Nachrichten aus den Ortsvereinen
Erfahren Sie hier mehr zu den aktuellen Terminen, Themen und Aktionen der 25 Ortsvereine im Landesverband Haus & Grund Saarland - einfach den Ortsnamen anklicken und mehr erfahren.
Protokoll der Mitgliederversammlung
Die Vorsitzende Hannelore Stier-Kohler begrüßte am 5. Juli um
18.08 Uhr zur Mitgliederversammlung die Mitglieder, die in diesem
Jahr zur Versammlung gekommen waren. Sie stellte fest,
dass die Tagesordnung ordnungsgemäß sowohl im Magazin
Haus & Grund Saarland als auch im Altenkesseler Anzeiger veröffentlicht
wurde. Die Versammlung ist damit ordnungsgemäß
eingeladen und beschlussfähig. Sie stellte weiter fest, dass die
Kassenprüfer nach unserer Satzung jedes Jahr neu gewählt
werden müssen. Das Protokoll der letzten Mitgliederversammlung
vom 1.9.2023 wurde von der Schriftführerin Norga Lüdecke
verlesen und von der Versammlung genehmigt.
Die Vorsitzende berichtete, dass wir zurzeit 324 Mitglieder haben,
die Ein- und Austritte sind ausgeglichen. Die Sprechstunden
werden gut besucht (3-4 Personen). Am 4.7.2024 berichtete
ein Finanzbeamter im Aktuellen Bericht, dass Einsprüche gegen
die Grundsteuer wegen falscher Berechnung derzeit bearbeitet
werden, Einsprüche wegen Verfassungsbeschwerde werden
zurückgestellt. Die Vorsitzende berichtete auch, dass der
Bergschadenfonds, der nicht mehr benötigt wird, demnächst
aufgelöst wird. Wir waren daran beteiligt und können mit einer
Rückzahlung rechnen.
Die Kassiererin legte Ihren Kassenbericht für das Jahr 2023 vor.
Der Bericht der Kassenprüfer (in Vertretung durch Jörgen Wolf
verlesen) ergab keine Beanstandungen. Es wurde vorgeschlagen,
dem Vorstand Entlastung zu erteilen. Frau Offermann beantragte
die Entlastung des Vorstandes, lobte den Vorstand für
das Engagement. Einstimmig wird von der Mitgliederversammlung
die Entlastung erteilt. Die anwesenden Vorstandsmitglieder
stimmten, da betroffen, nicht mit ab. Frau Bode Weber und
Frau Kölsch werden in Abwesenheit einstimmig als Kassenprüferinnen
wiedergewählt.
Dr. Werner Ehl von der Verbraucherzentrale hielt einen sehr interessanten
Vortrag zum Thema Heizungserneuerung im Lichte
des Klimapaketes und über alternative Heizsysteme. Da die Ressourcen
von fossilen Energien begrenzt sind, sprach er auch
über entsprechende Lösungsmöglichkeiten. Die Diskussion über
einen Wechsel des Wochentages für die Mitgliederversammlung
verlief negativ.
Die Vorsitzende beendete die Sitzung um 19.37 Uhr und lud die
anwesenden Mitglieder zu einem Umtrunk sowie zu Wiener mit
Kartoffelsalat ein.
Norga Lüdecke, Schriftführerin
Verein Bexbach
Einladung zur Mitgliederversammlung
Einladung zur ordentlichen Mitgliederversammlung des Haus-,
Wohnungs- und Grundeigentümervereines Dillingen und Untere
Saar – Haus & Grund Dillingen/Merzig
am Mittwoch, 16. Oktober 2024
Beginn ist um 18.30 Uhr. Tagungsort ist die Stadthalle
Dillingen, Großer Gesellschaftsraum.
Tagesordnung
1. Eröffnung und Begrüßung mit Totenehrung
2. Geschäftsbericht des 1. Vorsitzenden, Rechtsanwalt
Dr. Michael Weiskopf
3. Aussprache zum Geschäftsbericht
4. Kassenbericht 2023
5. Aussprache zu den Kassenberichten
6. Bericht des Kassenprüfers
7. Wahl eines/Versammlungsleiters/einer Versammlungsleiterin
8. Entlastung des Vorstandes
9. Neuwahl des Vorstandes
10. Neuwahl der Kassenprüfenden
11. Beitragserhöhung
12. Satzungsänderung bzw. Satzungsergänzung bzgl. Einladung
zur Mitgliederversammlung (§ 10 der Satzung)
13. Vortrag von Notar Thomas Reich, Dillingen: Erben und
Vererben von Immobilien – Risiko oder Segen für
Hauseigentümer
Die Immobilie ist im Erbrecht ein komplexes Thema, mit dem
man sich frühzeitig auseinandersetzen sollte. Wenn Eigentümer
bestimmen wollen, welche Personen ihre Immobilie erben sollen,
wird ein Testament oder ein Erbvertrag benötigt. Falls diese
Dokumente fehlen, tritt die gesetzliche Erbfolge ein. Um etwaige
Konfl ikte in der Erbfolge zu vermeiden ist eine sorgfältige
Planung des Nachlasses sinnvoll. Der Vortrag hilft, mögliche
Fehler zu vermeiden und gibt Hinweise auf die rechtlichen Möglichkeiten.
Interessenten und Gäste sind sehr willkommen. Jede/r Teilnehmer/
in erhält einen Verzehrbon im Wert von 5 Euro. Die Einladung
zur Mitgliederversammlung ergeht auch schriftlich an alle
Mitglieder.
Rechtsanwalt Dr. Michael Weiskopf,
1. Vorsitzender
...
