Neuigkeiten rund ums Eigentum

 

Aktuelle Nachrichten

Themen, die private Immobilieneigentümer derzeit beschäftigen.

Reden ist Gold, Schweigen ist Silber

Eigentum verpflichtet. Meint diese Bestimmung im Grundgesetz etwa, dass wir nicht mehr über unser Wohneigentum verfügen können? Die Garantie des Eigentums steht im Spannungsfeld mit der seiner Sozialpflichtigkeit und führt insbesondere bei Eigenbedarfskündigungen durch die Abwägung der Interessen des Vermieters an der Nutzung seines Eigentums durch sich selbst oder durch seine Familienangehörigen und der Interessen des Mieters an einem Verbleiben in der Wohnung zu schwierigen, nicht vorhersehbaren Entscheidungen.

Der Bundesgerichtshof hat sich nun in zwei Entscheidungen am 22. Mai 2019 mit der Frage befasst, in wie weit sich die Gerichte mit den von Mietern vorgetragenen Härtegründen bei der Entscheidung über die Fortsetzung des Mietverhältnisses auseinander zu setzen haben. In den entschiedenen Fällen trugen die Mieter vor, es sei ihnen aus Altersgründen und aufgrund drohender gesundheitlicher Beeinträchtigungen nicht zumutbar, ihre Wohnung zu verlassen. Der Bundesgerichtshof hat hier eindeutig entschieden, dass die Lebensplanung des Vermieters zu respektieren und das Alter alleine nicht ausschlaggebend für einen Härtegrund sei. Vielmehr müsse eine einzelfallbezogene Entscheidung getroffen werden. Behauptungen des Mieters, es käme durch den Verlust der Wohnung zu Gesundheitsbeeinträchtigungen, müssten durch ein amtsärztliches Gutachten nachgewiesen werden. Eine schematische Bewertung der Umstände verbiete sich.

Mietverhältnisse mit älteren Menschen sind damit nicht unkündbar. Dennoch ist der Ausspruch einer Kündigung im Alter eine schwierige Situation für uns Vermieter. Unerträglich wird die Situation, wenn Zwangsräumungen durchgeführt werden müssen und Suizidgefahr besteht (wir berichteten im Magazin 8/19). Wer will da die Verantwortung für eine richtige Entscheidung übernehmen?

In solchen Fällen sollte im Vorfeld der Kündigung versucht werden, mit dem Mieter eine einvernehmliche Regelung zu finden. Es sollte miteinander geredet werden oder auf Hilfsangebote, beispielsweise im Rahmen einer Mediation zurückgegriffen werden, damit es nicht zu einer für beide Teile eskalierenden Situation kommt. In diesen Fällen ist Reden Gold und Schweigen nur Silber.

In der Hoffnung, dass Sie liebe Mitglieder, vor entsprechenden Entscheidungen verschont bleiben, wünsche ich Ihnen einen schönen Herbstanfang.

Ihr
Dr. Michael Weiskopf
Verbandsgeschäftsführer
Haus & Grund Saarland

Landesdelegiertentag 2019

Mitgliederboom bei Haus & Grund Saarland - Politische Diskussionen um Enteignung, ein Verbot von Mieterhöhungen und zu wenig bezahlbarer Wohnraum: Keine raffgierigen Vermieter" – Dr. Weiskopf überraschend als Erster Vorsitzender nicht wiedergewählt 

Anlässlich des diesjährigen Landesdelegiertentages in Saarbrücken konnte der Geschäftsführende Verbandsvorsitzende Dr. Michael Weiskopf aktuell von einem starken Mitgliederzuwachs berichten und kündigte an, dem schlechten Bild vom angeblich raffgierigen Vermieter künftig entschiedener entgegenzutreten. Dazu wolle der Landesverband Mitglied bei der Verbraucherzentrale des Saarlandes werden, die gute Zusammenarbeit optimieren und eine Kooperation mit dem Sozialverband VdK Saarland eingehen, damit den Mitgliedern optimierte Dienstleistungen zur Frage des altersgerechten Wohnens im eigenen Haus angeboten werden könne. Weiterhin sei geplant, in der vom Innenministerium" gebildeten Arbeitsgruppe „Bezahlbarer Wohnraum" auch zukünftig aktiv mitzuwirken.

"Haus & Grund-Vermieter passen ihre Mieten nur selten - und wenn überhaupt – bei einem Mieterwechsel an"

(Dr. Michael Weiskopf, Geschäftsführender Verbandsvorsitzender Haus & Grund Saarland)

Zu den Bemühungen um mehr bezahlbaren Wohnraum meinte er: "Zu viel Bürokratie, die lange Dauer von Baugenehmigungen, Bauvorschriften und ausgelastete Baufirmen verhindern derzeit schnelle Hilfen". Das im Saarland von Minister Klaus Bouillon (CDU) angekündigte 30-Millionen-Euro-Wohnungsbauprogramm "Ein Zuhause für junge Familien" gegen den Leerstand in Ortskernen wertete Dr. Weiskopf als noch nicht ausreichend, da  die angehenden jungen Hauseigentümer die Erhebung der Grunderwerbssteuer die Zuschüsse des Programmes wieder aufsauge.

Trotz einigem politischem Gegenwind und mit ausdrücklicher "Abgrenzung von dem ein oder anderen privaten oder gewerblichen Vermieter" betonte Dr. Weiskopf: "Für Haus & Grund Saarland war 2018 eines der erfolgreichsten Jahre überhaupt". So sei die Zahl der Mitglieder im Vorjahr um 400 und seit Jahresbeginn 2019 um nochmals 524 auf inzwischen über 14.100 Mitglieder gewachsen. Der Dank dafür gebühre den Ortsvereinen, allen voran Saarbrücken, Saarlouis und Dillingen mit dem stärksten Mitgliederzuwachs. "In der politischen Arbeit vor Ort ging es um Themen wie Baukindergeld, die Erhebung von Straßenausbaubeiträgen, Grubenwasseranstieg und Grundsteuer". Zur Zukunft des Verbandes in der digitalen Welt kündigte Dr. Weiskopf an, man werde die Internet- und Online-Angebote bis hin zu Hinweisen auf Rechtsberatung verstärken und ausweiten.

Der Präsident von Haus & Grund Deutschland, Dr. Kai H. Warnecke, überbrachte den Delegierten die Entscheidung des Vorstandes von Haus & Grund Deutschland, dass der 140. Zentralverbandstag 2026 als Zeichen der Wertschätzung für die gute Arbeit des Landesverbandes und der Ortsvereine im Saarland nach Saarbrücken vergeben worden sei.

In der anschließenden Neuwahl des Vorstandes votierten die Delegierten überraschend mehrheitlich für Norbert Behle, bisher 2. Landesvorsitzender. In seinem Schlusswort dankte Dr. Weiskopf dem Verband für eine interessante Zeit, die er während seiner 9 jährigen Rolle als 1. Vorsitzender erleben durfte und brachte seine Hoffnung zum Ausdruck, dass diese Wahl nicht zu einer Spaltung des Verbandes führe, da die zu lösenden Probleme alle Kraft erforderten. Er werde jedenfalls den neuen Landesvorsitzenden in diesem Bemühen unterstützen. Dr. Michael Weiskopf wird weiterhin als Geschäftsführer des Landesverbandes tätig sein.

Der neue Vorstand setzt sich wie folgt zusammen:

Erster Vorsitzender - Rechtsanwalt Norbert Behle
Zweiter Vorsitzender – Gerold Senz
Dritter Vorsitzender – Rechtsanwältin Christiane Hoffmann

 

Andreas Gaa, St. Ingbert
Kurt Engel, Saarlouis
Ernst Willi Klein, Völklingen
Ernst Kühnemann, Ottweiler
Brigitte Habicht, Riegelsberg
Stefan Mathieu, Homburg
Bernd Schlachter, Sulzbach
Hannelore Stier-Kohler, Altenkessel
Verbandsgeschäftsführer Dr. Michael Weiskopf

 

Ist das Eigentum egal?

Liebe Mitglieder von Haus & Grund,

heute schreibe ich Ihnen als Verbandsgeschäftsführer von Haus & Grund Saarland. Überraschend wurde anlässlich des Landesdelegiertentages am 16. Juni 2019 der Kollege Norbert Behle zum

Dr. Michael Weiskopf

neuen Landesvorsitzenden gewählt. Zu seiner Wahl gratuliere ich herzlich. Die anstehenden politischen Themen werden den vollen Einsatz erfordern.  

Während die Diskussion über Enteignungen etwas abgeflaut ist, versucht die Politik nunmehr über die Einführung eines Mietendeckels  dem Wähler Handlungsfähigkeit vorzugaukeln, anstatt die bestehenden Herausforderungen zu lösen.

Die Herausforderung „Klima“ wird vor allem – wenn es nach dem Mieterbund geht - die Vermieter treffen . Durch das Mietrechtsanpassungsgesetz ist es für die Vermieter noch einmal schwieriger und komplizierter geworden, energetische Modernisierungen wirtschaftlich durchzuführen. Andererseits soll der Vermieter umwelt- und energiebewusst investieren, ohne hiervon selbst zu profitieren. Die CO2 Einsparung kommt aber allen in unserer Gesellschaft zugute. Da ist es korrekt und billig, auch alle an den Kosten zu beteiligen.

 

Die Investitionsbereitschaft der Kommunen hängt von der Grundsteuer ab. Wie sich zeigt, wird die Grundsteuerreform aber nicht zu einer Kostenneutralität führen, sondern eher ansteigen und die Diskussion der Umlegbarkeit auf den Mieter neu anfachen .

Und zu guter Letzt wird durch die Verlängerung der dem Mieter zu bewilligenden Räumungsfristen  dem Vermieter der Gebrauch der Sache entzogen und durch die Einführung der wiederkehrenden Straßenausbaubeiträge im Saarland – obwohl diese in den meisten anderen Bundesländern abgeschafft wurden – die Belastung der Eigentümer nochmals erhöht .

Bei allen diesen Herausforderungen stellt sich die Frage: Ist dem deutschen Staat das Eigentum egal?

Es bleibt also sehr viel Arbeit für den neuen Vorstand, der sich nicht nur mit aktuellen Fragen der Wohnungspolitik und möglichen Lösungen auseinandersetzen muss, sondern sich auch Gedanken darüber machen muss, wie Sie, die Immobilieneigentümer und Vermieter, hierauf bestmöglich vorbereitet werden.

Ich wünsche dem neuen 1. Verbandsvorsitzenden und dem neuen Vorstand alles Gute und viel Erfolg für die zukünftige Arbeit für unsere gemeinsame Sache Haus & Grund und vor allem für Sie, liebe Mitglieder.

Ihr
Dr. Michael Weiskopf
Verbandsgeschäftsführer
Haus & Grund Saarland

 

 

Nachbarstreit: Klassische Musik als nächtliche Lärmquelle

Mit diesem Problem hatte sich das Amtsgericht Saarbrücken (AZ 36 C 458/18) zu beschäftigen. Der Kläger und die Beklagten sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Anlage umfasst 100 Einheiten. Dem Kläger gehört eine Wohnung im dritten Obergeschoss. Die Wohnung darunter wird von den Beklagten bewohnt.

Seit längerem liegen die Parteien im Clinch. Wegen Lärm!

Die Beklagten sind Liebhaber klassischer Musik und offenbar kommt nur dann Freude auf, wenn die Klänge laut erschallen. Das wiederum nervt den darüber Wohnenden, der unfreiwillig in das Konzert involviert ist.

Für ihn gilt: Musik wird oft nicht schön gefunden, weil sie stets mit Geräusch verbunden!

Bemühungen des Klägers, sich mit den Bewohnern darunter zu einigen, verliefen für jenen unerfreulich. Er musste sich vorwerfen lassen, er sei streitsüchtig. Die Beklagten dachten überhaupt nicht daran, sich zu mäßigen.

So sah sich der Beklagte gezwungen, den Rechtsweg zu beschreiten. Auch dieser Weg war dornenreich. Bekanntlich hat derjenige, der vom Anderen etwas möchte, die Darlegungs- und Beweislast. Da gab es Probleme. Als Alleinstehender hatte er keine Zeugen, wenn aus der Wohnung wieder einmal ein Konzert angesagt war. Mitbewohner im Haus waren reserviert, sich in die Auseinandersetzung einzumischen.

Es kam dann die Nacht vom 31. Juli auf den 1. August 2018. Laute Musik war zu hören. Der Kläger rief die Polizei. Die herbeigerufenen Beamten konnten bestätigen, was der Kläger stets behauptete: Viel zu laute Musik!

Nach Beweisaufnahme verurteilte das Amtsgericht Saarbrücken die Beklagten, es zu unterlassen, durch eine Geräuschentwicklung über 35 Dezibel bzw. 25 Dezibel in der Zeit von 22.00 Uhr bis 07.00 Uhr werktags bzw. an Sonn- und Feiertagen durch Abspielen von Musik zu stören.

Bei Verstoß kann ein Ordnungsgeld bis Euro 250.000 oder Ordnungshaft von bis zu 6 Monaten beantragt werden.

 

Haus & Grund Saarbrücken

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Grusswort

Norbert Behle

Liebe Mitglieder von Haus & Grund Saarland,
ich begrüße Sie als neuer Vorstandsvorsitzender des Landesverbandes Haus & Grund Saarland. Mein neues Amt empfinde ich als Ehre. Ich bin stolz auf das in mich gesetzte Vertrauen und möchte dem gerecht werden. Diese für einen Frischgewählten nicht unüblichen Worte geben meine Empfindungen wieder. Bessere Worte habe ich nicht gefunden. Gerne will ich Taten folgen lassen.

Mein Dank gilt zunächst meinem Vorgänger im Amt, Herrn Rechtsanwalt Dr. Michael Weiskopf. Als geschäftsführender Verbandsvorsitzender hat er in den vergangenen Jahren dafür Sorge getragen, dass unser Landesverband an der zunehmenden Digitalisierung unserer Welt teilnimmt und nicht den Anschluss verliert. Er hat unser Mitgliedermagazin neu gestaltet und diesem nicht nur inhaltlichen sondern auch äußerlichen Glanz zukommen lassen. Seit 2016 ist Herr Dr. Weiskopf

für Haus & Grund Deutschland als Vorsitzender des Europaausschusses tätig. Dank seiner Vermittlung findet im Jahr 2026 der Zentralverbandstag von Haus & Grund Deutschland in Saarbrücken statt.

Vor uns und dem neuen Vorstand von Haus & Grund Saarland liegen wesentliche Aufgaben. Wir im Vorstand sind als Interessenvertreter gefragt und wollen auch gefragt werden, wenn es z. B. um die Grundsteuerreform geht. Diese betrifft uns als selbstbewohnende Eigentümer unmittelbar, ebenso aber mittelbar als Vermieter. Denn mit jedem Euro Grundsteuer, den ein Mieter im Wege der Nebenkostenumlage zahlen muss, entgeht dem Vermieter ein Euro potentieller Kaltmiete. Nur mit ausreichenden Mieteinnahmen sind aber Instandhaltungen und auch energetische Sanierungen möglich, die letztlich der Allgemeinheit zugutekommen. Wir, die privaten Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer, können und wollen damit einen wesentlichen Beitrag auch zum Klimaschutz leisten, wenn man uns lässt.

Nicht nur durch erfolgreiche Interessenvertretung, sondern auch in wirtschaftlicher und rechtlicher Hinsicht wollen wir behilflich sein, um letztlich Ihr privates Haus-, Wohnungs- und Grundeigentum, lieber Leser, nicht nur im privaten Interesse sondern auch im Interesse der Allgemeinheit zu erhalten und zu bewirtschaften. Wir wissen, dass Eigentum nicht nur berechtigt sondern bekanntlich auch verpflichtet.

Die erste Sitzung des neuen Verbandsvorstandes Anfang Juli hat meine Zuversicht gestärkt, dass unsere Zusammenarbeit Früchte für den Verband und damit für jeden Verein und jedes Mitglied tragen wird.

Wir reaktivieren nun unseren Direktionsausschuss, der sich aus den Vorsitzenden der Ortsvereine zusammensetzt. Der Direktionsausschuss dient der gegenseitigen Information. Er dient der Schulung sowie dem Erfahrungs- und Meinungsaustausch seiner Mitglieder. Davon profitieren die Mitglieder der Ortvereine, also Sie, werter Leser unserer Zeitung.

Als Verbandsvorsitzender will ich dazu beitragen, dass auch Vereine mit geringeren Mitgliedzahlen erhalten bleiben und die Möglichkeit bekommen, zu wachsen. Lassen Sie uns das gemeinsam angehen. Stützen Sie Ihren Ortsverein.

Kürzlich löste sich der Ortsverein Fischbach auf. Ca. 130 Mitglieder verloren ihren Verein und unsere Organisation verlor damit diese Mitglieder. So etwas soll künftig vermieden werden. Nach unserer Satzung bezweckt der Verband die Wahrung der gemeinschaftlichen Interessen des Haus-, Wohnungs- und Grundeigentums im Saarland. Unser Verband hat auch die Aufgabe, seine Mitglieder zu unterrichten und sie bei der Wahrung ihrer Belange zu unterstützen. Das müssen wir künftig noch intensiver beherzigen und umsetzen.

Wir wollen weiterhin mit unserem attraktiven Online-Auftritt für Sie da sein und auch auf diesem Wege neue Mitglieder für unsere gemeinsamen Ziele gewinnen, denn nur mit einer starken Gemeinschaft sind wir stark für unsere gemeinsamen Interessen. Noch mehr Vereine sollten sich auch dem erfolgreichen Design anschließen, das unser Zentralverband entworfen hat und pflegt. Hilfestellungen bei der Umsetzung liegen mir am Herzen.

Aber nicht nur online, sondern auch persönlich vor Ort wollen wir für Sie da sein. Die Vereinsarbeit soll auch persönlichen Kontakt ermöglichen, Erfolge bieten und Spaß machen.

Beteiligen Sie sich gerne in ihrem Ortsverein. Nehmen Sie gerne aktiv am Vereinsleben teil. Lassen Sie uns auch dadurch die Gemeinschaft stärken.

Mein Respekt gebührt den zahlreichen oft ehrenamtlich tätigen Vorständen und Aktiven der Ortsvereine. Lassen Sie uns auch weiterhin unsere Mitglieder kompetent begleiten und bedienen. Mit unseren spezialisierten Fachkräften wollen wir den Eigentümern und den Vermietern zur Seite stehen und Lösungen bieten. Wie schon seit 20 Jahren anwaltlicher Tätigkeit, will ich gerne dazu auch weiterhin meinen juristischen Teil beitragen. Und als Vorstandsvorsitzender nun auch gerne mehr.

Zum Abschluss meines Grußwortes danke ich für Ihre Geduld beim Lesen und freue mich auf eine spannende Zeit. Wir treffen uns am Mittwoch, dem 18. September 2019, um 17:00 Uhr zu einer ersten Direktionsausschusssitzung. Die ausgewählte Lokalität verträgt bis zu 90 Teilnehmer. Direktionsausschussmitglieder können sich von einem Mitglied ihres Vereins vertreten lassen und Gäste aus ihrem Verein zur Sitzung mitbringen. Machen Sie davon Gebrauch. Ich freue mich auf eine gute, fruchtbare und erfolgreiche Zusammenarbeit!

Ihr neuer Verbandsvorsitzender Norbert Behle

 

Auslegung einer unbestimmten Nebenkostenabrede

Anhand eines vom Landgericht Saarbrücken (AZ 10S53/18) entschiedenen Falles möchte ich darlegen, welche Komplikationen es gibt, wenn man sich beim Abfassen des Mietvertrages keine Mühe gibt oder, wenn der von uns empfohlene Mietvertrag schlampig ausgefüllt wird.

In dem Formularvertrag wurde in dem entsprechenden Leerfeld nicht ausgeführt, welche Nebenkosten der Mieter – mit Ausnahme der Heizungs- und Warmwasserkosten – zu tragen hat.

Die neben der Kaltmiete zu zahlende Nebenkostenposition wurde als Abschlagszahlung deklariert. Der Vermieter, der diesen Vertrag ausfüllte, wollte sicher mehr Nebenkostenarten auf seinen Vertragspartner umlegen.

Die bekommt er aber nicht, weil sie mangels Deklaration im Vertragstext nicht vereinbart wurden.

Die Betriebskosten sind bekanntlich so hoch, dass man sie gemeinhin als zweite Miete bezeichnet.

Der wirtschaftliche Schaden des angesprochenen Vermieters ist enorm. Er kann nur Heizungs- und Warmwasserkosten abrechnen. Auf allem andere, wie Grundsteuer, Hausversicherung, Müllabfuhr, Wasser und Abwasser u. a. bleibt er sitzen.

Zieht man von der vereinbarten Miete die nicht geschuldete Zweitmiete ab, so ist für den Vermieter der Ertrag gleich Null.

Aus gegebenem Anlass appelliere ich an die Mitglieder: Kommen Sie – ehe Sie einen Formularmietvertrag abschließen zu uns und lassen Sie den Inhalt überprüfen. Schlampereien wie hier beschrieben führen in den Ruin.

Haus & Grund Saarbrücken

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Volksinitiative gegen Straßenausbaubeiträge

Die Landesvereinigung Saarland ruft auf zur Unterstützung ihrer landesweiten Volksinitiative: „Faire Straße - Gemeinsam gegen Straßenausbaubeiträge“.

SULZBACH. „Die Straßenausbaubeiträge sind eine ungerechte, teils existenzgefährdende Belastung für viele Haus- und Grundbesitzer und gehören abgeschafft“, so Bernd Schlachter der Vorsitzende von Haus und Grund Sulzbachtal e.V. „Europaweit sei diese Art der Abgabe einmalig: Kein anderes Land verlangt Eigentümern von Grund und Boden eine derartige Belastung bei Straßensanierungen ab.

Aktuell verlangen rund die Hälfte aller 52 Saar-Kommunen einen Straßenausbaubeitrag, manche werden angesichts leerer Kassen von der Kommunalaufsicht zur Erhebung gezwungen; damit sehen sich die Haus- und Grundstückseigentümer mit Rechnungen bis zu 50.000 Euro konfrontiert, zum Teil auch deutlich höher: „Das kann schnell existenzbedrohend werden - gerade für junge Wohneigentümer, Familien oder Senioren,“ so Herr Schlachter.

Kein Anwohner erwirbt dadurch Anteile an der sanierten Straße, in den meisten Fällen werden sie nicht einmal vorher gefragt.“ Umso wichtiger sei es, tragfähige Lösungen zur Finanzierung des Wohnstraßenausbaus zu finden; die Kommunen darf man dabei keinesfalls im Regen stehen lassen. „Länder wie Bremen, Baden-Württemberg, Mecklenburg-Vorpommern und Bayern beweisen, dass es auch sehr gut ohne geht.“ Haus und Grund Sulzbachtal e.V. plädiert dafür, die Kosten für Sanierung und Ausbau von Straßen über die Einnahmen der Kfz- und Mineralöl-Steuer und der Maut zu finanzieren. 

Zahlreiche Bürgerinnen und Bürger im Saarland haben sich bereits an der Volksinitiative beteiligt; viele haben dabei ihre Familienangehörigen sowie Freunde und Bekannte auch noch unterschreiben lassen. Dennoch ist die gesetzliche Hürde von 5.000 Unterstützungsunterschriften noch nicht erreicht.

Deshalb ruft Haus & Grund Sulzbachtal alle Bürgerinnen und Bürger des Saarlands auf, die laufende Volksinitiative mit ihrer Unterschrift zu unterstützen und damit gemeinsam zum Erfolg zu führen.

Jeder Saarländer, der seinen Erstwohnsitz im Saarland hat und über 16 Jahre alt ist, kann die Volksinitiative mit seiner Unterschrift unterstützen. Das notwendige (amtlich vorgeschriebene) Formular kann über www.freie-waehler-saar.de selbst ausgedruckt oder bei der Landesgeschäftsstelle angefordert werden können.

Senden Sie die, oder das ausgefüllte und unterschriebene Formular an Haus & Grund Sulzbachtal, Geschäftsstelle, Schulstr. 8, Sulzbach oder die Geschäftsstelle des Landesverbandes. Die gesetzlich vorgeschriebene Bestätigung jeder einzelnen Unterstützungsunterschrift wird durch die jeweilige Kommune übernommen

Haus & Grund Sulzbachtal

Reform von Wohngeld und Lastenzuschuss

Die Bundesregierung hat die Reform des Wohngeldes und des Lastenzuschusses für selbstnutzende Eigentümer beschlossen. Damit sollen die Reichweite und das Leistungsniveau beider Leistungen angehoben werden.

Das Wohngeld ist eine der zentralen sozialen Leistungen der Wohnungspolitik, weil es treffsicher und unmittelbar wirkt.

Erhöhung der Reichweite des Wohngeldes

Mit der Wohngeldreform steigt die Zahl der Empfängerhaushalte wieder von rund 480.000 auf rund 660.000 Haushalte im Jahr 2020. Darunter sind auch 25.000 Haushalte, die mit dem erhöhten Wohngeld nicht länger auf Leistungen aus den Grundsicherungssystemen – wie Arbeitslosengeld II oder Sozialhilfe – angewiesen sind. Da zusätzliches Einkommen das Wohngeld künftig in geringerem Maße reduziert, werden die Arbeitsanreize verbessert.

Leistungsniveau soll steigen

Für einen 2-Personen-Haushalt, der bereits vor der Reform Wohngeld erhalten hat, wird das Wohngeld von bislang 145 Euro monatlich um etwa 30 Prozent auf 190 Euro monatlich steigen. Um das Wohngeld an die eingetretene Miet- und Einkommensentwicklung anzupassen, also zu dynamisieren, wird es zukünftig per Verordnung im Abstand von jeweils zwei Jahren aktualisiert und in Höhe der Inflation angepasst. So soll die Entlastungswirkung des Wohngeldes aufrechterhalten werden.

Aktualisierung der Mietenstufen

Ebenfalls geplant ist eine regional gestaffelte Anhebung der Höchstbeträge – der sogenannten Mietenstufen –, bis zu denen die Miete oder Belastung bei Eigentümern berücksichtigt wird. Mit der Einführung einer neuen Mietenstufe VII sollen höhere Mieten in angespannten Wohnungsmärkten berücksichtigt werden.

Wohngeld als Lastenzuschuss auch für Eigentümer

Auch Eigentümer einer Immobilie haben Anspruch auf Wohngeld in Form des Lastenzuschusses. Der Lastenzuschuss wird gewährt, wenn die Immobilie selbst zu Wohnzwecken genutzt wird. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um eine Eigentumswohnung, ein Eigenheim oder sogar ein Mehrfamilienhaus handelt. Ausschlaggebend für den Lastenzuschuss ist die zuschussfähige Belastung. Folgende Kosten kommen in Betracht:

  • Ausgaben für Zins und Tilgung bei Krediten, die dem Bau, dem Erwerb oder der Verbesserung des Wohneigentums dienen
  • Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten (Bewirtschaftungskosten)
  • Grundsteuer und sonstige Grundbesitzabgaben
  • Versicherungsbeiträge für das Eigenheim
  • bestimmte Heizkosten
  • Verwaltungskosten

Für das zu bezuschussende Objekt, ganz gleich welcher Art, wird die Antragstellung nicht durch Faktoren wie öffentliche Förderungen, Steuerbegünstigungen oder Finanzierungsarten beeinflusst.

Der Gesetzentwurf soll nun im Deutschen Bundestag und im Bundesrat beraten werden und voraussichtlich am 1. Januar 2020 in Kraft treten. Insgesamt werden sich die Wohngeldausgaben von Bund und Ländern nach der Reform im Jahr 2020 auf rund 1,2 Milliarden Euro belaufen.

 

Matthias zu Eicken

Referent Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik

Haus & Grund Deutschland

Ortsübliche Vergleichsmiete

Beratungszeitraum soll verlängert werden

In einem zweiten, zeitgleich in Umlauf gebrachten Referentenentwurf hat das Bundesjustizministerium Details zur geplanten Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete formuliert.

Derzeit wird die ortsübliche Vergleichsmiete aus den Mieten gebildet, die in der Gemeinde in den letzten vier Jahren für vergleichbaren Wohnraum vereinbart oder angepasst wurden. Der vierjährige Betrachtungszeitraum soll nach dem vorliegenden Entwurf auf sechs Jahre ausgeweitet werden. Damit würden dann auch ältere und vielerorts günstigere Mieten in die ortsübliche Vergleichsmiete einfließen. Für Mietspiegel, die derzeit gelten und einen vierjährigen Betrachtungszeitraum zugrunde legen oder die gerade in der Erstellung befindlich sind, sollen Übergangsfristen gelten: Mietspiegel mit einem vierjährigen Betrachtungszeitraum sollen längstens zwei Jahre ab der Veröffentlichung oder ihrer ersten Anpassung als Begründung einer Miethöhe heranziehbar sein. Sobald ein neuer Mietspiegel mit einem sechsjährigen Betrachtungszeitraum veröffentlicht ist, muss dieser zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden.

Dr. Helena Klinger

Referentin Recht

Haus & Grund Deutschland

 

Sozialismus light als Mass der Dinge?

