Unser Nachrichtenarchiv

Die Energiepreise steigen massiv, die Gaspreise schießen in die Höhe, hinzu kommt die hohe Inflation – keine guten Voraussetzungen für die Energiekosten im bevorstehenden Herbst und Winter.

Nunmehr steht auch die Verpflichtung zur Abrechnung über die im Jahr 2021 angefallenen Betriebskosten an, denn gemäß § 556 Abs. 3 BGB hat der Vermieter über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen und die Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Da als Abrechnungszeitraum in aller Regel das Kalenderjahr anzusehen ist, muss die Abrechnung dem Mieter bis zum Jahresende zugehen.

Es ist absehbar, dass aktuell vereinbarte Betriebskostenvorauszahlungen nicht mehr auskömmlich sein werden, um die Kosten der Energieversorgung im laufenden Wirtschaftsjahr zu decken. Der Regelfall ist, dass der Vermieter die Kosten vorfinanziert und er die tatsächlich angefallenen Kosten erst nach Abrechnung der Betriebskosten, abzüglich der Vorauszahlungen, vom Mieter einfordern kann.

Insbesondere, wenn das vermietete Objekt finanziert ist und keine ausreichenden Rücklagen bestehen, kann eine Unterdeckung bei den Betriebskostenvorauszahlungen empfindliche finanzielle Folgen für den Vermieter haben und unter Umständen auch auf das Kreditverhältnis durchschlagen. Die Betriebskostenabrechnung, die einen Nachzahlungsanspruch begründet, wird in aller Regel zu spät kommen.

In diesem Zusammenhang stellt sich für viele Vermieter die Frage, ob und wie die Vorauszahlungen den aktuellen Gegebenheiten angepasst werden können.

Gemäß § 560 Abs. 4 BGB kann im Wohnraummietverhältnis der Vermieter nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen auf einen angemessenen Höhe vornehmen; das Anpassungsrecht kann also erst nach einer Abrechnung geltend gemacht werden. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) ist die letzte Betriebskostenabrechnung Grundlage für eine Anpassung der Vorauszahlungen. Hat sich anhand  dieser Abrechnung herausgestellt, dass die Summe der monatlichen Vorauszahlungen nicht ausreichend ist und zu einer Nachzahlung führt, so kann der Vermieter die monatlichen Vorauszahlungen um 1/12 des Nachzahlungsbetrages aus der letzten Abrechnung erhöhen.

Die Anpassung der Vorauszahlungen an die jeweils letzte Betriebskostenabrechnung stellt sicher, dass die Vorauszahlungen – im Interesse beider Vertragsparteien – den voraussichtlich tatsächlich entstehenden Kosten möglichst nahe kommen. Allein aus der letzten Betriebskostenabrechnung wird sich in der Regel kein hinreichend konkreter Anpassungsbedarf ergeben, der den aktuellen Preisentwicklungen bei den Energiepreisen ausreichend Rechnung trägt.

Der BGH hat jedoch klargestellt, dass auch eine Erhöhung der Vorauszahlungen über den Betrag hinaus, der sich aus dem Abrechnungsergebnis der letzten Betriebskostenabrechnung errechnen lässt, angemessen sein kann. Dies kann ausdrücklich auch mit steigenden Energiekosten begründet werden.

Die letzte Betriebskostenabrechnung ist damit zwar Ausgangspunkt und Orientierungshilfe für eine Anpassung der Vorauszahlungen, hindert aber nicht die Berücksichtigung anderer - bereits eingetretener oder noch eintretender - Umstände, von denen die im laufenden Jahr entstehenden Kosten voraussichtlich beeinflusst werden, so der BGH. Lassen solche Umstände Vorauszahlungen in anderer Höhe als angemessen erscheinen, als unter Zugrundelegung der Abrechnung des Vorjahres zu erwarten wäre, so können sowohl der Mieter als auch der Vermieter eine entsprechende Anpassung vornehmen.

Beschränkt sich die Anpassung darauf, dass die Vorauszahlungen lediglich rechnerisch an den Jahresbetrag der letzten Betriebskostenabrechnung angepasst werden, so wird ein Hinweis auf das Abrechnungsergebnis genügen. Weicht die beanspruchte Anpassung davon erheblich ab, so sind die dafür maßgeblichen Umstände in dem Schreiben an den Mieter nachvollziehbar darzulegen, wobei der BGH hieran aber auch nicht allzu hohe Anforderungen stellt, denn es geht um eine Prognose über die Höhe der im laufenden Jahr zu erwartenden Betriebskosten. Eine solche Prognose kann naturgemäß nur eine gewisse Wahrscheinlichkeit, aber keine Gewissheit für sich beanspruchen. Die zu erwartende Höhe der Betriebskosten des laufenden Jahres muss nicht bewiesen, sondern nur plausibel gemacht werden. 

Einem „abstrakten Sicherheitszuschlag“ hat der BGH hingegen eine ganz klare Absage erteilt; ein Zuschlag von pauschal 10 % auf die gesamte Betriebskostenvorauszahlung sei unzulässig und kann daher nicht verlangt werden kann.

Unabhängig von obigen Ausführungen kann es sinnvoll sein, bereits vorab zum jetzigen Zeitpunkt mit den Mietern eine (schriftliche) Vereinbarung dahingehend zu treffen, dass die monatlichen Vorauszahlungen um einen gewissen Betrag erhöht werden, denn dies schafft sowohl für die Mieter, als auch für Sie als Vermieter Sicherheit und Transparenz.

Für Rückfragen steht Ihnen Ihr Haus & Grund-Ortsverein gerne zur Verfügung!

Kristina-Marisa Uth
Rechtsanwältin und Fachanwältin für Miet- und WEG-Recht
Rechtsberaterin Haus & Grund Ostsaar/Pfalz und Haus & Grund St. Wendel

Schwarze Schafe und Reibach

Liebe Leserinnen und Leser,

erst brachte Corona die Energiepreise zum Fallen, nun steigen sie wegen des russischen Angriffskrieges auf die Ukraine und müssen wir uns darauf einrichten, dass das noch lange so bleibt.

Die Versorger setzen Preisanstiege an den Rohstoffbörsen sofort zulasten der Verbraucher um. Reibach machen sie dann, indem anschließende Preissenkungen nur zögerlich weitergegeben werden.

In meiner Praxis hat sich nun ein Gas-Versorger namens „Immergrün“ als schwarzes Schaf präsentiert. Ein Kunde dieses Versorgers berichtete mir, dass er im November eine Ankündigung neuer, verdoppelter Abschläge erhalten hatte. Begründet war diese mit allgemeinen Hinweisen auf steigende Preise, ohne diese aber zu nennen und ohne die Erhöhung konkret zu berechnen. Der erstaunte Kunde protestierte und die Ankündigung wurde rückgängig gemacht.

Im März probierte Immergrün einen neuen Trick. Man sendete dem Kunden nun eine Rechnung mit Preisen. Diese lagen aber um mehr als das Doppelte über den vereinbarten Preisen und ergaben eine exorbitante Nachzahlung sowie eine verdreifachte (!) Vorauszahlung. Nun protestierte der Kunde über seinen Anwalt und der Versorger ruderte schrittweise zurück. Erst wurde die Rechnung korrigiert und auf Nachhaken dann auch die Vorauszahlung.

Eine gesetzeskonforme Preiserhöhung liegt bis heute nicht vor und der Kunde erfreut sich seiner alten, günstigen und nicht mehr zeitgemäßen Preise. Entweder darf er das noch eine Weile genießen, weil genug andere Kunden die Tricks des Versorgers nicht hinterfragt haben, oder der Versorger meldet demnächst Insolvenz an.

Wer sich jetzt freut, dass ihm das nicht passieren kann, weil er Heizöl mit dem Tankwagen geliefert bekommt, kennt vielleicht noch nicht die Reibachleitung. Das ist eine zweite Leitung am Heizöl-Tankwagen, die das gezählte Öl zurück in den Wagen statt in den Tank des Kunden füllt. Ob es so etwas im Saarland gibt, ist mir nicht bekannt. Kontrollieren Sie aber besser nicht nur Ihre Rechnungen, sondern auch die Zahl der Leitungen am Tankwagen.

Herzlichst grüßt Sie
Ihr Verbandsvorsitzender
Norbert Behle        

In der April-Ausgabe des Mitglieder-Magazins kam bereits die Thematik „Zensus 2022“ zur Sprache. Hieran anknüpfend wollen wir uns noch detaillierter mit den durchaus brisanten datenschutzrechtlichen Aspekten des Zensus beschäftigen.

Was müssen also Vermieter und Verwalter konkret aus datenschutzrechtlicher Sicht bedenken?

Mit dem Zensusgesetz werden die Eigentümer und Verwalter von Wohnraum verpflichtet, Auskunft über bestimmte Angaben zu den von ihnen vermieteten Wohnungen zu geben. Dies dient der Erfüllung der gesetzlichen Auskunftspflicht und umfasst im Rahmen der Gebäude- und Wohnungszählung 2022 auch die einmalige Mitteilung der Vor- und Nachnamen von bis zu zwei Bewohnern.