Beratung nach telefonischer Vereinbarung
mit Herrn Schub, Telefon: 0681/ 96 86 57 25
Gelungene, fröhliche Feier des Vereins
Am 26. Juli nachmittags trudelten bei idealem Grillwetter nach
und nach unsere Mitglieder an der Martinshütte ein. Während
Schwenkmeister Herbert seines Amtes waltete, baute der Vorstand
ein sehr ansprechendes Dip- und Salatbuffet auf. Es wurde
ein „themenreiches" gemeinsames, gemütliches Essen, das
sich lange hinzog. Um das kulinarische Herzhafte abzurunden,
wurde danach eine leckere Kuchenauswahl angeboten, die sehr
gerne angenommen wurde.
Nach vielen lebhaften Gesprächen bis spät abends wurde gemeinsam
beschlossen, dass dieses Fest an der Martinshütte
nächstes Jahr wieder stattfindet.
Haus & Grund Göttelborn hat seinen Mitgliedern auch
kulinarisch einiges zu bieten, denn neben Beratung wird
auch etwas für das leibliche Wohl geboten.
-
Einladung zur Mitgliederversammlung
am Freitag, dem 30. August 2024, um 18.30 Uhr
bitte beachten: Die Versammlung findet in der Klinkenthalhalle
„Welzower Stuben“ in Landsweiler statt.
Tagesordnung
1. Begrüßung durch den Vorsitzenden
2. Feststellung
a) der ordnungsgemäßen Einladung
b) der Beschlussfähigkeit
c) des Einverständnisses mit der Tagesordnung
3. Gedenken an die Verstorbenen des Vereines
4. Ehrung langjähriger Mitglieder
– für 25 Jahre Mitgliedschaft
– für 50 Jahre Mitgliedschaft
5. Genehmigung des Protokolls der letzten
Mitgliederversammlung in 2023
6. Bericht des Vorsitzenden
– Vereinsarbeit
– Mitgliederentwicklung
– Vereinsfi nanzen
7. Prüfbericht der Kassenprüfer
8. Aussprache zu den Berichten der Punkte 6 und 7
9. Entlastung des Vorstandes
10. Neuwahl - des/der stellvertretenden Vorsitzenden –
des/der stellvertretenden Schatzmeist/ers/erin
11. Geplante Aktivitäten des Vereines
12. Sonstiges
13. Schlusswort des Vorsitzenden
Nach der Mitgliederversammlung sind die anwesenden Vereinsmitglieder
zu einem kleinen Imbiss eingeladen. Der Vorstand
freut sich auf die zahlreiche Teilnahme von Vereinsmitgliedern.
Klaus Bernd Barrois (Vorsitzender)
Seite in Arbeit
Mitgliederversammlung
Die Haus & Grund Eigentümerschutzgemeinschaft des Saarpfalzkreises
in Homburg lädt für
Dienstag, den 24. September 2024
um 19.00 Uhr zur Mitgliederversammlung ins Ristorante
La Fattoria, Sickinger Straße 92, 66424 Homburg, ein.
Tagesordnung
1. Eröffnung und Begrüßung
2. Bericht des 1. Vorsitzenden
3. Bericht des Kassierers
4. Bericht der Kassenprüfer
5. Entlastung des Vorstandes
6. Vortrag: Die moderne Heizkostenabrechnung
7. Verschiedenes
Wie üblich sind nach der Versammlung alle Teilnehmer herzlich
zu einem Umtrunk und kleinem Imbiss eingeladen.
Einladung zum „Sommertreff“ von Haus & Grund Klarenthal-Krughütte
So langsam wird’s traditionell!
Haus & Grund Klarenthal-Krughütte lädt seine Mitglieder einmal mehr zum gemütlichen „Sommertreff“ am
Sonntag, dem 30. Juni 2024, 11.00 Uhr,
Biergarten der Gaststätte „Zum Dorfkrug“,
Friedrichstr. 17, 66127 Sbr.-Klarenthal,
ein.
Lassen Sie daheim die Küche kalt, denn für Speis und Trank ist gesorgt und die bekannten „Krihidder Eilekäpp“ geh’n immer.
Zur besseren Planung wird um telefonische Anmeldung bei Haus&Grund Klarenthal-Krughütte, Tel. 0681 / 68663340, bis zum 26. Juni 2024 gebeten.
Einladung zur Mitgliederversammlung
Wir laden ein zur Mitgliederversammlung des Haus-, Wohnungs-
und Grundeigentümervereins Lebach, Schmelz, Eppelborn
e.V. am Dienstag, 30. Januar, 18.00 Uhr, im Restaurant
Bürgerstuben, Jabacherstraße 28, Lebach.
Tagesordnung
1. Begrüßung
2. Feststellung der Beschlussfähigkeit, Protokollführung
3. Neuwahl des/der 1. Vorsitzende(n)
Der Vorstand
Einladung zur Generalversammlung
Hiermit laden wir alle unsere Mitglieder zu unserer diesjährigen Mitgliederversammlung
am Donnerstag, dem 5. September 2024, um 18.00 Uhr, ein.
Die Veranstaltung findet im Kulturhaus Wiebelskirchen,
Keplerstraße 16, in 66540 Neunkirchen-Wiebelskirchen, statt.
Tagesordnung
1. Begrüßung
2. Totenehrung
3. Protokoll der letzten Generalversammlung
4. Tätigkeitsbericht des Vorstandes
5. Kassenbericht des Vereins
6. Bericht der Kassenprüfer
7. Entlastung des Vorstandes
8. Neuwahl der Kassenprüfer
9. Verschiedenes
10. Schlusswort
Im Anschluss an unsere Versammlung laden wir die anwesenden
Mitglieder zu einem kleinen Imbiss ein.