Die Forderungen des Juso-Chefs nach Vergesellschaftung von Betrieben und der Enteignung von Wohnungseigentümern hatten im Wahlkampf für viel Aufregung gesorgt. Was jedoch zunächst als Fantasterei abgetan wurde, hat mittlerweile Einzug in die Politik gehalten.

Es wird zwischenzeitlich ernsthaft gefordert, auch für private Mietverhältnisse einen Mietenstopp zu erlassen oder die Eigenbedarfskündigung für Mietverhältnisse mit Mietern über 70 Jahre zu verbieten. Man könnte auch diese Forderungen als dem Wahlkampf geschuldet ansehen, denn es dürfte politisch wie rechtlich ausgeschlossen sein, dass entsprechende Gesetze erlassen werden, nachdem der Eingriff in das Eigentumsrecht zu tief wäre, nachdem nirgendwo in Deutschland Wohnungsnot herrscht. Das Fatale an diesen Vorschlägen ist jedoch, dass sie das Gegenteil von dem bewirken, was gewollt ist. Viele private Vermieter, die sich mit Rücksicht auf zuverlässige Mieter mit Mieterhöhungen bisher zurückgehalten haben, könnten sich dazu veranlasst sehen, die vermeintlich letzte Chance zu nutzen oder im schlimmsten Fall überhaupt nicht mehr zu vermieten.

Wenig spricht dafür, dass Wohnraum durch restriktives Handeln des Staates bezahlbar wird. Dafür ist das Problem viel zu groß. Die diskutierten Maßnahmen lassen keine einzige Wohnung mehr entstehen. Wohin der Wohnungsmarkt abdriftet, wenn er von der öffentlichen Hand bestimmt wird, zeigt sich darin, dass sich die öffentliche Hand in den letzten zehn Jahren weitgehend von ihrem Wohnungsbestand getrennt hat, als diese Immobilie nicht nur hochverschuldet und schlecht bewirtschaftet, sondern auch von einem erheblichen Sanierungsstau betroffen waren. Warum soll das alles jetzt besser werden?

Am Ende bleibt die bittere Erkenntnis: Das Problem, dass es in den begehrten Städten zu wenig bezahlbaren Wohnraum gibt, ist schlicht zu groß, als dass es dafür eine einfache schnelle Lösung gibt.

Ich wünsche Ihnen einen schönen Sommeranfang.

Ihr
Dr. Michael Weiskopf
Geschäftsführender Verbandsvorsitzender
Haus & Grund Saarland

 

Streit um Schieflagenentschädigung

Der beim Landgericht Saarbrücken (AZ 15.O. 212/18) anhängige Fall hat nur mittelbar etwas mit Schäden, die durch den untertägigen Bergbau bedingt sind, zu tun.

Der Sachverhalt: A war Eigentümer eines in Altenkessel gelegenen Hausanwesens. Durch den untertägigen Bergbau ist an dem aufstehenden Gebäude eine Schieflage entstanden.

Diese wurde von dem Bergbautreibenden entschädigt

1990 für 11,93mm/m (Mittlere Schieflage)    17.014,- DM

1999 für 14.00mm/m (Mittlere Schieflage)    3.464,- DM

A verkauft das Grundstück an B. Dies war im Jahre 2017. Der Kaufvertrag enthielt die im Saarland übliche Klausel, dass Bergschadenersatzansprüche abgetreten werden. Es fehlt jede Zusicherung, dass irgendwelche Schäden noch nicht abgegolten sind. Ansonsten finden wir in der Urkunde den üblichen Haftungsausschluss für gebrauchte Immobilien.

Warum ist der Fall bei Gericht gelandet? Der Käufer B verlangt vom Verkäufer A die Entschädigungen, die er für die Schräglage erhalten hat. Dies sind in Euro 10.470,24 die in den neunziger Jahren flossen. Dies geschieht mit nachstehenden Argumenten:

Zum Haftungsgrund

Man habe ihn – den Käufer B – bei Kaufvertragsabschluss nicht darüber aufgeklärt, dass die Schräglage entschädigt ist. Bei Kenntnis hätte dies zu einer Reduktion des Kaufpreises in entsprechender Höhe geführt.

Zur Haftungshöhe

Er müsse bis zum Ende der physischen Existenz des Hauses mit den schieflagenbedingten Unbequemlichkeiten leben.

Gegen diesen Anspruch wendete sich der Käufer A.

 Zum Haftungsgrund:

  1. Man habe B über die bereits erfolgte Abgeltung der Schieflage aufgeklärt.
  2. Diese Tatsache habe sich in einem verringerten Kaufpreis niedergeschlagen.
  3. Eine Entschädigung könne von A nicht mehr gefordert werden. Denn der Bergbautreibende könne sich – falls der Entschädigungsanspruch jetzt gestellt wird – auf die Einrede der Verjährung berufen (drei Jahre ab Kenntnis des Schadens und des Schädigers).

Zur Haftungshöhe:

  1. Auch der A habe Jahrzehnte unter den Nachteilen der Schieflagen gelitten.
  2. B könne also den Zeitanteil, der auf die Zeit vor 2017 entfällt, nicht für sich geltend machen.

Eine Entscheidung durch das Gericht ist bislang noch nicht erfolgt. Von dem zuvor geschilderten Sachverhalt dürfte sich manch einer angesprochen fühlen. Der Ablauf stellt keine Ausnahme dar. 

Sobald der Fall beendet ist, wird das Ergebnis mitgeteilt.

Haus & Grund Saarbrücken

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Juni 2019

Schieflagenentschädigung – Quote

Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann

Es geht um ein Haus, das 1960 gebaut wurde. Durch untertägigen Bergbau entstanden Schräglagen. Der damalige Eigentümer erhielt hierfür nachstehende Minderwertentschädigungen:

 

 

 

1990        Euro 8.69912
und
1999        Euro 1.758,84.

Im Jahr 2017 wurde das Haus verkauft. Die notarielle Urkunde enthält die übliche Abtretung der Bergschadensersatzansprüche. Davon, dass Schieflagenentschädigungen geflossen sind, wurde dem Erwerber nichts gesagt. Wäre der Veräußerer verpflichtet gewesen, dies zu offenbaren? Das angerufene Landgericht meint ja. Der Käufer, der Bergschadensersatzansprüche erwirbt, kann sich darauf verlassen, dass auch solche noch existieren.

Also: Dem Erwerber stehen Schadenersatzansprüche zu.

Aber in welcher Höhe?

In dem besprochenen Fall wurde diese Rechnung aufgemacht:

Die Entschädigung für Schräglage wird für Nachteile und Unbequemlichkeiten gezahlt. Das Haus, um das es geht, wurde 1960 gebaut. Wir gehen von einer Standdauer von 100 Jahren aus.

Bei Auszahlung der ersten Entschädigung im Jahr 1990 hatte das Gebäude noch eine Restlebensdauer von 70 Jahren.

Das sind Euro 8.699,12 geteilt durch 70 Jahre: jährlich Euro 124,27.

Der Veräußerer selbst hat die Unannehmlichkeiten von 1990 bis 2017 erduldet, also 27 Jahre.

Der Erwerber noch 43 Jahre, also 43 mal Euro 124,27 =                     Euro 5.343,61

Bei Auszahlung der zweiten Entschädigung im Jahr 1999 hatte

das Gebäude noch eine Restlebensdauer von 61 Jahren.

Das sind Euro 1.758,84 geteilt durch 61 Jahre: jährlich Euro 28,83.

Der Erwerber leidet noch 43 Jahre. Also 43 mal Euro 28,83 =              Euro 1.239,69

Man einigte sich auf                                                                               Euro 6.582,70

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Wohngebäudeversicherung

Ein Muss für Eigentümer

Eine Wohngebäudeversicherung ist für jeden Gebäudeeigentümer zu empfehlen. Hierüber ist eine Absicherung für Schäden am Gebäude und an den Gebäudebestandteilen gegeben. Doch welche Schäden werden ersetzt?

Die Wohngebäudeversicherung kommt für Schäden auf, die am Gebäude oder an Gebäudebestandteilen durch die versicherten Gefahren – meist Sturm, Hagel, Feuer oder Leitungswasser – entstehen. Sie erstattet die Kosten für notwendige Reparaturen oder sogar die Kosten für den Wiederaufbau eines Gebäudes, beispielsweise nach einem Brand.

Was genau ist durch eine Wohngebäudeversicherung abgesichert?

Grundsätzlich ist das Gebäude so versichert, wie es im Versicherungsschein und in den dem Vertrag zugrunde liegenden Bedingungen beschrieben wird. Eine Mitversicherung von Garagen oder Carports ist möglich. Diese sollten bei Antragstellung angegeben und bei nachträglichem Bau nachgemeldet werden.

Sind auch Schäden durch Überschwemmungen versichert?

Leider häufen sich in den vergangenen Jahren wetterbedingte Naturereignisse wie Überschwemmungen durch Starkregen, Erdsenkungen oder Schneedruck. Schäden, die durch derartige Naturereignisse entstehen, sind nicht generell durch die Wohngebäudeversicherung abgedeckt. Um sich gegen diese Gefahren zu schützen, muss der Elementarschutz ausdrücklich in die Versicherung eingeschlossen werden.

Wie hoch ist die Versicherungssumme?

Eine festgelegte Versicherungssumme gibt es bei der GEV Grundeigentümer-Versicherung in den neuen Tarifen nicht mehr. Versichert ist Ihr Gebäude bis zum ortsüblichen Neubauwert. Die Beitragsberechnung erfolgt anhand der Gebäudemerkmale (beispielsweise Wohnfläche, Anzahl der Geschosse, Gebäudetyp).

Ihre Vorteile bei der GEV

Wir bieten Ihnen mit unserem modularen System die größtmögliche Individualisierung des Versicherungsschutzes – denn wir wissen: Jeder Versicherungsbedarf ist anders. Wir bieten Ihnen einen leistungsstarken „Basis-Schutz“ an, der durch verschiedene Module ergänzt werden kann. So erhalten Sie einen Versicherungsschutz, der Ihren Bedürfnissen entspricht. Wählbare Module sind: der „Plus Schutz“, „Gartenschutz“, „Technikschutz“, „Elementarschutz“, „Glasschutz“, das „Wasser Plus“-Modul, die „Soforthilfe“. Wer seine Immobilie vermietet, dem empfehlen wir das „Vermieter Plus“– und gegebenenfalls auch das „Verwalter Plus“-Modul.

Übrigens: Als Haus & Grund-Mitglied erhalten Sie bei uns einen Beitragsnachlass von zehn Prozent.

Wenn Sie mehr über die Leistungen der Wohngebäudeversicherung der GEV wissen möchten, rufen Sie gern unsere Kolleginnen und Kollegen aus dem Team Direktberatung unter 040 3766 3367 an.

 

gev-versicherung.de

Quelle: GEV Grundeigentümer-Versicherung

 

Nachbarschaftsrecht

BGH zum Rückschnitt überhängender Äste

 Wenn vom Nachbargrundstück Äste überhängen, hat der dadurch beeinträchtigte Eigentümer einen Anspruch darauf, dass sie zurückgeschnitten werden. Dieser Beseitigungsanspruch unterliegt jedoch der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren ab Kenntnis von der Eigentumsbeeinträchtigung. Das hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 22. Februar 2019 klargestellt (V ZR 136/18).

Im zu verhandelnden Fall stritten zwei Eigentümer benachbarter Grundstücke in Baden-Württemberg. Von einer Fichte, die teils auf dem Grundstück des beklagten und teils auf dem eines dritten Eigentümers wächst, ragen seit Jahren Äste auf das Grundstück der Klägerin. Sie verlangte nun von dem Beklagten den Rückschnitt der Fichte, damit keine Zweige mehr auf ihr Grundstück herüberwachsen würden. Der beklagte Nachbar verweigerte dies und verwies darauf, dass ein eventueller Beseitigungsanspruch verjährt sei.

Sowohl vor dem zuständigen Amtsgericht als auch im Berufungsverfahren vor dem Landgericht scheiterte die Klägerin mit ihrem Anliegen. Das Landgericht ließ jedoch Revision zu. Der Bundesgerichtshof entschied: Der Beseitigungsanspruch aus § 1004 Absatz 1 Satz. 1 BGB unterliegt der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren ab Kenntnis von der Eigentumsbeeinträchtigung durch die herüberwachsenden Zweige gemäß §§ 195, 199 BGB. Der BGH stellte ausdrücklich klar, dass § 902 Absatz 1 Satz 1 BGB, der die Unverjährbarkeit eingetragener Rechte anordnet, auf den Beseitigungsanspruch des § 1004 BGB nicht anwendbar ist. Diese Vorschrift diene dazu, den Bestand von im Grundbuch eingetragenen Rechten dauerhaft zu sichern. Sie erfasse jedoch nicht die Ansprüche, welche der Abwehr von Störungen bei der Ausübung des Rechts dienen.

 Der Anspruch auf Beseitigung der Störung beginne in dem Moment, in dem die Beeinträchtigung des Eigentums infolge des Wachstums der Äste einsetzt, so die Argumentation der Richter. Der klagende Nachbar habe den störenden Zustand länger als drei Jahre hingenommen und könne daher die Beseitigung im Interesse des Rechtsfriedens, der durch die Verjährung geschaffen werden soll, nicht mehr verlangen. Er sei vor einem unerwarteten Rechtsverlust dadurch geschützt, dass der Lauf der Verjährungsfrist von seiner Kenntnis der Störung abhänge.

Die Richter betonten zugleich, dass von dem der Verjährung unterliegenden Beseitigungsanspruch das Selbsthilferecht des Grundstückseigentümers nach § 910 BGB unterschieden werden müsse. Danach darf ein Grundstückseigentümer herübergewachsene Zweige abschneiden und behalten, wenn der Eigentümer des Nachbargrundstücks diese nach Aufforderung und Benennung einer angemessenen Frist nicht beseitigt hat.

TIPP

Die ersten herüberwachsenden Zweige nimmt man als Nachbar meist hin. Auch stellen sie meist keine Nutzungsbeeinträchtigung des Grundstücks dar, welche einen Beseitigungsanspruch aus § 1004 BGB begründen würde. Doch die anfangs leichte Eigentumsstörung kann sich im Laufe der Zeit erheblich auswachsen. Dann kann jedoch eine Geltendmachung des Beseitigungsanspruchs aufgrund der dreijährigen Verjährungsfrist bereits ausgeschlossen sein. Die Schwierigkeit für Eigentümer liegt also darin, den Beseitigungszeitpunkt nicht zu früh und nicht zu spät geltend zu machen.

Eva Neumann
Referentin Presse und Kommunikation
Haus & Grund Deutschland

Zentralverbandstag von Haus & Grund Deutschland 2026 in Saarbrücken

Der Vorstand von Haus & Grund Deutschland hat in seiner letzten Sitzung den Zentralverbandstag 2026 nach Saarbrücken vergeben. Der Zentralverbandstag ist das bundesweit höchste Gremium der Organisation und wird von Delegierten und Mitgliedern aus ganz Deutschland besucht. Zugleich ist der Zentralverbandstag Podium zum Austausch und zur Diskussion mit hochrangigen Persönlichkeiten über die politische Entwicklung des privaten Eigentums.

„Für Haus & Grund Saarland ist die Vergabe des Zentralverbandstages nach Saarbrücken ein Vertrauensbeweis für die Jahrzehnte lange Tätigkeit im Sinne des privaten Haus- und Grundeigentums. Zugleich ist es uns saarländischen Haus- und Grundeigentümern eine besondere Ehre, die Repräsentanten und Delegierten aus ganz Deutschland im Jahr 2026 in Saarbrücken empfangen zu dürfen“, so der geschäftsführende Verbandsvorsitzende Dr. Michael Weiskopf.

 

Mai 2019

Europa!

Wie sehr das Herz an etwas hängt oder wie wichtig manches für einen selbst ist, das merkt man oftmals erst, wenn es nicht mehr da ist. Man ärgert sich hinterher, dass man nicht seine gesamte Aufmerksamkeit genau diesen Dingen entgegengebracht hat. Und so kann es uns mit Europa gehen. Wir achten nicht genug darauf und werden erst den wahren Wert erkennen, wenn es nicht mehr da ist.

Dabei müsste es uns doch allen klar sein, dass wir in einer Welt leben, die immer komplizierter und kompakter wird. Es bedarf deshalb eines starken Europas und nicht eines geschwächten Europas. Es bedarf vor allem eines geeinten Europas. Der Nationalstaat ist keine Alternative um die Herausforderungen der Zukunft zu bewältigen.

Der Brexit, ein Chaos aus falschen Versprechungen und ratlosen Politikern zeigt uns derzeit, was wir an der EU haben. Dort, wo sie - wie jetzt in Großbritannien – zurückgewiesen wird, treten die Probleme sofort wieder ans Tageslicht. Ob Reisen, Wohnen, Handel treiben, Studieren: Alles, was selbstverständlich war und ist, wird plötzlich wieder kompliziert und unsicher. Und selbst die idealistische Vorstellung von der EU als Friedensprojekt erweist sich angesichts des Brexits als bittere Wahrheit: an der irisch-nordirischen Grenze wird schon wieder gezündelt.

Die EU schlichtet täglich zwischen Nachbarn. Sie löst die Streitpunkte in Regelwerken und – zugegebenermaßen - manchmal unbefriedigenden Kompromissen. Aber: sie löst sie, friedlich und zivilisiert. Das ist ihre große Leistung. Auch wenn es konstruktiver Reformen in der EU bedarf, sollten wir uns doch verinnerlichen, dass wir alle Europa sind und nur wir alle zusammen, unabhängig von Grenzen, die Probleme Europas meistern können.

Populisten versuchen uns einzureden, die EU sei etwas Abstraktes, etwas Fremdes oder etwas unsere Identität Zerstörendes. Überlassen wir das Feld nicht diesen Scharaltanen, die unsere gemeinsame Idee aus Eigeninteressen heraus kaputt machen wollen. Sie spielen mit unserer und unserer Kinder Zukunft. Sie halten kein einziges ihrer Versprechen. Schade, dass wir das jetzt in Großbritannien erleben müssen - spektakulär und bitter real.

Gehen Sie deshalb – nicht nur als Eigentümer - am 26. Mai zur Europawahl und sorgen Sie dafür, dass unsere gemeinsame Idee in einem einigen Europa weiterhin Bestand hat und haben wird. Es lohnt sich.

Ihr
Dr. Michael Weiskopf
Geschäftsführender Verbandsvorsitzender
Haus & Grund Saarland

 

Mai 2019

Was bedeutet die EU für Immobilieneigentümer?

In Zeiten der ständigen „Brexit-Diskussionen“ und der teils sehr negativen Darstellung der Europäischen Union wird häufig übersehen, dass es viele unterschiedliche Rechts- und Lebensbereiche gibt, bei denen die Europäische Union unmittelbare Auswirkungen auf die Rechte und Pflichten der privaten Haus & Grund Eigentümer von der Umwelt über die Person jedes Einzelnen bis hin zum Eigentum hat.

Haus & Grund Saarland engagiert sich deshalb bereits seit einigen Jahren im Europaausschuss von Haus & Grund Deutschland.

Im Hinblick auf die am 26. Mai 2019 anstehenden Wahlen zum Europäischen Parlament hat jetzt die europäische Dachorganisation UIPI (International Union of Property Owners) eine sehr anschauliche
Informationsbroschüre mit dem Titel

WAS BEDEUTET DIE EU FÜR IMMOBILIENEIGENTÜMER?

veröffentlicht.

Die deutschsprachige Version der sehr informativen Broschüre ist auf der Internetseite der UIPI unter dem Link

https://www.uipi.com/wp-content/uploads/2019/04/Info-DE_.pdf

abrufbar. Weitere Sprachversionen (z.B. Englisch oder Französisch) können dort ebenfalls abgerufen werden.

Bei Rückfragen zum Thema oder zur Arbeit der UIPI für die Haus & Grund-Organisation steht der Landesverband interessierten Mitgliedern gerne zur Verfügung. Bei Bedarf senden wir Ihnen die Broschüre gerne per Email zu.

0681/66837-0
info@hug-saarland.de

 

Mai 2019

Der umgestürzte Baum und seine Folgen

Die durch den Klimawandel bedingten immer heftiger werdenden Stürme führen auch zu einer Bedrohung des Grundeigentums. Es entstehen nicht nur Schäden an den Gebäuden. Wir stellen auch immer mehr Eingriffe in die Natur fest. Bäume sind an sich für Wasserhaushalt und Klima nützlich. Sie werden jedoch zu einem Problem, wenn ein solches Gewächs umstürzt.

Mit einem solchen Fall hatten wir uns zu beschäftigen.

A ist Eigentümer eines Hausgrundstückes. B ist sein Nachbar.

Auf dem Grundstück des A war eine Tanne gepflanzt mit einem Grenzabstand von über 4 Meter und einer Höhe von etwa 15 Meter. Anlässlich eines Sturmes im Frühjahr 2019 stürzte der Flachwurzler um. Die Baumkrone landete auf dem Grundstück des B und richtete dort Schaden an.

Der dem B gehörende Grenzzaun wurde zerstört ebenso das Dach eines in Grenznähe befindlichen Schuppens.

Die Frage, die an uns gestellt wurde: Welche Ansprüche hat B eigentlich?

Thema Beseitigung der Baumkrone

Hier hat B gegen A einen Anspruch auf Beseitigung des Baumes, und zwar bezüglich der Teile, die auf seinem Grundstück gelandet sind.

Thema Schadenersatz wegen der beschädigten Gegenstände (Zaun und Schuppen)
Wir denken an drei Anspruchsvarianten.

Erste Variante

Den Eigentümer eines Baumes trifft die Verkehrssicherungspflicht. Einmal im Jahr muss er die Pflanze dahingehend inspizieren, ob sie verkehrssicher ist.

  • Sind bereits Äste abgestorben?
  • Gibt es Anzeichen dafür, dass der Stamm durch Krankheitsbefall instabil wurde?

Unterlässt der Eigentümer des Baumes die Überprüfung, so haftet er gemäß §823 BGB, das heißt, wenn wegen Verletzung der Verkehrssicherungspflicht, bedingt durch die Mängel am Baum, Dritte in ihrer Gesundheit oder ihrem Eigentum geschädigt werden.

Zweite Variante

Das OLG Düsseldorf Az. 4U73/01 bejaht auch eine Haftung des Baumeigentümers, wenn der Baum zwar keine Merkmale von Defiziten aufweist. Alles ist vergänglich. Auch ein Baum lebt nicht ewig. Stürzt er Altersbedingt um muss sein Eigentümer für die hieraus entstehenden Folgen geradestehen.

Dritte Variante

Diese Fallgestaltung ist hier gegeben.
Ein gesunder Baum verliert seinen Halt.
Entwurzelt ihn ein Orkan so liegt höhere Gewalt vor.

Grundsätzlich trifft für diesen Fall die Verkehrssicherungspflichtigen keine Haftung. Das ist die allgemeine Regel. Im Verhältnis zu Grundstücksnachbarn gibt es eine Besonderheit. In unserem Fall konnte der B nichts dagegen unternehmen, dass auf dem Nachbargrundstück des A eine Tanne wächst. Sie hatte – wie oben erwähnt – den vom Gesetz vorgeschriebenen Abstand von 4 Metern zu der Grundstücksgrenze. Auch bezüglich der Höhe gab es nichts zu beanstanden. Dennoch ist eine Haftung zu bejahen.

Stürzt bei dieser Konstellation in folge höherer Gewalt der Baum auf das Nachbargrundstück, so hat der geschädigte Nachbar einen sogenannten zivilrechtlichen Aufopferungsanspruch. Es gilt §906 Abs. 2 BGB analog. Nach dieser Vorschrift hat der geschädigte Nachbar einen Anspruch auf eine
angemessene Entschädigung.

Und wie hoch ist diese?

Man geht von der vollen Schadenshaftung gemäß §249 BGB aus (Palandt/Herrler BGB 78. Auflage Randziffer 29).

Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann
Geschäftsführender Vorsitzender Haus &Grund Saarbrücken

Kontaktadressen:

1. Haus und Grund Saarbrücken

Tel.: 0681 / 66 83 70
Fax: 0681 / 66 837-16

E-Mail: info@hausundgrund-saarbruecken.de

2. Anwaltskanzlei Hoffmann

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Fax: 0681 / 68 89 09 01

E-Mail: info@anwaltskanzlei-hoffmann.com

 

Mai 2019

Mieter haben Anspruch auf Abrechnung mit korrektem Verteilungsschlüssel

BGH zu Heizkosten

Wenn das Gesetz in bestimmten Fällen einen konkreten Verteilungsschlüssel für die Heizkosten vorschreibt, haben Mieter einen Anspruch darauf, dass dieser Schlüssel auch verwendet wird. Sie müssen sich nicht auf das Kürzungsrecht des § 12 Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten (HeizkostenV) verweisen lassen. Das hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 16. Januar 2019 (VIII ZR 113/17) entschieden.

Im konkreten Fall rechnete ein Vermieter die Heizkosten stets zu je 50 Prozent nach der Wohnfläche und nach dem erfassten Wärmeverbrauch ab. Einer der Mieter erhob hiergegen Einspruch. Nach seiner Auffassung erfüllt das Gebäude das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBl. I S. 2121) nicht. Es wird mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt. Da zudem die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, müssten die Heizkosten nach § 7 Absatz 1 Satz 2 HeizkostenV nach Auffassung des Mieters zu 70 Prozent nach dem erfassten Wärmeverbrauch abgerechnet werden. Der Vermieter sieht dies anders und weigert sich, den Verteilungsschlüssel entsprechend umzustellen. Der Mieter klagt nun darauf, dass der Vermieter für zukünftige Heizperioden einen 70-30-Verteilungsschlüssel verwendet.

Der BGH entschied nun, dass für die Fälle, in denen die Heizkostenverordnung zwingend einen bestimmten Verteilungsschlüssel vorschreibt, der Mieter einen Anspruch darauf hat, dass dieser Schlüssel angewendet wird. Zwar steht dem Mieter nach § 12 Absatz 1 Satz 1 HeizkostenV ein Kürzungsrecht in Höhe von 15 Prozent zu, wenn der Vermieter nicht entsprechend den Vorschriften der Heizkostenverordnung abrechnet. Allerdings greift diese Vorschrift im vorliegenden Fall nicht. Denn im konkreten Fall wird nicht über den Umgang mit einer bereits erteilten Abrechnung gestritten. Vielmehr will der Mieter erreichen, dass der Vermieter verpflichtet wird, zukünftig den seiner Meinung nach korrekten Verteilungsschlüssel zu verwenden.

Sinn und Zweck der Regelung des § 7 Absatz 1 Satz 2 HeizkostenV ist, die Mieter durch einen besonders hohen verbrauchsabhängigen Anteil der Heizkosten zu einem besonders sparsamen Verhalten zu bewegen. So soll gerade in den entsprechenden Gebäuden mehr Energie eingespart werden. Daher muss der Mieter auch nicht abwarten, bis ihm eine fehlerhafte Abrechnung erteilt wird, um diese im Anschluss zu kürzen. Denn durch einen Verweis auf das Kürzungsrecht wird dieser Energieeinspareffekt nämlich nicht erzielt.

Da das Berufungsgericht nicht abschließend geklärt hatte, ob die Voraussetzungen des § 7 Absatz 1 Satz 2 HeizkostenV vorlagen, verwiesen die BGH-Richter den Rechtsstreit zurück mit der Vorgabe, dies aufzuklären.

Gerold Happ
Geschäftsführer Immobilien- und Umweltrecht
Haus & Grund Deutschland

 

April 2019

Studie: Wie würde sich ein Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer auswirken?

Wenn beim erstmaligen Erwerb von Wohngrundstücken ein Grunderwerbsteuer-Freibetrag in Höhe von 100.000 Euro gewährt würde, dann würde sich das Potenzial an jungen Ersterwerberhaushalten rechnerisch um 18.400 auf 309.000 Haushalte erhöhen. Das entspräche einer Steigerung um sechs Prozent. Zu diesem Ergebnis kommt eine gemeinsame Studie der Researcher der Landesbausparkassen (LBS) und des Forschungsinstituts empirica. Regional würde sich ein Freibetrag allerdings sehr unterschiedlich auswirken.

In ihrer Modellrechnung ermittelten die Wissenschaftler als „natürliche Ersterwerber“ 291.000 Haushalte. Dabei handelte es sich um diejenigen Mieterhaushalte im Alter zwischen 30 und 44 Jahren, die sowohl über ausreichend Eigenkapital (mindestens 25 Prozent des Kaufpreises zuzüglich Nebenkosten) als auch über ausreichend Einkommen (Einkommensbelastung durch Zins und Tilgung maximal 35 Prozent) verfügen, um sich eine ortsübliche Immobilie leisten zu können.