Sie haben als Vermieter/Verwalter solche Angaben gespeichert zum Zwecke der Durchführung der Mietverhältnisse und in der Regel die Mieter auch nur über diesen Verarbeitungszweck informiert im Sinne des Art. 13 DSGVO.

Die gesetzlich angeordnete einmalige Übermittlung von Namen an die Statistischen Ämter des Bundes und der Länder im Jahr 2022 geht allerdings nach verbreiteter Ansicht über die gewöhnliche Durchführung des Mietverhältnisses hinaus und ist deshalb nicht mehr durch den oben genannten Verarbeitungszweck abgedeckt.

Aus datenschutzrechtlicher Sicht kann Übermittlung  an die statistischen Ämter daher als Änderung des Verarbeitungszwecks bewertet werden, da die Daten für einen anderen Zweck weiterverarbeitet werden, als den, für den sie ursprünglich gespeichert wurden.

Die Mieter müssen daher nach Artikel 13 DSGVO lediglich über die Weitergabe ihrer Daten zu statistischen Zwecken an die Statistischen Ämter des Bundes und der Länder informiert werden. Denn es findet ja keine neue Datenerhebung statt, sondern es werden Bestandsdaten verarbeitet und an Dritte weitergegeben zur Erfüllung einer gesetzlichen Verpflichtung.

Die notwendigen datenschutzrechtlichen Informationen der Mieter müssen vor der Weitergabe der Daten an das Statistische Amt  erfolgen (Art. 13 Abs. 3 DSGVO)!

Eine DSGVO-konforme Information für diese konkrete Datenübermittlung kann wie folgt formuliert werden:

"Aufgrund des Zensusgesetzes 2022 (ZensG 2022) sind Vermieter/Verwalter verpflichtet, bestimmte Angaben über die Mieter den Statistischen Ämtern des Bundes und der Länder für Zwecke des Zensus 2022 zu übermitteln. Diese Übermittlung findet ihre Rechtsgrundlage in Artikel 6 Absatz 1 Buchstabe c Datenschutz-Grundverordnung (DS-GVO) in Verbindung mit § 10 Abs. 2 ZensG 2022.

Folgende Angaben sind gesetzlich zu übermitteln: Namen und Vornamen von bis zu zwei Personen, die die Wohnung nutzen, Zahl der Personen, die in der Wohnung wohnen.

Diese Angaben gehen an die Statistischen Ämter des Bundes und der Länder. Diese haben für die übermittelten Angaben die konkreten Löschungsfristen nach dem ZensG 2022 einzuhalten.
Bezogen auf die im Rahmen des ZensG 2022 an die Statistischen Ämter des Bundes und der Länder übermittelten Angaben stehen den Mietern gegenüber ihren Vermietern/Verwalter die Rechte aus den Artikeln 13 bis 18, 21 und 77 DSGVO zu. Die Auskunftspflicht der Vermieter/Verwalter nach ZensG 2022 bleibt davon unberührt.

Den Mietern stehen bei Vorliegen der Voraussetzungen nach der DSGVO gegenüber den Vermieter/Verwalter das Recht auf Auskunft, Berichtigung, Löschung, Einschränkung der Verarbeitung sowie das Recht auf Widerspruch gegen die Verarbeitung ihrer Daten zu (Artikel 15 bis 18 und 21 DS-GVO). Liegt aus Sicht des Mieters oder der Mieterin ein Verstoß gegen die datenschutzrechtlichen Bestimmungen vor, besteht zudem das Recht, sich bei der zuständigen Datenschutzaufsichtsbehörde über die Verarbeitung der sie betreffenden personenbezogenen Daten durch den Vermieter/Verwalter zu beschweren (Artikel 77 DSGVO)."

Ihr Haus & Grund-Ortsverein steht Ihnen für Rückfragen hierzu gerne zur Verfügung!

Kristina-Marisa Uth

Rechtsanwältin und Fachanwältin für Miet- und WEG-Recht

Rechtsberaterin Haus & Grund Ostsaar/Pfalz und Haus & Grund St. Wendel

Internet per Glasfaser

Immer mehr Vermieter entscheiden sich für einen Glasfaserausbau. Das bietet Mietern eine sehr schnelle, stabile Verbindung, die zum Beispiel für Online-Meetings oder das Fernsehen über das Internet sehr vorteilhaft sind. Doch können die Kosten dafür auf die Mieter umgelegt werden?

Es gibt zwei Alternativen, die Investitionskosten für den Glasfaserausbau auf die Mieter zu verteilen:

Alternative 1: Modernisierungsmieterhöhung

Da es sich beim Glasfaserausbau um eine Modernisierung handelt, können Vermieter eine Mieterhöhung anstreben. Entscheidet sich der Vermieter für diese Option, muss er bereits bei Vertragsschluss mit dem Glasfaser-Netzbetreiber auf einige Details achten. Ansonsten besteht die Gefahr, dass sich die Modernisierungsmieterhöhung rechtlich nicht durchsetzen lässt. Der Vermieter sollte also einen Netzbetreiber finden, der die Gebäudeinfrastruktur aus Glasfaserkomponenten errichtet und diese in das Eigentum des Gebäudeinhabers stellt. Außerdem ist im Vertrag – meist Gestattungsvertrag genannt – klarzustellen, dass das Gebäudenetz mit einem „öffentlichen Netz mit sehr hoher Kapazität“ im Sinne des § 3 Nummer 33 des Telekommunikationsgesetzes (TKG) verbunden wird.

Open Access ist wichtig

Außerdem sollte der Vertrag eine Vereinbarung enthalten, dass die Mieter ihre Telekommunikationsdienstleister frei wählen können und nicht auf einen bestimmten Anbieter angewiesen sind. Dies nennt sich Open Access.

Steht die Gebäudeinfrastruktur im Eigentum des Gebäudeeigentümers, ist er verantwortlich für den störungsfreien Betrieb. Daher sollte sich der Eigentümer bei Vertragsschluss über den Netzausbau auch über die zukünftige Wartung und mögliche Entstörung Gedanken machen. Es ist ratsam, sich auch hierfür vor Vertragsschluss ein Angebot für einen solchen Wartungs- und Störungsvertrag machen zu lassen und beide Verträge zum gleichen Zeitpunkt zu unterzeichnen. Da diese Kosten sich nicht weiter umlegen lassen, sollte sich der Vermieter um möglichst geringe Kosten bemühen.

Mieterhöhung von acht Prozent

Bei der Modernisierungsmieterhöhung kann die Jahresmiete um acht Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten erhöht werden. Dabei darf sich innerhalb von sechs Jahren die monatliche Miete nicht mehr als drei Euro pro Quadratmeter erhöhen. In Wohnungen mit einem Mietpreis unter sieben Euro pro Quadratmeter liegt diese Grenze bei zwei Euro pro Quadratmeter. Zu beachten sind die zeitlichen und formellen Anforderungen an die Ankündigung und die anschließende Mieterhöhungserklärung. Außerdem ist die Modernisierungsmieterhöhung nur dann möglich, wenn der Vermieter kein Bereitstellungsentgelt als Betriebskosten umlegt oder umgelegt hat. Die Kosten für den Betriebsstrom sind weiterhin als Betriebskosten umlegbar.

Tipp: Der Vermieter kann, anstatt eine Modernisierungsmaßnahme anzukündigen, auch eine Modernisierungsvereinbarung mit seinen Mietern schließen. Dies hat den Vorteil, dass weniger formelle Anforderungen erfüllt werden müssen. Da viele Mieter ein großes Interesse an einem schnellen Internetzugang haben und möglicherweise gern bereit sind, dafür etwas mehr zu bezahlen, lohnt es sich, das Gespräch zu suchen. Die Vereinbarung sollte sämtliche Aspekte der Modernisierungsmaßnahme beinhalten. Sie sollte also mindestens Details zur zeitlichen und technischen Durchführung der Maßnahme, Gewährleistungs- und Aufwendungsersatzansprüche des Mieters sowie die künftige Höhe der Miete enthalten.

Alternative 2: Umlage des Bereitstellungsentgelts als Betriebskosten zeitlich befristet

Die Ausbaukosten können auch befristet und in ihrer Höhe begrenzt als Betriebskosten umgelegt werden. Jährlich dürfen 60 Euro pro Wohneinheit über einen Zeitraum von fünf Jahren umgelegt werden. Ausnahme: Liegen die Gesamtkosten für den Infrastrukturausbau pro Wohneinheit über 300 Euro, kann der Umlagezeitraum neun Jahre betragen. Dann muss der Vermieter zuvor aber drei Vergleichsangebote eingeholt haben. Außerdem muss der erhöhte Aufwand begründet werden.

Worauf bei dieser Option geachtet werden muss

Beim Gestattungsvertrag mit Bereitstellungsentgelt muss sowohl auf den Zeitraum als auch auf die Kosten geachtet werden. Denn es ist die Pflicht des Vermieters, die drei Vergleichsangebote einzuholen, bevor der Auftrag ausgelöst wird. Auch ist auf die Begründung der Kosten zu achten, wenn der Umlagezeitraum ausgedehnt werden soll. Auch in diesem Fall muss gewährleistet werden, dass das Gebäudenetz mit einem öffentlichen Netz mit sehr hoher Kapazität verbunden wird und dass für die Mieter ein offener Zugang (Open Access) besteht, die Mieter also ihren Telekommunikationsanbieter frei wählen können. Weil der Netzbetreiber den störungsfreien Betrieb und offenen Zugang gewährleisten muss, bleiben die Netze regelmäßig im Eigentum der Netzbetreiber. Sie kümmern sich während dieser Zeit auch um Wartung und Entstörung.