RA Dierk Schramm, !. Vorsitzender
ALLE JAHRE WIEDER
Die Verpflichtung der Vermieter zur jährlichen Betriebskostenabrechnung
Die Erstellung einer korrekten, jährlichen Betriebskostenabrechnung stellt für viele
Vermieter nach wie vor ein Buch mit sieben Siegeln dar, ist demgemäß unbeliebt und
wird deshalb gern vor sich hergeschoben.
Angesichts drastisch gestiegener Betriebskosten und demgemäß
hohen Nachzahlungen der Mieter kommt einer korrekten
Handhabung, insbesondere einer rechtzeitigen Abrechnung
eine umso größere Bedeutung zu, will der Vermieter nicht riskieren,
aus rechtlichen Gründen letztendlich mit den Nachzahlungen
auszufallen und auf seinen Auslagen sitzen zu bleiben.
Denn nach dem gesetzlichen Konzept finanziert zunächst der
Vermieter die Betriebskosten und legt sie sodann auf den
Mieter um, wobei dieser in der Regel Vorauszahlungen, also
Abschläge, auf die zu erwartenden Betriebskosten leistet.
Gesetzliche Grundlage und Fristen
Die gesetzlichen Grundlagen des Betriebskostenrechts
sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) festgelegt, insbesondere
in § 556 BGB. Diese Regelung verpflichtet Vermieter,
über die Betriebskostenvorauszahlungen innerhalb
eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums abzurechnen.
Dies bedeutet in der Regel, dass die Abrechnung bis zum
31.12. des Folgejahres erfolgen muss.
Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB ist der Vermieter verpflichtet,
die Betriebskostenabrechnung dem Mieter spätestens zwölf
Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen.
Erfolgt die Abrechnung nicht innerhalb dieser Frist, kann der
Vermieter keine Nachforderungen mehr geltend machen, es sei
denn, er hat die Verzögerung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3
Satz 3 BGB).
Dennoch bleibt der Vermieter verpflichtet, eine Abrechnung zu
erteilen, er verliert allerdings das Recht, von dem Mieter eine
Nachzahlung zu verlangen.
Angesichts erheblich gestiegener Betriebskosten wäre dies ein
beträchtliches Ärgernis, sodass jeder Vermieter gehalten ist,
rechtzeitig die Abrechnung vorzunehmen.
Zwar ist nach dem Gesetz dem Mieter die Abrechnung nur mitzuteilen,
was auch per E-Mail oder WhatsApp erfolgen kann.
Wichtig ist allerdings, dass der Vermieter den Zugang der Abrechnung
nachweisen kann, was bei einer einfachen Übersendung
per Brief nicht möglich ist, denn es gibt keine Vermutung
dafür, dass ein ordnungsgemäß versandter Brief den Empfänger
auch erreicht hat.
Jedenfalls bei größeren Nachzahlungen ist es deshalb zu empfehlen,
die Betriebskostenabrechnung per Einwurfeinschreiben
zu übersenden oder sich den Zugang von dem Mieter bestätigen
zu lassen (per E-Mail oder per WhatsApp).
Rechte des Mieters bei unterlassener Abrechnung
Erfolgt keine fristgerechte Abrechnung, hat der Mieter das
Recht, die Vorauszahlungen für die Betriebskosten so lange
einzustellen, bis die Abrechnung vorliegt. Dies gilt jedenfalls
im bestehenden Mietverhältnis. Bei einem beendeten Mietverhältnis
ist der Mieter sogar berechtigt, die
von ihm geleisteten aber nicht abgerechneten
Vorauszahlungen zurückzufordern.
Anforderungen an eine rechtlich korrekte Betriebskostenabrechnung
Eine rechtlich korrekte Betriebskostenabrechnung muss transparent
und nachvollziehbar sein. Die Abrechnung muss folgende Elemente
enthalten:
- Zusammenstellung der Gesamtkosten: Alle Betriebskosten
müssen in der Abrechnung aufgeführt werden.
- Verteilerschlüssel: Der angewandte Verteilerschlüssel
muss klar ersichtlich und mit dem Mietvertrag vereinbarsein.
- Berechnung des Anteils des Mieters: Der Anteil des
Mieters an den Gesamtkosten muss nachvollziehbar berechnet
sein.
- Abzug der geleisteten Vorauszahlungen: Die bereits
vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen müssen abgezogen werden.
- Ergebnis: Der Saldo aus den Kosten und den Vorauszahlungen
zeigt, ob eine Nachzahlung fällig ist oder eine Erstattung erfolgt.
Ein häufiges Problem ist die ungenaue oder unzulässige Bezeichnung
von Kostenpositionen, wie z.B. „Allgemeinstrom“oder „Hausmeister“.
Diese Kostenarten sieht die Betriebskostenverordnung
nicht vor und wenn sich dahinter möglicherweise
verschiedene Kostenpositionen verbergen, besteht die große
Gefahr, dass der Vermieter mit der Forderung dieser Beträge
komplett ausfällt.
Entspricht die Abrechnung den oben genannten Kriterien,
dann ist die Betriebskostenabrechnung formell korrekt und
dann muss der Mieter eine ausgewiesene Nachzahlung sofortleisten.
Wenn der Vermieter die Belegeinsicht nicht verweigert,
kann die Zahlung nicht hinausgezögert werden, weil der Mieter
noch Einsicht in die Belege nehmen möchte oder eine Prüfung
durch den Mieterbund beabsichtigt sei.
Es gilt der Grundsatz: Erst bezahlen, dann prüfen!
Wichtig: Rechtskonforme Vereinbarung über die Umlage der
Betriebskosten im Mietvertrag. Bereits bei Abschluss des Mietvertrages
sollte eine umfassende und objektangepasste Vereinbarung
über die Umlage der Betriebskosten getroffen werden.
Hierbei sind der Verteilerschlüssel und die einzelnen Kostenarten
präzise zu definieren. Fehler in dieser Phase können später
zu erheblichen Rechtsnachteilen für den Vermieter führen.