Auswirkungen abhängig vom Steuersatz …

Wenn ein Betrag von 100.000 Euro von der Grunderwerbsteuer befreit und damit der Eigenkapitalbedarf verringert würde, dann wären zusätzlich 18.400 Haushalte in der Lage, eine Wohnimmobilie zu erwerben. Die Entlastung durch einen solchen Freibetrag würde dort besonders hoch ausfallen, wo hohe Grunderwerbsteuersätze gelten. In Bundesländern mit Steuersätzen zwischen 6 und 6,5 Prozent würde in der Modellrechnung das Zusatzpotenzial um wenigstens 7 Prozent wachsen. In Ländern mit Steuersätzen von 3,5 Prozent beliefe sich das Zusatzpotenzial hingegen nur auf 4 Prozent.

… und den Immobilienpreisen

Einen zweiten Verzerrungseffekt sehen die Forscher durch den heterogenen Immobilienmarkt gegeben: Ein Freibetrag würde überproportional in Regionen mit niedrigen Immobilienpreisen wirken und in wirtschaftsstarken Regionen mit hohen Kaufpreisen weniger ins Gewicht fallen. Damit könnte ein solch einheitlicher Freibetrag zwar als Haltefaktor in Schrumpfungsregionen wirken, also die Abwanderung in die Städte reduzieren, so die Autoren der Studie. Wenn jedoch das politische Ziel die Entlastung der Wachstumsregionen sei, müsse über gestaffelte Freibeträge nachgedacht werden. Das würde dann allerdings die Komplexität des Instruments erhöhen.

Wissenschaftler favorisieren bundesweit einheitlichen niedrigen Steuersatz

Unterm Strich plädieren die Forscher für die Rückkehr zu einer bundesweit einheitlichen Besteuerung des Erwerbs von Grund und Boden. So könnte beispielsweise ein Grunderwerbsteuersatz von einheitlich 3 Prozent ein Zusatzpotenzial von 18.000 relativ gleich über die Regions-, Kreis- und Stadttypen verteilten Haushalte generieren. Nur in den Bundesländern Bayern und Sachsen würde das Zusatzpotenzial aufgrund ihres relativ niedrigen Grunderwerbsteuersatzes von 3,5 Prozent unterdurchschnittlich ausfallen.

Eva Neumann
Referentin Presse und Kommunikation
Haus & Grund Deutschland

 

April 2019

Warum ist die öffentlich wahrgenommene Mietpreisentwicklung höher als die amtlich gemessene?

Gastbeitrag Dr. Georg Thiel, Präsident Statistisches Bundesamt

Die Kosten rund um das Wohnen sind für Privathaushalte der bedeutendste Posten im Budget. Um der hohen Bedeutung im gesamten Verbraucherpreisindex gerecht zu werden, wurde die Mietenstichprobe grundlegend überarbeitet. Dadurch sind nun Aussagen darüber möglich, wie stark die Mieten beispielsweise in Großstädten steigen und im Vergleich dazu in dünnbesiedelten Regionen.

Stark steigende Mieten gerade in Ballungsräumen werden in der Öffentlichkeit häufig diskutiert und sind für Menschen auf Wohnungssuche teilweise nur schwer zu finanzieren. Der Verbraucherpreisindex für Mieten zeigt dagegen auf den ersten Blick eher moderate Preissteigerungen. Woran liegt das? Grund hierfür ist, dass im Verbraucherpreisindex die Preisentwicklung aller Mietwohnungen in Deutschland repräsentativ abgebildet werden soll und nicht nur die der Wohnungen, die neu vermietet und deren Preise gerade erhöht werden. Er ist ein Maß für die Geldwertentwicklung auf gesamtwirtschaftlicher Ebene und kann damit nicht alle Lebenswirklichkeiten abbilden.

Dazu werden Vermieter nach den tatsächlich erzielten Mieten für ausgewählte Wohnungen befragt. Zum Großteil handelt es sich dabei um Bestandsmieten, für die sich seltener und weniger starke Preiserhöhungen ergeben als für Neu- und Wiedervermietungen. Der Anteil von Wiedervermietungen an den gesamten Mietverhältnissen in Deutschland ist jedoch gering. Bei einer durchschnittlichen Mietdauer von etwa zehn Jahren kommt es pro Jahr bei durchschnittlich etwa zehn Prozent der Mietobjekte zu einem Mieterwechsel. Dies hat zur Folge, dass der Einfluss von Wiedervermietungen auf die Mietpreisentwicklung im Monatsdurchschnitt bei weniger als einem Prozent liegt.

Auch Neuvermietungen haben einen sehr geringen Einfluss auf die gesamte Mietpreisentwicklung im Verbraucherpreisindex. Bezogen auf den Gesamtwohnungsbestand in Deutschland machen sie nur einen Anteil von deutlich unter einem Prozent im Jahr aus. Dennoch sind gerade die Mieten bei Neu- und Wiedervermietungen ein wichtiger Indikator für die angespannte Wohnungssituation und somit Ausgangspunkt für mögliche wohnungspolitische Maßnahmen. Aus diesem Grund leisten wir mit unserer überarbeiteten Mietenstichprobe einen wichtigen Beitrag zur differenzierten Analyse des Wohnungsmarktes.

Der Unterschied zwischen der Mietpreisentwicklung der amtlichen Statistik und vielen anderen Studien ist somit insbesondere auf die einbezogenen Mietverhältnisse zurückzuführen. Nichtamtliche Statistiken basieren oft auf aktuellen Inseraten von Immobilienportalen. Diese beinhalten somit keine Bestandsmieten. Darüber hinaus steht oft die Entwicklung von Mietpreisen in Ballungsräumen im Fokus. Der Verbraucherpreisindex für Mieten bezieht dagegen alle Mietverhältnisse mit ein, unabhängig davon, ob es sich um Bestands-, Neu- oder Wiedervermietungen handelt. Meldungen über stark steigende Mieten stellen so gesehen keinen Widerspruch zur amtlichen Mietpreisentwicklung dar.

 

April 2019

Debatte um Grundsteuerreform weiterhin kontrovers!

Liebe Mitglieder von Haus & Grund,

der Bundesfinanzminister will die Grundsteuer mit einem Bürokratiemonster reformieren, doch die Debatte um die Grundsteuerreform hält an. Teile der Politik warnen vor steigenden Mieten durch eine höhere Grundsteuer und fordern einen Neustart der Verhandlungen von Bund und Ländern.

Die SPD weist die Forderung nach Neuverhandlung zurück und will höhere Belastungen für die Mieter verhindern. Statt sich allerdings ein Modell der gerechten Verteilung der Grundsteuer zu erarbeiten, sollen der Einfachheit halber die Vermieter die Grundsteuer alleine tragen.

Dazu will die SPD auch die Betriebskostenverordnung ändern und darin die Umlage der Grundsteuer auf die Mieten mit Blick auf die in Art. 14 Abs. 2 GG garantierte Verpflichtung des Eigentums verbieten. Das klingt genau so höhnisch wie die Forderung nach einer Enteignung der Wohnungs-unternehmen in Berlin.

Wenn die SPD ernsthaft die Frage stellt, mit welchem Recht jemand mehr als 20 Wohnungen sein Eigen nennen darf und durch ihren Parlamentarischen Geschäftsführer Carsten Schneider verlautbaren lässt, sie sei nicht die Partei der Eigentümer sondern vielmehr die Partei der Mieter, so zeigt dies deutlich das gestörte Verhältnis in Teilen der SPD zum Eigentum.

Im Saarland, wo immerhin 62,6 % der Menschen in den eigenen vier Wänden leben, dürften diese Äußerungen kaum auf Zuneigung stoßen.
Die aktuellen Pläne der SPD zur Umlagefähigkeit der Grundsteuer werden neben der bereits umgesetzten Verschärfung des Mietrechtes dazu führen, dass viele Mitglieder, die bisher die gesetzlichen Möglichkeiten einer Mieterhöhung nicht ins Auge gefasst und die Mieten konstant gehalten haben, gerade jetzt darüber nachdenken werden, hier tätig zu werden.

Die große Mehrheit des Wohnungsbestandes wird von Privatpersonen vorgehalten, die nicht - wie bei gewerblichen Vermietern üblich - jede Möglichkeit der Gewinnoptimierung nutzen, sondern die Mieten im Sinne ihrer Mieter konstant halten.

Daran sollten die politisch Verantwortlichen denken. Andernfalls führt ihr Handeln zu genau dem Zustand, den sie in ihren populistischen Forderungen bekämpfen wollen.

Kommen Sie gut in den Frühling.

Ihr
Dr. Michael Weiskopf
Geschäftsführender Verbandsvorsitzender
Haus & Grund Saarland

 

April 2019

Reform der Grundsteuer und kein Ende

Liebe Mitglieder von Haus & Grund im Saarland,

im Ringen um die vom Bundesverfassungsgericht geforderte Reform der Grundsteuer haben sich die Finanzminister von Bund und Ländern auf die Grundzüge eines Kompromissmodells geeinigt. Nach dem Eckpunktepapier wird ein Modell angestrebt, bei dem die Steuerberechnung nach Fläche und Wert erfolgt. Statt jede Nettokaltmiete und zur Steuerermittlung für Wohnungseigentümer zudem fiktive Mieten heranzuziehen, soll es zu Pauschalisierungen kommen.

Haus & Grund hatte eine möglichst unbürokratische Steuerberechnung nach dem Flächenmodell favorisiert.

Ein am Wert von Grundstücken und Gebäuden orientiertes Modell wird gerade in gefragten Gegenden zu Mehrbelastungen führen denn die große Mehrheit der Grundstückseigentümer würde aufgrund des in den letzten Jahren deutlich gestiegenen Mietenniveaus höhere Steuern zahlen müssen. Aufkommensneutralität bei der Anzahl unbekannter Parameter zu ver-sprechen, ist unseriös.

Den Wert der Grundstücke zu besteuern, ist zudem unsozial gegenüber denjenigen, die ihr Eigentum ohne großes Vermögen nutzen. Letztendlich haben alle Eigentümer, vor allem in teuren Gebieten nichts von der Wertsteigerung ihrer Grundstücke, solange sie selbst dort wohnen. Der Wert wird ja erst dann realisiert, wenn das Grundstück verkauft wird. Dann ist der Wert bekanntlich Grundlage der Grunderwerbssteuer.

Nur zur Verdeutlichung: Die Grundsteuer ist eine kommunale Steuer, mit der die Kommunen ihre Schwimmbäder, Kindergärten, Schulen, Sporthallen, Straßen oder Gehwege finanzieren. Alle Bürger profitierten davon.

Es geht bei dem Thema Grundsteuer weniger um den Mut zur Gerechtigkeit, als vielmehr um eine sachgerechte und vermittelbare Lösung, denn die Akzeptanz einer Steuer hängt nicht zuletzt von einer vernünftigen Begründung ab. Bei der Reform der Grundsteuer wäre das in erster Linie die Leistung der Kommunen für ihre Infrastruktur. Grundstücksgröße, Art der Bebauung, Anzahl und Größe des Wohnungsbestands sind Indikatoren für die Belastung der kommunalen Infrastruktur. Der Bodenwert spielt nur eine untergeordnete Rolle.

Daher ist die von Teilen der SPD, der Grünen und der Linken aufgestellte Forderung, die Grundsteuer nicht mehr als Betriebskosten auf den Mieter umzulegen, populistisch und unsachlich. Käme es dazu, hätte die Grundsteuer die Qualität einer Vermögensteuer.

Von der Steuer auf das Eigentum, sollte man schnellstmöglich Abschied nehmen, denn die dürfte am wenigsten konsensfähig sein.

Ihr
Dr. Michael Weiskopf
Geschäftsführender Verbandsvorsitzender
Haus & Grund Saarland

 

März 2019

Wohnen und Drogenkonsum

Wir hatten uns mit nachstehendem Sachverhalt beschäftigt. Auf Grund eines schriftlichen Mietvertrages vermietete A dem B eine in Saarbücken im Dachgeschoss gelegene Wohnung. Zu dieser gehört eine große Dachterrasse. Diese wurde von dem Mieter zum Anbau von Cannabis genutzt. Weder dem Vermieter noch den übrigen Bewohnern im Hause fiel dies auf. Denn die Ter-rasse war nicht einsehbar. Eines Tages erschien die Polizei. Im Rahmen einer Razzia wurde die Population der Pflanzen entdeckt. Die Beamten nahmen den Mieter fest.

Auf Grund dieses Ereignisses erfuhr der Vermieter, dass

  • der Mieter die Cannabis Plantage unterhält,
  • er mit den dadurch gewonnenen Drogen handelt.

Die Frage war nun, ob und unter welchen Umständen der Vermieter berechtigt ist, dem Mieter den Mietvertrag zu kündigen.

Wir unterscheiden:

Der Mieter kann in seinen eigenen vier Wänden tun und lassen was er will. Ob in der Wohnung aufgeräumt ist, welche Musik gehört wird und welche botanischen Neigungen der Mieter hat, liegt außerhalb des Einwirkungsbereiches des Vermieters. Der Freiraum ist jedoch nicht unbe-grenzt.

Spätestens dann, wenn die Lebensweise Auswirkungen zeigt, wird die Angelegenheit mietrechtlich relevant.

Beispiele:

a) Die Wohnung ist derart verwahrlost, dass die Mietsubstanz in Mitleidenschaft gezogen wird.
b) Durch Müll dringt Gestank in den Hausflur.
c) In der Wohnung werden Geräusche verursacht, die den Rahmen der Zimmerlautstärke sprengen.
d) Der Mieter handelt mit dem aus der Cannabis-Pflanze gewonnenen Droge. Solange der Mieter Haschisch nur für sich konsumiert, dürfte in dem Verhalten des Mieters keine Vertragsverletzung zu erblicken sein. Ganz anders ist es jedoch, wenn unser Pflanzenfreund – wie in dem besprochenen Fall – einen Drogenhandel mit Dritten betreibt. Für diesen Fall interessiert sich nicht nur die Staatsanwaltschaft, auch der Vermieter kann das Mietverhältnis sogar fristlos kündigen. Es ist für ihn unzumutbar, an dem bestehenden Mietvertrag festzuhalten und die gesetzliche Kündigungsfrist abzuwarten. Das eigene Haus darf nicht zur Basis strafbarer Handlungen verkommen.

In dem besprochenen Fall hat der Vermieter so gehandelt, wie oben beschrieben.

Der Mietvertrag wurde außerordentlich gekündigt. Der Mieter ist nach Beendigung der Haftstrafe nicht wieder in die Wohnung zurückgekehrt.

Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann
Geschäftsführender Vorsitzender Haus und Grund Saarbrücken

Kontaktadressen:

1. Haus und Grund Saarbrücken
Tel.: 0681 / 66 83 70
Fax: 0681 / 66 83 7-16
E-Mail: info@hausundgrund-saarbruecken.de

2. Anwaltskanzlei Hoffmann
Tel.: 0681 / 68 66 33 40
Fax: 0681 / 68 89 09 01
E-Mail: info@anwaltskanzlei-hoffmann.com

März 2019

Platz 70!

Liebe Mitglieder von Haus & Grund,

die „2. Miete“ ist in Saarbrücken ziemlich hoch.

Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln hat im Auftrag von Haus & Grund Deutschland die Müllgebühren (2016), die Abwassergebühren (2017) und die Belastung durch die Grundsteuer (2018) für eine Musterfamilie in den nach Einwohnern 100 größten Städten in Deutschland untersucht.

Die Ergebnisse (Siehe S. 34 in der Februar-Ausgabe von Haus & Grund Saarland.) sind sehr interessant. So zahlt eine vierköpfige Musterfamilie in Regensburg am wenigsten für die Abwasser- und Müllentsorgung sowie für die Grundsteuer. Die gleiche Familie muss in Leverkusen am tiefsten in die Tasche greifen. Die Nebenkostenbelastung liegt dort um mehr als das Doppelte höher als in Regensburg.

Saarbrücken liegt in diesem Ranking auf dem 70. Platz.Während in Regensburg eine vierköpfige Familie pro Jahr im Durchschnitt 857 € für die drei Positionen zu zahlen hat, bezahlt eine vierköpfige Familie bei gleicher Wohnung und gleichem Verbrauch in Saarbrücken 1415 €, also 558 € mehr.

Die Zahlen belegen deutlich, dass es vielerorts Spielräume geben muss, die Kosten des Wohnens zu senken. So liegt Trier, eine mit Saarbrücken vergleichbare Stadt, mit 940 € auf einem guten 3. Platz. Im Einzelranking der Abwassergebühren liegt Saarbrücken sogar auf einem traurigen 94. Platz von hundert vergleichbaren Städten. Die Landeshauptstadt greift hier Mietern und Eigentümern gleichermaßen tief in die Tasche.

Die Studie zeigt aber auch im Zusammenhang mit der Forderung nach bezahlbarem Wohnraum, dass es in anderen Städten viel besser funktioniert. Beim Blick auf die Wohnkosten darf nicht nur die Kaltmiete und damit der Vermieter im Focus stehen. Die Kosten des Wohnens werden in erheblichem Maße auch von den Städten und Gemeinden beeinflusst. Die Kommunen sollten deshalb einmal ehrlich prüfen, warum Mieter und Eigentümer in anderen Städten viel weniger zahlen und die Kostenbelastung zwischen den Städten um mehrere Hundert Euro voneinander abweicht.

Wenn es um attraktive Standortbedingungen geht, müssen die Verwaltungen und die politisch Verantwortlichen auch im Hinblick auf die Wohnkosten ihre aktuelle Positionierung im Wettbewerb mit anderen Städten besser einschätzen und Überlegungen anstellen, wie sie entsprechende Änderungen anstoßen können. Die vorliegende Studie ist jedenfalls eine gute Grundlage hierzu.

Ihr
Dr. Michael Weiskopf
Verbandsführender Geschäftsführer
Haus & Grund Saarland


Februar 2019

Eigenbedarf für gewerbliche Zwecke

Einem Wohnungsmieter kann grundsätzlich nur gekündigt werden, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse hat. Die gesetzliche Regelung finden wir im § 573 BGB.

Dort sind drei Gründe genannt, die eine fristgemäße Kündigung rechtfertigen:

  • Vertragsverletzung durch den Mieter
  • Eigenbedarf für die Nutzung als Wohnung durch einen im Gesetz genannten Privilegierten (für sich, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts)
  • fehlende angemessene wirtschaftliche Verwertung.

Der Gesetzestext benennt die Gründe nur beispielhaft, und zwar durch Hinzufügen des Wortes „insbesondere“. Dieses Attribut besagt, dass die drei im Gesetz genannten Kündigungsgründe keinen abschließenden Katalog darstellen.

Es sind also auch andere Gründe denkbar. Voraussetzung ist, dass diese von ihrer Gewichtung mit den drei vorgenannten Gründen vergleichbar sind.

Von einem solchen Fall möchte ich berichten. Es wurde uns der nachstehende Sachverhalt mitgeteilt:

A ist Eigentümer eines in Saarbrücken gelegenen Hausanwesens.
Im Erdgeschoss betreibt die Ehefrau des A eine Arztpraxis.

Im 1. Obergeschoss befindet sich eine Wohnung. Die anderen Räumlichkeiten werden von einem anderen Arzt als Praxis genutzt. Weitere 2 Wohnungen sind im Dachgeschoss vermietet. Von der kas-senärztlichen Vereinigung bekam Frau A die Auflage, einen weiteren Raum (für Laborzwecke) ihrer Praxis hinzuzufügen.

Die Frage, die an uns gestellt wurde war: Kann der Mieterin im 1. Obergeschoss gekündigt werden?

Der im Gesetz genannte Eigenbedarf liegt hier nicht vor. Denn A benötigt die Wohnung im 1. Obergeschoss für seine Ehefrau nicht als Wohnung, sondern als Erweiterung der Arztpraxis im Erdgeschoss.

Ist der Eigenbedarf für die Erweiterung beruflich genutzter Räume dem Begriff „sonstige Gründe“ zu subsummieren?
Dies ist zu bejahen.

Auch dann, wenn der Vermieter die vermietete Wohnung ausschließlich für die berufliche Tätigkeit einer Familienangehörigen nutzen will.

In diesem Fall liegt das berechtigte Interesse in der verfassungsrechtlich geschützten Berufsfreiheit. Diese ist nicht geringer zu bewerten als der in § 537 Abs. 2 Nr. 2 BGB gesetzlich geregelte Eigenbedarf.

Also: A kann den Mietvertrag mit der Mieterin der Wohnung im 1. Obergeschoss kündigen. Ob A mit dieser Kündigung Erfolg haben wird, ist nicht sicher.

Denn die Mieterin kann der Kündigung widersprechen (§ 574 BGB). Denn eine an sich begründete Kündigung kann hinfällig werden, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für die Mieterin eine besondere Härte bedeuten würde.

Ob aber die Durchsetzung des Eigenbedarfs Schwierigkeiten bereitet, hängt von der Reaktion der Mieterin ab. Um in der Angelegenheit weiterzukommen, ist die alte Weisheit zu berücksichtigen: Auch der längste Weg beginnt mit dem ersten Schritt.

Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann
Geschäftsführender Vorsitzender Haus & Grund Saarbrücken

Kontaktadressen:

1. Haus und Grund Saarbrücken
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2. Anwaltskanzlei Hoffmann
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Februar 2019

Basis-Energieberatung der Verbraucherzentrale des Saarlandes jetzt kostenlos

Haus & Grund Saarland ist mit der Energieberatung der Verbraucherzentrale des Saarlandes eine Kooperation eingegangen (wir berichteten in 11/2017). Unser Ziel, allen Haus & Grund-Mitgliedern eine kostengünstige und unabhängige Energieberatung anzubieten, um langfristig Kosten zu ersparen, konnte erreicht werden.

Seit dem 1. Januar 2019 bietet die Verbraucherzentrale des Saarlandes in ihren Beratungsstellen eine kostenlose Energieberatung an. Auch den „Basis check“ führen die Berater nun ohne Zuzahlung beim Mitglied durch. Die Preise für die weitergehenden „Energie-Checks“, bei denen ebenfalls ein Berater zum Mitglied nach Hause kommt, wurden vereinheitlicht und kosten nur noch 30,00 €.

Haus & Grund-Mitglieder erhalten damit die komfortable Möglichkeit, im Gespräch mit einem Energieberater ihre individuellen Energiefragen zu stellen und von einem kompetenten Experten detaillierte Lösungsvorschläge sowie Handlungsempfehlungen vor Ort zu erhalten.

Sind die örtlichen Gegebenheiten für die Lösung eines Energieproblems ausschlaggebend, kommen die Energieberater der Verbraucherzentrale zu einem standardisierten Energie-Check zu Ihnen nach Hause. Je nach Problemlage widmen sich die Checks verschiedenen Bereichen:

Gebäude-Check:

Unsere Mitglieder erhalten einen Überblick über ihren Strom- und Wärmeverbrauch, ihre Geräteausstattung, ihre Heizungsanlage sowie ihre Gebäudehülle. Darüber hinaus informiert der Energieberater über Sparpotentiale und gibt konkrete Empfehlungen, um Energie zu sparen.

Heiz-Check / Solarwärme-Check:

Sie erhalten eine individuelle Untersuchung mit Messung ihrer Heizungsanlage bzw. ihrer solarthermischen Anlage. Die Beratung (inklusive Auf- und Abbau der Messtechnik) findet an zwei unterschiedlichen Terminen statt. Wenige Wochen nach dem Check erhalten Sie als Mitglied von Haus & Grund einen individuellen Kurzbericht.

Mit höchstens 30,00 € Zuzahlung für diese Dienstleistungen übernehmen die Mitglieder nur einen kleinen Teil des Gesamtbetrages.

Die Energieberatung der Verbraucherzentrale kostet tatsächlich deutlich mehr. Der Wert eines „Solarwärme-Checks“ beträgt beispielsweise 422,45 €, der eines Heiz-Checks 303,45 €. Den weitaus größten Anteil zahlt das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie und gewährleistet damit, dass die Energieberatung kostengünstig, anbieterunabhängig und neutral durchgeführt wird und sich ausschließlich nach den Bedürfnissen des
ratsuchenden Mitgliedes richtet.

Mitglieder können die Energieberatung online, telefonisch oder im persönlichen Gespräch wahrnehmen. Die Berater informieren anbieterunabhängig und individuell. Dazu beantworten die Berater alle Fragen rund um das Thema Energie fachkundig und unabhängig. Sie helfen, Sanierungen und Heiztechnologien so effizient wie möglich umzusetzen und Energiekosten zu minimieren.

Weitere Informationen finden Sie auf

www.verbraucherzentrale-energieberatung.de oder unter www.vz-saar.de oder unter 0800/809802400 (kostenfrei).

In Saarbrücken finden die Beratungen bei der Verbraucherzentrale im Haus der Beratung, Trierer Straße 22, statt. Die Anmeldung erfolgt unter 0681/5008915.

In Völklingen findet die Energieberatung im Alten Rathaus statt. Hier erfolgt die Anmeldung unter 06898/132507.

Ich kann Ihnen nur empfehlen, diesen kostengünstigen Service der Verbraucherzentrale in Anspruch zu nehmen. Bereits durch kleine Veränderungen an der Heiz- oder Gebäudetechnik können Sie erhebliche Sparpotentiale entwickeln und sogar noch etwas für unsere Umwelt tun.

Dr. Michael Weiskopf
Geschäftsführender Verbandsvorsitzender
Haus & Grund Saarland e.V

Wohnnebenkosten: Bilanz nach drei Jahren Haus & Grund-Ranking

Drei Jahre in Folge hat Haus & Grund Deutschland das Institut der deutschen Wirtschaft Köln damit beauftragt, die Wohnnebenkosten einer vierköpfigen
Musterfamilie in den nach Einwohnern 100 größten deutschen Städten unter die Lupe zu nehmen und zu vergleichen.

2016 ging es um die Müllentsorgungsgebühren,
2017 um die Abwassergebühren und
2018 um die Belastung mit der Grundsteuer B.

Hier geht's zu den Ergebnissen.

Februar 2019

Prosit Neujahr

Liebe Mitglieder von Haus & Grund Saarland,

herzlich willkommen im Jahr 2019. Ich hoffe, Sie sind alle wohlbehalten und gesund im neuen Jahr angekommen.

Das Jahr 2018 ist mit einem Kracher zu Ende gegangen. Eine Saarländerin wurde zur Vorsitzenden der CDU gewählt. Bleibt zu hoffen, dass dies für uns Eigentümer ein positives Signal ist. Annegret Kramp-Karrenbauer kommt aus dem Bundesland mit der höchsten Eigentumsquote in Deutschland. Über 62 % der Saarländer leben in den eigenen vier Wänden. Vielleicht wird den Politikern dadurch bewusst, dass auch Eigentümer und Vermieter durchaus Wahlen entscheiden können. Eine freundlichere Politik wäre dabei sicherlich hilfreich.

Ein erster Schritt wurde kurz vor Jahresschluss noch mit der Verabschiedung des Mietrechtsänderungsgesetzes gemacht. Aus der Erkenntnis, Wohnungspolitik vorrangig nur mit den privaten Kleinvermietern machen zu können, wurden Korrekturen bei der Mietpreisbremse und Änderungen bei der Modernisierungsmieterhöhung vorgenommen. Kleinvermieter können bei ihrer Mietkalkulation nicht wie Wohnungskonzerne auf große Rechtsabteilungen zurückgreifen Das neue vereinfachte Verfahren wurde so gestaltet, dass gerade private Kleinvermieter damit umgehen können.

Dennoch wird das Jahr 2019 wiederum von Wahlkämpfen dominiert werden.

Nach dem Brexit im März 2019 findet am 26. Mai 2019 die erste Europawahl ohne Großbritannien statt. Es bleibt die Hoffnung, dass am Ende nicht Europa der Verlierer im aufkommenden Nationa-lismus sein wird.

Im Herbst werden Landtagswahlen in Brandenburg, Sachsen und Thüringen stattfinden. Zuvor wird die Bürgerschaft in Bremen gewählt. Auch hier bleibt die Hoffnung, dass die Parteien in dem Bemühen, ein weiteres Erstarken des rechten Lagers zu verhindern, die Arbeit für die Menschen nicht vergessen.

So darf ich Ihnen versichern, dass wir die Politik hier im Saarland ebenso kritisch begleiten werden, wie die politische Entwicklung in Berlin.

In der Hoffnung, dass das Jahr 2019 uns Haus- und Grund Eigentümern keine weiteren Belastungen bringt und in der Hoffnung, dass die Welt nicht noch weiter auseinander triftet, darf ich Ihnen für das neue Jahr viel Glück, Gesundheit und Zufriedenheit wünschen. Bleiben Sie uns auch 2019 gewogen, denn nur gemeinsam sind wir stark.

Ihr
Dr. Michael Weiskopf
Geschäftsführender Verbandsvorsitzender
Haus & Grund Saarland

Januar 2019

Vergleichswohnungen

Angesprochen wird ein Fall, der vor dem Amtsgericht Saarbrücken behandelt wird. Es geht um eine Mieterhöhung für ein Einfamilienhaus. Dies ist in 66129 Saarbrücken - Bübingen gelegen. Der Mietvertrag begann zum 01.01.2001. Es wurde damals eine Kaltmiete in Höhe von 1.000 DM vereinbart.