Sobald aber der Umlagezeitraum abgelaufen ist, muss der Gebäudeeigentümer die Funktionen sicherstellen. Daher ist bei Vertragsschluss auf eine Regelung zu achten, wonach das Gebäudenetz im Anschluss an die Umlagezeit in das Eigentum des Gebäudeeigentümers übergeht. Außerdem muss auch der offene Zugang (Open Access) über den Umlagezeitraum hinaus weiterhin gewährleistet werden. Auch dies sollte vertraglich abgesichert sein, damit dem Vermieter nicht am Ende etwaige Netzentgelte entstehen, die nicht umgelegt werden können.

Tipp: Diese Variante hat den Nachteil, dass über den Bereitstellungszeitraum hinaus – außer den Kosten für den Betriebsstrom – keine Kosten mehr auf die Mieter umgelegt werden dürfen. Es fallen aber dauerhaft Kosten für Wartung, Instandhaltung und Entstörung an, die der Vermieter im laufenden Mietverhältnis nicht kompensieren kann. Die Modernisierungsmieterhöhung bietet zumindest den Vorteil, dass die Erhöhung dauerhaft ist und dadurch künftige Instandhaltungskosten abgedeckt sind. Diese Variante könnte dennoch interessant sein für Vermieter, die eine Modernisierungsmieterhöhung nicht durchsetzen können und – wie etwa im Falle eines WEG-Beschlusses zum Glasfaserausbau – die Kosten (mit-)finanzieren müssen.

Inka-Marie Storm

Chefjustiziarin

Der Fall:

Herr A. ist Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Saarbrücken. In dem Objekt befinden sich mehrere Eigentumswohnungen. Eine davon gehört A.. Er bewohnt die Räumlichkeiten selbst. Die Wohnung, die über dieser liegt, gehört einer Frau B.. Diese bewohnt ihr Objekt nicht selbst. Sie hat es an einen Herrn C. vermietet.

Dieser verursacht einen Wasserschaden.

Es wurden

- das Gebäude sowie
- Gegenstände in Mitleidenschaft gezogen, die dem A. gehören. Von einer Schadenshöhe um die Euro 1.000 herum ist die Rede.

Wer kann Schadenersatz fordern?

Das Gebäude ist dem Gemeinschaftseigentum zuzurechnen. Für die Geltendmachung von Ersatzansprüchen ist die Wohnungseigentümergemeinschaft zuständig, nicht das einzelne Mitglied.

Wer haftet?

Hinsichtlich der eigenen Vermögenseinbuße ist A gefordert.

Dass der Mieter C den Wasserschaden schuldhaft verursacht hat, ist unstrittig. Daher haftet er. Das Dumme ist nur, dass bei ihm nichts zu holen ist. Er bezieht Transferleistungen unterhalb der Pfändungsfreigrenze.

Bleiben also die Geschädigten auf ihren Kosten sitzen?

Wie steht es mit einer Haftung von B, dieser gehört die Wohnung, in der die Schadensverursachung erfolgte. Sie hat den unvorsichtigen und illiquiden Mieter ins Haus geholt.

A wandte sich an sie. Er erhielt nachstehende Antwort:

„Nach § 280 BGB haftet der Mieter für alle Schäden, die er selbst verursacht hat. Demnach muss er Schäden am Gebäude und bei betroffenen Nachbarwohnungen, die er zu verantworten hat, selbst entfernen oder auf eigene Kosten entfernen lassen. § 278 BGB bezieht sich auf Erfüllungsgehilfen, etc., d. h. auf Personen, die in meinem Auftrag tätig sind (z. B. Handwerker) und nicht Mieter.

Grundsätzlich ist diese These richtig, aber nicht in unserem Fall. Hier gelten andere Regeln.

Ausgangspunkt ist § 14 WEG. Danach sind die Wohnungseigentümer untereinander verpflichtet, sich so zu verhalten, dass Andere nicht zu Schaden kommen.

Es existiert ein gesetzliches Schuldverhältnis. Überlässt ein WEG-Mitglied die Wohnung einem Dritten, so überträgt er ihm auch die in § 14 WEG verankerte Sorgfaltspflicht und verletzt der Mieter diese, so hat der Vermieter hierfür einzustehen (so auch SAARL OLG 5 W 2/07 – 2,5 W 2/07-02).

In unserem Fall dürfte Frau B für den Schaden, den C verursacht hat haften ohne die Möglichkeit, sich zu exkulpieren.

Also:

Wer seine Eigentumswohnung vermietet, sollte sorgfältig handeln. Er sollte sich seine Mieter mit Bedacht aussuchen und prüfen, ob sie zur Hausgemeinschaft passen. Sonst ist zu befürchten, dass Störungen entstehen. Denn der Vermieter haftet für Schäden, die anderen Mitgliedern der WEG durch dessen Verschulden entstehen.

Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann
Geschäftsführer von Haus & Grund Saarbrücken

Haus & Grund Saarbrücken
Tel.: 0681/66 83 7-0
Fax: 0681/66 83 7-16
E-Mail: info@hausundgrund-saarbruecken.de

oder

Anwaltskanzlei Hoffmann
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Fax: 0681/68 89 09 01
E-Mail: info@anwaltskanzlei-hoffmann.com

Nur der Gesamtrückstand zählt

Ob ein Mietrückstand für zwei aufeinanderfolgende Termine so erheblich ist, dass er eine fristlose Kündigung rechtfertigt, richtet sich nur nach der Höhe des Gesamtrückstands. Eine Bewertung der einzelnen monatlichen Rückstände erfolgt nicht. Das entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 8. Dezember 2021 (VIII ZR 32/20).

Die Zahlungsverzugskündigung gemäß § 543 Absatz 2 Nummer 3 BGB ist die mit weitem Abstand häufigste Kündigung im Wohnraummietrecht. Demnach kann der Vermieter eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aussprechen, wenn der „Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist“. In der Rechtsprechung gilt die Auslegung: Wer eine Monatsmiete schuldet und im darauffolgenden Monat die Miete auch nicht vollständig begleicht – und sei es nur ein fehlender Cent, – kann außerordentlich fristlos gekündigt werden.

Im Vergleich zu anderen Kündigungstatbeständen ist dies eine leicht feststellbare und klare Tatbestandsvoraussetzung – sollte man zumindest meinen. Doch das Landgericht Berlin versuchte sich an einer neuen Auslegung.

Der Fall

Eine Mieterin war von der Bruttomiete in Höhe von monatlich 704 Euro für Januar 2018 einen Betrag von 135 Euro schuldig geblieben. Für Februar 2018 zahlte sie gar keine Miete. Wegen dieser Rückstände erklärte die Vermieterin die fristlose, hilfsweise die fristgerechte Kündigung des Mietvertrages.

Instanzen urteilten unterschiedlich

Während das Amtsgericht der anschließenden Räumungsklage stattgab, wies das Landgericht Berlin die Klage ab. Nach Meinung des Landgerichts war der Kündigungsgrund – Verzug mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete für zwei aufeinanderfolgende Termine – nicht gegeben. Zwar übersteige der Gesamtbetrag des Mietrückstands von 839 Euro eine Monatsmiete und sei daher nicht unerheblich. Jedoch sei für den ersten der beiden Monate kein erheblicher Teil der Miete offengeblieben. Der Rückstand für diesen Monat betrage nur 19 Prozent der Monatsmiete. Als nicht unerheblicher Rückstand für einen Monat könne hingegen nur ein Mietanteil etwa in Höhe einer hälftigen Monatsmiete angesehen werden.

Der BGH gibt Räumungsklage statt

Der BGH sah dies anders. Der rückständige Teil sei dann nicht unerheblich, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dabei kommt es – anders als das Landgericht meinte – nur auf den rückständigen Gesamtbetrag an. Eine gesonderte Bewertung der einzelnen monatlichen Rückstände im Verhältnis zu einer Monatsmiete sähe das Gesetz nicht vor.

Damit gaben die BGH-Richter dem Versuch einer Neuauslegung eine klare Absage. Sie machten deutlich, dass die bisher jahrzehntelange unstrittige Auslegung des Gesetzes weiterhin richtig ist. In der Sache bleibt also alles wie es immer war: Mehr als eine Monatsmiete ist eine Monatsmiete plus einen Cent.

Anna Katharina Fricke

Referentin Presse und Kommunikation

Eine Tragödie mit weitreichenden Folgen für uns alle

Liebe Leserinnen und Leser,

wie klein sind doch unsere alltäglichen Probleme, gegenüber den Ängsten und Gefahren, die aktuell die Menschen in der Ukraine erleiden! Keine sichere Unterkunft, kaum etwas zu essen und trinken und dann noch mit Kindern auf der Flucht. Es ist ein Kampf ums nackte Überleben. Wohngebiete und Infrastruktur werden in Schutt und Asche gebombt. Die Menschen leiden und müssen zusehen, wie ihr Hab und Gut zerstört wird. Beinahe noch schlimmer sind die Ungewissheit und das Bangen vieler um ihre Angehörigen. Wer von uns hat sich dieses Elend nach dem Zweiten Weltkrieg vorstellen können? Bei vielen Älteren kommen wieder schlimme Erinnerungen hoch.