Haus & Grund Saarland bietet jedem Vermieter die Möglichkeit,
rechtssichere Mietverträge zu verwenden, die diese Problemlagen
von Anfang an ausschalten.
Über das Internetportal „Vermieter Service Haus & Grund Saarland“
können beispielsweise stets aktuelle und rechtssichere
Mietverträge rund um die Uhr heruntergeladen oder sogar
online ausgefüllt werden (www.vermieterservice-saarland.de).
Konsequenzen und Handlungsmöglichkeiten bei Mängeln
in der Abrechnung
Auch wenn der Mieter bei einer formell korrekten Abrechnung
die darin ausgewiesene Nachzahlung zunächst leisten muss,
räumt ihm doch das Gesetz verschiedene Rechte ein:
Der Mieter hat ein Recht auf Einsicht in die Originalbelege, jedoch
keinen Anspruch auf Überlassung von Belegkopien. Diese
Einsichtnahme erfolgt entweder beim Vermieter oder dessen
Verwalter und umfasst auch die Zahlungsnachweise. Der Mieter
hat zwölf Monate nach Zugang der Abrechnung Zeit, Einwendungen
zu erheben, auch wenn er eine Nachzahlung bereits
geleistet hat. Dies ergibt sich aus § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB.
Anpassung der Vorauszahlungen
Um künftige Nachzahlungen zu vermeiden, können und sollten
die Vorauszahlungen angepasst werden. Dies ist insbesondere
angesichts der gestiegenen Betriebskosten relevant, da der Vermieter
die Betriebskosten über das Jahr hinweg vorfinanziert.
Fazit
Die jährliche Betriebskostenabrechnung ist ein komplexer und
rechtlich anspruchsvoller Prozess, der sowohl Vermieter als
auch Mieter vor Herausforderungen stellt. Vermieter müssen sicherstellen,
dass ihre Abrechnungen den gesetzlichen Anforderungen
entsprechen, um finanzielle Nachteile zu vermeiden.
Weitere Informationen erhalten die Mitglieder über ihre Ortsvereine
und beispielsweise über die Info-Blätter von Haus &Grund
in Form des Infoblatt 09 „Umlage von Betriebskosten bei
Wohnräumen“ und speziell zur Heizkostenabrechnung mit dem
Infoblatt 16 „Heizkostenabrechnung“. Für diejenigen, die sich
näher mit dem komplexen Thema Betriebskosten befassen wollen,
steht auch die umfassende Verlagsbroschüre „Betriebskosten
wirksam vereinbaren und erfolgreich umlegen“ in der aktuellen
Auflage 2024 zur Verfügung. Gerne berät Sie selbstverständlich
auch Ihr Haus & Grund-Verein zu dieser Thematik.
Kristina-Marisa Uth, Rechtsanwältin und Fachanwältin für Miet- und
WEG-Recht, 1. Vorsitzende Haus & Grund Quierschied, Rechtsberaterin
Haus & Grund Ostsaar/Pfalz und Haus & Grund St. Wendel
Einladung zur Mitgliederversammlung
am 18. September 2024, 18.00 Uhr
im Katholischen Pfarrheim
Tagesordnung
- Begrüßung
- Totengedenken
- Informationen aus dem Landes- und Bundesvorstand
- Informationen zur aktuellen Situation der Grundsteuerregelungen
- Bericht der Kassenprüfer
- Entlastung des Vorstandes
- Sonstiges und Anträge
Dierk Schramm
1.Vorsitzender
Zulässigkeit der Nutzung einer Mietwohnung für berufliche, (teil-) gewerbliche Tätigkeiten und als Homeoffice?
Die Nutzung einer Mietwohnung für berufliche bzw. gewerbliche Zwecke ist ein viel diskutiertes Thema im Mietrecht. Insbesondere die Nutzung der Wohnung als Homeoffice hat in den vergangenen Jahren im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie erheblich an Bedeutung gewonnen. Doch was ist dem Mieter konkret erlaubt?
Die Anmietung einer Wohnung beinhaltet grundsätzlich den – oftmals stillschweigend vereinbarten – Vertragszweck „Wohnen“. Der Begriff des „Wohnens“ ist nach der Verkehrsanschauung zu bestimmen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH Urt. v. 10.4.2013 – VIII ZR 213/12) umfasst das „Wohnen“ auch berufliche (d.h. freiberufliche oder gewerbliche) Tätigkeiten, jedenfalls dann, wenn sie in einer nicht nach außen in Erscheinung tretenden Weise ausgeübt werden.
Werden solche Tätigkeiten folglich ohne Außenwirkung und ohne Kundenverkehr, z.B. im häuslichen Arbeitszimmer ausgeübt, wie die Unterrichtsvorbereitung eines Lehrers, die schriftstellerische Tätigkeit eines Autors – also alle Arbeiten, die am häuslichen Schreibtisch erfolgen –, handelt es sich von vorneherein um „Wohnen“. Hierunter zählt auch reine Telefon- oder Online-Beratung, ohne physische Treffen in der Wohnung. Auch künstlerische Tätigkeiten, sofern diese keinen Lärm oder andere Beeinträchtigungen verursachen, sind per se zulässig.
Bei geschäftlichen Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen in Erscheinung treten und die beispielsweise mit erheblichem Publikumsverkehr, dem Anziehen von Laufkundschaft oder der Beschäftigung von Arbeitnehmern in der Wohnung einhergeht, liegt hingegen eine Nutzung vor, die der Vermieter einer Wohnung ohne entsprechende Vereinbarung grundsätzlich nicht dulden muss. Der Vermieter kann jedoch im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen. Sie wird insbesondere dann in Betracht kommen, wenn es sich nur um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt. Die Beweislast für das Vorliegen dieser Voraussetzungen trägt der Mieter.