Diese wird bis heute gezahlt. Die Mieter entrichten monatlich 500,00 €. Nachdem der Mietzins solange unverändert war, waren die Vermieter der Ansicht, eine höhere Miete zu verlangen. Denn schließlich hat sich zwischen 2001 und 2018 der Lebenshaltungskostenindex um ca. 30,00 € erhöht. Eine Anpassung war angesagt.

Zunächst versuchten die Vermieter, eine Mieterhöhung herbeizuführen. Dieses Vorhaben scheiterte. Dies hatte zur Folge, dass die Vermieter Mieterhöhungsverlangen gemäß §559 – 560 BGB in die Wege leiteten. Unter Angaben von vier Vergleichsobjekten wurde um Zustimmung zu einer innerhalb der Kappungsgrenze liegenden Mieterhöhung (also 20%) gebeten.

Als Vergleichsobjekte dienten

  • eins im selben Ortsteil und
  • drei – auch in Saarbrücken – aber in anderen Ortsteilen gelegen.

Dass nach 17 Jahren eine Mieterhöhung fair wäre, dürfte unbestritten sein.

Dies ergibt sich aus den Daten.

Die Kaltmiete in unserem Falle beläuft sich derzeit auf einem Niveau von 5,00 €/m².

Eine Erhöhung auf 6,00 €/m² wäre angemessen.

Bei den angegebenen Vergleichswohnungen liegt die Miete pro m² zwischen 6,00 € und 8,44 €.

Da die Mieter ihre Zustimmung zu dem zuvor beschriebenen Mieterhöhungsverlangen versagten, landete der Fall beim Amtsgericht Saarbrücken.

Welche Probleme können hier auftauchen?

  • Gemietet wurde ein Einfamilienhaus. Vergleichsobjekte sind Wohnungen.
  • Können Wohnungen aus anderen Ortsteilen als Vergleichsobjekte herangezogen werden?

Das Gesetz verlangt, dass die Objekte nur vergleichbar sein müssen.

Das Erfordernis, zur Mieterhöhung mindestens drei Vergleichswohnungen zu nennen, soll kein Hindernis sein, ein Mieterhöhungsverlangen durchzusetzen. Nur mit einer angemessenen Miete kann die Wohnung ordnungsgemäß bewirtschaftet werden. Je spezifischer ein Haus ist, desto großzügiger ist der Begriff vergleichbar auszulegen. Ein Einfamilienhaus als Mietobjekt ist rar. Vergleichbar bewirtschaftete Objekte gibt es praktisch nicht. Daher muss es genügen, Wohnungen als Vergleichsobjekte zu benennen. Weiter dürfte die Tatsache, dass drei der angegebenen Wohnungen im anderen Ortsteil liegen, kein Hindernis darstellen. Solange sich die Wohnungen auf dem Gebiet von Saarbrücken befinden. Das tun sie in unserem Fall.

Problematisch wäre es, wenn Objekte aus Nachbargemeinden benannt werden. Beispielsweise Kleinblittersdorf. Für diesen Fall müsste im Rahmen des Mieterhöhungsvertrages dargelegt werden, dass geeignete Objekte in der eigenen Gemeinde nicht benannt werden können. Die Vermieter haben Wohnungen genannt, die sich auf dem Gebiet der Landeshauptstadt Saarbrücken befinden. Da dürfte es keine Schwierigkeiten geben.

Der Fall ist zurzeit noch beim Amtsgericht Saarbrücken anhängig. Eine gerichtliche Entscheidung steht noch aus.

Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann
Geschäftsführender Vorsitzender Haus und Grund Saarbrücken

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Januar 2019

Haus & Grund Wadgassen-Überherrn-Bous dem Landesverband beigetreten.

Der Vorstand von Haus & Grund Saarland hat den Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein Wadgassen-Überherrn-Bous durch Beschluss vom 08.11.2018 als Mitglied in den Landesverband der Saarländischen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer aufgenommen.

In der Gründungsversammlung des Vereins konnte der Geschäftsführende Verbandsvorsitzende Dr. Michael Weiskopf die Aufnahmeurkunde überreichen und dem neuen Vorstand um seinen Vorsitzenden Edgar Revelant für die Arbeit im Sinne des privaten Eigentums viel Erfolg wünschen.

Bürgermeister Sebastian Greiber gratulierte ebenfalls dem Vorstand und zeigte sich gleichzeitig über die Neugründung des Vereines und dem damit verbundenen Mehrwert für die Gemeinde Wadgassen sehr erfreut. Mit der Aufnahme von Haus & Grund Wadgassen-Überherrn-Bous kehrt der Verein in die Gemeinschaft der saarländischen Haus- & Grundei-gentümervereine zurück und stärkt durch sein Dienstleistungsangebot die Organisation in ihrem Bestreben, für die Interessen des privaten Haus-, Wohnungs- und Grundeigentums einzutreten.

 

Dezember 2018

Jahresabschluss

Liebe Mitglieder von Haus & Grund Saarland,

2018 war geprägt von der Unsicherheit der Regierungsbildung nach der Bundestagswahl und dem untauglichen Versuch der Parteien, eine gerade Linie in ihre Programme zu bringen. Statt sich der berechtigten Interessen der Bürgerinnen und Bürger unseres Landes anzunehmen, hatte man aus Sicht der Haus- und Grundeigentümer den Eindruck, dass sich die politische Arbeit in persönlichen Auseinandersetzungen und einem Wettbewerb wohnungspolitischer Eitelkeiten erschöpfte. Woh-nungspolitik war das Thema in den Landtagswahlkämpfen, vor allem vor dem Hintergrund der Forderungen nach neuen Verschärfungen im Mietrecht. Mietenstopp oder gar Enteignung der Vermieter wurde ernsthaft gefordert.

Es stellt sich dabei die einfache Frage, ob dann, wenn mit dem Vermieten nichts mehr zu verdienen ist, der Bau von neuen Wohnungen boomt? Dabei ist es ganz einfach: hohe Preise zeigen immer die Knappheit eines Gutes an. Durch die Begrenzung des Preises wird das Angebot nicht größer. Es wird keine einzige neue Wohnung gebaut werden.

Der Abbau von Bürokratie, die schnellere Erteilung von Baugenehmigungen, die Vereinfachung von Arbeitsabläufen, die Verringerung von Auflagen oder die Verringerung der von der öffentlichen Hand geforderten Kosten wären eher Mechanismen, die Knappheit zu beenden und den Neubau von Wohnungen anzukurbeln.

Man sollte die Politik daran erinnern, dass mehr als 80 % der Wohnungen in Deutschland im Eigentum von Privatpersonen stehen und vor allem die Kleinvermieter, die 66 % aller Mietwohnungen anbieten, der Schlüssel zum Wohnungsbestand in Deutschland sind. Durch die aktuelle Mietrechtspolitik wird dieser gut funktionierende Mietmarkt akut gefährdet und könnte sich vor allem zu Lasten der Mieter verkehren. Ob sich die politisch Verantwortlichen dessen bewusst sind?

Das Jahr 2018 neigt sich nun langsam dem Ende entgegen. Ich hoffe, Sie können zufrieden auf das abgelaufene Jahr zurückblicken und eine stressfreie Vorweihnachtszeit genießen. Ihnen allen darf ich auch im Namen des Vorstandes und der Mitarbeiter der Geschäftsstelle ein frohes und gesegnetes Weihnachtsfest und einen guten Rutsch in das Jahr 2019 wünschen.

Ihr
Dr. Michael Weiskopf
Geschäftsführender Verbandsvorsitzender
Haus & Grund Saarland

 

Dezember 2018

Der böse Vermieter?

Politik und Presse neigen häufig dazu, dem Vermieter die Schuld an den hohen Mieten zu geben. Sie stellen den Vermieter allzu oft als den raffgierigen Renditejäger dar, der alles daransetzt, seine Erträgnisse zu optimieren um dann, wenn die Erträge sinken, die Immobilie wieder zu verkaufen.

Dass dem nicht so ist hat die von Haus & Grund Deutschland durchgeführte Vermieterbefragung ergeben. (Die Ergebnisse können Sie auf Seite 289 unseres Magazins nachlesen). Wenn es darum geht, Mieten schnell und kräftig zu erhöhen, sind die vier Millionen privaten Vermieter, die über 60 % des gesamten Wohnungsbestandes in Deutschland verfügen, im Vergleich zu großen Wohnungsunternehmen eher zurückhaltend.

Knapp ein Viertel der privaten Vermieter erhöht die Miete nur bei einem Mieterwechsel. Fast jeder fünfte Mieter hat seit mehr als zehn Jahren keine Mieterhöhung erhalten. Im Durchschnitt liegt die Nettokaltmiete sogar um knapp drei Prozent unter der jeweils ortsüblichen Vergleichsmiete.

Private Vermieter verzichten auch auf Index- oder Staffelmietverträge, bei denen die Miete regelmäßig mit der Teuerungsrate oder schrittweise steigt.

Aus der Umfrage wird deutlich, dass private Vermieter, anders als bei großen gewerblichen Wohnungsunternehmen, ein hohes Interesse an einem stets guten Verhältnis zu ihren Mietern haben. Sie sind mit ihren Mietern zufrieden und verzichteten häufig auf mögliche Mieterhöhungen bei bestehenden Verträgen, um oftmalige Mieterwechsel zu begrenzen und um ein gutes Verhältnis zum Mieter nicht zu gefährden.

Die aktuelle Vermieterbefragung stellt ausdrücklich fest, dass der größte Teil des deutschen Wohnungsmarktes nicht von massiven Mieterhöhungen, Herausmodernisierungen oder ähnlichen Auswüchsen geprägt wird, so wie es Politik und Presse zu suggerieren versuchen. Im Gegenteil: Es sind gerade die privaten Einzelvermieter, die Ihrer aus dem Eigentum erwachsenden sozialen Verantwortung gerecht werden.

Es wäre wünschenswert, wenn dieses Ergebnis in der Öffentlichkeit und vor allem in der Wohnungs- und Mietenpolitik einen deutlicheren Niederschlag finden würde.


Ihr
Dr. Michael Weiskopf
Geschäftsführender Verbandsvorsitzender
Haus & Grund Saarland

Oktober 2018

Grenzen des Geh- und Fahrrechts

Dieser Tage wurde ich wegen des nachstehenden Sachverhaltes konsultiert.

Ein in einer saarländischen Gemeinde gelegenes Grundstück wurde mit einer Grunddienstbarkeit belastet. Dem jeweiligen Eigentümer des Nachbargrundstückes wurde ein Geh- und Fahrrecht begründet. Das Recht wurde Ende der 70er Jahre des vorigen Jahrhunderts erstellt. Diejenigen, die das Recht begründet haben, existieren nicht mehr.

Mit Inhalt und Umfang der Dienstbarkeit sind die Rechtsnachfolger befasst.

Als das Recht begründet wurde, sollte das Geh- und Fahrrecht nur dazu dienen, dem Begünstigten den Zugang zum hinteren Teil seines Grundstückes zu erleichtern. Diejenigen, die die Grunddienstbarkeit vereinbarten, waren einig, dass das Geh- und Fahrrecht nur gelegentlich genutzt wird. Dieser Wille wurde dadurch augenscheinlich, dass die Zufahrt zur Straße hin mit einem Tor eingefriedet wurde. Der Inhaber des Geh- und Fahrrechtes bekam einen Schlüssel zu diesem Tor. Die Nachbarn von damals waren einig, dass das Tor nur zur gelegentlichen Nutzung des Geh- und Fahrrechtes geöffnet werden sollte.

Die Zeit hat sich geändert. Wie dargestellt sind die Eigentümer des herrschenden und dienenden Grundstückes nicht mehr dieselben. Die Rechtsnachfolger sind an ihre Stelle getreten.

Es stehen Veränderungen bezüglich des Umfanges des Geh- und Fahrrechtes an.

Der Eigentümer des herrschenden Grundstückes hat sein Terrain erweitert. Er hat die Liegenschaft des anderen Nachbarn erworben.

Er beabsichtigt in dem Haus, das durch die Gunstbarkeit vergünstigt ist, einen Gewerbebetrieb zu eröffnen mit Publikumsverkehr. Die hier zur Debatte stehenden Grundstücke liegen an einer Hauptverkehrsstraße. Parkplätze sind Mangelware.

Um diesem Problem zu begegnen, beabsichtigt der Nachbar, die Einfriedung zu entfernen und künftig die Flächen hinter dem begünstigten Hause sowie des zugekauften Nachbargebäudes als Parkplätze im Zusammenhang mit dem einzurichtenden Gewerbebetrieb zu nutzen.

Die Frage, die gestellt wurde, lautete:

Muss derjenige, der das Geh- und Fahrrecht zu klären hat, diese geänderte Nutzung dulden?

Der jeweilige Eigentümer des herrschenden Grundstückes kann die Ausübung des Geh- und Fahrrechtes auch Dritten übertragen. Voraussetzung ist, dass diese zum Eigentümer in einer besonderen Beziehung stehen. Besucher, Kunden, Mieter, Pächter, Bedienstete, Hausgenossen usw.. Allerdings hat die Intensität der Nutzung Grenzen.

Der Kreis der Ausübungsberechtigten bedarf jedoch je nach Nutzungsart des Grundstückes im Einzelfall der Nebenbestimmung.

Diese Frage ist hier akut.

Dies ist, da sich die Verhältnisse seit Begründung der Grunddienstbarkeit bis heute wesentlich geändert haben, zu prüfen.

  • Klar ist, dass sich das Geh- und Fahrrecht nur auf den Personenkreis beschränkt, der etwas mit dem herrschenden Grundstück zu tun hat. Nicht mit dem später zugekauften Nachbargrundstück.
  • Der Berechtigte kann von dem Verpflichteten der Dienstbarkeit nicht fordern, dass das Tor zur Einfriedung entfernt wird. Der Berechtigte muss sein Recht schonend ausüben. Maßstab ist die Benutzungsart zum Zeitpunkt der Begründung der Dienstbarkeit. Also vor 50 Jahren.
  • Auch muss sich - so meiner Meinung - die Quantität der Nutzer in Grenzen halten. Begründet wurde das Recht, um dem Nutzer den gelegentlichen Zugang zum hinteren Teil seines Grundstückes zu ermöglichen.

Es geht nicht an, dass nach Begründung eines Gewerbebetriebes das Mietrecht zur Begründung einer Zufahrt zu einem Kundenparkplatz umfunktioniert wird.

Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann
Geschäftsführender Vorsitzender Haus und Grund Saarbrücken

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Oktober 2018

Neues Haus & Grund Wohnungseigentümer-Magazin für Haus & Grund Mitglieder

Zeitschriften rund um Wohnen und Immobilien gibt es viele.

Für die Wohnungseigentümer unter unseren Mitgliedern bieten wir seit wenigen Monaten eine neu gestaltete Zeitschrift an:

MEINE WOHNUNG UNSER HAUS

Sie knüpft an die renommierte Fachzeitschrift „Der Wohnungseigentümer“ an und baut auf ihn auf.

Unser neues Magazin richtet sich nicht nur an juristisch interessierte Eigentümer, Verwalter und Anwälte, sondern an Wohnungseigentümer jedweden beruflichen Hintergrundes.

Gerne können Sie bei uns ein kostenloses Probeheft des neuen Magazins MEINE WOHNUNG UNSER HAUS anfordern. Schreiben Sie uns einfach eine Karte oder schicken uns eine Mail mit Ihrer Anschrift:

Haus und Grund Saarland
Bismarckstr. 52, 66121 Saarbrücken
E-Mail: info@hug-saarland.de

Sollte es Ihnen gefallen, dann kostet ein Abonnement für jährlich 4 Ausgaben nur Euro 5,95/Jahr, inklusiv der Versandkosten. Zu erhalten unter oben genannter Adresse.

 

Oktober 2018

Baukindergeld – gut gemeint, aber schlecht gemacht.

Liebe Mitglieder von Haus & Grund Saarland,

seit dem 20. September können Familien und Alleinerziehende das neue Baukindergeld beantragen. Das klingt nach einer sinnvollen Maßnahme angesichts steigender Baukosten und steigender Kaufpreise, denn viele Familien sind nicht in der Lage, sich eine eigene Wohnung oder ein eigenes Haus zu leisten.

Eigentlich ist das Baukindergeld für finanzschwache Haushalte gedacht, deren Einkommen nicht mehr als 75.000 € brutto jährlich beträgt, wobei dieser Betrag um 15.000 € brutto pro Kind erhöht wird. Allerdings dürfte diese Zielgruppe eher weniger vom Baukindergeld profitieren, da ihr nicht nur das Geld für die monatlichen Belastungen durch Zins- und Tilgungsleistungen fehlt, sondern auch das notwendige Eigenkapital für die Baunebenkosten, wie die Grunderwerbsteuer, die Kosten für Makler, Notar oder Gericht.

Vom Baukindergeld profitieren die Familien, die sich das Wohnungseigentum auch ohne Subvention hätten leisten können, weil sie über das notwendige Eigenkapital verfügen.

Die Förderung schafft besonders in Ballungszentren keinen Wohnraum. Sie setzt vielmehr Kaufanreize, die zu einer Verteuerung des Eigentums führen. Jede Subventionierung eines knappen Gutes führt dazu, dass die Nachfrage steigt und sich dadurch die Preise erhöhen. Familien und Alleinerziehende mit Kindern profitieren davon gerade nicht.

In ländlichen Räumen und in strukturschwachen Regionen wird die Wirkung des Baukindergeldes größer sein. Es wird ebenso wie seinerzeit die Eigenheimzulage vor allem den Neubau in Regionen anregen, in denen es nur wenig Bedarf an Wohnungen gibt. Schaffung von Eigentum im Bestand sollte hier bevorzugt werden.

Sinnvoller wäre es gewesen, die Grunderwerbsteuer für Haushalte mit Kindern abzuschaffen, die Kosten für Bauen und Wohnen zu senken, unnötige Bauvorschriften zu streichen und die Zeit für die Bearbeitung des Baugenehmigungsverfahrens zu verkürzen.

Gut gemeint muss aber nicht zwangsläufig auch gut gemacht sein.

Bei aller Kritik kann ich dennoch Familien und Alleinerziehenden mit Kindern im Saarland nur anraten, die Bedingungen für die Erlangung des Baukindergeldes zu prüfen und die Subvention bei Vorliegen der persönlichen Voraussetzungen in Anspruch zu nehmen.

Ihr
Dr. Michael Weiskopf
Geschäftsführender Verbandsvorsitzender
Haus & Grund Saarland

 

Oktober 2018

Trau, Schau, wem!

Unser Fall befasst sich mit einem Problem, das im Zusammenhang mit der Errichtung und dem Verkauf von Eigentumswohnungen steht. Ort der Handlung ist die Stadt Lebach. Der Unternehmer A errichtete dort ein Haus mit elf Wohnungen. An diesem wurde Wohnungseigentum be-gründet. Auf dem zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Grundstück sollten – für jede Wohnung passend - ein Pkw-Stellplatz errichtet werden.

Nach Fertigstellung sollte an diesen Flächen zu Gunsten der jeweiligen Wohnungseigentümer ein Sondernutzungsrecht begründet werden.

A verkaufte die Wohnungen. Nach den uns vorliegenden Kaufverträgen verpflichtete sich A den Käufern

  • Eigentum und Besitz an den jeweiligen Wohnungen zu verschaffen;
  • einen Stellplatz zur Begründung eines Sondernutzungsrechts herzustellen.

Als Gegenleistung zahlten die Käufer einen Kaufpreis für

  • die Wohnung und
  • für den zu errichtenden Stellplatz.

A erfüllte seine vertraglichen Verpflichtungen hinsichtlich der Wohnung. Nicht aber bezüglich der herzustellenden Stellfläche.

Um diese zu errichten, genügt es nicht, einen geeigneten Belag auf dem vorgesehen Gelände aufzubringen. Es sind umfangreiche Tiefbauarbeiten erforderlich. Die für die Stellplätze vorgesehene Fläche ist auch beschüttet. Sie ist mit einer Betonmauer abgestützt, um einen Absturz zu verhindern. Offenbar wurde diese nicht ordnungsgemäß begründet. Sie hält der Aufschüttung nicht stand. Sie droht umzukippen. Um die Stellplätze errichten zu können, muss eine neue Stützkonstruktion hergestellt werden. Nach einer Kalkulation des Statikers müssen hierfür ca. 180.000,00 € aufgebracht werden, um die Maßnahme durchzuführen.

Dies war dem Verkäufer A offenbar zu teuer. Die Forderungen der Käufer nach Erfüllung ihrer Kaufverträge blieben unerfüllt.

A ist schlicht und einfach untergetaucht. Er soll sich im Ausland aufhalten. Gegen ihn erwirkte gerichtliche Entscheidungen können nicht vollstreckt werden. Bis dahin sollte man meinen, dass es in der Verfügungsgewalt der Wohnungseigentümergemeinschaft steht, die Stellplätze zu errichten, und zwar mit zusätzlichen Kosten von 10.000,00 € pro Stellplatz.

Aber diese Option besteht nicht mehr.

Die Stadt Lebach hat sich der Angelegenheit angenommen.

Sie hat der Wohnungseigentümergemeinschaft aufgegeben, die sich neigende Betonmauer zu entfernen. Personen, die sich in unmittelbarer Nähe dieser Konstruktion aufhalten, drohen erschlagen zu werden.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft muss – so die Behörde – die 180.000,00 € - teure Sanierung durchführen. Ob sie will oder nicht.

Unterm Strich bedeutet dies, dass die Käufer für das Sondernutzungsrecht am Stellplatz zwei Mal zahlen:

  • einmal an den Verkäufer und
  • ein andermal in Form einer Sonderumlage, um dem Gebot der Baubehörde zu entsprechen.

Welche Lehren sind aus einem solchen Sachverhalt zu ziehen?

Die Käufer in unserem Falle wären gut beraten gewesen, einen Teil des Kaufpreises solange einzubehalten, bis die Gegenleistung erbracht sein würde. Dies ist im vorliegenden Falle nicht geschehen. Pro Stellplatz haben sie mindestens 50.000,00 € an Zusatzkosten, Anwalts – und Zwangsvollstreckungskosten und Aufwendungen für die Sanierung.

Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann
Geschäftsführender Vorsitzender Haus und Grund Saarbrücken

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2. Anwaltskanzlei Hoffmann
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Oktober 2018

Nichts verstanden

Bundesjustizministerin Katarina Barley prüft eine Gesetzesreform zum Erwerb von Wohneigentum. Das Bestellerprinzip soll wie bei der Vermietung auch beim Kauf eingeführt werden. Laut dieser Regelung trägt derjenige die Maklerkosten, der den Makler beauftragt hat, beim Immobilienkauf also der Verkäufer. Angeblich soll damit der Kauf von Immobilien in Deutschland bald günstiger und das Ziel, die Eigentumsquote vor allem in Regionen mit angespannten Wohnungsmärkten zu erhöhen, erreicht werden.

Viele werden sich jetzt denken: Das Bestellerprinzip bringt doch keine Entlastung. Es wird nur dazu führen, dass Verkäufer die Courtage auf den Käufer abwälzen und sich dadurch der Kaufpreis der Immobilie erhöht. Und genau das wird geschehen vor dem Hintergrund, dass wie immer demjenigen, dem der Schutz zuteilwerden soll, ein Bärendienst erwiesen wird. Einerseits wird der Makler nur seinem Auftraggeber verpflichtet sein. Der Käufer wird damit die Möglichkeit der umfas-senden Maklerberatung verlieren. Andererseits trifft den Käufer eine höhere finanzielle Belastung, da sich mit dem höheren Kaufpreis auch die Grunderwerbssteuer - im Saarland immerhin 6,5 % des Kaufpreises - erhöht.

Nachdem die Frage, wer die Maklerkosten trägt nach dem Grundsatz der Vertragsfreiheit frei verhandelbar ist, erscheint ein weiterer Eingriff des Staates in private Belange vollkommen überzogen. Wenn der Staat die Kosten beim Immobilienerwerb senken will, so wäre es ihm unbenommen, eine Initiative zur Senkung der Grunderwerbssteuer zu starten. Seitdem es den Ländern freigestellt ist, die Grunderwerbssteuer festzulegen, ist sie stetig angestiegen. Eine Absenkung oder gar ein Verzicht auf die Grunderwerbssteuer würde genau den von Frau Barley gewünschten Effekt erzielen, nämlich vielen Familien und Haushalten mit mittlerem Einkommen den Erwerb einer eigenen Immobilie erleichtern. Angesichts sprudelnder Steuerquellen ist dies ohne Belastung der öffentlichen Haushalte möglich.

Mit dem Vorschlag, das Bestellerprinzip auch beim Verkauf von Wohnimmobilien einzuführen, hat die Bundesregierung leider erneut keinen Beitrag zur Entspannung am Wohnungsmarkt geleistet. Sie hat es erneut nicht verstanden, in welche Richtung wir steuern müssen.

Ihr
Dr. Michael Weiskopf
Geschäftsführender Verbandsvorsitzender
Haus & Grund Saarland


September 2018

Haus & Grund Saarland begrüßt Förderung des sozialen Wohnungsbaus

Haus & Grund Saarland befürwortet die Ankündigung des saarländischen Innenministers Klaus Bouillon insgesamt 52 Millionen Euro aus Bundesmitteln für die Förderung von Wohnraum über vergünstigte Kredite zur Verfügung zu stellen. Damit wird einer Forderung unseres Verbandes Rechnung getragen, endlich mehr Geld in den Wohnungsbau besonders durch die Schaffung von Sozialwohnungen zu stecken.

Durch die Steigerung der Förderung sind die Voraussetzungen zur Schaffung bezahlbaren Wohnraumes deutlich verbessert worden. Die geförderte Kreditsumme pro Quadratmeter wurde von bisher 1000 Euro auf 1750 Euro angehoben. Die Umnutzung zu Wohnzwecken wird statt wie bisher mit 600 Euro jetzt mit 1000 Euro pro Quadratmeter gefördert. Eine langfristige Sozialbindung führt darüber hinaus zur Gewährung hoher Tilgungszuschüsse. Bei Baukosten von zehn Euro pro Quadratmeter und Monat hilft die Förderung die Schaffung bezahlbaren Wohnraumes auch wirtschaftlich darzustellen.

Die jetzige Förderung reicht für die Erstellung von rund 600 Wohnungen. Dies kann natürlich nur ein Anfang sein. Es wäre zu wünschen, dass die saarländische Landesregierung auch in den kommenden Jahren die vom Bund gewährten Hilfen dazu verwendet, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, um so das Fehlen von derzeit 6000 Sozialwohnungen im Saarland zu kompensieren. Um die bestehenden Engpässe am Wohnungsmarkt schnellstmöglich zu beheben, sollte allerdings der Abbau von Bürokratie dafür sorgen, dass die Umsetzung der Maßnahmen so rasch wie möglich erfolgt.

Dr. Michael Weiskopf

August 2018

Eintritt in die digitale Welt

Liebe Mitglieder von Haus & Grund Saarland,

im August 2018 werden Sie eine ganz besondere Ausgabe unseres Mitgliedermagazins in Händen halten. Als Haus & Grund Mitglied können Sie dieses Mitgliedermagazin nun auch mobil auf dem Smartphone oder dem Tablet lesen und archivieren. Ab sofort steht Ihnen die Haus & Grund App kostenlos zur Verfügung.

Die App „Haus & Grund-Magazin“ können Sie aus dem Apple-Appstore oder aus dem Google-Play-Store herunterladen. Geben Sie den Freischaltcode ein und sofort steht Ihnen die digitale Version des Haus & Grund Magazins zur Verfügung. In der App ist eine kurze Anleitung hinterlegt.

Die APP ist von hoher Qualität, da es sich um eine APP handelt, die auch von professionellen Verlagen genutzt wird. Wir können damit die Verbreitung der Marke Haus & Grund erheblich erhöhen.

Die Haus & Grund App stellt einen Meilenstein in der öffentlichen Darstellung unseres Verbandes dar und ist der Eintritt in die digitale Welt.

Ich freue mich, dass wir mit der Unterstützung von Haus & Grund Deutschland bei der öffentlichen Darstellung unserer Organisation einen weiteren Schritt in die digitale Zukunft vorangekommen sind und hoffe, dass Sie von diesem Angebot regen Gebrauch machen werden.

Den Freischaltcode finden Sie im Impressum des neuen Magazins. Viel Spaß bei der Anwendung.

Ihr
Dr. Michael Weiskopf
Geschäftsführender Verbandsvorsitzender
Haus & Grund Saarland


August 2018

Datenschutz ist Bürgerschutz

Am 25. Mai 2018 ist die Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) europaweit in Kraft getreten. Auch wenn der Nutzen des Gesetzes für viele noch unklar und vor allem mit Mehraufwand verbunden ist, sollte uns allen Folgendes zu denken geben: eines der wichtigsten Themen der Digitalisierung, welches den Schutz von Privatsphäre, Freiheits- und Menschenrechten auch in Zukunft garantieren soll, wird als Zumutung empfunden. Irgendetwas scheint hier schief gelaufen zu sein. Die Skeptiker versteifen sich darauf, von der schlimmsten aller Auslegungsmöglichkeiten auszugehen.