Auf die Hilfsmöglichkeiten, die Haus & Grund unterstützt, verweisen wir auf Seite 88. Lassen Sie uns den obdachlosen Menschen ein Dach über dem Kopf bereitstellen. Wer dazu Möglichkeiten hat oder vermitteln kann, kann sich bei der „Initiative #unterkunft“ erkundigen. Auch das Saarland und saarländische Kommunen bieten Hilfestellung.

Dieser Krieg trifft uns alle: Gas- und Rohölverknappung lassen die Preise explodieren. Darunter leidet die Wirtschaft, aber auch jeder einzelne. Die Nebenkosten werden vielen von uns und vielen unserer Mieter zu schaffen machen. Von der höheren Mineralölsteuer und der Umsatzsteuer auf die gestiegenen Energiekosten profitiert der Fiskus. Das kann nicht gewollt sein. Diese beiden Steuern müssen deshalb schnell und unbürokratisch ausgesetzt werden.

Am besten ist aber Selbsthilfe, indem wir weniger fossile Brennstoffe verbrauchen. Setzen Sie auf alternative Energien und statten Sie Ihr Haus energetisch so aus, dass wirklich nur noch geringfügig Öl oder Gas verbraucht werden. Denn die energetische Sanierung kann sich durch hohe Einsparung an Gas und Heizöl und deren drastisch steigende Preise von selbst finanzieren. Wir können so nicht nur bares Geld sparen, sondern damit korrigieren wir auch staatliche Versäumnisse und werden unabhängig von russischen Oligarchen – und das ist derzeit fast noch wichtiger.

Ich wünsche Ihnen nichts Anderes als eine friedliche Zeit. Herzlichst grüßt Sie

Ihr Verbandsvorsitzender

Norbert Behle        

Zwischen dem 1. Juli und dem 31. Oktober 2022 müssen alle Immobilieneigentümer eine Grundsteuererklärung abgeben.

Das Bundesverfassungsgericht hat die aktuelle Grundsteuerberechnung für die Zeit ab 2025 schon im Jahr 2018 für verfassungswidrig erklärt. Die Grundsteuer muss deshalb ab 2025 auf Basis aktualisierter Informationen zur Immobilie bezahlt werden.

Bewertungsstichtag: 1. Januar 2022

Maßgeblicher Bewertungsstichtag ist hierbei der 1. Januar 2022. Für die Berechnung der Grundsteuer ab 2025 benötigen die Finanzämter aufgrund der Vielzahl von Daten schon jetzt aktuelle Angaben zu allen Immobilien in Deutschland. Eigentümer müssen deshalb aktiv werden und eine Grundsteuererklärung abgeben – auch Wohnungseigentümer und Erbbauberechtigte.

Eigentümer müssen selbstständig tätig werden

Nicht in allen Bundesländern werden die Eigentümer aber mit einem persönlichen Anschreiben zur Abgabe einer Steuererklärung aufgefordert. Auch die Übersendung von Steuererklärungsformularen an die Immobilieneigentümer ist nicht vorgesehen. Denn: Die Formulare für die Abgabe der Erklärung werden von der Finanzverwaltung grundsätzlich nur im Steuerportal ELSTER voraussichtlich ab Anfang März 2022 zum elektronischen Ausfüllen bereitgestellt.

Frist bis Ende Oktober

Und so soll es dann ablaufen: Zwischen dem 1. Juli und dem 31. Oktober 2022 müssen alle Immobilieneigentümer in ELSTER oder einem geeigneten sonstigen Software-Angebot eine Steuererklärung abgeben. Diese Frist gilt unabhängig davon, welche Grundsteuer-Berechnungsmethode das jeweilige Bundesland, in dem die Immobilie liegt, anwendet.

Unterlagen jetzt zusammenstellen

Unterlagen zur Immobilie und den Eigentumsverhältnissen daran (zum Beispiel Grundbuchauszug oder Teilungserklärung) sollten Eigentümer deshalb schon zusammenstellen. Wer nicht bereits – zum Beispiel für die Abgabe seiner Einkommensteuererklärung – bei ELSTER registriert ist, kann die Registrierung schon jetzt in Angriff nehmen. Auch wichtig: Ist der Bescheid über den neuen Grundsteuerwert ins Haus geflattert, bleibt nur ein Monat Zeit, um dagegen Einspruch zu erheben. Wer bis 2025 wartet, kann dann allenfalls noch gegen die konkrete Berechnung der Steuer durch die Gemeinde vorgehen, aber nicht mehr gegen die zugrunde liegende steuerliche Bewertung.

Informationen zur Grundsteuerberechnung und die Möglichkeit zu Proberechnungen für alle Grundsteuer-Berechnungsmethoden der Bundesländer bietet der Grundsteuerrechner unter: www.hausundgrund.de/grundsteuerrechner.

Weitergehende detaillierte und aktuelle Informationen zum Thema Grundsteuer finden Sie unter:

www.hausundgrund.de/grundsteuer.

Sibylle Barent

Leiterin Steuer- und Finanzpolitik

Eigentümer sind zur Auskunft verpflichtet

Im Mai startet die deutschlandweite Volkszählung der Statistikämter der Länder. Doch was bedeutet das für Vermieter oder Eigentümer? Welche Daten müssen weitergegeben und müssen Mieter darüber informiert werden?

Beim Zensus handelt es sich um eine bundesweite Volkszählung, die alle zehn Jahre stattfindet. Die letzte Befragung fiel auf das Jahr 2011. Aufgrund der Corona-Pandemie entschieden sich das Statistische Bundesamt und die Landesstatistikämter allerdings dazu, die Erhebung um ein Jahr zu verschieben. Der neue Stichtag für den Zensus fällt auf den 15. Mai 2022.

Warum gibt es einen Zensus?

Die EU-Mitgliedsstaaten haben sich dazu verpflichtet, die amtlichen Bevölkerungszahlen sowie weitere Zensusmerkmale alle zehn Jahre zu erfassen. Rechtsgrundlage ist das Zensusgesetz 2022 (ZensG), das die Durchführung der Volkszählung regelt. Als wichtiges politisches Instrument liefern die Ergebnisse des Zensus nicht nur genaue Bevölkerungszahlen, sondern geben auch Auskünfte zu den Lebens- und Wohnverhältnissen der Bevölkerung.

Zehn Prozent der Bevölkerung werden befragt

Beim Zensus handelt es sich um eine Vollerhebung. Da es aus organisatorischen und auch Kostengründen allerdings nicht möglich ist, jeden Bürger der Bundesrepublik zu befragen, wird ein Großteil der Informationen aus bestehenden Verwaltungsregistern genutzt. Dies hat den Vorteil, dass eine Teilerhebung innerhalb der Bevölkerung ausreicht. Die Stichprobengröße dieser Teilerhebung umfasst etwa zehn Prozent der Gesamtbevölkerung.

Was wird gefragt?

Wer für die Stichprobe herangezogen wird, wird von seinem Landesamt kontaktiert und die Informationen werden durch Fragebögen oder durch Vor-Ort-Befragungen erhoben. Die Fragebögen können online oder händisch ausgefüllt werden.

Für Eigentümer ist vor allem die Gebäude- und Wohnungszählung 2022 relevant. Hierbei handelt es sich beispielsweise um Fragen zum Wohnobjekt, wie etwa der Art des Gebäudes, den Eigentumsverhältnissen, dem Gebäudetyp, dem Baujahr, der Heizungsart sowie der Energieträger und der Anzahl der Wohnungen. Zudem werden Informationen zur Wohnung abgefragt, wie beispielsweise der Nutzungsart, der Wohnfläche, der Anzahl der Räume, der Nettokaltmiete, der Leerstandsdauer sowie den Leerstandsgründen.

Wer muss antworten – Eigentümer oder Hausverwaltung?

In der Regel werden die Eigentümer selbst befragt. Falls einer Verwaltung alle benötigten Gebäude- und Wohnungsmerkmale vorliegen, wird die Verwaltung als auskunftspflichtig ausgewählt. Die Auskunftsfähigkeit wird in der Vorbereitungsphase des Zensus bei den Verwaltungen abgefragt. Es ist grundsätzlich auch möglich, dass sich die Eigentümerseite und Verwaltung darauf verständigen, wer die Auskunft gibt. Hierbei ist eine Auskunft pro Wohneinheit ausreichend.

Was ist beim Thema Datenschutz zu beachten?