Beispiele für unzulässige Nutzungen sind hingegen die Einrichtung einer Anwalts-, Arzt- oder Steuerberaterpraxis in den Wohnräumen oder, so der BGH, die Erteilung von Gitarrenunterricht in der Wohnung an mehrere Schüler täglich (BGH Urt. v. 10.4.2013 – VIII ZR 213/12).
Die Ausübung der Prostitution ist ebenfalls unzulässig, sofern es für Vermieter oder Mitmieter tatsächlich zu konkreten Belästigungen kommt, wovon im Regelfall auszugehen sein dürfte. Dies gilt jedenfalls dann, wenn sich die Wohnung in einem durchschnittlich bürgerlichen Haus und einer entsprechenden Wohngegend befindet.
Der Vermieter kann in solcherlei Fällen nach erfolgloser Abmahnung fristlos (§§ 543 Abs. 1 S. 2, Abs. 3, 569 BGB) oder fristgemäß und verhaltensbedingt kündigen (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Auch dann, wenn die Wohnung ohne seine Zustimmung unzulässig gewerblich, z.B. durch die Verlegung der gesamten Bürotätigkeit des Betriebs des Mieters, genutzt wird und der Mieter auch nach Abmahnung dieses vertragswidrigen Gebrauchs keine Auskunft über den Umfang der Tätigkeit erteilt. Wahlweise kann der Vermieter bei unzulässiger teilgewerblicher Nutzung der Mietwohnung den Mieter nach Abmahnung auf Unterlassung in Anspruch nehmen.
Fazit:
Die Nutzung einer Mietwohnung für gewerbliche Zwecke ist rechtlich komplex und erfordert in vielen Fällen die Zustimmung des Vermieters. Freiberufliche Tätigkeiten und Homeoffice sind oft zulässig, wenn sie keine Beeinträchtigungen verursachen. Darüber hinausgehende Nutzungen bedürfen der Erlaubnis des Vermieters. Vermieter sollten ihre Rechte bei unerlaubter Nutzung konsequent durchsetzen, um das vertragswidrige Verhalten dauerhaft abzustellen.
Gerne berät Sie Ihr Haus & Grund-Verein zu dieser Thematik und steht für Rückfragen zur Verfügung!
Kristina-Marisa Uth
Rechtsanwältin und Fachanwältin für Miet- und WEG-Recht
1.Vorsitzende Haus & Grund Quierschied e.V.
Rechtsberaterin Haus & Grund Ostsaar/Pfalz und Haus & Grund St. Wendel
* * *
Beitragseinzug per Lastschrift
Nachdem es in 2023 aufgrund des Vorstandswechsels nicht zu
einem Beitragseinzug per Lastschrift gekommen ist, konnten
erst nunmehr die technischen, rechtlichen und datenmäßigen
Voraussetzungen für den Lastschrifteinzug der Mitgliedsbeiträge
in Kooperation mit der Volksbank Quierschied geschaffen
werden. Deshalb konnte auch erst jetzt der Einzug für die Mitgliedsbeiträge
2024 erfolgen.
Der Einzug der Mitgliedsbeiträge für 2023 soll nunmehr ebenfalls
erfolgen. Dies betrifft nur die Vereinsmitglieder, die eine
Lastschriftermächtigung erteilt haben und deren Beitrag noch
offensteht, weil diese von dem Lastschrifteinzug ausgegangen
sind. Diese Mitglieder möchten wir deshalb informieren, dass
der Einzug der Beiträge 2023 zum 20.9.2024 über das uns von
Ihnen bekannt gemachte jeweilige Girokonto erfolgen wird.
Kristina-Marisa Uth, 1. Vorsitzende
E-Mail: quierschied@haus-grund-ev.de
[
Neue Regelung für allgemeine und Rechtsberatungen
- Die Beratung in Fragen der Mietgesetzgebung erfolgt nach
telefonischer Vereinbarung unter Telefon 06806-600161 bei
Rechtsanwalt Sebastian Hamm, Talstraße 14, 66292 Riegelsberg,
E-Mail kanzlei@hamm-rechtsanwalt.de
- Bei allgemeinen Fragen zu Haus & Grund Riegelsberg-
Köllertal: E-Mail mail@hug-riegelsberg.de
Verleihung der goldenen Ehrennadel an Herrn Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann
Im Rahmen des Landesdelegiertentages am 13.06.2024 hat Herr Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann vom Präsident von Haus & Grund Deutschland die goldene Ehrennadel für besondere Verdienste verliehen bekommen.
Der Veröffentlichung des Präsidenten von Haus & Grund Deutschland, Dr. Warnecke, am 14.06.2024 ist zu entnehmen: " Über 50 Jahre Engagement bei Haus & Grund - in Saarbrücken, im Landesverband Saarland und Haus &Grund Deutschland: es war mir eine Freude, Hans-Joachim Hoffmann gestern die goldene Ehrennadel zu verleihen".
Wir sind stolz, im Verein Haus & Grund Saarbrücken auf die Erfahrung und das Wissen von Herrn Rechtsanwalt Hoffmann zurückgreifen zu können.
Im Namen des ganzen Vorstandes
Herzlichen Glückwunsch!
gez. 1. Vorsitzende
Rechtsanwältin
Christiane Hoffmann
Einladung zur Mitgliederversammlung
Zu der am Dienstag, dem 1. Oktober 2024 um 18.00 Uhr
stattfindenden Mitgliederversammlung im Vereinshaus Fraulautern,
Saarbrücker Straße 5, 66740 Saarlouis-Fraulautern, lade
ich Sie hiermit im Namen des Vorstandes recht herzlich ein.