Vom Fotografierverbot bis zur Abmahnwelle, vom Verbot, Visitenkarten zu tauschen bis zu der Frage, ob ich mein Abi-T-Shirt mit den Namen meiner Abiturkollegen in der Altkleidersammlung entsorgen darf, war die Rede. Doch viele dieser Gedankenspiele haben nur einen Zweck: Sie sollen die DSGVO als Witz, als Bürokratiemonster oder als eine Karikatur von einem Gesetz qualifizieren.

Daraus spricht die Häme über „die da oben“, die unfähigen Politiker und Bürokraten aus Brüssel, die kein vernünftiges Gesetz auf die Beine stellen können und deren einziges Ziel es ist, Kleinbetrieben und kleinen Vereinen das Leben unnötig schwer zu machen. Diese Aussagen werden nur zu gerne von den Skeptikern aufgesogen.
Dabei könnte sich die Wut doch genauso gut gegen diejenigen Unternehmungen richten, die alles über uns wissen wollen und die den Datenschutz wegen ihrer eigenen wirtschaftlichen Interessen schlichtweg ignorieren.
Es ist kein Geheimnis, dass viele die Übergangsfrist von zwei Jahren unterschätzt haben. Jetzt musste alles auf den letzten Drücker umgesetzt werden. In der Zwischenzeit geraten Sinn und Zweck der DSGVO in Vergessenheit. Beim Datenschutz geht es nicht etwa darum, die Daten zu schützen, nein, es geht darum, uns Bürger, unser Recht auf informationelle Selbstbestimmung und unser Recht auf freie Entfaltung der Persönlichkeit zu schützen. Die Kritiker fühlen sich bestätigt und bestärkt. Es ist nämlich genau das eingetreten, was sie vorhergesagt hatten.

Wenn es so weitergeht, heißt es künftig selbst von uns Betroffenen: Datenschutz was soll das? Nein danke kein Interesse. Gerade das sollte uns zu denken geben und uns wirklich Sorgen machen.

Ihr
Dr. Michael Weiskopf
Geschäftsführender Verbandsvorsitzender
Haus & Grund Saarland


Juli 2018

Haus & Grund Saarland – Delegiertentag in Saarbrücken

Bezahlbarer Wohnraum und Neuordnung der Grundsteuer waren Hauptthemen

„Der Staat muss dafür Sorge tragen, dass gerade Menschen mit geringem Einkommen auch bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung gestellt bekommen. Dieses gesellschaftliche Problem ist nicht von den privaten Eigentümern zu lösen“. Das sagte Haus & Grund Verbandsvorsitzender Dr. Michael Weiskopf, am 27. Mai auf dem Landesdelegiertentag in Saarbrücken.

Vor den Delegierten und Gästen im Victor’s Residenzhotel in Saarbrücken warf er der Landesregierung angesichts landesweiten Leerstandes von 6000 Wohnungen und bei vorhanden und nicht eingesetzten Fördermitteln in einer Größenordnung von 35 Mio. Euro Versäumnisse bei der Schaffung bezahlbaren Wohnraumes vor.

Als Gastrednerin bekannte sich Anke Rehlinger (SPD), Stellvertretende Ministerpräsidentin und Wirtschaftsministerin des Saarlandes als Hauseigentümerin und Haus & Grund Mitglied. Sie sicherte den Delegierten ihre Unterstützung bei der Wiederaufnahme des runden
„Tisches bezahlbarer Wohnraum" im Saarland zu.

In seinem Grußwort ging der Präsident von Haus & Grund Deutschland, Dr. Kai Warnecke auf die Regelungen im Koalitionsvertrag und die von Haus & Grund initiierte „kleine Modernisierungsmieterhöhung“ ein. „Hier haben CDU/CSU und SPD eine ausgewogene Regelung beschlossen, die es gerade privaten Einzelvermietern ermöglicht, ihre Wohnungen zu modernisieren ohne ihre Mieter zu überfordern“, so Warnecke. Die nunmehr nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichtes geführte öffentliche Diskussion zur Neuordnung der Grundsteuer sei ein Riesenärgernis. Seine klare Forderung: Notwendig ist ein marktunabhängiges Modell, welches das Wohnen nicht verteuert.

Ministerin Rehlinger ließ in ihrem Gastreferat allerdings offen, welches Modell die Saarländische Landesregierung bevorzugen wird. Die Grundsteuer sei eine wichtige Einnahmequelle für die Kommunen im Saarland, ohne die Infrastruktur und Gemeinwohl im Saarland schwie-rig zu finanzieren wären. Rehlinger: „Würde die Grundsteuer wegfallen, wäre das ein kaum zu kompensierender Schlag für die saarländischen Gemeinden. Für uns als Land ist daher entscheidend, dass eine Reform der Grundsteuer aufkommensneutral sein wird, so dass die Kommunen auch weiterhin mit konstanten Einnahmen aus der Grundsteuer planen können“. „Gleichzeitig muss bei der Grundsteuer für den Eigentümer mehr soziale Gerechtigkeit in der Besteuerung erreicht werden. Dies muss bei der Neuregelung der Grundsteuer oberste Priorität haben.“

Zuvor stand die Behandlung der Regularien im Vordergrund. In seinem Rechenschaftsbericht konnte der geschäftsführende Verbandsvorsitzende auf ein positives Jahr mit einem erneuten Mitgliederzuwachs und einem positiven Geschäftsergebnis zurückblicken. Auf Antrag von Rainer Dupré wurde der Vorstand entlastet. Einstimmig zu Kassenprüfern wiedergewählt wurden Jürgen Bost und Rainer Düpré.

Dr. Michael Weiskopf
Geschäftsführender Verbandsvorsitzender

Bergschadenersatzansprüche – Wenn Verjährung droht

Im Jahre 2012 wurde das letzte Steinkohlebergwerk an der Saar geschlossen. Die Förderung des „Schwarzen Goldes“ endete. Obwohl dieses Ereignis sechs Jahre zurückliegt, beschäftigen wir uns noch immer mit diesem Problem.

Durch den untertätigen Bergbau sind an der Oberfläche liegende Grundstücke in Mitleidenschaft gezogen worden.
Dies gilt für unbebaute Liegenschaften ebenso wie für bebaute Flächen.

An Gebäuden sind die für Senkungen typischen Schäden entstanden:

  • Risse
  • Pressungen
  • Schieflagen

Nicht zu vergessen sind

  • technische Minderwerte
  • merkantile Minderwerte

Gemäß §114 BBergG sind die Grundstückseigentümer berechtigt, Schadenersatzansprüche beim Bergbautreibenden geltend zu machen.
Zwischenzeitlich dürfte eine größere Zahl von Regulierungen stattgefunden haben. Es gibt aber noch immer Schäden, die bis heute noch nicht einmal gemeldet, geschweige denn behoben sind.

Vorsicht! Hier wird es allmählich eng. Aktivitäten sind gefragt.
Es taucht die Problematik der Verjährung auf.

Wir kennen zwei Verjährungsfristen:

  • die dreijährige ab Kenntnis des Schadens und des Schädigers
  • die absolute Verjährungsfrist von 30 Jahren plus 5-jähriger Setzungsfrist (35 Jahre) ab Abbauende

Auch Jahrzehnte gehen vorüber. Oft schneller, als man denkt.

Wenn Sie also den Verdacht haben, dass an Ihrer Liegenschaft ein Schaden ist, der mit Bergbau etwas zu tun haben könnte, sollten Sie munter werden. Man sollte zumindest den Schaden melden.

Es wäre traurig, wenn in Folge von Inaktivität, ein nicht unerheblicher Ersatzanspruch verloren ginge.

Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann
Geschäftsführender Vorsitzender Haus und Grund Saarbrücken

Kontaktadressen:

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Tel.: 0681 / 66 83 70
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Juli 2018

Der falsche Weg

Es war keine Überraschung: Das Bundesverfassungsgericht musste eingreifen und die Grundsteuererhebung für verfassungswidrig erklären. Die Einheitswerte für die Grundsteuer sollten bisher laut Gesetz alle sechs Jahre neu berechnet werden, damit sie das sind, was sie sein sollen, nämlich aktuell. In den ostdeutschen Ländern wurden seit 1935 und in Westdeutschland seit 1964 keine neuen Bewertungen mehr vorgenommen.

Das Bundesverfassungsgericht hat jetzt ganz lapidar gesagt, dass dann, wenn der Bundestag vorschreibt, alle sechs Jahre eine Neubewertung vorzunehmen und die Finanzverwaltung dies über Jahrzehnte nicht schafft, die Erhebung der Grundsteuer eben verfassungswidrig ist. Ein Urteilsinhalt, den man in seiner Deutlichkeit in einem Rechtsstaat nicht erwartet hätte.

Zwei Jahre haben die Länder und die Bundesregierung jetzt Zeit, eine neue verfassungsgemäße Grundsteuerbewertung zu verabschieden. Das absurde ist, dass sich die Länder damit überbieten, Modelle vorzuschlagen, die wieder eine regelmäßige Bewertung nach fünf oder sechs Jahren erfordern. Es sei die Frage erlaubt, wenn es länger als 50 Jahre nicht geschafft wurde, die Grundstücke regelmäßig neu zu bewerten, wie kann man dann auf die Idee kommen, genau dort weiterzumachen, wo das Bundesverfassungsgericht eben dies als verfassungswidrig eingestuft hat?

Die Bewertung anhand von Marktwerten sollte beendet werden. Das Bundesverfassungsgericht hat in seiner Entscheidung genau diese Chance eröffnet. Eine marktunabhängige flächenbezogene Grundsteuer wäre gerecht und transparent.

Eine weitere Alternative läuft darauf hinaus, die Grundsteuer an den Bodenrichtwerten zu orientieren. Das soll dazu dienen, dass unbebaute Grundstücke, die dann genauso besteuert werden wie bebaute Grundstücke durch den finanziellen Druck auf einmal doch bebaut werden. Jetzt muss man sich allerdings fragen, warum zum Maßstab für die Grundsteuer einige wenige Spekulanten werden sollen, die bebaubare Grundstücke nicht bebauen? Richtig ist doch wohl, dass Eigentümer und Mieter zukünftig Maßstab für die Grundsteuererhebung sein sollen, denn sie leben
auf 35 Millionen zu besteuernden Grundstücken, welche für sie Lebensmittelpunkt und Zuhause sind.

Es ist der absolut falsche Weg, an diejenigen anzuknüpfen, die etwas falsch machen. Bund und Länder müssen sich doch an denjenigen orientieren, die etwas richtig machen, an uns Eigentümern und an unseren Mietern. Deshalb brauchen wir in Zukunft eine marktunabhängige Grundsteuer.

Ihr
Dr. Michael Weiskopf
Geschäftsführender Verbandsvorsitzender
Haus & Grund Saarland


Mai 2018

Was ist beim Mietende zu beachten?

Endet ein Wohnraummietvertrag, ist der Mieter verpflichtet, das Objekt zu räumen und an den Vermieter herauszugeben.

Räumen bedeutet, sämtliche Gegenstände, die der Mieter eingebracht hat, sind aus der Wohnung zu entfernen.Unter Herausgabe versteht man die Verschaffung des unmittelbaren Besitzes. Üblicherweise geschieht dies durch Überlassung der zur Wohnung gehörenden Schlüssel.

Was ist zu beachten, wenn die vorgenannten Voraussetzungen erfüllt sind.

Kaution

Diese dient zur Sicherheit mietrechtlicher Ansprüche. Auch für diejenigen, die erst nach Mietende entstehen.

Als Beispiel nenne ich:

a. noch ausstehende Nebenkostenabrechnungen
b. Ersatz für Schäden, die an der Wohnung entstanden sind.

Aus dem Sinn und Zweck einer Sicherheit ergibt sich, dass Auszug und Rückzahlung der Kaution nicht zum selben Zeitpunkt erfolgen müssen. Vielmehr kann sich der Vermieter bis zu 6 Monate Zeit lassen bis er die Sicherheit auszahlt. Vorrausetzung ist jedoch, dass das Entstehen von Forderungen nach Mietende möglich ist. Sind Gegenforderungen fällig, so können diese mit dem Rückzahlungsanspruch der Kaution verrechnet werden. Spätestens ein halbes Jahr nach Mietende muss die Kaution - soweit sie nicht verbraucht ist - zurückgezahlt werden. Auch dann, wenn bis zu diesem Zeitpunkt die Nebenkostenabrechnung noch nicht erstellt ist.

Übergabe der Wohnung

Es ist empfehlenswert, eine Übergabe zu vereinbaren. Dabei sollte ein Protokoll über diesen Vorgang erstellt werden. Darin sind Besonderheiten zu vermerken ohne schon zu klären, wer die Verantwortung hierfür trägt. Vorteil einer solchen Dokumentation ist, dass per Mietende ein Status bezüglich des Wohnungszustandes erstellt wird. Es gibt dann keinen Streit mehr darüber, ob ein im Protokoll festgestellter Mängel beim Mietende existierte oder erst später aufgetreten ist. Dies verbessert die Position des beweispflichtigen Vermieters.

Aber Vorsicht! Bei Erstellung des Protokolls ist äußerste Sorgfalt geboten. Nur das, was in dieser Urkunde steht, kann bei der Geltendmachung etwaiger Folgeansprüche berücksichtig werden. Das Übergabeprotokoll stellt ein sogenanntes negatives Schuldanerkenntnis dar. Die Wohnung dient als vertragsgemäß zurückgegeben. Mängel, die nicht im Protokoll vermerkt sind, fallen unter den Tisch.

Schönheitsreparaturen

Grundsätzlich fallen diese in den Verantwortungsbereich des Vermieters. Durch Vertrag können diese – was die Regel ist – auf den Mieter übertragen werden. Zieht in einem solchen Falle der Mieter aus, ohne Tapezierarbeiten oder ähnliches auszuführen, muss der Vermieter folgendes beachten:

Er muss den Mieter zunächst unter Fristsetzung und Ablehnungsandrohung auffordern, die Arbeiten auszuführen. Nur dann, wenn er dieses Procedere einhält, kann er vom Mieter -soweit dieser es nicht tut - Geldersatz verlangen. Beachtet er diese Formalien nicht, geht er leer aus.

Zu beachten ist die kurze Verjährungsfrist von 6 Monaten ab Übergabe.

Schäden

Durch Gebrauch der Wohnung nutzt sich diese ab.

Dieser Wertverlust ist durch die Zahlung der Miete abgegolten. Was ist aber mit Schäden, die auf nicht sachgemäßen Gebrauch zurückzuführen sind? Hier kann der Vermieter den Mieter in Anspruch nehmen, sofern letzterer das Entstehen des Schadens zu vertreten hat, wenn die Veränderungen während der Mietzeit entstanden sind.

In diesem Falle gilt das allgemeine Schadensrecht des BGBs. Der Vermieter hat die Wahl vom Mieter Naturalrestitution oder Geld zu verlangen.

Einer Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung – wie bei den Schönheitsreparaturen – bedarf es nicht. Allerdings ist auch hier die 6-monatige Verjährungsfrist zu beachten.

Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann
Geschäftsführender Vorsitzender Haus und Grund Saarbrücken

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Mai 2018

Bezahlbarer Wohnraum?

Im Saarland ist ein großer Teil der Bundesmittel für den sozialen Wohnungsbau nicht verwendet worden. In den letzten zehn Jahren sind für den Bau von Sozialwohnungen vom Bund rund 91 Millionen Euro geflossen. Neue Wohnungen sind aber während dieses Zeitraumes keine gebaut worden.

Von dem Geld wurde gut die Hälfte eingesetzt, um bestehende Sozialwohnungen zu renovieren oder Wohnungen für Flüchtlinge herzurichten, die nunmehr dem allgemeinen Wohnungsmarkt zur Verfügung stehen. Der Rest steht nach Angaben des Bauministeriums für weitere Förderanträge bereit. Feststeht jedenfalls, dass der weitaus größte Teil der vom Bund bereitgestellten Mittel nicht zur Schaffung bezahlbaren Wohnraumes verwendet wird.

Die gewerkschaftsnahe Hans-Böckler-Stiftung bezifferte Anfang April sehr medienwirksam das Fehlen bezahlbaren Wohnraumes für fast 17.000 Menschen in Saarbrücken. Dennoch ist in Saarbrücken mit dem Hinweis, eine kostendeckende Finanzierung sei nicht gewährleistet, keine einzige neue bezahlbare Wohnung entstanden.

Die Ausweitung des sozialen Wohnungsbaus ist dringend erforderlich. Es wird mehr bezahlbarer Wohnraum gebraucht.

Indirekt wird den privaten Eigentümern vorgeworfen, überteuerte Mieten für in schlechtem Zustand befindliche Wohnungen zu verlangen. Dem ist entschieden entgegen zu treten. Gerade die privaten Eigentümer sorgen mit ihrem Einsatz dafür, dass der Wohnungsmarkt funktioniert und die Mieter mit privaten Einzelvermietern überdurchschnittlich zufrieden sind (siehe Umfrage Seite 120). Das Fehlen von Sozialwohnungen haben sie nicht zu vertreten. Wären sich die Verantwortlichen in Politik und Wohnungswirtschaft ihrer sozialen Verantwortung bewusst, würden sie die zur Verfügung stehenden Gelder für die Wohnraumversorgung der Menschen mit geringem Einkommen einsetzen und damit diese gesellschaftliche Herausforderung zumindest mildern. Stattdessen liegen die Fördergelder ungenutzt auf einem Konto.

Über "bezahlbares Wohnen" wird viel und gerne geredet, das Handeln aber leider vergessen.

Ihr
Dr. Michael Weiskopf
Geschäftsführender Verbandsvorsitzender
Haus & Grund Saarland


Mai 2018

Gut besuchter Vortrag zum neuen Datenschutzrecht

Viele Vereine und Mitglieder von Haus & Grund beschäftigen sich zur Zeit mit der Frage, wie sie die Datenschutz-Grundverordnung umsetzen. Es gibt einiges zu beachten, damit die Betroffenen bis zum Stichtag am 25. Mai 2018 die datenschutzrechtlichen Vorgaben der neuen Verordnung erfüllen. In welchen ausgewählten Bereichen welche Dinge angepasst und neu aufgestellt werden müssen, stellte Herr Rechtsanwalt Patrick Nessler, Justiziar des Landessportverbandes aus St. Ingbert, im Rahmen eines gut besuchten Vortrages am 12. April 2018 in den Räumlichkeiten von Albrecht's Casino am Staden vor. Der Vortrag traf auf ein reges Interesse der fast 40 Anwesenden. Er kann bei Interesse unter der Telefonnummer der Geschäftsstelle (0681/668370) oder per Email (info@haus-und-grund-saarland.de) angefordert und per Email versandt werden.

Probleme rund um den Überbau

Das Landgericht Saarbrücken (Az.: 11 S 155/17) befasste sich mit folgendem Fall:

Der Nachbar A nahm im Bereich der Grenze zum Nachbarn B Baumaßnahmen vor, es wurden Waschbetonplatten verlegt und auf der Garage eine Brüstung errichtet.

Im Zuge von Vermessungsarbeiten an der gemeinschaftlichen Grenze stellte sich heraus, dass sowohl die Waschbetonplatten als auch die Brüstung teilweise in das Grundstück des Nachbarn B ragten.

Nachbar B verlangte nunmehr von A die Beseitigung der Wachbetonplatten, soweit sie auf seinem Grundstück verlegt wurden, für die durch die Brüstung in Anspruch genommene überbaute Fläche von 0,54 Quadratmeter eine jährliche Überbaurente in Höhe von Euro 108,00.

Soweit B von A die Entfernung der Teile der Waschbetonplatten verlangt, die sein Grundstück tangieren, wird er Recht bekommen.
Die hineinragenden Platten stellen eine Eigentumsverletzung dar. Gemäß § 1004 BGB hat der Eigentümer B gegen den Störer A einen Anspruch auf Beseitigung.

Also muss A den überragenden Belag abspitzen und das obwohl nur ein Streifen von 2 cm betroffen ist.

Besser sind die Karten für A bei dem Thema Garagenbrüstung. Diese ist Teil eines Gebäudes und B muss den Überbau dulden, da er bei der Errichtung nicht unverzüglich widersprochen hat. Als Ausgleich für den Rechtsverlust steht ihm jedoch eine Überbaurente zu. Diese ist jährlich bei Jahresbeginn fällig. Wie hoch die Entschädigung ist, ist im Gesetz (§ 913 BGB) nicht geregelt.

In unserem Falle hat das Landgericht Saarbrücken folgende Rechnung gemacht:

Maßgebend ist der Quadratmeterpreis zum Zeitpunkt des Anspruches des Grundstückes von B.

Dieser ging bei seiner Berechnung von einem Betrag von 200,00 Euro/Quadratmeter aus. Das dürfte der Betrag per heute sein.
Zum Zeitpunkt des Überbaus vor geraumer Zeit lag der Grundstückswert noch bei maximal 60,00 Euro/Quadratmeter.

Das Landgericht errechnete auf der Basis von einer überbauten Fläche von 0,54 Quadratmetern und einem Grundstückswert von 60,00 Euro/Quadratmetern eine jährlichen Überbaurente von gerade einmal 2,10 Euro pro Jahr. Dies entspricht einer Verzinsung von circa 7,3% des Ausgangsbetrages.

Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann
Geschäftsführender Vorsitzender Haus und Grund Saarbrücken

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April 2018

Der neue Aufbruch?

Das Werk ist vollbracht, die neue Bundesregierung ist im Amt, der Koalitionsvertrag ist unterschrieben. Er trägt die Überschrift: "Ein neuer Aufbruch für Europa. Eine neue Dynamik für Deutschland. Ein neuer Zusammenhalt für unser Land." Der Anspruch ist enorm. Markige Worte. Hoffnung auch in den Bereichen Bauen und Wohnen? Lebenswerte Städte, attraktive Regionen und bezahlbarer Wohnraum sind das Ziel der nächsten vier Jahre. Klingt zunächst gut - aber wie wird es umgesetzt?

Ein "Baukindergeld" von 1200 Euro pro Kind und Jahr über zehn Jahre soll es Familien leichter machen, Wohneigentum zu schaffen. Über 2019 hinaus will der Bund Milliarden in den sozialen Wohnungsbau stecken - dafür soll das Grundgesetz geändert werden. Über eine Reform der Grundsteuer soll zudem mehr Bauland zur Verfügung gestellt werden. Die Mietpreisbremse in Großstädten soll verschärft werden. Vermieter sollen zur Offenlegung der vorher vereinbarten Miete verpflichtet werden. In Ballungszentren sollen die Kosten für Modernisierungen nicht mehr wie bisher zu elf, sondern nur noch zu acht Prozent auf die Mieter umgelegt werden dürfen. Auch eine Kappungsgrenze ist geplant, um zu verhindern, dass Mieter über Modernisierungen gezielt aus ihren Wohnungen vertrieben werden.

Positiv ist zu bewerten, dass der Koalitionsvertrag die von Haus & Grund Deutschland entwickelte "kleine Modernisierung" übernommen hat, die unter weitgehendem Verzicht auf Formalien eine unkomplizierte Mieterhöhung bei Modernisierungen bis 10.000 € zulässt. Erfreulich ist auch, dass diverse Energieeinsparungsgesetze (EnEV, EnEG, EEWärmeG) zum Gebäude Energiegesetz (GEG) zusammengefasst werden, ohne die jetzigen energetischen Anforderungen im Bestand und im Neubau zu verschärfen. Die Absicht der Vertragspartner, die Schaffung weiteren Wohnraums und die Senkung der Baukosten durch Förderung statt Forderung zu erreichen ist aus unserer Sicht mehr als erfreulich.
Erfreulicher wäre es jedoch gewesen, wenn die Koalitionäre auf die festgeschriebenen staatlichen Zwangsmittel gegenüber den privaten Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümern verzichtet hätten, um so den privaten Wohnungsbau noch weiter zu beleben. Hemmnisse sind für eine im Sinne aller Beteiligten geforderte moderne und verantwortungsvolle Wohnungspolitik kontraproduktiv. Warten wir also ab, ob mit den Instrumenten des Koalitionsvertrages der neue Aufbruch gelingt.

Ihr
Dr. Michael Weiskopf
Geschäftsführender Verbandsvorsitzender
Haus & Grund Saarland


April 2018

Kooperation mit Gothaer Versicherung

Neue Versicherungsbausteine für Haus- & Grund-Mitglieder

Zwischen dem Landesverband Haus & Grund Saarland und der Bezirksdirektion der Gothaer Versicherungen in Mainz besteht bekanntlich seit einigen Jahren ein Rahmenvertrag für die Konditionen der Wohngebäudeversicherung sowie der Grundbesitzerhaftpflichtversicherung. Nun haben beide Seiten eine Erweiterung der erfolgreichen Kooperation für die Haus & Grund-Mitglieder vereinbart. Dies betrifft die allgemeine Privathaftpflichtversicherung sowie die Hausratversicherung, so dass vor allem auch für die selbst genutzten Immobilien neue Kooperationsvorteile für Haus & Grund-Mitglieder vereinbart werden konnten. Konkret bieten die neuen Angebote folgende Leistungen:

Privathaftpflichtversicherung

Ein Mobiltelefon ist toll, weil man es überall mitnehmen kann. Doch was ist, wenn man auf der Straße angerempelt wird und das neue teure Gerät runterfällt? Wer zahlt den Schaden, wenn der Verursacher nicht zahlen kann? Die Gothaer zahlt auch dann, wenn Sie der Geschädigte sind und der Verursacher nicht zahlen kann (Forderungsausfalldeckung). Die Gothaer tritt außerdem bei berechtigten Schadenersatzansprüchen für Sie ein und schützt Sie vor unberechtigten Ansprüchen.

Die Gothaer Privathaftpflicht-Top bietet einen exklusiven Versicherungsschutz mit einer Deckungssumme von 20 Millionen Euro. Ebenfalls versichert sind Beschädigung und Abhandenkommen fremder beweglicher Sachen, die geliehen oder gemietet wurden bis 50.000 Euro sowie Schäden durch schuldunfähige Personen, z. B. durch Ihr Kind bis 50.000 Euro.

Hausratversicherung

Gegen die Folgen von Einbruch, Brand, Blitzschlag und mehr bietet eine Hausratversicherung Schutz. Die Schadensszenarien sind dabei vielfältig:

  • In Deutschland wird alle fünf Minuten eingebrochen – die Täter haben meist ein geschultes Auge für die wertvollsten Gegenstände.
  • Aus einer defekten Waschmaschine tritt unbemerkt Wasser aus – oft werden dadurch Haushaltsgegenstände bis zur Unbrauchbarkeit beschädigt.
  • Ein Blitzschlag kann durch Überspannung die elektronischen Geräte des Haushalts zerstören darunter Heimkino, Computer und vieles mehr

Mit der Gothaer-HausratTop-Versicherung kann der gesamte Hausrat einfach und passgenau abgesichert werden. Zum exklusiven Leistungspaket gehören der Versicherungsschutz bei grober Fahrlässigkeit (zum Beispiel Fenster aufgelassen) oder der Schutz Ihrer Sachen im Auto rund um die Uhr (bei Diebstahl).

Attraktive neue Angebote

Haus & Grund Mitglieder haben ab sofort die Möglichkeit, auch für diese neuen Versicherungsbausteine von besonders günstigen Spezialkonditionen zu profitieren. Auch diese Sonderkonditionen gelten ausschließlich für Mitglieder in einem Haus & Grund Ortsverein im Saarland – und auch nur bei der Bezirksdirektion der Gothaer Versicherungen in Mainz.

Haus & Grund-Mitglieder erhalten bei Interesse zunächst einen unverbindlichen Risiko-Erfassungsbogen. Nach dem Ausfüllen und dem Nachweis der Mitgliedschaft (Stempel des Ortsvereins) kann der Erfassungsbogen an den Landesverband gesendet werden. Die Gothaer Bezirksdirektion erstellt dann ein entsprechendes Angebot. Das Mitglied entscheidet, ob es das Angebot annehmen will und wenn ja mit welchen Optionen.

Details zur erweiterten Kooperation gibt es beim Ortsverein. Für Rückfragen und Erstinformationen steht auch der Landesverband unter 0681 – 668370 oder info@haus-und-grund-saarland.de zur Verfügung.

 

April 2018

Im Sinne der Vermieter:

Fristsetzung zur Beseitigung nicht notwendig

Der BGH hat entschieden, dass ein vom Vermieter wegen Beschädigung der Mietsache geltend gemachter Schadensersatzanspruch keine vorherige Fristsetzung zur Schadensbeseitigung gegenüber dem Mieter voraussetzt.

In dem zu entscheidenden Fall war der Beklagte Mieter einer Wohnung des Klägers. Nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung verlangte der Kläger vom Beklagten Schadensersatz, weil dieser für verschiedene Schäden der Wohnung verantwortlich sei. Eine Frist zur Beseitigung der betreffenden Schäden hatte er dem Beklagten zuvor nicht gesetzt.