Für den Zensus besteht nach § 23 ZensG eine gesetzliche Auskunftspflicht. Die Weitergabe der Daten durch Immobilieneigentümer, Vermieter und Hausverwaltungen ist nach Artikel 6e DSGVO (Datenschutzgrundverordnung) erlaubt und rechtmäßig zulässig, da die Verarbeitung zur Erfüllung einer rechtlichen Verpflichtung erforderlich ist. Als Vermieter benötigen Sie daher keine gesonderte Einwilligung der Mieter zur Übermittlung ihrer wohnungs- und personenbezogenen Daten an die Statistikämter. Allerdings müssen die betroffenen Mieter nach Artikel 13 Absatz 3 DSGVO vorab über die Weitergabe ihrer Daten informiert werden.

Detailliertere Informationen zu den gesetzlichen Grundlagen sowie ein Musterschreiben zur Benachrichtigung von Mietern erhalten Sie in unserem Infoblatt zum Thema Zensus 2022 unter:

https://www.hausundgrund.de/service/infoblatter

Jakob Grimm

Referent Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik

„Wer bereits fernauslesbare Zähler installiert hat, muss Mieter monatlich über ihren Energieverbrauch informieren“

Inka Marie Storm, Chefjustiziarin von Haus & Grund Deutschland, erläutert im Interview die neuen Regelungen der Heizkostenverordnung und welche Pflichten Eigentümer jetzt erfüllen müssen.

Was schreibt die Heizkostenverordnung (HeizKV) hinsichtlich der Installation von fernauslesbaren Zählern vor?

Werden Zähler und Heizkostenverteiler neu installiert, müssen diese seit dem 1. Dezember 2021 fernablesbar sein. Ausnahmsweise gilt dies nur dann nicht, wenn nur ein einzelnes Gerät ersetzt oder ergänzt wird.

Bereits installierte, nicht fernablesbare Zähler und Heizkostenverteiler müssen spätestens bis zum 31. Dezember 2026 durch fernablesbare Geräte ersetzt werden.

Ab dem 1. Dezember 2022 müssen fernablesbare Geräte zudem interoperabel sein. Das bedeutet, dass die Geräte auch von einem anderen Dienstleister oder dem Eigentümer zum Zweck der Verbrauchserfassung abgelesen werden können. Außerdem müssen die Geräte an ein Smart-Meter-Gateway angeschlossen werden können und die Anforderungen an Datensicherheit und Datenschutz nach dem Stand der Technik einhalten. Installierte fernablesbare Geräte, die nicht interoperabel sind oder die weiteren vorgeschriebenen technischen Voraussetzungen nicht erfüllen, müssen ab dem 1. Januar 2032 durch solche mit diesen Funktionen ausgetauscht sein.

Gibt es Ausnahmen?

Verpflichtet sind alle Gebäudeeigentümer, also auch Wohnungseigentümergemeinschaften, die nach der Heizkostenverordnung zur verbrauchsabhängigen Abrechnung verpflichtet sind. Das bedeutet, dass es einer zentralen Heizanlage bedarf, die das gesamte Haus oder jedenfalls mehrere Wohnungen beheizt. Werden die einzelnen Wohnungen hingegen von einer Gasetagenheizung beheizt, sind die Gebäudeeigentümer nicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung verpflichtet. Folglich entfallen auch die neuen Pflichten zur Installation fernablesbarer Zähler sowie Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen. Gleiches gilt, wenn es sich um Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen handelt, von denen der Vermieter selbst eine bewohnt. In diesem Fall können Eigentümer und Mieter vereinbaren, dass nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird und somit die Pflichten entfallen. Weitere Ausnahmen von der verbrauchsabhängigen Abrechnungspflicht finden sich in § 11 HeizKV.

Neu ist auch die monatliche Informationspflicht. Für wen gilt diese?

Sie gilt für alle Gebäudeeigentümer, die fernablesbare Geräte installiert haben. Um fernablesbare Geräte handelt es sich, wenn für die Ablesung kein Zugang mehr zu den einzelnen Wohnungen oder Einheiten erforderlich ist. Der deutsche Gesetzgeber hat sowohl Walk-By- als auch Drive-By-Ausstattung als fernablesbare Ausstattung definiert.

Was müssen Vermieter tun, um die Informationspflicht zu erfüllen?

Mitzuteilen ist der Verbrauch des Nutzers im letzten Monat in Kilowattstunden, einen Vergleich dieses Verbrauchs mit dem Verbrauch des Vormonats sowie dem entsprechenden Monat des Vorjahres des gleichen Nutzers – sofern diese Daten erhoben wurden. Außerdem muss der individuelle Verbrauch dem Verbrauch eines normierten Durchschnittsnutzers gegenübergestellt werden.

Die Verbrauchsinformationen können Mietern und Wohnungseigentümern sowohl schriftlich als auch elektronisch zugestellt werden. Informationen können also auch über Webportale oder Apps zur Verfügung gestellt werden. Über die Abrufmöglichkeit müssen die Mieter und Wohnungseigentümer aber monatlich informiert werden, zum Beispiel per E-Mail oder Messenger.

Wer trägt die Kosten dafür?

Regelmäßig zahlen Mieter und selbstnutzende Wohnungseigentümer die Kosten. Denn die Kosten der Verbrauchserfassung, deren Berechnung und Umlage und die Kosten einer Verbrauchsanalyse sowie der Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen sind auf den Mieter umlegbar.

Können Vermieter diese Informationspflichten auch selber erfüllen und welche Schwierigkeiten gibt es hierbei?

Den monatlichen Verbrauch könnten Vermieter grundsätzlich auch selbst ermitteln. Sehr schwierig dürfte aber der Vergleich des indiziellen Verbrauchs mit dem eines normierten Durchschnittsnutzers werden, denn hierfür muss der Vermieter den Verbrauch dieses Durchschnittsnutzers erst einmal bestimmen können.

Laut Begründung der Heizkostenverordnung ist mit dem Datenvergleich eines normierten Durchschnittsnutzers nicht ein Vergleich mit den Verbräuchen der anderen Bewohner desselben Gebäudes gemeint. Vielmehr soll für den Vergleich auf anonymisierte Verbraucherdaten aus den Gebäudeportfolios der Ablesedienstleister zurückgegriffen werden. Auf dieser Grundlage soll ein Vergleich mit einem typischen Durchschnittsnutzer aus der zu ihm passenden Nutzerkategorie, wie zum Beispiel verschiedene Gebäudenutzungen, vorgenommen werden. Diesem Vergleich sollen als Kriterien insbesondere derselbe Zeitraum, dieselbe Klimazone, ein vergleichbarer energetischer Zustand oder das Baualter des Gebäudes, der verwendete Energieträger oder die eingesetzte Anlagentechnik sowie die Gebäudegröße zugrundegelegt werden. Die Bundesregierung geht also davon aus, dass ein Messdienstleister mit dieser Aufgabe betraut wird oder zumindest werden soll.Was passiert, wenn Vermieter diesen Pflichten nicht nachkommen?

Mietern steht ein Kürzungsrecht zu. Die Jahresabrechnung darf um drei Prozent gekürzt werden, wenn keine fernablesbaren Geräte installiert wurden, sofern der Gebäudeeigentümer hierzu nach der Heizkostenverordnung verpflichtet ist. Außerdem kann der Mieter die Jahresrechnung um weitere drei Prozent kürzen, wenn der Gebäudeeigentümer seine Informationspflichten nicht oder nicht vollständig erfüllt. Dieses Kürzungsrecht kann im Übrigen auch nicht durch eine Vereinbarung ausgeschlossen werden.

Wohnungseigentümern stehen diese Kürzungsrechte zulasten der Eigentümergemeinschaft allerdings nicht zu.

Was will der Gesetzgeber mit diesen Vorgaben bezwecken?

Bundesregierung und Bundesrat haben mit der Novellierung der Heizkostenverordnung Vorgaben aus einer Europäischen Richtlinie umgesetzt. Mit den Informationspflichten wird bezweckt, dass sich Mieter und Wohnungseigentümer mit ihrem individuellen Verbraucherverhalten auseinandersetzen. Dies wird ganz deutlich im Vergleich des individuellen Verbrauchs mit dem eines normierten Durchnittsnutzers. Hier wird besonders deutlich, ob der eigene Verbrauch in der Norm liegt oder nicht. Am Ende soll der Verbraucher sein Verhalten ändern und damit zur Energieeinsparung angehalten werden.

Ob diese monatlichen Informationspflichten aber dazu geeignet sind, das Verhalten der Nutzer nachhaltig zu ändern, darf bezweifelt werden. Nutzer, die an Energieeinsparung interessiert sind, werden sich auch ohne monatliche Informationspflichten entsprechend verhalten. Gravierende Auswirkungen auf das Nutzerverhalten dürften vielmehr die Preissteigerungen für die Brennstoffe zeigen. Zudem darf nicht vergessen werden, dass diese Informationspflichten die Kosten des Wohnens erneut verteuern.

Das Interview führte
Anna Katharina Fricke
Referentin Presse und Kommunikation

Erbrechtliche Fragen

Der Fall: A ist kürzlich verstorben. Alleinige Erben sind seine Tochter T und sein Sohn S. Es gibt eine letztwillige Verfügung in Form eines handschriftlichen Testamentes. Kurz und knapp, es besteht aus zwei Sätzen „Zu meinen Erben setze ich meine Kinder T und S jeweils zur Hälfte ein. Hierbei erhält mein Sohn S meine Wohnung in Saarbrücken.“

Zum Nachlass gehört im Wesentlichen
- ein Haus in Quierschied sowie
- die im Testament näher bezeichnete Wohnung.