Tagesordnung
1. Begrüßung und Gedenken an die verstorbenen Mitglieder
2. Feststellung der Beschlussfähigkeit
3. Tätigkeitsberichte
a) des Vorsitzenden
b) des Geschäftsführers der Service UG
4. Kassenberichte
5. Aussprache über die Berichte
6. Bericht der Kassenprüfer
7. Wahl eines Versammlungsleiters
8. Entlastung des Vorstandes
9. Neuwahl des Vorstandes
a) des 1. Vorsitzenden
b) des 2. Vorsitzenden
c) des Kassierers
d) des Schriftführers
e) der Beisitzer
10. Wahl der Kassenprüfer
11. Referat von Kurt Engel über die CO2-Abgabe
12. Verschiedenes
Wir würden uns sehr freuen, wenn Sie recht zahlreich zur Versammlung
kommen würden.
Kurt Engel, 1. Vorsitzender
Haus und Grund Spiesen-Elversberg
Ansprechpartner:
Wolfgang Korte
Wilhelmstraße 30
66583 Spiesen-Elversberg
Telefon: 0 68 21 / 7 85 32
E-Mail: wkorte612@aol.com
Internet: www.hug-elversberg.keepfree.de
Sprechstunden und Rechtsberatung:
Sprechstunden finden nach Anmeldung unter Telefon 06821/78532 mit dem 1. Vorsitzenden, Wolfgang Korte, jeden 1. Mittwoch im Monat, im Rathaus Café – Spiesen von 14 Uhr bis 16 Uhr statt.
Bei Rechtsanliegen wird ein Termin für ein Beratungsgesprächin der Rechtsabteilung in Saarbrücken beim Landesverband Saar vereinbart.
Vortrag über die sichere Immobilie
Haus & Grund St. Ingbert lädt Sie für Montag, den 23. September 2024,
19.00 Uhr, zu einem sehr interessanten Vortrag ein.
Referent ist Timo Meyer. Die Veranstaltung fi ndet im Nebenzimmer
der Gaststätte „MÜ 1“ (ehem. Bergmannsheim),
Neue Bahnhofstraße 15 in 66386 St. Ingbert, statt.
Ein immer aktuelles Thema ist die „Sicherheit in und um die eigenen vier
Wände“. Nichts kann das Leben mehr auf den Kopf stellen, als
der Verlust des Sicherheitsgefühls in den eigenen vier Wänden
bzw. dem eigenen Haus. Diese psychologischen „Negativ-Effekte“
eines möglichen Einbruchs will sich jeder im Leben ersparen.
Wo und wie möglicherweise auch Sicherheitstechnik helfen
kann, darüber referiert Timo Meyer, Geschäftsführer der United
Security (USEC) und Landesbrandinspekteur des Saarländischen
Feuerwehrverbands, in einem sachkundigen Vortrag.
Auch das Thema des präventiven Brandschutzes kommt dabei
nicht zu kurz. Dieser produktneutrale Vortrag zeigt Ihnen Tipps
und Tricks auf, wie Sie sicherer durchs Leben kommen können.
Wir freuen uns auf Ihren Besuch und bitten möglichst um Voranmeldung,
in der Geschäftsstelle unter Tel. 06894-6522 oder
per E-Mail an hausundgrund-st.ingbert@t-online.de
ALLE JAHRE WIEDER
Die Verpflichtung der Vermieter zur jährlichen Betriebskostenabrechnung
Die Erstellung einer korrekten, jährlichen Betriebskostenabrechnung stellt für viele
Vermieter nach wie vor ein Buch mit sieben Siegeln dar, ist demgemäß unbeliebt und
wird deshalb gern vor sich hergeschoben.
Angesichts drastisch gestiegener Betriebskosten und demgemäß
hohen Nachzahlungen der Mieter kommt einer korrekten
Handhabung, insbesondere einer rechtzeitigen Abrechnung
eine umso größere Bedeutung zu, will der Vermieter nicht riskieren,
aus rechtlichen Gründen letztendlich mit den Nachzahlungen
auszufallen und auf seinen Auslagen sitzen zu bleiben.
Denn nach dem gesetzlichen Konzept finanziert zunächst der
Vermieter die Betriebskosten und legt sie sodann auf den
Mieter um, wobei dieser in der Regel Vorauszahlungen, also
Abschläge, auf die zu erwartenden Betriebskosten leistet.
Gesetzliche Grundlage und Fristen
Die gesetzlichen Grundlagen des Betriebskostenrechts
sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) festgelegt, insbesondere
in § 556 BGB. Diese Regelung verpflichtet Vermieter,
über die Betriebskostenvorauszahlungen innerhalb
eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums abzurechnen.
Dies bedeutet in der Regel, dass die Abrechnung bis zum
31.12. des Folgejahres erfolgen muss.
Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB ist der Vermieter verpflichtet,
die Betriebskostenabrechnung dem Mieter spätestens zwölf
Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen.
Erfolgt die Abrechnung nicht innerhalb dieser Frist, kann der
Vermieter keine Nachforderungen mehr geltend machen, es sei
denn, er hat die Verzögerung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3
Satz 3 BGB).
Dennoch bleibt der Vermieter verpflichtet, eine Abrechnung zu
erteilen, er verliert allerdings das Recht, von dem Mieter eine
Nachzahlung zu verlangen.
Angesichts erheblich gestiegener Betriebskosten wäre dies ein
beträchtliches Ärgernis, sodass jeder Vermieter gehalten ist,
rechtzeitig die Abrechnung vorzunehmen.
Zwar ist nach dem Gesetz dem Mieter die Abrechnung nur mitzuteilen,
was auch per E-Mail oder WhatsApp erfolgen kann.