Die auf diesen Schadensersatz gerichtete Klage hatte in den Vorinstanzen Erfolg. Nach der Entscheidung des Berufungsgerichts schuldete der Beklagte dem Kläger Schadensersatz wegen eines von dem Beklagten zu verantwortenden Schimmelbefalls in mehreren Räumen, wegen mangelnder Pflege der Badezimmerarmaturen und eines Lackschadens an einem Heizkörper sowie wegen eines schadensbedingt fünfmonatigen Mietausfalls. Dabei hat das Berufungsgericht die Auffassung vertreten, dass der Schadensersatzanspruch des Vermieters nicht von dem erfolglosen Ablauf einer gesetzten Frist zur Schadensbeseitigung abhängt.

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat diese Auffassung bestätigt und entschieden, dass der Vermieter bei Beschädigungen der Mietsache vom Mieter gemäß § 249 BGB wahlweise Schadensbeseitigung oder sofortigen Geldersatz verlangen kann, ohne diesem zuvor eine Frist zur Schadensbehebung gesetzt zu haben. Dies gilt - so der BGH - unabhängig davon, ob der Vermieter den Schadensersatz bereits vor oder nach der Rückgabe der Mietsa-che geltend macht. § 546 Abs. 1 BGB trifft nämlich weder eine Regelung darüber, in welchem Zustand die Mietsache zurückzugeben ist, noch dazu, unter welchen Voraussetzungen Schadensersatz zu leisten ist.

Das in § 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 1 BGB als Anspruchsvoraussetzung vorgesehene Fristsetzungserfordernis gelte nur für die Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten (§ 241 Abs. 1 BGB) durch den Schuldner. In diesen Fällen müsse der Gläubiger dem Schuldner grundsätzlich zunächst eine weitere Gelegenheit zur Erfüllung seiner Leistungspflicht geben, bevor er (statt der geschuldeten Leistung) Schadensersatz verlangen kann. Als eine derartige Leistungspflicht hat der Bundesgerichtshof etwa die vom Mieter wirksam übernommene Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen angesehen.

Im Gegensatz dazu handelt es sich bei der Verpflichtung des Mieters, die ihm überlassenen Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu halten und insbesondere schonend und pfleglich zu behandeln, um eine Nebenpflicht (§ 241 Abs. 2 BGB) deren Verletzung einen Anspruch des Geschädigten auf Schadensersatz bereits bei Vorliegen der in § 280 Abs. 1 BGB genannten Voraussetzungen begründet. Daher kann ein Vermieter bei Beschädigungen der Mietsache vom Mieter gemäß § 249 BGB nach sei-ner Wahl statt einer Schadensbeseitigung auch sofort Geldersatz verlangen, ohne die-sem zuvor eine Frist zur Schadensbehebung gesetzt zu haben.

Urteil vom 28. Februar 2018 - VIII ZR 157/17

 

April 2018

Was hilft wirklich?

Von explodierenden Mieten und genereller Wohnungsnot kann im Saarland keine Rede sein. Bei uns finden die Bürgerinnen und Bürger ein breites Angebot an Wohnungen, wobei aber Saarland nicht gleich Saarland ist.

In den letzten Jahren sind zwar vermehrt in den Städten Neubauten errichtet worden, die das Preisgefüge nach oben treiben. Dennoch müssen wir feststellen, dass der Wohnungsmarkt (noch) funktioniert und regulatorische Eingriffe nicht notwendig sind. Wer allerdings ständig bezahlbaren Wohnraum einfordert, muss dafür eintreten, dass das Bauen nicht immer teurer wird. Nach wie vor ist der Bau neuer und bezahlbarer Wohnungen der beste Mieterschutz. In den letzten 30 Jahren haben sich die Vorschriften für den Bau von Wohnraum mehr als ver-dreifacht. Gesetzliche Auflagen zur Energieeffizienz, zum Brandschutz oder zur Elektromobi-lität verteuern das Bauen erheblich. Der Nutzen dieser Auflagen erscheint allerdings oftmals sehr fraglich. Zwischenzeitlich bestimmen von der Technik begeisterte Bewohner den Neu-bau, nicht jedoch die „Normalverbraucher“.

Es ist kaum verwunderlich, dass die Baulandpreise vor allem in den städtischen Lagen stei-gen. Bebaubare Grundstücke sind ein gefragtes Gut, das nicht beliebig vervielfältigt werden kann. Die hohen Grundstückspreise führen aber auch dazu, dass private Eigentümer in den Zeiten niedriger Zinsen ihre Grundstücke zurückhalten, da die Anlage des Verkaufserlöses nicht die erhoffte Rendite erbringt und Sachwerte eher gefragt sind.

Im ländlichen Bereich des Saarlandes ist in Kernlagen einerseits vermehrter Leerstand und andererseits das Zurückhalten von Grundstücken für Familie, Kinder und Enkel festzustellen.

Gerade hier bietet sich die Möglichkeit, neben dem Neubau von Wohnungen, in den Dorfzen-tren bezahlbaren Wohnraum durch die Sanierung und Modernisierung des Leerstandes zu schaffen. Allerdings ist es im Interesse aller Beteiligten notwendig, sowohl bei der Politik als auch bei den betroffenen Eigentümern ein Problembewusstsein zu wecken, damit sich die aufzeigenden negativen Entwicklungen in den Städten des Saarlandes und seinem ländlichen Raum nicht fortsetzen und die derzeitig günstige Wohnungssituation erhalten bleibt.

Die im Koalitionsvertrag von CDU/CSU und SPD geplante Grundsteuer C, die bebaubare Grundstücke einer erheblich höheren Steuerlast unterwerfen will, ist jedenfalls als repressive Maßnahme hierzu nicht geeignet. Wann lernt die Politik was wirklich hilft?

Ihr
Dr. Michael Weiskopf
Geschäftsführender Verbandsvorsitzender
Haus & Grund Saarland


März 2018

Eigentümer haften auch für Handwerker

Nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch

Ausgangspunkt ist ein am 09.02.2018 veröffentlichtes Urteil des BGH (Az.: V ZR 311/16).

In diesem Falle beauftragte ein Grundstückseigentümer einen Dachdecker damit, Reparaturarbeiten an dem Flachdach seines Hauses durchzuführen. Vor Auf-tragserteilung überzeugte sich der Auftraggeber über die Zuverlässigkeit seines Auftragnehmers.

Bei Heißklebearbeiten verursachte Letzterer schuldhaft das Entstehen eines Glutnestes unter den aufgeschweißten Bahnen. Am Abend stellten die Auftragsge-ber Flammen in dem Bereich fest, wo das Schweißgerät eingesetzt wurde. Der her-beigerufenen Feuerwehr gelang es nicht, das Haus mit dem Flachdach zu retten.

Durch den Brand und die Löscharbeiten wurde das auf dem Nachbargrundstück befindliche Wohnhaus beschädigt. Die Feuerversicherung des Nachbarn regulierte den Schaden. Dieser belief sich auf knapp 100.000,00 €.

Nach den Regeln des Versicherungsvertragsgesetzes gingen mit Zahlung des Ver-sicherungsbetrages die Ansprüche auf den Feuerversicherer über. Dieser machte bei dem Schadensverursacher – der Dachdeckerfirma also – die übergegangenen Forderungen geltend. Von dieser war jedoch nichts zu holen. Bei dem Handwerker bestand Zahlungsunfähigkeit. Ein Verbraucherinsolvenzverfahren wurde eröffnet.

Dies war Veranlassung für den Versicherer, sich nunmehr an den Auftragsgeber zu wenden. Da dieser nachweisen konnte, dass er bei der Auswahl des Handwerkers die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beachtete, konnte er nach den Regeln der un-erlaubten Handlung (§831 BGB) für die schuldhafte Handlung des Handwerkers nicht eintreten. Das Landgericht Magdeburg und das in zweiter Instanz tätige OLG Naunburg wiesen die Klage gegen den Auftraggeber ab.

Schließlich landete der Fall beim BGH.

Dieser hob die klageabweisenden Urteile auf. Der Auftraggeber – Nachbar des Ge-schädigten – wurde zur Zahlung von fast 100.000,00 € verurteilt. Der BGH ging von einem verschuldensunabhängigen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch aus.

Dieser besteht immer dann, wenn von einem Grundstück im Rahmen privatwirt-schaftlicher Benutzung rechtswidrige Einwirkungen auf ein anderes Grundstück ausgehen, die der Eigentümer oder Besitzer des betroffenen Grundstücks nicht dulden muss, aber auch nicht unterbinden kann.

Entscheidend ist, dass die Beeinträchtigung des Nachbargrundstückes zumindest mittelbar auf den Willen des Eigentümers oder Besitzers zurückgeht.

Fazit: Durch die zitierte Entscheidung erhöht sich das Haftungsrisiko für einen Hauseigentümer dramatisch.

Wir raten bei der Auswahl von Handwerkern genau hinzuschauen. Geht man Geschäftsbeziehungen mit einem Unternehmen mit angespannten wirt-schaftlichen Verhältnissen ein, geht man ein hohes Risiko ein. Man sollte sich auch davon überzeugen, dass der Handwerker eine Haftpflichtversiche-rung unterhält, die seine Risiken für Schlechtleistung abdeckt.

Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann
Geschäftsführender Vorsitzender Haus und Grund Saarbrücken

Kontaktadressen:

1. Haus und Grund Saarbrücken
Tel.: 0681 / 66 83 70
Fax: 0681 / 66 83 7-16
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2. Anwaltskanzlei Hoffmann
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März 2018

Elementarschäden-Die Gefahr durch Naturgewalten steigt

Hochwasser, Starkregen oder heftige Hagelschauer: Auch die Menschen in Saarland spüren die Wucht der Natur immer öfter, extreme Unwetter nehmen zu. Haus- und Grundeigentümer sollten prüfen, ob sie gegen die Folgen solcher Naturgewalten richtig versichert sind. Denn Unwetter mit Starkregen haben laut dem aktuellen Naturgefahrenreport der Versicherungswirtschaft im Jahr 2016 fast zehnmal höhere Versicherungsschäden verursacht als im Vorjahr. Überschwemmungsschäden führten deutschlandweit zu einem Schaden von rund 940 Millionen Euro, nachdem es 2015 „nur“ 100 Millionen Euro waren.

Hauseigentümer glauben oft, dass sie diesen Risiken nicht ausgesetzt sind. Aber ein Elementarereignis kann jeden treffen, z. B. durch einen Rückstau aus der Kanalisation nach Starkregen. Ein besonderes Risiko stellen so genannte Erdgefahren wie Erdrutsch, Erdsenkung oder Erdbeben dar. Überflutungen durch Flüsse und Bäche im Saarland werden in Hochwassergefahren- und -risikokarten dargestellt. Auf diesen Karten können interessierte Grundstückseigentümer herausfinden, in welchem Umfang ihr Gebäude im Hochwasserfall betroffen sein kann. Die Karten werden im Geoportal für das Saarland veröffentlicht:
http://geoportal.saarland.de/portal/de/fachanwendungen/wasser.html

Weniger Hilfe vom Staat bei Elementarschäden

Während die Risiken steigen, sinken die staatlichen Finanzhilfen. Zur Milderung besonderer Notstände infolge von Schäden, die durch außergewöhnliche Elementarereignisse von überörtlicher Bedeutung verursacht wurden, kann die Landesregierung grundsätzlich Finanzhilfen gewähren. Die Verwaltungsvorschrift zur Gewährung staatlicher Finanzhilfen bei Elementarschäden wurde aber Ende September 2017 aufgrund eines Beschlusses der Ministerpräsidentenkonferenz der Länder geändert. Zukünftig gilt für die Vergabe von Hilfszahlungen, dass nur noch derjenige mit staatlicher Unterstützung über Soforthilfen hinaus rechnen kann, der sich erfolglos um eine Versicherung bemüht hat oder ihm diese nur zu wirtschaftlich unzumutbaren Bedingungen angeboten worden ist. Das ­bedeutet, dass Schäden als solche nur dann anerkannt werden, wenn sie nicht versicherbar sind.

Versicherungsschutz wird wichtiger

In Deutschland sind bisher nur 40 Prozent der Gebäude gegen Elementarschäden versichert. In Baden-Württemberg ist die Versicherungsdichte besonders hoch, da es hier früher Pflicht war, sich gegen Elementarschäden zu versichern. Vorsorge gegen die finanziellen Folgen von Naturkata­strophen bietet die so genannte erweiterte Elementarschadenversicherung, die Versicherer im Paket mit einer Gebäudeversicherung anbieten. Aktuell ziehen immer mehr Versicherungsgesellschaften massiv die Preise an, da wegen der immer häufigeren „Extrem-Wetterereignisse“ die Schadensfälle enorm steigen.

Exklusivangebot für Haus & Grund-Mitglieder

Haus & Grund-Mitglieder im Saarland können dabei aber von besonders günstigen Spezialkonditionen profitieren, die der Landesverband exklusiv mit der Mainzer Bezirksdirektion der Gothaer Versicherungen ausgehandelt hat. Details hierzu gibt es beim Ortsverein oder direkt beim Landesverband.

RA Ralf Schönfeld, Verbandsdirektor
von Haus & Grund Rheinland-Pfalz


Februar 2018

Die Zukunft ist längst schon Gegenwart

Begonnen hat das Jahr 2018 im Bereich der mietrechtlichen Beratung mit einem Paukenschlag: Die "Bild am Sonntag" hat Mietern neben der üblichen Leserberatung eine kostenlose individuelle Mietrechtsberatung angeboten. Diese kann online in Anspruch genommen werden.

Das Besondere dabei: Die Rechtsberatung wird über das Start-Up „MieterEngel“ abgewickelt. Dieses stammt aus der Gründerinitiative von ImmobilienScout24 und soll – so die Selbstdarstellung der Bild am Sonntag – die Mietervereine ersetzen. Für 79,- Euro pro Jahr erhalten Kunden unbegrenzt mietrechtliche Rechtsberatung. Noch erfolgt die Beratung individuell mittels Standardtexten. Sie soll jedoch alsbald durch Algorithmen (Legal Tech) ersetzt werden.

Algorithmen sind eine Folge von Anweisungen, um ein bestimmtes Problem zu lösen. Mit ihnen gelingt es, das Recht zu entschlüsseln, in seine wesentlichen Bestandteile zu zerlegen und durch eine intelligente Software Rechtsfragen selbstständig und effektiv zu beantworten.

Legal Tech wird bereits erfolgreich in den USA und Großbritannien in großen Rechtsanwaltskanzleien eingesetzt, um Standardanfragen der Mandanten zu bearbeiten. Auch wenn Juristen glauben, sie seien unersetzbar - diese Zeiten sind unwiederbringlich vorbei.

Die rasante Entwicklung zeigt, wie richtig und wichtig unsere Überlegungen mit Blick auf die Digitalisierung sind.

Auch wenn bislang jede industrielle Revolution zunächst einmal Arbeitsplätze kostete bis neue Berufe im Rahmen der Anpassung des Arbeitsmarktes an die neuen Technologien entstanden waren, so gilt es, die digitale Revolution anzunehmen, damit wir gemeinsam an unserer Zukunft arbeiten können. Haus & Grund wird sich dieser Herausforderung jedenfalls stellen.

Ihr
Dr. Michael Weiskopf
Geschäftsführender Verbandsvorsitzender
Haus & Grund Saarland


Februar 2018

Hanne Pohl in den Ruhestand verabschiedet

Nach über 20-jähriger Tätigkeit für den Landesverband Haus & Grund Saarland und den Verein Saarbrücken verabschiedete der geschäftsführende Verbandsvorsitzende Dr. Michael Weiskopf zusammen mit dem 1. Vorsitzenden des Vereines Saarbrücken, Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann, unsere langjährige Mitarbeiterin Hanne Pohl im Rahmen einer kleinen Feierstunde in den wohlverdienten Ruhestand.

Hanne Pohl begann ihre Tätigkeit für Verband und Verein am 1. Januar 1997. Sie war für die Führung der Vergleichsmietensammlung des Ortsvereins Saarbrücken und die Buchhaltung von Haus und Grund Saarland verantwortlich. Dr. Weiskopf hob die fundierten Fachkenntnisse und insbesondere das freundliche und hilfsbereite Wesen der zukünftigen Ruheständlerin hervor und dankte ihr für ihre langjährige treue Pflichterfüllung für Haus & Grund.

Den guten Wünschen schlossen sich auch die Mitarbeiter der Geschäftsstelle an. So ganz kann Hanne Pohl aber von Haus & Grund nicht lassen. Sie wird auch in ihrem Ruhestand an 2 Tagen in der Geschäftsstelle anzutreffen sein.

 

Februar 2018

Tod des Mieters

Ich schildere einen Sachverhalt, dem wir immer häufiger begegnen.

Ein allein lebender Mieter verstirbt. Gesetzliche Erben, die die Rechtsnachfolge antreten könnten, schlagen die Erbschaft aus. Oder: Es sind keine Personen zu ermitteln, die den Mieter beerbt haben.

Mit einem solchen Fall befasste sich das Nachlassgericht Saarbrücken, Az. 18 VI 2363/17. Der Mieter verstarb im Oktober 2017. Die mit ihm wohnende Lebensgefährtin zog unmittelbar nach dem Tod des Mieters aus. Sie ließ den Vermieter wissen, dass sie kein Interesse habe, den Mietvertag fortzusetzen. Sie gab dem Vermieter den zur Wohnung gehörenden Schlüssel zurück.

Die Wohnung, die der Verstorbene innehatte, war noch voller Mobiliar und anderen persönlichen Dingen des Mieters. Kinder und Enkel des Exmieters, die der Vermieter ausfindig machen konnte, schlugen die Erbschaft aus.

So hatte unser Vermieter zunächst keinen Ansprechpartner, mit dem er über mietvertragliche Dinge reden konnte.

Seine Probleme:

  • Der Tod eines Mieters beendet den Mietvertag nicht.
  • Nach dem Ableben des Mieters im Oktober 2017 wurde keine Miete mehr gezahlt.

Bei dieser Sachlage hatte der Vermieter ein vitales Interesse daran,

  • den Mietvertag zu beenden;
  • die Wohnung zum Zwecke einer Weitervermietung zu räumen;
  • ein Ansprechpartner für die Abwicklung des Mietvertrages zu finden.

Was nicht geht, ist die Wohnung eigenmächtig zu räumen.

Auf keinen Fall! Wer dies tut, läuft Gefahr, sich schadensersatzpflichtig zu machen. Auch hier gelten die extrem scharfen Haftungsmaßstäbe, die der BGH bei dem sogenannten „kalten Räumen“ entwickelt hat.

Was ist zu tun?

In unserem Falle wurde dem Vermieter geraten, sich an das Nachlassgericht zu wenden, und zwar mit dem Ziel, dass dieses für die unbekannten Erben einen Nachlasspfleger bestimmt. Ob Nachlassvermögen vorhanden ist, spielt keine Rolle.

Ein von dem Gericht bestellter Nachlasspfleger wird dann auf Kosten der unbekannten Erben eingesetzt.

In unserem Falle dauerte es zwischen Antragsstellung und Bestellung eines Nachlasspflegers 14 Tage.

Nun haben die Dinge ihre Ordnung. Denn der Nachlasspfleger ist der legitime Ansprechpartner für den Vermieter. Mit ihm können nachstehende Regelungen getroffen werden:

  • Beendigung des Mietvertrages;
  • Räumung der Wohnung;
  • Ausgleich von Mietforderungen.

Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann
Geschäftsführender Vorsitzender Haus und Grund Saarbrücken

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Februar 2018

Was bringt uns 2018?

Liebe Mitglieder von Haus & Grund Saarland,

ich hoffe, sie hatten eine schöne Weihnachtszeit und sind gesund in das neue Jahr 2018 gekommen. Seit der Bundestagswahl am 24. September des vergangenen Jahres möchte ich etwas zu der neuen Bundesregierung aus der Sicht von Haus & Grund schreiben. Aber von Redaktionsschluss zu Redaktionsschluss gibt es nichts Neues zu berichten, außer dass die Sondierungsgespräche nach dem „Jamaika-Aus“ (Wort des Jahres 2017) nun als „ergebnisoffen“ von CDU und SPD geführt werden.

Es ist daher schwierig, einen Ausblick auf das Jahr 2018 in wohnungspolitischer Hinsicht zu geben. Eine große Koalition wird mit anderen Themen Einfluss auf die Wohnungspolitik nehmen, als Jamaika dies getan hätte. Verblieben mit Umwelt-, Wirtschafts- und Justizministerium die drei wichtigsten Ministerien für die Gestaltung der Wohnungspolitik in den Händen der SPD, droht erneut eine Verschärfung der Mietengesetzgebung. Das Wohnungsproblem in den großen Städten wird damit aber ebenso wenig gelöst werden, wie der durch das explosionsartige Ansteigen der Bodenpreise erschwerte Zugang junger Familien zu den eigenen vier Wänden. Es droht ein weiterer Anstieg der Wohnkosten durch die Verschärfung energetischer und baurechtlicher Standards. Wird der vom Bundesrat bereits verabschiedete Gesetzentwurf zur Grundsteuerreform in der vorliegenden Fassung umgesetzt, drohen Hauseigentümern drastische Steuererhöhungen. Im Saarland beabsichtigt die RAG das Grubenwasser regional ansteigen zu lassen, obwohl die damit zusammenhängenden Fragen nach möglichen schadensrelevanten Auswirkungen auf unser Eigentum noch nicht geklärt sind. Der Grubenwasseranstieg wird ebenso kritisch zu begleiten sein, wie die politische Entwicklung in Berlin. Auch im Jahr 2018 werden die Probleme, die uns Eigentümer belasten, nicht kleiner. Angesichts einer Welt, die mehr und mehr aus der Balance zu geraten droht, wäre eine vernünftige und besonnene Vorgehensweise durch die Verantwortlichen – so sie denn einmal Verantwortung übernehmen würden – wünschenswert.

Für das neue Jahr 2018 wünsche ich Ihnen dennoch, eine sorgenfreie Zeit, Glück und Gesundheit. Vor allem aber bleiben Sie uns treu. Nur in gemeinsamer Stärke können wir etwas bewirken.

Ihr
Dr. Michael Weiskopf
Geschäftsführender Verbandsvorsitzender
Haus & Grund Saarland


Januar 2018

Nachruf

Der Landesverband Haus & Grund Saarland e.V. trauert um

Heinz Andes

ehem. Vorsitzender des Ortsvereins Haus & Grund Hühnerfeld und Ehrenmitglied des Landesvorstandes Haus & Grund Saarland.

Er verstarb am 11. Dezember 2017 im Alter von 102 Jahren. Mehr als 60 Jahre setzte sich Heinz Andes für die Belange der privaten Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer mit großem Engagement ein, wodurch er weit über die Ortsvereingrenzen hinaus hohes Ansehen genoss. Mit ihm verlieren wir einen engagierten Streiter für das private Eigentum.

Der Landesverband Haus & Grund Saarland e.V. trauert mit seiner Familie und wird Heinz Andes stets ein ehrendes Andenken bewahren.

Dr. Michael Weiskopf
Geschäftsführender Verbandsvorsitzender
Haus & Grund Saarland e.V.

Hans-Joachim Hoffmann
Ehrenvorsitzender
Haus & Grund Saarland e.V.

 

Januar 2018

Dr. Michael Weiskopf erneut zum Vorsitzenden des Europaausschusses berufen

Der Präsident des Zentralverbandes von Haus & Grund Deutschland, Dr. Kai H. Warnecke, hat Dr. Michael Weiskopf für die kommende Berufungsperiode erneut zum Vorsitzenden des Europaausschusses ernannt.

„ Ich freue mich sehr über das gewährte Vertrauen. Die Aufgaben des Europaausschusses sind vielfältig und spannend. Europa tangiert uns Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer in vielen Bereichen durch die Umsetzung der europäischen Richtlinien in nationales Recht. In Zeiten sich verbreitender Kritik an Europa ist es für mich als Befürworter der europäischen Idee Freude und Verpflichtung, dieses Amt weiter zu führen“, so Dr. Weiskopf.

Wir gratulieren dem geschäftsführendem Verbandsvorsitzenden von Haus & Grund Saarland und wünschen ihm für die Fortführung seiner Tätigkeit viel Erfolg.

Redaktion Magazin Haus & Grund Saarland

Diskussion über die falschen Themen

Liebe Mitglieder von Haus und Grund Saarland,

das Jahr 2017 neigt sich langsam dem Ende entgegen. Doch statt sich besinnlich auf das Ende des Jahres zu freuen, werden wir neben der Hektik der Vorweihnachtszeit davon getrieben, wie es mit unserem Land weitergeht.

Jamaika ist gescheitert. In den langen Wochen der Sondierungsgespräche haben die Beteiligten die Zeit dazu genutzt, sich voneinander abzugrenzen, anstatt nach konkreten Lösungen für die zentralen Probleme unseres Landes zu suchen. Die zentralen Probleme unseres Landes sind weder im Familiennachzug subsidiär geschützter Flüchtlinge zu sehen, noch in der Anzahl der Kohleblöcke, so wichtig die Klimapolitik auch ist. Bei den zentralen Themen geht es um die Integration der hier lebenden Flüchtlinge, es geht darum, das Land zusammen zu halten, schrumpfende Regionen abzufangen, der drohenden Altersarmut entgegen zu wirken, es geht um die Digitalisierung zur Zukunftssicherung und um die Lösung des Wohnungsproblems in den Schwarmstädten. All dies hat nur am Rande der Sondierungsgespräche eine Rolle gespielt. Die Sondierer haben über fast zwei Monate hinweg die falschen Themen diskutiert und sind am Ende in den falschen Themen stecken geblieben – zum Schaden unseres Landes.

Es ist zweifelhaft, ob Neuwahlen mit dem gleichen Personal den gewünschten Effekt bringen und ob Neuwahlen nicht die Parteien am rechten Rand stärken und die Instabilität vergrößern. Welche Auswirkungen Neuwahlen mit ungewissem Ausgang für unser Land, für Europa, die Welt und die Finanzmärkte haben werden, ist wohl von den wenigsten bedacht worden.

Es bleibt nur zu hoffen, dass die Politik begreift, dass es in der Zukunft in erster Linie um uns Bürger und um unser Land und nicht um Parteien und persönliche Animositäten geht. Deutschland als eine der führenden Wirtschaftsnationen der Welt kann es sich nicht leisten, als führungsloser Tanker auf dem Weltmeer zu dümpeln. Es braucht dringend eine handlungsfähige Regierung und zwar so schnell wie möglich – auch wenn es eine Minderheitsregierung ist.

Ich darf Ihnen liebe Mitglieder von Haus & Grund Saarland dennoch eine ruhige stressfreie Vorweihnachtszeit und ein frohes Weihnachtsfest wünschen. Vor allem aber: Kommen Sie gesund ins neue Jahr 2018.

Ihr
Dr. Michael Weiskopf
Geschäftsführender Verbandsvorsitzender

 

Dezember 2017

Neue Kooperation zwischen Haus & Grund Saarland und der Verbraucherzentrale

Kosten sparen durch Energieberatung

Die Preisspirale für Eigentümer und Mieter dreht sich im Hinblick auf die Energiekosten immer schneller. Um dem entgegenzuwirken gehen Haus & Grund Saarland und die Verbraucherzentrale des Saarlandes gemeinsam neue Wege. Anlässlich eines Anfang Oktober geführten gemeinsamen Gespräches legten beide Verbände fest, wie die Herausforderung der steigenden Energiepreise angegangen werden kann. Grundlage ist eine optimale Energieberatung der Mitglieder von Haus & Grund Saarland. Im Rahmen einer Kooperation wird ab sofort die persönliche Beratung unserer Mitglieder rund um Energie und Energieeinsparung ganz neu geregelt.

Die Motivation hinter der Energieberatung ist es, flächendeckend den Energiebedarf in privaten Haushalten zu reduzieren. Dazu beantworten die Berater alle Fragen rund um das Thema Energie fachkundig und unabhängig. Sie helfen den Mitgliedern dadurch, Sanierungen und Heiztechnologien so effizient wie möglich umzusetzen und Energiekosten zu minimieren. Die Basis des Projektes bilden Architekten, Ingenieure und andere Experten, die sich für die Energieberatung engagieren und kompetente, individuelle Lösungen auf die Fragen und Probleme der Mitglieder anbieten.

Die Beratung durch den Experten kostet die Mitglieder lediglich 5 Euro pro 30 Minuten. Den verbleibenden Anteil des Originalpreises von 59 Euro pro Beratungsstunde übernimmt das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie. Je nach Problemlage widmen sich die Checks verschiedenen Bereichen.

Sind die örtlichen Gegebenheiten für die Lösung eines Energieproblems ausschlaggebend, kommen die Energieberater der Verbraucherzentrale zu einem standardisierten Energie-Check zu den Mitgliedern nach Hause. Der Gebäude-Check kostet dann 20,00 €. Bei besonders schwierigen Fällen, in denen eine intensive Begutachtung erforderlich ist, kommt der Energieberater für 40,00 € ins Haus.

Die Förderung des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie gewährleistet, dass die Energieberatung kostengünstig, anbieterunabhängig und neutral durchgeführt wird und sich ausschließlich nach den Bedürfnissen des Ratsuchenden richtet.