Die Erben sind an uns mit folgenden Fragen herangetreten:

Zum Haus in Quierschied: Ist es sinnvoll, das Haus der Gemeinde zur Vermietung anzubieten, um ukrainische Flüchtlinge einzuquartieren

oder

die Immobilie gleich zu verkaufen?

Antwort:

1. Es macht nur Sinn, die Immobilie zu halten, wenn die Mitglieder der Erbengemeinschaft sich zu 100 % einig sind, wie das Objekt zu bewirtschaften ist.

Überspitzt ausgedrückt stellen Erbengemeinschaften an einer gebrauchten Immobilie den Vorhof zur Hölle dar.

Ist schon das Halten eines Miethauses ein anstrengendes Unterfangen, so potenziert sich die Herausforderung, wenn Mehrere beteiligt sind. Der Eine hat nur den Ertrag auf dem Bildschirm. Der andere denkt nachhaltig und möchte investieren.

Und schon ist der Krach da.

In unserem Fall besteht zwischen den Erben Einigkeit, dass das Quierschieder Haus verkauft wird. Nur über den Zeitpunkt macht man sich Gedanken, jetzt oder zu einem späteren Zeitpunkt?

Da niemand die Zukunft sehen kann, ist es nicht vorhersehbar, ob bessere Zeiten kommen. Es ist durchaus möglich, dass in ein paar Jahren die Zinsen noch niedrig sind und man sich nicht von einer Immobilie trennt. Also sollte man sich unter Berücksichtigung der oben beschriebenen Grundsätze heute entscheiden, was man tut. Gleich oder später versilbern?

2. Die Wohnung in Saarbrücken: Hier hat der Erblasser eine Teilungsanordnung verfügt. Das Objekt soll im Familienbesitz bleiben. Der Sohn kann sich als Alleineigentümer eintragen lassen. A hat seine Kinder zur Hälfte als Erben eingesetzt. Sollte die Wohnung mehr als 50 % des Wertes des Gesamtnachlasses ausmachen, muss S den Überschuss an T in Geld ausgleichen.

So wurde die Frage, wie die Abwicklung des Testaments bezüglich der Wohnung erfolgt, beantwortet.

Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann
Geschäftsführer von Haus & Grund Saarbrücken

Haus & Grund Saarbrücken
Tel.: 0681/66 83 7-0
Fax: 0681/66 83 7-16
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E-Mail: info@anwaltskanzlei-hoffmann.com

Chaos statt Vertrauen

Liebe Leserinnen und Leser,

zutreffend nennt der Saarländische Ministerpräsident Tobias Hans das, was uns im Januar und Februar aus Berlin geboten wurde, „Chaostage beim Klimaschutz“. Andere nennen es „Chaos um KfW-Förderung“. Hinzu kommt das „Heizungs-Chaos“.

Ohne Vorankündigung verfügte Wirtschaftsminister Habeck, dass die KfW ab 24.1.2022 keine Förder-Anträge mehr für Effizienzhaus-Standards EH 55 und EH 40 annehmen durfte. Dadurch stehen Eigentümer für langfristig geplante Sanierungen ohne Mittel da, Handwerker ohne Aufträge.

Sollte nicht Klimaschutz gefördert werden und haben sich nicht nur die Klimaschützer darauf gefreut, dass nun eine Regierung mit grüner Beteiligung gewiss das Füllhorn öffnen wird? Das Gegenteil ist der Fall. Robert Habeck meint zur Begründung, es sei nicht richtig gewesen, dass durch die von ihm abrupt eingestellten KfW-Programme „mit unserem sauer verdienten Steuergeld“ auch Penthaus-Wohnungen und Luxus-Apartments gefördert worden seien. Die breite Masse, die sich solche Wohnungen nicht leisten kann, nickt. Der Haus & Grund-Eigentümer, der gerade bezahlbaren Wohnraum sanieren und erhalten wollte und dem nun das Geld fehlt, fragt sich, warum er darunter leiden soll. Und ich frage mich, warum ein Penthaus nicht auch durch Förder-Anreize am Klimaschutz teilnehmen soll, zumal diejenigen, die sich so etwas leisten können, oft auch viel Steuern zahlen.

Mitte Februar folgt der nächste Schlag. Das Umweltbundesamt fordert, Heizen mit Holz einschließlich Pellets zu verbieten, obwohl ein anderes Bundesamt – das BAFA – Kauf und Einbau von Pelletöfen und Scheitholzanlagen mit staatlichen Mitteln fördert. Dieses Verhalten erkennen auch Laien als widersinnig.

Kurz vor Redaktionsschluss verkündete dann das Bundeswirtschaftsministerium am 21.2., dass ab 22.2. wieder klimafreundliche Sanierungen von der KfW gefördert werden, hingegen Neubauten noch nicht. Das nennt man zu Recht Chaos.

So zerschlägt man Porzellan und zerstört Vertrauen. Wer gefördert bauen oder sanieren will, weiß nicht, wieviel Zeit er hat, bis eine Förderung von jetzt auf gleich gestoppt wird. Wer geförderte (Heizungs-)Anlagen einbaut, muss befürchten, dass ihm diese wieder verboten werden. Wie sollen wir da zuversichtlich bleiben?

Herzlichst grüßt Sie

Ihr Verbandsvorsitzender

Norbert Behle        

Neue Grundsteuer – wer, wann, was und wie viel?

Gezahlt werden muss die neue Grundsteuer zwar erst ab 2025. Aktiv werden müssen Haus-, Grund- und Wohnungseigentümer aber bereits jetzt.

Die Grundsteuer wird ab dem 1. Januar 2025 auf Basis neuer Berechnung erhoben. Grund dafür ist bekanntlich das Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom Frühjahr 2018. Es erklärte die aktuelle Erhebungspraxis für verfassungswidrig. Das Gericht gab vor, dass ab diesem Stichtag die Grundsteuer nur noch nach den im Urteil gemachten Vorgaben erhoben werden darf.

Für Eigentümer besteht Handlungsbedarf

Die für die Berechnung der neuen Grundsteuer erforderlichen aktuellen Angaben zu Immobilie und Eigentümer fordern die Finanzämter aber schon in Kürze von allen Immobilieneigentümern ein. Der Grund: Die Länder und Kommunen benötigen viel Zeit, um alle Immobilienangaben zu erfassen, die Bewertung durchzuführen und auf dieser Grundlage ihre Grundsteuer-Hebesätze anzupassen. Diese Hebesätze werden letztendlich die Höhe der Steuer bestimmen. Zumindest in der Theorie sollen die Gemeinden durch die Reform der Grundsteuer insgesamt nicht mehr Grundsteuer einnehmen als bisher.

Tipp: In den Grundsteuerrechner von Haus & Grund Deutschland unter www.hausundgrund.de/grundsteuerrechner kann jeder Eigentümer einen Hebesatz selbst eingeben und variieren. Passt die Gemeinde ihren Hebesatz nicht der neuen Berechnungsmethode des Bundeslandes an, kann es zu massiven Grundsteuererhöhungen kommen. Das kann mit dem Rechner nachvollzogen werden.

Abgabe der Grundsteuer-Erklärung

Nach derzeitigem Stand werden Eigentümer vom Finanzamt nicht individuell zur Abgabe einer Steuererklärung aufgefordert. Durch eine „öffentliche Bekanntmachung“ erfüllt das Finanzamt bereits seine Pflicht, auf die notwendige Abgabe der Grundsteuer-Erklärung hinzuweisen. Angesichts der Masse an neu zu erfassenden und zu bewertenden Immobilien werden die meisten Bundesländer wahrscheinlich so vorgehen. Der Hinweis des Finanzamts auf die Pflicht zur Abgabe der Grundsteuererklärung kann dann – je nach Bundesland – zum Beispiel eine Pressemitteilung und ein Hinweis auf den Internetseiten der Finanzverwaltung sein.

Elektronische Übermittlung

Die Formulare für die Steuererklärung kommen nicht per Post nach Hause, sondern müssen in der Regel elektronisch ausgefüllt und übermittelt werden. Kostenfrei kann dies über die Online-Steuerplattform Elster erfolgen. Dort sollen voraussichtlich ab März 2022 in den meisten Bundesländern die entsprechenden Formulare eingestellt werden.

Verschiedene Berechnungsmodelle

Welche Angaben zu machen sind, hängt davon ab, in welchem Bundesland die Immobilie liegt. Denn bei der Grundsteuer haben sich die fünf Bundesländer Baden-Württemberg, Bayern, Niedersachsen, Hamburg und Hessen dafür entschieden, vom sogenannten Bundesmodell abzuweichen und eigene Grundsteuergesetze erlassen. Das Bundesmodell nutzt zur Grundsteuerberechnung einen vereinfachten Ertragswert mit Einbeziehung des Bodenwerts. Baden-Württemberg legt ausschließlich die Grundstücksfläche auf Basis des Bodenrichtwerts zugrunde. Hamburg, Hessen und Niedersachsen hingegen berechnen die Grundsteuer auf Grundlage der Flächen von Grundstück und Gebäude unter Zuhilfenahme wertunabhängiger fester Multiplikatoren. Ein Lagefaktor soll dann in diesen drei Bundesländern die wertbeeinflussende Lage der Immobilie in moderatem Umfang berücksichtigen. Angaben zur Identifizierung der Immobilie und des Steuerpflichtigen (zum Beispiel Steuernummer, Lage des Grundstücks, Grundbuchblattnummer, Flurstücknummer) werden aber voraussichtlich für alle Bundesländer im Wesentlichen gleich sein.