Wichtig ist allerdings, dass der Vermieter den Zugang der Abrechnung
nachweisen kann, was bei einer einfachen Übersendung
per Brief nicht möglich ist, denn es gibt keine Vermutung
dafür, dass ein ordnungsgemäß versandter Brief den Empfänger
auch erreicht hat.
Jedenfalls bei größeren Nachzahlungen ist es deshalb zu empfehlen,
die Betriebskostenabrechnung per Einwurfeinschreiben
zu übersenden oder sich den Zugang von dem Mieter bestätigen
zu lassen (per E-Mail oder per WhatsApp).
Rechte des Mieters bei unterlassener Abrechnung
Erfolgt keine fristgerechte Abrechnung, hat der Mieter das
Recht, die Vorauszahlungen für die Betriebskosten so lange
einzustellen, bis die Abrechnung vorliegt. Dies gilt jedenfalls
im bestehenden Mietverhältnis. Bei einem beendeten Mietverhältnis
ist der Mieter sogar berechtigt, die
von ihm geleisteten aber nicht abgerechneten
Vorauszahlungen zurückzufordern.
Anforderungen an eine rechtlich korrekte Betriebskostenabrechnung
Eine rechtlich korrekte Betriebskostenabrechnung muss transparent
und nachvollziehbar sein. Die Abrechnung muss folgende Elemente
enthalten:
- Zusammenstellung der Gesamtkosten: Alle Betriebskosten
müssen in der Abrechnung aufgeführt werden.
- Verteilerschlüssel: Der angewandte Verteilerschlüssel
muss klar ersichtlich und mit dem Mietvertrag vereinbarsein.
- Berechnung des Anteils des Mieters: Der Anteil des
Mieters an den Gesamtkosten muss nachvollziehbar berechnet
sein.
- Abzug der geleisteten Vorauszahlungen: Die bereits
vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen müssen abgezogen werden.
- Ergebnis: Der Saldo aus den Kosten und den Vorauszahlungen
zeigt, ob eine Nachzahlung fällig ist oder eine Erstattung erfolgt.
Ein häufiges Problem ist die ungenaue oder unzulässige Bezeichnung
von Kostenpositionen, wie z.B. „Allgemeinstrom“oder „Hausmeister“.
Diese Kostenarten sieht die Betriebskostenverordnung
nicht vor und wenn sich dahinter möglicherweise
verschiedene Kostenpositionen verbergen, besteht die große
Gefahr, dass der Vermieter mit der Forderung dieser Beträge
komplett ausfällt.
Entspricht die Abrechnung den oben genannten Kriterien,
dann ist die Betriebskostenabrechnung formell korrekt und
dann muss der Mieter eine ausgewiesene Nachzahlung sofortleisten.
Wenn der Vermieter die Belegeinsicht nicht verweigert,
kann die Zahlung nicht hinausgezögert werden, weil der Mieter
noch Einsicht in die Belege nehmen möchte oder eine Prüfung
durch den Mieterbund beabsichtigt sei.
Es gilt der Grundsatz: Erst bezahlen, dann prüfen!
Wichtig: Rechtskonforme Vereinbarung über die Umlage der
Betriebskosten im Mietvertrag. Bereits bei Abschluss des Mietvertrages
sollte eine umfassende und objektangepasste Vereinbarung
über die Umlage der Betriebskosten getroffen werden.
Hierbei sind der Verteilerschlüssel und die einzelnen Kostenarten
präzise zu definieren. Fehler in dieser Phase können später
zu erheblichen Rechtsnachteilen für den Vermieter führen.
Haus & Grund Saarland bietet jedem Vermieter die Möglichkeit,
rechtssichere Mietverträge zu verwenden, die diese Problemlagen
von Anfang an ausschalten.
Über das Internetportal „Vermieter Service Haus & Grund Saarland“
können beispielsweise stets aktuelle und rechtssichere
Mietverträge rund um die Uhr heruntergeladen oder sogar
online ausgefüllt werden (www.vermieterservice-saarland.de).
Konsequenzen und Handlungsmöglichkeiten bei Mängeln
in der Abrechnung
Auch wenn der Mieter bei einer formell korrekten Abrechnung
die darin ausgewiesene Nachzahlung zunächst leisten muss,
räumt ihm doch das Gesetz verschiedene Rechte ein:
Der Mieter hat ein Recht auf Einsicht in die Originalbelege, jedoch
keinen Anspruch auf Überlassung von Belegkopien. Diese
Einsichtnahme erfolgt entweder beim Vermieter oder dessen
Verwalter und umfasst auch die Zahlungsnachweise. Der Mieter
hat zwölf Monate nach Zugang der Abrechnung Zeit, Einwendungen
zu erheben, auch wenn er eine Nachzahlung bereits
geleistet hat. Dies ergibt sich aus § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB.
Anpassung der Vorauszahlungen
Um künftige Nachzahlungen zu vermeiden, können und sollten
die Vorauszahlungen angepasst werden. Dies ist insbesondere
angesichts der gestiegenen Betriebskosten relevant, da der Vermieter
die Betriebskosten über das Jahr hinweg vorfinanziert.
Fazit
Die jährliche Betriebskostenabrechnung ist ein komplexer und
rechtlich anspruchsvoller Prozess, der sowohl Vermieter als
auch Mieter vor Herausforderungen stellt. Vermieter müssen sicherstellen,
dass ihre Abrechnungen den gesetzlichen Anforderungen
entsprechen, um finanzielle Nachteile zu vermeiden.