Die Energieberatung findet je nach Ortsverein in den Räumen der Geschäftsstelle des Ortsvereines, in der Geschäftsstelle des Landesverbandes oder in den Räumen der Verbraucherzentrale des Saarlandes statt. So erhalten Haus & Grund-Mitglieder die komfortable Möglichkeit, im Gespräch mit einem qualifizierten Energieberater ihre individuellen Energiefragen zu stellen und detaillierte Lösungsvorschläge sowie Handlungsempfehlungen zu erhalten.

Die Terminvergabe erfolgt direkt über die Mitarbeiter der Geschäftsstelle oder über die aus allen Netzen kostenlose bundesweite Hotline der Energieberatung: 0800 809 802 400.

Das genaue Angebot und alle relevanten Informationen können Sie einem Informationsflyer entnehmen, den Sie über die Geschäftsstelle Ihres Ortsvereines oder über die Geschäftsstelle des Landesverbandes Haus & Grund Saarland beziehen können.

Haus & Grund Saarland möchte seinen Mitglieder mit der Kooperation im Rahmen der technischen Beratung mehr Qualität und einen weiteren Service anbieten. Zum Abschluss ihres Gespräches kamen geschäftsführender Verbandsvorsitzender Dr. Michael Weiskopf und Herr Jünger von der Verbraucherzentrale des Saarlandes zu dem Ergebnis, weitere Angebote in Zusammenarbeit mit den Ortsvereinen zu erarbeiten.

* * *

Start der Heizsaison

Landeshauptstadt und Verbraucherzentrale bieten kostenlose Energieberatung an

Die Landeshauptstadt Saarbrücken bietet in Zusammenarbeit mit der Verbraucherzentrale Hausbesitzern und Mietern eine kostenlose Energieberatung an. Bis zu 100 kostenlose Energiechecks werden in der Reihenfolge der Anmeldung verlost.

Interessenten können sich bis Montag, 30. November 2017, telefonisch unter 0681 905-1714 oder per E-Mail unter wifoe@saarbruecken.de beim Amt für Wirtschaftsförderung, Arbeitsmarkt und grenzüberschreitende Zusammenarbeit bewerben.


November 2017

Keine Panik bei Grubenflutung

Am 02.12.2017 hat sich der Bürgermeister von Illingen, Herr Armin König, zu Wort gemeldet. Er riet zu Aktionen gegen die Grubenflutung.
Alle Saarländer (600.000 Einwohner in 30 Kommunen) sollten bis 15. Januar 2018 Einspruch beim Oberbergamt gegen die geplante Grubenflutung einlegen. Wer dies nicht täte – so der Überbringer der Nachricht – verzichte auf seine Rechte.

Dieser Aufruf stieß auf große Aufmerksamkeit. Eine große Verunsicherung derer, die sich angesprochen fühlten, war nicht zu übersehen.

Ich erlaube mir hierzu nachstehenden Kommentar abzugeben.
Man sieht in der Angelegenheit klarer, wenn dargelegt wird, um was es hier eigentlich geht.

1. Einspruch bei Oberbergamt in Landsweiler-Reden

Dieser richtet sich gegen die Planfeststellung, die Pumpen unter Tage abzuschalten. Aus anderen Revieren wissen wir, dass durch den Anstieg des Grundwassers Schäden an Gebäuden, Straßen, erdberührende Leitungen sowie an anderen Teilen von Grundstücken entstehen können.
Ein Einspruch der angesprochenen Bürger schadet nicht. Nur sollte man sich darüber im Klaren sein, dass die Hürden für den Erfolg eines derartigen Rechtsbehelfs hoch sind. Der Schutzanspruch beschränkt sich dabei auf die Vermeidung von unverhältnismäßigen Beeinträchtigungen am Oberflächeneigentum. Festgestellt wurden diese Kriterien in dem sogenannten Moers-Kapellen-Urteil. Eine unverhältnismäßige Beeinträchtigung dürfte anzunehmen sein, wenn einem Wohnhaus durch die Grubenflutung der Totalschaden droht.

Sollte man mit dem Einspruch beim Oberbergamt scheitern, so ist dies lange kein Grund in Depression zu verfallen.

2. Was ist, wenn tatsächlich durch Grundwasseranstieg Schäden entstehen?

Es ist unbestritten, dass es sich hierbei um bergbaubedingte Aktivitäten handelt. Die Grundstückseigentümer können Schadensersatzansprüche nach dem BbergG geltend machen. Für sie gilt die Bergschadensvermutung.
Anspruchsberechtigt sind auch diejenigen, die eine Schlussregulierung vorgenommen haben. Denn diese sind nur für den vergangenen Bergbau abgefunden.


3. Was ist mit denen, deren Grundstück mit einem Bergschadensverzicht belastet ist?

Angesprochen sind hier nur diejenigen, die sich von Bergbautreibenden auch für zukünftige Schäden abfinden ließen. Der Verzicht ist in Abteilung II des Grundbuches eingetragen.

Für diese kleine Gruppe gilt, dass diese Schäden auch für künftige Einwirkungen durch Grubenflutungen gelten. Wer dies vermeiden will, sollte sich überlegen, den „Verzicht“ zurück zu kaufen. Der Grundstückseigentümer hat gegenüber den Berechtigten keinen Anspruch, dass die Belastung gelöscht wird. Sie kann nur im Wege einer Einigung rückgängig gemacht werden.

Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann
Geschäftsführender Vorsitzender Haus und Grund Saarbrücken

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Januar 2018

Altersvorsorge und Immobilie

Liebe Mitglieder von Haus & Grund Saarland,

das flexiblere und vielfältigere Erwerbsleben, geprägt durch Minijobs, Teilzeitbeschäftigung, Befristung, Niedriglöhne oder Arbeitslosigkeit und das seit Jahren sinkende Rentenniveau lassen das Risiko, im Alter von Armut betroffen zu sein, steigen. Laut einer Studie der Bertelsmann Stiftung ist bis zum Jahr 2036 jeder fünfte neue Rentner von Altersarmut betroffen. Wenn die Babyboomer Generation ab 2022 in Rente geht, könne es zu einem bösen Erwachen kommen, so die aktuelle Studie der Bertelsmann Stiftung, die mitten im Bundestagswahlkampf veröffentlicht wurde und die Rentendebatte wohl zum Wahlkampfthema macht.

Die Autoren der Studie fordern Reformen für den Ruhestand, da die aktuellen Reformdebatten an der Wirklichkeit vorbeigehen, indem sie die drohende Altersarmut für die Risikogruppen nicht wirklich mindern könnten. Das Alterssicherungssystem müsse zukunftsfester und weniger krisenanfällig gestaltet werden, so die Studie.

Wir als Hauseigentümer könnten jetzt denken, gut, dass wir im aktiven Arbeitsleben Vorsorge getroffen und im Alter schuldenfrei in den eigenen vier Wänden wohnen. Doch auch die eigenen vier Wände bedürfen der Pflege und Instandhaltung. Auch derjenige, der eine Mietwohnung als Altersvorsorge angeschafft hat, wird sich bei der alternden Gesellschaft fragen müssen, ob sich die Mieter, die vielleicht selbst Rentner sind, aufgrund ihres Renteneinkommens die bescheidene Wohnung in vernünftiger Lage noch leisten können. Die Wohnung als Altersvorsorge bedarf einer entsprechenden Rendite, um die Instandhaltung, neue noch nicht vorhersehbare gesetzgeberische Auflagen und die eigene Altersvorsorge finanzieren zu können. Staatliche Eingriffe in die Mietpreisgestaltung sind in diesem Zusammenhang kontraproduktiv. Umgekehrt wird ein Schuh daraus: Der Staat sollte fördern, statt fordern.

Dennoch: Die bezahlte Immobilie, selbstgenutzt oder vermietet, ist ein Baustein bei der individuellen Altersvorsorge und minimiert das Risiko im Alter arm zu sein. Der Staat sollte ein Interesse daran haben, dass möglichst viele Rentner auf diesen Baustein zurückgreifen können, denn Eigentum entlastet in diesem Fall den Staat und die Allgemeinheit.

Ihr
Dr. Michael Weiskopf
Geschäftsführender Verbandsvorsitzender

 

September 2017

Deutsche Immobilienwirtschaft wird Stabilitätsanker für ganz Europa

Liebe Mitglieder von Haus & Grund Saarland.

Die Studie „Wirtschaftsfaktor Immobilien 2017“, die von der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) und den großen Immobilienverbänden BID, Haus & Grund und DV am 14. Juni präsentiert wurde, zeigt erstmals Besonderheiten des deutschen Immobilienmarktes im internationalen Vergleich auf. Der deutsche Immobilienmarkt ist mit einem Vermögenswert von 11,2 Billionen Euro nicht nur ein Stabilitätsfaktor der deutschen Volkswirtschaft, sondern bildet aufgrund seiner besonderen Struktur zunehmend einen wirtschaftlichen Anker für ganz Europa.

Die Verfasser der Studie weisen auch auf die Bedeutung der Immobilienwirtschaft als Arbeitgeber hin: „Drei Millionen Beschäftigte arbeiten – überraschend kleinteilig strukturiert – in 817.000 Unternehmen. Und das nahezu krisensicher im Verlauf der letzten Jahrzehnte.“ Mit einer Bruttowertschöpfung von über 500 Milliarden Euro vereinigt die Immobilienwirtschaft immerhin 18 Prozent der deutschen Wirtschaftsleistung.

Die Gründe für die gute Position der deutschen Immobilienwirtschaft sind jedoch in nur geringem Maße in dem besonders in den Großstädten während der letzten Jahre festzustellenden Preis- und Mietanstieg zu sehen. Es sind vielmehr Faktoren, wie die vielschichtige Eigentümerstruktur im Wohnungsmarkt, die langfristigen Zinsen oder die sicherheitsorientierte Finanzierungskultur, die den deutschen Immobilienmarkt zu einer Blaupause für die mögliche künftige ökonomische Entwicklung in Europa machen, so die Studie.

Was bedeutet das für die Politik?

Der am 24. September neu zu wählende Bundestag und die neue Bundesregierung werden gefragt sein, das Bauen in den heterogenen deutschen Immobilienmärkten einfacher, schneller und kostengünstiger zu machen. Unter anderem müssen überflüssige und das Bauen verzögernde Normen auf den Prüfstand gestellt und die Anforderungen für das Bauen wieder auf einfache und kostengünstige Standards reduziert werden. Die Politik muss sich aber auch in noch stärkerem Maße um die wachsenden Entwicklungsunterschiede kümmern. Es ist nichts Neues, dass den hochpreisigen Märkten mit erheblichem Neubaubedarf schrumpfende Regionen mit Preisverfall und Leerständen gegenüber stehen.

Angesichts des Engagements der privaten Eigentümer sind in diesem Zusammenhang politische Entscheidungen zu ihren Lasten kaum noch nachvollziehbar. Nach der Studie werden etwa 37 Prozent oder 15 Millionen Wohnungen in Deutschland von privaten Kleinvermietern angeboten, die in ihrer großen Mehrheit dadurch nicht reich werden. Trotz der politischen Rahmenbedingungen ist die Zahl der privaten Vermieter dennoch zwischen 2011 und 2015 vor allem wegen des günstigen Zinsumfeldes und der gestiegenen Nachfrage um rund 9 Prozent oder 330.000 Wohnungen gestiegen.

Die Stärke und Stabilität der deutschen Immobilienbranche ist kein Selbstläufer, wie die Autoren der Studie verdeutlichen. Aufgrund der unterschiedlichen Akteure und der heterogenen Märkte bedarf es passgenauer politischer Maßnahmen, vor allem weil die Immobilienmärkte durch ihre heterogene Struktur langsamer reagieren. Dies sollte die Politik beachten und das Engagement der privaten Haus-und Grundeigentümer nicht weiter durch hoheitliche Maßnahmen einschränken.

Ihr
Dr. Michael Weiskopf
Geschäftsführender Verbandsvorsitzender

 

Juli 2017

Der Staat als Hindernis

Sehr geehrte Haus & Grund Mitglieder,

mit immer neuen überzogenen Auflagen, höheren Steuern und mehr Bürokratie sorgt der Staat für höhere Mieten und erschwert den Immobilienerwerb. Obwohl rund eine Million neue Wohnungen benötigt werden, verhindert der Gesetzgeber damit den Bau von genügend bezahlbarem Wohnraum in Deutschland. Ein Wärmedämmgesetz jagt das andere und verkompliziert das Bauen. Das Prinzip „je mehr umso besser“ hilft zwar der Dämmstoffindustrie, nicht jedoch den Eigentümern und den Mietern. Die aufgewendeten Kosten stehen in keinem Verhältnis zur Ersparnis an Heizkosten.

Seit dem Jahr 2000 sind die Baukosten eines durchschnittlichen Mehrfamilienhauses um mehr als 10 % zusätzlich zur Steigerung der reinen Baupreise gestiegen. Hauptursache war die Verschärfung der Vorschriften zur Einsparung von Energie.

Die von staatlicher Seite verursachte Erhöhung der Baukosten steht allerdings in krassem Gegensatz zu den vor allem im Wahlkampf geführten Klagen der Politiker über den Skandal steigender Mieten und der Forderung, den Bau von bezahlbarem Wohnraum zu forcieren. Tatsächlich bewirkt der Staat das Gegenteil. In vielen Fällen sind es politische Entscheidungen, die Baukosten und Mieten nach oben treiben. Einmal sind es Auflagen des Umwelt- oder Brandschutzes, ein anderes Mal die Erhöhung von Steuern und Abgaben. Keine Steuer ist in den letzten Jahren so gestiegen wie die Grunderwerbsteuer. Hinzu kommen der Zwangseinbau von intelligenten Stromzählern oder möglicherweise die Pflicht zur Schaffung von Ladeeinrichtungen für Elektroautos.

Voll gedämmte Gebäude entwickeln sich zu einer Kostenfalle. Die Erfahrung zeigt, dass entgegen den ursprünglichen Zusagen, die Dämmung schon nach 20 bis 25 Jahren erneuert werden muss.

Dämmplatten aus Styropor werden nur noch bis zum Ende des Jahres als Müll, danach allerdings als Sondermüll behandelt. Über Nacht haben wir ein gefährliches Gut auf dem Hof und werden für all das zahlen müssen, obwohl wir Eigentümer hierfür keinerlei Verantwortung tragen. Die Eigentümer sind die Versuchskaninchen der deutschen Industrie. Die Dämmung haben sie sich weder ausgesucht noch gewünscht. Wenn es schon nicht klappt, muss die Industrie den zum Sondermüll deklarierten Dämmabfall zurücknehmen und entsorgen.
Dies alles sind Gründe, die einem Neubau von bezahlbarem Wohnraum abträglich sind. Wann lernt die Politik endlich, dass sie durch die Verschärfung von immer weiteren Vorschriften und Auflagen den Wohnungsbau lähmt, anstatt ihn durch bessere Abschreibungsmöglichkeiten, sozialere Vergaben von Bauland an Bauwillige und das Unterlassen weiterer in einem groben Missverhältnis von Lasten und Nutzen stehenden Vorschriften zu fördern?

Ihr Dr. Michael Weiskopf
Geschäftsführender Verbandsvorsitzender
Haus & Grund Saarland

Juni 2017

Hände weg von Eigenmächtigkeiten

Die Mühlen der Justiz mahlen sicher und langsam. -Manchem zu lange.

Wir denken an diejenigen, die an einen säumigen Mieter eine Wohnung vermietet haben. Wer nach Ausfall zweier Mieten fristlos kündigt, benötigt – auch bei zügigster Bearbeitung des Falles - mindestens 3 Monate bis der Mieter draußen ist.

Diese Zeitabfolge ist dem Umstand geschuldet, dass Gerichte und Vollstreckungsorgane gesetzlich vorgeschriebene Fristen beachten müssen.

Manch einem dauert das zu lange. Er greift zur Selbsthilfe, um durch Auswechseln von Schlössern und Entsorgung des Wohnungsinhaltes Fakten zu schaffen.

Ein solches Vorgehen ist rechtswidrig und kann gewaltig ins Auge gehen.

Mit einem solchen Fall befasst sich derzeit das Landgericht Saarbrücken (Az: 1 O 70/17).

Der Fall:

A vermietete im Jahre 2013 dem B einen schmalen Streifen seines Grundstückes. Letzterem gehört die angrenzende Liegenschaft. Diese nutzt er als Freizeitgelände sowie als Nutzgarten und Obstwiese. Da B keine andere Möglichkeit hatte, sein Grundstück zu erreichen, war er auf die Anmietung des Weges angewiesen.

A und B überwarfen sich. A kündigte dem B den Mietvertrag. Um vom Grundstück A zum Grundstück B zu gelangen, muss man ein Tor durchschreiten. Dieses war mit einem Schloss versehen. A überließ dem B bei Beginn einen Schlüssel hierzu.

A forderte den B auf, mit Ablauf der Kündigungsfrist den Schlüsse zurückzugeben. Und für den Fall, dass B dem nicht nachkäme, wurde der Austausch des Schlosses angedroht. B reagierte hierauf nicht. A machte seine Drohung wahr. Ab 01.01.2015 konnte B sein Grundstück nicht mehr erreichen. Ihm war der Durchgang versperrt.

In einem parallel laufenden Verfahren stellte das Landgericht Saarbrücken (Az: 1 O 178/15) später fest, dass B auch ohne Mietvertrag befugt war, den ihm zuvor vermieteten Grundstücksteil des A auf Grund eines altdeutschen Wegerechtes zu benutzen.

A gab daraufhin dem B am 15.11.2016 den Schlüssel für das Tor. Korrekt hätte A gehandelt, wenn er nach Ablauf des Mietvertrages den B verklagt hätte, künftig sein Grundstück nicht mehr zu betreten.

Die zum 01.01.2015 von A praktizierte Selbstjustiz dürfte diesen nunmehr teuer zu stehen kommen, denn B verlangt nunmehr von A für die Zeit des Besitzentzuges vom 01.01.2015 bis 15.11.2016 Schadensersatz

für die Beseitigung der Verwilderung 5.970,00 €
für den Ernteausfall 2.334,20 €
für entgangene Freizeitgestaltung 1.600,00 €
vorgerichtliche Anwaltskosten 1.086,23 €
insgesamt 10.990,43 €

Fazit: Ich kann nur dringend warnen, Ansprüche unter Umgehung der staatlichen Organe eigenmächtig zu verfolgen. Wer glaubt, einen Räumungsanspruch im Rahmen der Selbstjustiz durchzusetzen, sieht sich schnell mit Schadensersatzansprüchen obigen Kalibers konfrontiert.

Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann
Geschäftsführender Vorsitzender Haus und Grund Saarbrücken

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Mai 2017

Bergschadensrecht Verjährungsproblem bei Regulierung

Ausgangspunkt meiner Betrachtungen ist ein Fall. Dieser ist zurzeit vor dem Landgericht Saarbrücken (Az: 12 O 290/16) anhängig.

Die Verkäuferin V veräußerte auf Grund einer notariellen Urkunde vom 17.12.2012 den Käufern K ein in Neunkirchen-Sinnertal gelegenes Hausanwesen.

Der Vertrag enthält nachstehende Klausel:

„An den Käufer werden alle etwa bestehenden Bergschadensersatzansprüche abgetreten. Der Verkäufer versichert, dass eine Endregulierung bisher nicht stattgefunden hat.“

Nach Zahlung des Kaufpreises wurden K als neue Eigentümer der Liegenschaft ins Grundbuch eingetragen. Sie nahmen die Immobilie in Besitz. Bei Übergabe des Hauses waren Schäden sichtbar, die auf den 1992 eingestellten untertägigen Bergbau zurückgeführt werden konnten.

Im Jahre 2015 meldeten K bei der RAG die ihnen abgetretenen Bergschadensersatzansprüche an.

Mit Schreiben vom 25.02.2015 antwortete das Bergbauunternehmen. Es wies darauf hin, dass seit über 22 Jahren kein Abbau mehr stattgefundenen habe.

Außerdem sei mit V im Jahre 2002 die Schlussregulierung durchgeführt worden.

Dies hat zur Konsequenz, dass es K verwehrt ist, sich wegen weiterer Schadensersatzansprüche an den Bergbautreibenden zu wenden.

Entgegen der Zusicherung im Kaufvertrag fand also sehr wohl eine Endabwicklung für Schadensersatzansprüche aus vergangenem Bergbau statt.

Dies führt nun dazu, dass sich K nunmehr unmittelbar an V wandten.

Die Käufer sind so zu stellen, als wenn es die Schlussregulierung nicht gegeben hätte. In unserem Falle machen K gegenüber V die Ansprüche geltend, die sie - falls sie dies noch könnten - von der RAG beanspruchen könnten.

Da sich die Kaufvertragsparteien nicht einigen konnten, kam es zu dem oben erwähnten Prozess.

Neben anderem spielt dort das Verjährungsproblem eine Rolle.

V beruft sich auf die Einrede der Verjährung, und zwar auf die kenntnisunabhängige von 10 Jahren. Solches ist in § 199 Abs. 3 Ziff. 1 BGB geregelt. Dieser Rechtsbehelf dürfte jedoch nicht greifen.

Das Bundesberggesetz (BBergG) regelt in § 117 Abs. 2 die Verjährungsfristen speziell:

  • 3 Jahre ab Kenntnis von Schaden und Schädiger;
  • 30 Jahre kenntnisunabhängig ab Entstehung plus Senkungszeitraum von 5 Jahren.

In unserem Fall können K nach Ende des Abbaus 1992 noch 30 Jahre verjähren plus 5 Jahre Senkung, also 35, also bis ins Jahr 2027 bergbaubedingte Schäden zur Regulierung anmelden.

Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann
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April 2017

ROLAND Rechtsschutz informiert

Streitfaktor: Hausgeld-Abrechnung

Haus & Grund-Mitglied Christiane L. gehört eine Dreizimmer-Wohnung. Bei der letzten Eigentümerversammlung ging es um die Hausgeld-Abrechnung des Vorjahres. Darin beschlossen die Miteigentümer, den Verbrauch der Heizkosten für jede Wohneinheit zu schätzen – wie es auch schon in den Jahren zuvor gehandhabt wurde. Denn die Heizkörper, die vor einigen Jahren ausgetauscht wurden, sind nicht mit Ablesegeräten ausgestattet.

Christiane L. akzeptiert diesen Beschluss allerdings nicht. Sie erhebt Klage dagegen, weil sie der Meinung ist, dass die Abrechnung falsch ist. Außerdem sei die jahrelange Handhabung keine Rechtfertigung für die nicht ordnungsgemäße Verbrauchsschätzung.

Die rebellierende Miteigentümerin gewinnt den Prozess in erster Instanz. Doch die übrigen Eigentümer legen gegen das Urteil Berufung ein. Der Fall geht bis in die dritte Instanz zum Bundesgerichtshof. Dieser führt aus, dass das bisherige Verfahren der Eigentümergemeinschaft rechtlich einwandfrei sei und somit auch weiteren Abrechnungen zugrunde gelegt werden kann. Christiane L. verliert also den Rechtsstreit und muss die gesamten Kosten tragen. ROLAND Rechtsschutz übernimmt nach Abzug der Selbstbeteiligung rund 9.000 Euro.


März 2017

Hoher Besuch bei Haus & Grund Saarland

FDP Bundesvorsitzender Christian Lindner zu Gast in Saarbrücken

Anlässlich der Eröffnung des Wahlkampfes zur Landtagswahl am 26. März 2017 weilte der FDP Bundesvorsitzende Christian Lindner im Saarland. Er nutzte diese Gelegenheit zu einem persönlichen Gedankenaustausch mit dem Geschäftsführenden Verbandsvorsitzenden Dr. Michael Weiskopf.

Grundlage der Arbeit von Haus & Grund sind Recht und Gesetz. Für die Gesetzgebung sind die Parteien mit ihren Abgeordneten in den Landesparlamenten und dem Bundestag federführend. Wenn der Bundesvorsitzende einer Partei Haus & Grund einen Besuch abstattet, ist dies besonders hervorzuheben. So geschehen am 02. Februar 2017. Der FDP Bundesvorsitzende Christian Lindner besuchte die Geschäftsstelle von Haus & Grund Saarland in Saarbrücken. Mit dabei der FDP Landesvorsitzende Oliver Luksic. Für den Geschäftsführenden Verbandsvorsitzenden Dr. Michael Weiskopf war dies Gelegenheit, die Sorgen und Nöte der privaten Grundeigentümer darzustellen. Der Gedankenaustausch war geprägt von einem grundsätzlich großen Verständnis der FDP Politiker für die privaten Grundeigentümer.

Erwartungsgemäß waren die Mietpreisbremse, die Grunderwerbssteuer, die Kosten der Energiewende und die beabsichtigten Einschränkungen bei der Eigenbedarfskündigung Mittelpunkt des Gespräches. Dr. Michael Weiskopf bezeichnete die von der Bundesregierung beschlossenen Maßnahmen als kontraproduktiv für die Investitionsbereitschaft der privaten Grundeigentümer und verurteilte die Anhebung der Grunderwerbsteuer auf ein Niveau, das vielen jungen Familien das Wohnen in den eigenen vier Wänden unmöglich mache.

Christian Lindner und Oliver Luksic sahen das genau so. Restriktive Maßnahmen wie die Mietpreisbremse lehnten sie grundlegend ab. Aufgrund der dadurch zurück gehenden Investitionsbereitschaft erlahme der Wohnungsbau. Damit werde genau das Gegenteil von dem erreicht, was man wolle. Es würden weniger, statt mehr Wohnungen gebaut. Im Hinblick auf die Grunderwerbssteuer sollte gerade jungen Familien der Erwerb von Wohnungseigentum erleichtert werden, etwa durch einen Freibetrag bei Ersterwerb. Es mache wenig Sinn, den Familien das Geld über eine hohe Grunderwerbssteuer zu nehmen und es ihnen anschließend über andere Kanäle wieder zu geben. Auf Nachfrage befürwortete Christian Lindner eine Verbesserung der steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten für Haus- und Grundeigentümer im Wege der degressiven Abschreibung. Leider seien diese Forderungen der FDP durch die jetzige Bundesregierung nicht weiter verfolgt worden.

Beiden FDP Politikern ist die Unterstützung des liberalen Gedankens wichtig. Liberales Handeln entstehe aus der Erkenntnis, dass der Einzelne die Dinge besser regeln und voranbringen kann als der Staat. Deshalb solle das Eingreifen des Staates in die Privatautonomie die Ausnahme darstellen. Dort wo Gesetze notwendig sind, sollten diese so wenig wie möglich einschränken und wo immer es geht, statt Verboten Erlaubnistatbestände enthalten.

Das Ergebnis des Gedankenaustausches war aus Sicht des Landesverbandes Haus & Grund mehr als positiv. Der Landesverband und seine Ortsvereine wissen über die Herausforderungen, die derzeit von der Politik an die privaten Haus- und Grundeigentümer gestellt werden, ein Lied zu singen. Es ist deshalb hervorzuheben, dass sich eine Partei erstmals genau dieser Herausforderungen annimmt und die Anliegen der privaten Haus- und Grundeigentümer ernst nimmt. Mit dem Besuch von Christian Lindner und Oliver Luksic wurde jedenfalls die Wahrnehmung und die Bedeutung der privaten Grundeigentümer hervorgehoben. Es bleibt zu hoffen, dass beide ihr Ziel, den Einzug in den Bundestag bzw. den Landtag des Saarlandes, erreichen.

Dr. Michael Weiskopf


März 2017

Wohnungseigentum - Frist für Betriebskostenabrechnung

Der Bundesgerichtshof entscheidet über Betriebskostennachforderungen des Vermieters einer Eigentumswohnung bei verspäteter WEG-Abrechnung, dass der Vermieter einer Eigentumswohnung grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB über die Betriebskosten abzurechnen hat, wenn der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung noch nicht vorliegt.

In dem entschiedenen Fall hatte der Vermieter Ende 2013 die Nebenkosten für die Jahre 2010 und 2011 abgerechnet. Er hatte geltend gemacht, die bis zum 31. Dezember 2012 tätige Hausverwaltung habe die Wohngeldabrechnung der Hauseigentümer für die Jahre 2010 und 2011 nicht ordnungsgemäß erstellt und sei wegen dieser Versäumnisse von der Wohnungseigentümergemeinschaft zum 31. Dezember 2012 abberufen worden. Die neue, ab 1. Januar 2013 tätige Hausverwaltung sei mit Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 20. August 2013 zur Abrechnung der Wohngelder für die Jahre 2010 und 2011 beauftragt worden und habe diese im November 2013 fertig gestellt.

Dem zuständigen Senat zufolge handelte der Vermieter zu spät und nicht ausreichend. Nach Auffassung des BGH habe sich der Vermieter auf das verlassen, was die Eigentümergemeinschaft getan habe. Dies genüge vor allem deshalb nicht, weil ihm bereits im Laufe des Jahres 2010 hätte erkennbar werden müssen, dass die bisherige Hausverwaltung die Wohngeldabrechnung nicht rechtzeitig vorlegen würde. Er habe nicht konkret dargelegt, was er selbst veranlasst habe, um die Abrechnung rechtszeitig vorzulegen und daher die Verspätung zu vertreten.