Weitere Informationen erhalten die Mitglieder über ihre Ortsvereine
und beispielsweise über die Info-Blätter von Haus &Grund
in Form des Infoblatt 09 „Umlage von Betriebskosten bei
Wohnräumen“ und speziell zur Heizkostenabrechnung mit dem
Infoblatt 16 „Heizkostenabrechnung“. Für diejenigen, die sich
näher mit dem komplexen Thema Betriebskosten befassen wollen,
steht auch die umfassende Verlagsbroschüre „Betriebskosten
wirksam vereinbaren und erfolgreich umlegen“ in der aktuellen
Auflage 2024 zur Verfügung. Gerne berät Sie selbstverständlich
auch Ihr Haus & Grund-Verein zu dieser Thematik.
Kristina-Marisa Uth, Rechtsanwältin und Fachanwältin für Miet- und
WEG-Recht, 1. Vorsitzende Haus & Grund Quierschied, Rechtsberaterin
Haus & Grund Ostsaar/Pfalz und Haus & Grund St. Wendel
Einladung zur Mitgliederversammlung
Alle Mitglieder/Innen des Vereins Haus und Grund Sulzbachtal e.V. werden hiermit zu einer Mitgliederversammlung am
Mittwoch den 5. Juni 2024 herzlich eingeladen.
Die Versammlung findet um 18:00 Uhr im Hotel Dolfi in 66280 Sulzbach Hühnerfeld
in der Grühlingstraße 69 statt.
Tagesordnung
Top 1: Begrüßung der Mitglieder und Gäste durch den Vorsitzenden Bernd Schlachter
Top 2: Berichte
- des 1.Vorsitzenden
- des Geschäftsführers, mit Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2023
- der Kassenprüfer/Innen
Top 3: Aussprache über die Berichte
Top 4: Entlastung des Vorstandes
Top 5: Wahl eines Versammlungsleiters bzw. einer Versammlungsleiterin
Top 6: Neuwahl des Vorstandes
Top 7: Neuwahl der Kassenprüfer/Innen bzw. der Revisoren
Top 8: Sonstiges
Top 9: Schlusswort des oder der 1. Vorsitzenden
Im Anschluss an die Mitgliederversammlung wird ein Vortrag über die zukünftigen Möglichkeiten der Beheizung von Gebäuden stattfinden. Jeder Haus- und Grundbesitzer muss diesbezüglich genauestens Abwägen wie er zukünftig für seine Belange die bestmögliche Beheizung findet.
Haus & Grund Sulzbachtal e.V.
Einladung zur Mitgliederversammlung
des Haus-, Wohnungs und Grundeigentümervereins Völklingen
am 27. Juni 2024, 18.30 Uhr,
in Völklingen-Ludweiler, Restaurant Warndtperle.
Tagesordnung
1. Begrüßung
2. Feststellung der Beschlussfähigkeit, Protokollführung
3. Totenehrung
4. Genehmigung des Protokolls der Mitgliederversammlung 2023
5. Ehrung der Jubilare
6. Bericht des Vorstandes
6.1 Bericht des Vorsitzenden
6.2 Bericht des Kassenleiters
7. Bericht der Kassenprüfer
8. Aussprache zu den Berichten
9. Sonstiges/Anträge
10. Vortrag: „Niemand kann in Ruhe leben, wenn der Nachbar
es nicht will – Neues und Aktuelles vom saarländischen
Nachbarschaftsrecht“. Referent: Rechtsanwalt DanielFischer
Im Anschluss an die Versammlung lädt der Verein zu einem Imbiss ein.
Der Vorstand
Einladung zu unserer Generalversammlung 2024
Zu unserer Generalversammlung lade ich Sie im Namen des Vorstands am
Mittwoch, dem 24.04.24 um 18:00 Uhr
recht herzlich ein.
Unsere Versammlungsadresse ist das
Kulturhaus in 66787 Wadgassen/Hostenbach, Kaiserstr. 64.
Tagesordnung
- Begrüßung, Feststellung der Beschlussfähigkeit, Totengedenken
- Bericht des Vorsitzenden
- Kassenbericht des Kassierers
- Bericht der Kassenprüfer/innen
- Entlastung Kassierer und Vorstand
- Neuwahl Kassenprüfer/innen
- Neuwahl Beisitzer/innen
- Vortragsthemen „Mehrwert für unsere Mitglieder“
- Sonstiges
- Schlusswort des Vorsitzenden
Wunschgemäß werden sich Vortragsthemen auf das „Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz“
und auf den § 16 unseres Mietvertrags beziehen.
Gerne laden wir Sie danach zu einem kleinen Imbiss ein.
Der dabei entstehende Erfahrungsaustausch zwischen unseren Mitgliedern hat sich als
fester Bestandteil unserer Veranstaltung entwickelt.
Edgar G. Revelant
1.Vorsitzender
Einladung zur Generalversammlung
Am Freitag, dem 20. September 2024 findet ab 18.00 Uhr im
Gasthaus Faleven, Zum Pavillon 35 in 66687 Wadern/Noswendel,
unsere Mitgliederversammlung 2024 mit Neuwahl des
Vorstandes sowie öffentlichem Vortrag statt.
Tagesordnung
1. Begrüßung
2. Feststellung
a) der ordnungsgemäßen Einladung
b) der Beschlussfähigkeit
c) Einverständnisses mit der Tagesordnung
3. Genehmigung des Protokolls der letzten
Generalversammlung 2023
4. Bericht des 1. Vorsitzenden
5. Bericht des Schatzmeisters
6. Bericht der Kassenprüfer/in
7. Aussprache zu den Punkten 1 bis 6
8. Entlastung des Vorstandes
9. Neuwahl des/der 1. und stellvertretenden Vorsitzenden, des/
der Schatzmeist/ers/erin, Wahl von 2 Kassenprüfer/innen,
weiterer Vorstandsmitglieder
10. Wahl eines Landesdelegierten
11. Vortrag ab ca. 19.00 Uhr: Wie kann ich rechtlich korrekt
die Miete erhöhen?
12. Verschiedenes
Gäste sind herzlich willkommen.
Der Vorstand