Was genau der Vermieter im Zweifel hätte tun müssen, legten die obersten Richter in ihrem Urteil allerdings nicht fest. Sie stellten aber klar, dass die Pflicht zur jährlichen Abrechnung der Betriebskosten nicht davon abhängig ist, dass zuvor die Eigentümergemeinschaft die Abrechnung beschlossen habe. Der Mietvertrag darf auch nichts davon Abweichendes regeln.

Urteil vom 25. Januar 2017 - VIII ZR 249/15

Dr. Michael Weiskopf


Februar 2017

Mietzahlung - Wann ist rechtzeitig gezahlt?

Der Bundesgerichtshof hat während des Weihnachtstrubels 2016 ein Urteil veröffentlicht, das für viele Wohnraummietverhältnisse von erheblicher Bedeutung sein dürfte.

Der Fall spielt in Köln. In einem Wohnungsmietvertrag war geregelt, dass die Miete bis zum dritten Werktag auf dem Konto des Vermieters eingegangen sein muss. Der Geldeingang wurde auf dem Konto des Vermieters nach dem dritten Werktag verbucht. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis wegen schwerer Vertragsverletzungen fristlos, hilfsweise fristgemäß.
Zuvor mahnte der Vermieter seinen Mieter ab, weil die Miete in den Monaten Januar, Februar, März, Mai und Juli 2013 nicht bis zum dritten Werktag des Monats auf seinem Konto eingegangen sei. Der Vermieter verwies auf die Klausel im Mietvertrag. Dort war, wie üblicherweise in den Mietverträgen vorgesehen, geregelt,

  • Die Gesamtmiete ist monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag des Monats an den Vermieter zu zahlen.
  • Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an.

    Auslöser für die Kündigung war, dass der Mieter zu einem späteren Zeitpunkt die Miete in bar bei seiner Bank einzahlte und gleichzeitig einen Überweisungsauftrag erteilte. Das Geld ging bei dem Vermieter nach dem dritten Werktag ein. Dies war Veranlassung für den Vermieter den Mietvertrag wie oben beschrieben - zu kündigen.

Da der Mieter nicht freiwillig auszog, wurde eine Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung eingereicht. Der Vermieter scheiterte mit seiner Klage in den Vorinstanzen. Das Berufungsgericht ließ die Revision zu und so landete der Fall beim BGH.

Urteil BGH vom 05.10.2016 VIII ZR 222/15

Die Revision des Vermieters blieb ohne Erfolg.

Nach der gesetzlichen Regelung (§556 b Abs. 1 BGB) lässt sich nicht zwingend entnehmen, dass eine im Überweisungsverkehr gezahlte Miete am dritten Werktag des Monats auf dem Konto des Vermieters eingegangen sein muss. Der Begriff des Entrichtens ist nach allgemeinem Sprachgebrauch als Synonym für das Bezahlen eines Geldbetrages zu verstehen. Danach hat der Mieter seine Pflichten erfüllt, wenn er den Zahlungsauftrag für die Überweisung bis zum dritten Werktag eines Monats erteilt und das Konto ausreichend gedeckt ist. Für diesen Fall ist dann auch ein späterer Zahlungseingang auf dem Konto des Vermieters rechtzeitig.

Der BGH hält die Klausel, dass der Mietzins bis zum dritten Werktag auf dem Konto des Vermieters gutgeschrieben sein muss, für unwirksam. Begründet wird dies damit, dass die zitierte Vertragsbestimmung dem Mieter das Risiko von Zahlungsverzögerungen im Überweisungsverkehr auferlegt, die durch den Zahlungsdienstleister verursacht werden.

Fazit für die Praxis:

Ehe man dem Mieter irgendwelche Sanktionen wegen verspäteter Mietzinszahlung androht, sollte man zumindest den fünften Werktag im Monat abwarten, ehe man über Abmahnung oder Kündigung des Mietvertrages nachdenkt.

Wer trotzdem abmahnt oder kündigt, wenn die Miete nicht am dritten Werktag auf seinem Konto angekommen ist, läuft Gefahr, eine unberechtigte Sanktion auszusprechen. Der Vermieter macht sich für diesen Fall schadensersatzpflichtig. Bei unberechtigter Kündigung ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter eventuell angefallene Anwaltskosten zu ersetzen.

Ich erinnere an eine hier besprochene Entscheidung des Amtsgerichts Saarbrücken, Az.: 121 C 84/15 (01). Hier musste der Vermieter seinem Mieter wegen unberechtigterweise ausgesprochener Kündigung Anwaltskosten in Höhe von insgesamt 413,64 € ersetzen.

Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann
Geschäftsführender Vorsitzender Haus und Grund Saarbrücken

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Schneeschieben von der Steuer absetzen

Steuerbonus gilt für Eigentümer und Mieter

Während sich die Kinder über den Schnee freuen, ist der Wintereinbruch für die Erwachsenen häufig mit Schneeschieben rund um das Haus verbunden. Wer nicht selbst zur Schaufel greifen mag und einen Räumdienst mit der Schneebeseitigung beauftragt, kann die Kosten steuerlich absetzen, darauf weist der Bund der Steuerzahler hin.

Es handelt sich um sogenannte haushaltsnahe Dienstleistungen, die in der Einkommensteuererklärung geltend gemacht werden können. Lange umstritten war, ob der Steuerbonus auch für die Schneebeseitigungskosten auf dem öffentlichen Gehweg vor dem eigenen Grundstück gilt. Mit Verwaltungsschreiben vom 9. November 2016 bestätigt das Bundesfinanzministerium, dass auch diese Räumkosten vom Finanzamt akzeptiert werden müssen. Den Steuerbonus können sowohl die Eigentümer als auch Mieter in Anspruch nehmen, wenn sie für die Schneebeseitigung zahlen. Gerade Mieter vergessen häufig, die Kosten für die Schneebeseitigung in der Steuererklärung anzusetzen, weiß der Bund der Steuerzahler. Dabei sind diese Aufwendungen oft Bestandteil der Nebenkosten.

Insgesamt können für solche Dienstleistungen 20 Prozent der Aufwendungen steuerlich berücksichtigt werden. Maximal wird ein Steuerbonus von 4.000 Euro pro Jahr gewährt. Zahlt der Bürger beispielsweise 600 Euro für das Kehren des Gehweges, so lassen sich mit dem Steuerbonus 120 Euro Steuern sparen, rechnet der Bund der Steuerzahler vor. Voraussetzung für den Steuerabzug ist, dass der Räumdienst eine Rechnung ausgestellt hat und der Rechnungsbetrag auf das Konto des Dienstleisters überwiesen wurde. Steuerlich geltend gemacht werden können nur die Arbeits- und Anfahrtskosten des Räumdienstes. Materialkosten z. B. Streusalz u. ä. können nicht bei der Steuer abgezogen werden.

Bund der Steuerzahler Saarland e.V.


Februar 2017

Mitgliederbefragung

Telefonische Mitgliederbefragung der Ortsvereine Altenkessel, Dillingen, Riegelsberg, Saarbrücken,St. Wendel und Spiesen-Elversberg

Der Vorstand von Haus & Grund Deutschland hat eine bundesweit repräsentative telefonische Mitgliederbefragung in Auftrag gegeben. „Wir wollen die Erwartungen an unsere Arbeit präziser kennenlernen, um uns noch besser an den Wünschen unserer Mitglieder ausrichten zu können“, fasst Dr. Kai H. Warnecke, Präsident von Haus & Grund Deutschland, das Ziel der Mitgliederbefragung zusammen. Die Vorarbeiten für dieses Projekt sind inzwischen abgeschlossen. Projektpartner ist die forum! GmbH. Die Fragen betreffen etwa die Motive für den Beitritt in den Haus & Grund-Verein, die Erwartungen an das Leistungsspektrum der Vereine oder die bevorzugten Informationswege der Mitglieder, von der Mitgliederversammlung über die Verbandspresse bis zur Nutzung des Internets.

Eine Vielzahl von Vereinen wurde in einer Zufallsstichprobe ausgewählt. Aus deren Adressenpool wurden – ebenfalls per Zufallsstichprobe – diejenigen Mitglieder ermittelt, die in den kommenden Wochen mit einem Anruf rechnen dürfen. Sie werden im Vorfeld einen Brief von der forum! GmbH erhalten, der die Befragung erläutert. Das Unternehmen garantiert den datenschutzrechtlich einwandfreien Umgang mit den Adressen der Mitglieder. Die Adressen stehen allein für die Befragung zur Verfügung und werden anschließend vernichtet. „Die Befragung unserer Mitglieder hat eine große Bedeutung für die weitere Entwicklung von Haus & Grund“, hebt Warnecke hervor. „Daher hoffen wir auf eine breite Beteiligung.“ Diese ist für alle Mitglieder selbstverständlich freiwillig!

Der Landesverband Haus & Grund Saarland unterstützt die Mitgliederbefragung und bittet die ausgesuchten Mitglieder aktiv an der Mitgliederbefragung teilzunehmen, damit uns entsprechende Daten für die Verbesserung des Mitgliederservices zur Verfügung gestellt werden können.

Dr. Michael Weiskopf


Oktober 2016

Bergschadensrecht - Der Kombiauftrag

Ein aktueller Fall aus Saarbrücken – Altenkessel. Anlässlich der Vortragsveranstaltung des Vereins Haus & Grund Altenkessel über die Grundwasserhaltung am 08.09.2014 meldete sich ein Mitglied. Es berichtete von Auffälligkeiten an seinem Hause. Es geht um die Regenrinne an der Hausfront. Bei Regen fließt das Wasser nicht in Richtung Fallrohr auf der linken Hausseite. Es fließt nach rechts und läuft über den Rinnenrand in den Vorgarten.

Da sein Haus in einem Gebiet liegt, bei dem bis vor 15 Jahren Kohleabbau betrieben wurde, war die Ursache für die Störung schnell gefunden. Bergbaubedingte Schieflage.

Was ist in einem solchen Falle zu tun?

Die Antwort: zweierlei

1. Der Schaden ist bei der RAG zu melden, mit dem Ziel, eine ordnungsgemäße Entsorgung des Regenwassers zu erreichen. Für gewöhnlich genügt es, dass die Rinne umgehängt wird. Es wird ein Gefälle Richtung Fallrohr geschaffen.

Ist dies aus technischen Gründen nicht möglich, muss an der tiefsten Stelle des Kannels ein neues Fallrohr installiert werden. Dieses Verfahren ist bisweilen mit erheblichem Aufwand verbunden. Denn die neue Ableitung ist an die Kanalisation anzuschließen. In unserem Falle hat der Hauseigentümer folgende Schadensoptionen: er wendet sich an die RAG mit der Bitte, dass diese die Reparatur durchführt. Alternativ kann er eine Entschädigung verlangen, und zwar in Höhe der Kosten, die erforderlich sind, eine Fachfirma mit der Beseitigung der Funktionsstörung zu beauftragen.

2. Weitere Maßnahme: Wenn man schon einmal dabei ist bergbaubedingte Schäden beheben zu lassen, sollte man über den Tellerrand hinwegblicken. 2018 ist es mit dem Kohleabbau in Deutschland endgültig vorbei. Bei uns im Saarland schon seit Jahren. Ob man will oder nicht muss man sich dem Problem der Verjährung von Bergschadensersatzansprüchen stellen. Es gibt eine 3jährige Verjährungsfrist. Diese gilt für Schäden, bei denen Schaden und Schädiger bekannt sind. Ansonsten gilt die 30jährige Verjährungsfrist. Diese endet 3 Dekaden nach Abbauende. Wer nichts tut, bekommt nichts.

Wir raten daher dringend, sich an die RAG zu wenden und eine abschließende Schadensaufnahme zu beantragen. Soweit die Voraussetzungen vorliegen, wird auf Kosten der RAG ein Ingenieurbüro mit der Begutachtung der Schäden beauftragt. Die Eigentümer, die diesen Weg gehen, sind oft verblüfft was hier noch an Schadenspositionen aufgespürt wird. Dem geschädigten Hauseigentümer steht es frei, ob er das Entschädigungsangebot – basierend auf dem Gutachten – ganz oder teilweise annimmt. Sieht er davon ab, ist allein die Erstellung eines Gutachtens für den jeweiligen Hauseigentümer von Vorteil. Wird in naher oder ferner Zukunft durch Ansteigen des Grundwassers das Grundstück geschädigt, so hat der Hauseigentümer bei der Beweisführung einen Vorteil. Er kann durch Vorlage des eingeholten Gutachtens den Nachweis erbringen, dass auftretende Schäden nicht durch vergangenen Abbau, sondern durch die Hebung entstanden sind.

Fazit: Sollten Sie mit einem Problem konfrontiert sein, wie ich es Ihnen geschildert habe, sollten Sie nicht zögern, den von uns vorgeschlagenen Weg zu beschreiten.

Wir sind Ihnen bei Beginn ebenso behilflich wie bei der abschließenden Regulierung.

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September 2016

Der Haus & Grund Solvenzcheck kann Vermietern viel Geld sparen

Immer häufiger bleibt der Vermieter auf Mietrückständen sitzen. Das ist immer dann besonders ärgerlich oder gar existenzbedrohend, wenn er auf die Mieteinnahmen wirtschaftlich angewiesen ist. Häufig ist das vermietete Objekt über Kredite finanziert. Oftmals sind die Mieteinnahmen zudem wesentlicher Teil der Altersvorsorge der Eigentümer. Durch die unkalkulierbaren Mietausfälle ist dieses Eigentum gefährdet.

In Deutschland sind momentan ca. 3,3 Millionen Haushalte überschuldet, das ist jeder 10. Haushalt. Die Mietschulden betragen zurzeit 411 Millionen Euro. Die Zahl der bei den Amtsgerichten abgegebenen eidesstattlichen Versicherungen und die Zahl der Insolvenzverfahren im privaten und kaufmännischen Bereich sind in den letzten Jahren erschreckend angestiegen. Gleichzeitig verhindern die durch den Gesetzgeber drastisch angehobenen Pfändungsfreigrenzen eine Realisierung der Mietforderungen. Die Folgen hieraus sind nur sehr schwer realisierbare Mietforderungen bzw. es ist auf Jahre hinaus nicht mit einer Forderungsrealisierung zu rechnen.

Neben der Verwendung unseres Haus & Grund Mietvertrages sollten Vermieter deshalb bei der Neuvermietung die Bonität ihres Mietinteressenten überprüfen. Dies spart nicht nur Ärger sondern auch Geld.

Der Landesverband Haus & Grund Saarland hat sich für eine strategische Zusammenarbeit mit der Creditreform Saarbrücken entschieden, um den Mitgliedern den SolvenzCheck als zusätzliche Leistung anzubieten. Dadurch kann dem Vermieter schnell ein klares Bild über Zahlungsfähigkeit bzw. Zahlungsunwilligkeit des Mietinteressenten verschafft werden. Hat der Mietinteressent deutlich zu erkennen gegeben, dass er mietwillig ist, kann eine Bonitätsprüfung vorgenommen werden. Die Auskunft selbst wird direkt von Haus & Grund Saarland über das Internet abgerufen. Der Haus & Grund Saarland SolvenzCheck steht ausschließlich Haus & Grund Mitgliedern zum Preis von 17,85 € pro Anfrage zur Verfügung.

Und so einfach funktioniert es:

  • Haus & Grund Mitglieder wenden sich an ihren Ortsverein oder bestellen den kostenlosen Vordruck beim Landesverband Haus & Grund Saarland unter der Telefonnummer 0681/668370. Es besteht auch die Möglichkeit, den Vordruck von der Webseite des Landesverbandes unter www.haus-und-grund-saarland.de herunterzuladen.
  • Das Formular wird ausgefüllt und vom Mietinteressenten unterschreiben.
  • Auftrag und Einwilligungserklärung werden per Post, Fax (0681/68035) oder als Email Anhang an die Geschäftsstelle des Landesverbandes übermittelt.
  • Das Abfrageergebnis erhalten Sie umgehend telefonisch mitgeteilt.

Das Beraterteam von Haus & Grund Saarland bietet diesen Service ganztägig an und steht den Mitgliedern bei der Interpretation der vorliegenden Informationen zur Verfügung.

Vorteile auch bei der Rechtsschutzversicherung

Für Mitglieder, die unseren Haus & Grund Mietvertrag verwenden und zusätzlich den Solvenzcheck durchführen, entfällt bei unserem Kooperationspartner Roland Rechtsschutzversicherung AG die sonst übliche Wartezeit von drei Monaten.


September 2016

Elementarschadenversicherung Ja oder Nein?

Starkregen und Überflutungen haben im Mai und Juni in Sulzbach und Dirmingen zu dramatischen Schäden an Häusern geführt. Mehrere Häuser sind als Totalschaden nicht mehr zu bewohnen. Viele der betroffenen Eigentümer stehen vor dem wirtschaftlichen Ruin, nachdem eine Versicherung für diese Schäden von ihnen nicht abgeschlossen worden war. Auf Einladung des SPD Ortsvereins Sulzbach konnte Haus & Grund Saarland zusammen mit der Saarland Versicherung vor Ort auf die Notwendigkeit der Elementarschadenversicherung hinweisen. Unsere Positionen sind nachstehend zusammengefasst:

Elementarschadenversicherung

Alle Hauseigentümer verfügen über eine verbundene Gebäudeversicherung, die Schäden durch Brand, Überspannung, Sturm, Hagel und Leitungswasser abdeckt. Sie sind sich allerdings nicht bewusst, dass diese Versicherung keinen Versicherungsschutz bei Überschwemmungen, Starkregen, Rückstau, Schneedruck oder Erdbeben bietet. Dieses Risiko kann nur durch eine Elementarschadenversicherung abgedeckt werden. Nur etwa ein Drittel aller deutschen Haushalte sind gegen Elementarschäden versichert. Infolge des Klimawandels sind seit dem Jahre 2000 in verstärktem Umfang Jahrhunderthochwasser und Jahrhundertüberschwemmungen feststellbar und treten in immer kürzeren Abständen auf. Jeder Hauseigentümer sollte daher darüber nachdenken, ob nicht die Erweiterung der bestehenden Gebäudeversicherung um den Elementarschadensschutz für seine Immobilie in Frage kommt. Das zu versichernde Hausanwesen wird aufgrund seiner geografischen Lage in vier Risikostufen eingeteilt. Die Versicherungsprämien orientieren sich an dieser Einstufung. Je höher das Risiko, desto höher die Prämie. Das Saarland hat bereits gehandelt: Wer sich versichern kann und tut es nicht, der erhält im Schadenfall keine staatliche Unterstützung.

Unterversicherung

Grundsätzlich sollte auch die Höhe des Versicherungsschutzes überprüft und ggf. angepasst werden, damit eine Unterversiche-rung vermieden werden kann. Wertsteigernde Maßnahmen durch Um- oder Anbau, durch die Installation einer Photovoltaikanlage oder durch Modernisierung werden oftmals bei der Wertermittlung der Immobilie nicht berücksichtigt. Im Versicherungsfall droht daher eine Kürzung der Entschädigung. Gleiches gilt für die Hausratversicherung, die Schäden an der Einrichtung, dem Mobiliar und dem Hausrat abdeckt. Sie tritt nicht bei Elementarschäden ein und sollte ebenfalls angepasst werden. Die Prämien für die Elementarschadenversicherung gehören zu den Sachversicherungen und können im Rahmen der Vermietung und entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag auf den Mieter anteilmäßig umgelegt werden.

Keine Pflichtversicherung

Nach den verheerenden Regenfällen im Mai und Juni kam von der Politik die Forderung nach einer Pflichtversicherung gegen Elementarschäden. Es sollte aber jedem Hauseigentümer selbst überlassen bleiben, ob und in welchem Umfang er Risiken versichert. Bei Einführung einer gesetzlichen Versiche-rungspflicht bestünde darüber hinaus die Gefahr, dass sich der Staat aus dem öffentlichen Hochwasserschutz zurückzieht und den Hochwasserschutz den Privaten überlässt. Die Einführung einer staatlichen Pflichtversicherung ist auch deshalb abzulehnen, weil der Verwaltungsaufwand zu hoch ist.

Eigener Hochwasserschutz

Dennoch sollte jeder Eigentümer überlegen, ob er nicht selbst durch oftmals einfache und kostengünstige Maßnahmen an sei-nem Gebäude in den Hochwasserschutz investiert und damit vielleicht größeren Schaden verhindern kann. Das Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau- und Re-aktorsicherheit hat eine Hochwasserschutzfibel herausgegeben, in der private Hochwasserschutzmaßnahmen dargestellt sind. Die Broschüre kann über die Internetseite des Ministeriums www.bmub.bund.de/B1056-0 als Download heruntergeladen werden.

Bei Fragen steht Haus & Grund Saarland unter 0681/68035 gerne zur Verfügung.


RA Dr. Michael Weiskopf
Geschäftsführender Verbandsvorsitzender


September 2016

Bergbauschäden und Wohnungseigentum

Wird durch bergbaubedingte Einwirkungen das bebaute Grundstück einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Mitleidenschaft gezogen, so sind bei der Regulierung nachstehende Besonderheiten zu beachten.

Dies wollen wir anhand eines Objektes, das in Merchweiler gelegen ist, demonstrieren. In dem Haus befinden sich 6 Wohnungen. Diese sind von den jeweiligen Eigentümern bewohnt. Die Mitglieder der WEG haben für die Besorgung ihrer Belange einen Fremdverwalter gewählt. Wer sich eine Eigentumswohnung angeschafft hat, muss sich zwangsläufig mit den Begriffen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum auseinander setzen.

Als Abgrenzungskriterium von Sonder- und Gemeinschaftseigentum dient § 1, Abs. 5 WEG. Dort ist geregelt, was dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen ist:

  • das Grundstück selbst
  • Gebäudeteile, die für den Bestand und Sicherheit der Anlage erforderlich sind
  • die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienenden Grundstücks- oder Gebäudeteile (Treppenhaus, Versorgungsleitung u. a.)

Zum Sondereigentum gehört das, was im Gesetz oder der Teilungserklärung nicht als Gemeinschaftseigentum definiert ist. Das sind Tapeten, Bodenfliesen, Innenverputz u. ä..

Reißt die Tapete oder bilden sich Risse an Wand- oder Bodenfliesen, so kann jeder Wohnungseigentümer eigene Schadensersatzansprüche bei der RAG anmelden. Es ist nicht erforderlich, dass die anderen Wohnungseigentümer Schadensersatzansprüche nach § 114 Bundesberggesetz begehren. Bezüglich eines Sondereigentums erfolgt eine separate Regulierung.

Es ist eine Besonderheit der Regulierung von Bergbauschäden, dass für das Sondereigentum auch

  • Schieflagenentschädigungen
  • Merkantile Minderwerte

bezahlt werden.

Gemeinschaftseigentum

Hier kann nur die Gemeinschaft agieren. Die Initiative zur Anmeldung der Ansprüche sollte - wie in unserem Falle geschehen - vom WEG-Verwalter ausgehen.

Liegt ein Regulierungsangebot vor, so ist es Sache der Wohnungseigentümergemeinschaft, in einer Versammlung darüber zu entscheiden, ob das Angebot angenommen wird.

Wird in Geld entschädigt, so geht die Valuta auf das gemeinsame Konto der Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Einzelne hat hierauf keinen Zugriff.

In dem von mir geschilderten Fall haben sowohl die Sondereigentümer als auch der Verwalter die Schlussregulierung beantragt. Der von der RAG beauftragte Sachverständige hat ein Gutachten für das Gemeinschaftseigentum und jeweils ein Gutachten für die 6 Wohnungen erstellt. Basierend auf den Erkenntnissen des Experten hat die RAG den Berechtigten Regulierungsangebote unterbreitet.

Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann
Geschäftsführender Vorsitzender Haus und Grund Saarbrücken

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August 2016

BGH stärkt Vermieterrechte (Kündigung wegen älterer Mietrückstände)

BGH stärkt Vermieterrechte und verneint Anwendbarkeit des § 314 Abs. 3 BGB im Wohnraummietrecht (Kündigung wegen älterer Mietrückstände). Kündigung braucht nicht in angemessener Frist zu erfolgen.

Urteil vom 13. Juli 2016 - VIII ZR 296/15

Der Bundesgerichtshof hatte sich ganz aktuell in einer Entscheidung mit der Frage zu befassen, ob eine auf § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB gestützte fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses gemäß § 314 Abs. 3 BGB unwirksam ist, wenn sie aufgrund älterer Mietrückstände erfolgt.

Die Klägerin, eine katholische Kirchengemeinde, hatte der Beklagten seit dem Jahr 2006 eine Wohnung in Düsseldorf vermietet. Die Beklagte blieb die Mieten für die Monate Februar und April 2013 schuldig. Nach einer erfolglosen Mahnung vom 14. August 2013 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit Schreiben vom 15. November 2013 wegen der weiterhin offenen Mietrückstände fristlos.

Das Amtsgericht hatte der Räumungsklage zunächst stattgegeben, das Landgericht hatte sie dann aber unter Abänderung der erstinstanzlichen Entscheidung abgewiesen und die Auffassung vertreten, die Kündigung der Klägerin sei gemäß § 314 Abs. 3 BGB unwirksam, weil sie mehr als sieben Monate nach Entstehen des Kündigungsgrundes und damit nicht mehr in angemessener Zeit erfolgt sei. § 314 Abs. 3 BGB besagt, dass der Berechtigte nur innerhalb einer angemessenen Frist kündigen kann, nachdem er vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat. Angesichts des Zeitablaufs habe die Beklagte davon ausgehen dürfen, dass die Klägerin von ihrem Kündigungsrecht keinen Gebrauch mehr machen werde. Für die Beklagte als ehemalige Küsterin der Klägerin habe es durchaus nahe gelegen, dass diese aus sozialen und ethischen Erwägungen nach derart langer Zeit keine Kündigung mehr erklären werde.

Der Bundesgerichtshof hat nun entschieden, dass § 314 Abs. 3 BGB neben den speziell geregelten Vorschriften zur fristlosen außerordentlichen Kündigung im Wohnraummietrecht (§§ 543, 569 BGB) keine Anwendung findet. Diese vom BGH bislang offen gelassene Frage war in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum umstritten.

Der BGH begründet die Entscheidung damit, dass der Wortlaut der §§ 543 und 569 BGB, weder eine Zeitspanne, innerhalb derer die Kündigung auszusprechen sei, noch einen Verweis auf § 314 Abs. 3 BGB vorsehe. Der Gesetzgeber habe bewusst von einer Regelung abgesehen, wonach die außerordentliche Kündigung nach §§ 543, 569 BGB innerhalb einer "angemessenen Zeit" ab Kenntnis des Kündigungsgrundes zu erfolgen habe. Die Gesetzesbegründung verweise auch darauf, dass nach ständiger Rechtsprechung ein Kündigungsrecht verwirkt werden könne und deshalb ein Bedürfnis für eine entsprechende Regelung nicht bestehe, zumal eine einheitliche konkrete Ausschlussfrist angesichts der Vielgestaltigkeit der Mietverhältnisse ohnehin nicht festgelegt werden könne. Hieran habe sich durch die Einführung der allgemein für Dauerschuldverhältnisse geltenden Vorschrift des § 314 BGB nichts geändert, da ausweislich der Gesetzesbegründung die spezialgesetzlichen Einzelbestimmungen weder
aufgehoben noch geändert werden sollten.

Nachdem die fristlose Kündigung von Mietverhältnissen in den §§ 543, 569 BGB abschließend geregelt ist, sei die Anwendung des § 314 Abs. 3 BGB durch das Landgericht rechtsfehlerhaft und seine Annahme, die Kündigung sei nicht in angemessener Frist ausgesprochen worden, als solche nicht berechtigt gewesen. Das Landgericht habe weder berücksichtigt, dass die Zahlungsrückstände trotz Mahnung fortbestanden, noch dass die Klägerin durch das Zuwarten mit der Kündigung sogar Rücksicht auf die Belange der Beklagten genommen hatte. Die vom Landgericht beanstandete "Verzögerung" der Kündigung führe auch nicht zur Verwirkung des Kündigungsrechts, denn tragfähige Anhaltspunkte für ein berechtigtes Vertrauen der Beklagten, dass die Klägerin von ihrem Recht zur fristlosen Kündigung wegen Verzugs mit zwei Monatsmieten keinen Gebrauch machen werde, seien nicht festgestellt worden und waren auch nicht ersichtlich (sog. Umstandsmoment). Sie lägen insbesondere nicht schon darin, dass es sich bei der Klägerin um eine Kirchengemeinde handelt und die Beklagte früher bei ihr als Küsterin beschäftigt war.

Der Senat hat deshalb das Berufungsurteil aufgehoben und das amtsgerichtliche Urteil wiederhergestellt, da die fristlose Kündigung aufgrund des Zahlungsverzugs berechtigt und wirksam war.

Pressemitteilung 120/2016 des Bundesgerichtshofs vom 13.07.2016.