Zeitplan

Nach jetzigem Stand sieht der grobe Zeitplan in den meisten Bundesländern, unabhängig vom Modell, wie folgt aus:

ab März/April 2022:   Aufforderung zur Abgabe der Erklärung, in der Regel über eine öffentliche Bekanntmachung,

ab Juli 2022:              Abgabe der Erklärung über die Steuerplattform Elster

31. Oktober 2022      Fristende für die Abgabe der Erklärung.

Wie geht es dann weiter?

Der Eigentümer erhält zunächst Bescheide über den Grundsteuerwert und den Grundsteuer-Messbetrag. Darin sind die Bemessungsgrundlagen für die ab 2025 neu zu zahlende Grundsteuer enthalten. Diese Bescheide sollten, sobald sie ins Haus flattern, genau geprüft werden. Denn gegen das Ergebnis der Bewertung kann nur innerhalb eines Monats Einspruch erhoben werden – auch wenn die Steuer erst ab 2025 zu zahlen ist.

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) der KfW wurde am 24. Januar mit sofortiger Wirkung vorläufig gestoppt. Das führte zu einer großen Verunsicherung bei Bauherren und Sanierern, die das Geld fest eingeplant hatten. Nun ist ein neues Förderprogramm geplant.

Grund für den Förderungsstopp war die enorme Antragsflut, die zu einer Ausschöpfung der vom Bund für die BEG bereitgestellten Haushaltsmittel führte. Bereits im vergangenen Jahr wurde das „Aus“ für die Neubauförderung des KfW-Effizienzhauses 55 zum 1. Februar 2022 angekündigt, was nochmals zu einer enormen Antragswelle im Januar geführt hat. Die Neubauförderung des Effizienzhauses 55 wurde damit bereits einige Tage früher als angekündigt eingestellt.

Teilweise zurückgerudert

Anfang Februar verkündete das Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz, für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen, dass es eine Lösung für die KfW-Gebäudeförderung gebe. Demnach sollen alle förderfähigen Altanträge, die bis zum Antragsstopp 24. Januar 2022 eingegangen sind, doch noch genehmigt werden. Dabei handele es sich um rund 24.000 Anträge, die nun von der KfW nach den bisherigen Programmkriterien geprüft werden; die förderfähigen werden genehmigt.

Kurzfristig soll zudem für das laufende Jahr 2022 die Sanierungsförderung über die KfW mit unveränderten Fördertatbeständen wieder aufgenommen werden. Das KfW-Effizienzhaus 40 wird befristet bis Ende des Jahres mit geänderten Bedingungen weitergeführt: Hier werden die Fördersätze auf die Hälfte abgesenkt und ein Kostendeckel von voraussichtlich einer Milliarde Euro eingezogen.

Neues Programm für energieeffizientes Bauen geplant

Für die Zukunft soll die Gebäudeförderung neu ausgerichtet werden. Ab 2023 ist geplant, eine klimapolitisch ambitionierte, ganzheitlich orientierte Förderung für neue Gebäude, wie sie im Koalitionsvertrag vereinbart wurde, aufzusetzen.

Förderung von Einzelmaßnahmen über das BAFA weiterhin möglich

Nicht betroffen vom Förderstopp und der Neuausrichtung sind die vom BAFA geförderten Einzelmaßnahmen in der Sanierung (zum Beispiel Heizungstausch oder die Erneuerung von Fenstern).

Haus & Grund kritisiert Vorgehen der Regierung

„Auf die Gebäudeeigentümer wird der Druck zum klimaneutralen Umbau ihrer Häuser immer weiter erhöht. Der Förderstopp setzte da ein völlig falsches Signal und ließ Bauherren und Sanierer vorerst im Regen stehen“, kritisierte Verbandspräsident Kai Warnecke. Wenn der Gebäudesektor seine Klimaziele erreichen soll, brauchen die Eigentümer Planbarkeit und keine Förderung nach Gutsherrenart, so Warnecke.

Anna Katharina Fricke

Referentin Presse und Kommunikation

Mit der Corona-Pandemie änderte sich vieles für uns. Nur im Mietrecht schien fast alles beim Alten zu bleiben. Regelmäßig war in den vergangenen zwei Jahren die Expertenmeinung zu lesen, dass die Schließung der Geschäfte im Zuge des Lockdowns die Mieter dazu berechtige, ihre Miete auf Null zu mindern. Schließlich könne der Mieter sein Geschäft nicht mehr betreiben.

Mein gesunder Menschenverstand sagte mir, dass dies nicht richtig sein konnte. Wieso sollten Vermieter für eine staatlich angeordnete Geschäftsschließung infolge einer Pandemie gegenüber ihren Mietern verantwortlich sein? Insbesondere weil Unternehmer und Gewerbetreibende Anspruch auf Soforthilfe auch zur Zahlung ihrer Miete haben. Das verstand wohl auch der Bundesgerichtshof nicht. Er entschied jetzt, dass eine pauschale Mietminderung im Lockdown nicht zulässig sei, weil eine solche nicht unmittelbar mit Beschaffenheit, Zustand oder Lage des Mietobjekts zu tun habe.

Damit haben die obersten Richter gleich zweimal ein Stück Normalität geschaffen: erstens in Gestalt von gesundem Menschenverstand im Mietrecht. Zweitens haben sie gezeigt, dass die Justiz auch während der Pandemie handlungsfähig ist – das Urteil aus der dritten Instanz erreichte uns nicht einmal zwei Jahre nach dem ersten Lockdown.

Kai H. Warnecke

Präsident

Ausgangspunkt meiner Erörterung ist ein Brief des Oberbürgermeisters der Landeshauptstadt Saarbrücken an zwei Bürger seiner Gemeinde. Er datiert vom 24. Januar 2022 und hat nachstehenden Inhalt:

„Vollzug des saarländischen Polizeigesetzes“ – Aufgrund einer Mitteilung wurde dem Ordnungsamt Saarbrücken bekannt, dass an Ihrem Grundstück ein Stacheldrahtzaun errichtet worden ist. Der Stacheldraht befindet sich auf Ihrem Grundstück hinter einer Gartenmauer.

Auf Grund der unmittelbaren Nähe zu dem öffentlichen Gehwegbereich besteht hier durchaus ein Gefahrenpotenzial. Unabhängig davon, ob es erlaubt ist oder nicht, könnten Kinder über die Gartenmauer laufen und bei einem Sturz in den Zaun fallen. Hierbei könnten sich Kinder schwere Verletzungen zuziehen, welche vermeidbar wären.

Gemäß § 8 des Saarländischen Polizeigesetzes kann die hiesige Dienststelle die notwendigen Maßnahmen treffen, um eine im einzelnen Fall bestehende Gefahr für die öffentliche Sicherheit abzuwehren.

Aus den vorgenannten Gründen bitte ich Sie daher umgehend, den Stacheldraht so zu entfernen, damit eine weitere Gefährdung für vorbeigehende Passanten und spielende Kinder ausgeschlossen sind.

Bevor ich eine entsprechende Beseitigungsverfügung mit Zwangsgeld bis zu 5.000,00 Euro gegen Sie erlasse, gebe ich Ihnen Gelegenheit, sich zu den für die Entscheidung erheblichen Tatsachen zu äußern.“

An uns wurde die Frage hinsichtlich der Rechtslage gestellt. Der Stacheldraht wurde gezogen, um Wildtiere davon abzuhalten, das Grundstück zu verwüsten. In der Vergangenheit hatte die Liegenschaft schon öfter Besuch ganzer Rudel von Wildschweinen.

Wie Zäune zu gestalten sind, ist in § 43 Abs. 2 SaarNachG geregelt: 1,2 Meter hoch und aus Maschendraht. Das sind die Vorgaben, wenn jemand die Einfriedungspflicht trifft. Ansonsten können Einfriedungen bis 2 Meter Höhe installiert werden. Welches Material verwendet wird, ist nicht vorgegeben.

Geht aber vom Zaun eine Gefahr aus, darf dieser so nicht errichtet werden. Es ist einhellige Meinung, dass es bedenklich ist, in einem Wohngebiet einen Stacheldrahtzaun zu ziehen:

- wegen seiner Aggressivität gegenüber Nachbarn sowie

- drohender Gefahr für Mensch und Tier.

Um sich weiteren Ärger mit der Behörde zu ersparen, haben die Adressaten des zitierten Schreibens den beanstandeten Stacheldraht entfernt.

Zum Schutz vor der Zerstörungswut von Wildtieren werden nunmehr stabile Zaunelemente ohne Stacheln aufgestellt.

Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann
Geschäftsführer von Haus & Grund Saarbrücken

Haus & Grund Saarbrücken
Tel.: 0681/66 83 7-0
Fax: 0681/66 83 7-16
E-Mail: info@hausundgrund-saarbruecken.de

oder

Anwaltskanzlei Hoffmann
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Fax: 0681/68 89 09 01
E-Mail: info@anwaltskanzlei-hoffmann.com

Genießen Sie Ihren Lebensabend...

... und lassen Sie Ihr Haus dafür bezahlen. Eine wachsende Zahl mit solchen Botschaften werbender Unternehmen möchte Sie zu einem Teilverkauf Ihrer Immobilie oder zum Abschluss einer Immobilienrente bewegen. Damit soll vor allem Immobilieneigentümern geholfen werden, denen außer ihrem Grundeigentum kein nennenswertes Vermögen und nur ein als unzureichend empfundenes Einkommen zur Verfügung steht. Zielgruppe sind oft kinderlose Rentner. Ich selbst habe schon Menschen kennengelernt, für die eine solche Lösung als Hilfe in Betracht kam.

Wer sich dafür interessiert, wird feststellen, dass es eine Vielzahl von komplexen Modellen gibt. Es gibt die Leibrente auf Zeit oder bis ans Lebensende, es gibt den Teil-Verkauf mit Nießbrauchrecht oder mit Mietvertrag (also mit oder ohne eigene Zahlungspflicht) und es gibt die Umkehrhypothek, bei der sich die Schuld aufbaut und nicht verringert, weil Zins und Tilgung erst zum Ablauf des Lebens, also mit dem Tod fällig werden.

Nicht immer werden bei den beworbenen Modellen des Teilverkaufs die Interessen der Eigentümer angemessen berücksichtigt.

Beachtenswerte Aspekte sind Fragen wie die Höhe der monatlichen Zahlungen. Wer kommt für Reparaturen oder Modernisierungen auf und was ist, wenn die Eigentümer in ein Altersheim umziehen müssen? Lässt sich vermeiden, dass sich nach Vertragsschluss jemand auf mein Ableben freut? Kann nicht doch mit einem „normalen“ Darlehen einer Bank der Wert der Immobilie erhalten werden?

Man sagt, wer sich im Alter wärmen will, muss sich in der Jugend einen Ofen bauen. Damit dieser Ofen nicht kalt wird und Ihnen nicht ohne Not wieder genommen wird, unterstützt Haus & Grund seine Mitglieder bei den vielfältigen Fragen, die sich ergeben können, wenn dieses Eigentum wieder zu Geld gemacht werden soll. Damit Sie nicht übervorteilt werden und damit Sie die hoffentlich richtigen Entscheidungen treffen.

Das wünsche ich Ihnen und grüße Sie herzlichst

Ihr Verbandsvorsitzender

Norbert Behle

Erbschaft und Finanzamt

Erben haben eine Mitteilungspflicht gegenüber dem Finanzamt. Doch was muss man wie und bis wann melden?

Das Wichtigste zuerst – die Frist: Ab dem Moment, in dem man von der Erbschaft erfährt, läuft eine Frist von drei Monaten. Innerhalb dieses Zeitraums muss das Finanzamt über den Erbfall informiert werden. Ein besonderes Formular muss dafür nicht benutzt werden. Folgende Informationen müssen dem Finanzamt übermittelt werden:

• Name, Vorname, Steuer-Identifikationsnummer, Anschrift und Beruf des Erblassers und des Erben
• Todestag und Sterbeort des Erblassers
• Gegenstand und Wert des Erbes
• Rechtsgrund des Erwerbs wie zum Beispiel die gesetzliche Erbfolge
• Persönliches Verhältnis des Erben zum Erblasser wie zum Beispiel der Verwandtschaftsgrad
• Frühere Zuwendungen des Erblassers

Welches Finanzamt ist zuständig?

Zuständig ist das Finanzamt, in dessen Zuständigkeitsbereich der Erblasser im Todeszeitpunkt seinen Erstwohnsitz oder den gewöhnlichen Aufenthalt hatte. Zusätzlich muss aber geprüft werden, ob dieses Finanzamt überhaupt Erbschaftsteuer-Angelegenheiten bearbeitet. Denn vielfach haben mehrere Finanzamtsbezirke ihre Erbfälle bei jeweils einem zentralen Erbschaftsteuer-Finanzamt zusammengefasst. Bearbeitet das Wohnsitz-Finanzamt des Erblassers keine Erbschaftsteuer-Fälle, so muss gegebenfalls durch eigene Recherche im Internet oder Anruf beim Wohnsitz-Finanzamt das nächstgelegene Erbschaftsteuer-Finanzamt ermittelt werden. Im Zweifelsfall sollte man im Anschreiben um Weiterleitung an das zuständige Finanzamt bitten.

Wann kann ich auf die Meldung verzichten?

Handelt es sich um einen Erbfall auf Grundlage eines vom Amtsgericht oder notariell eröffneten Testaments oder Erbvertrags, kann auf die Meldung des Erbfalls verzichtet werden, wenn in der Erbmasse weder Grundbesitz noch Betriebsvermögen, Anteile an Kapitalgesellschaften oder Vermögenswerte im Auslandsvermögen vorhanden sind. In allen anderen Fällen bleibt die Meldepflicht bestehen. Das gilt auch, obwohl das Standesamt, bei dem der Erbe die Sterbeurkunde beantragt, die gleiche Meldepflicht gegenüber dem Finanzamt hat.

Auch Banken sind von Gesetzes wegen als Vermögensverwalter verpflichtet, dem Finanzamt Kontoguthaben, Einlagen, Wertpapiere und Forderungen des Erblassers sowie weitere Vermögensgegenstände, die sie für den Erblasser verwahrt haben, an das Finanzamt mitzuteilen. Die Kenntnis über den Erbfall erhält die Bank dabei regelmäßig vom Erben selbst, wenn er zum Beispiel die Auflösung von Konten unter Hinweis auf den Erbfall unter Vorlage eines Erbscheins verlangt. Dennoch sind sowohl Bank als auch Erbe jeweils separat zur Meldung an das Finanzamt verpflichtet. Wann und mit welchem Inhalt die Bank dem Finanzamt Mitteilungen über das Erbe macht, ist ihre Sache. Die Bank ist nicht dazu verpflichtet, den Erben von Zeitpunkt oder Inhalt ihrer Meldung an das Finanzamt zu informieren und tut dies in aller Regel auch nicht.

Was passiert nach der Meldung des Erbfalls?

Grundsätzlich kann das Finanzamt von jedem am Erbfall Beteiligten ohne Rücksicht darauf, ob er selbst steuerpflichtig ist, die Abgabe einer Steuererklärung verlangen. Das Finanzamt wird auf der Grundlage der zuvor eingegangenen Meldung den Fall prüfen. Je nach Ergebnis wird es den Erben oder sonstige Beteiligte zur Abgabe einer Steuererklärung auffordern.

Ist offensichtlich, dass keine Erbschaftsteuer anfallen wird, ist nicht mit einer Aufforderung zu rechnen. In allen anderen Fällen versendet das Finanzamt die entsprechenden Steuererklärungsvordrucke und setzt eine Frist für die Abgabe der Steuererklärung. Diese Frist muss mindestens einen Monat betragen. In komplizierteren Fällen kann ein frühzeitiger Antrag auf Fristverlängerung sinnvoll sein. Dies gilt noch aus einem anderen Grund: Bei der Erbschaftsteuer muss der Steuerpflichtige selbst zum Taschenrechner greifen. Denn das Finanzamt kann nicht nur verlangen, die Steuererklärung auf einem Vordruck nach amtlich bestimmtem Muster abzugeben. Der Steuerschuldner hat mithilfe der Formulare die Steuer auch selbst zu berechnen. Die selbst berechnete Steuer ist innerhalb eines Monats nach Abgabe der Steuererklärung zu entrichten.

Sibylle Barent
Leiterin Steuer- und Finanzpolitik

Auf die Vertragsform kommt es an

Wohngemeinschaften – oder kurz WGs – sind nach wie vor eine beliebte Wohnform. Doch worauf sollten Vermieter beim Abschluss des Mietvertrags achten?

Traditionell sind WGs vor allem für junge Menschen wie Studenten eine attraktive Wohnform. Durch das Zusammenleben mit anderen können die Bewohner die Wohnkosten teilen, was meist deutlich günstiger ist, als alleine zu wohnen. Doch auch für ältere Menschen wird das Leben in einer Wohngemeinschaft heutzutage zunehmend zu einer Alternative. Ältere, alleinstehende Menschen erhoffen sich von einer Wohngemeinschaft, ihren Alltag besser bewältigen zu können und nicht zu vereinsamen. Grundsätzlich können Eigentümer der Vermietung an WGs offen gegenüberstehen. Es gibt aber einige Punkte, die bei der Vermietung an mehrere Mieter beachtet werden müssen.

Vorüberlegungen zum Mietvertrag

Zunächst einmal: Wer an eine WG vermieten möchte, muss keine gesonderten Regelungen im Mietrecht beachten. Es gelten die Vorschriften wie bei anderen Mietverhältnissen auch. Mit dem Abschluss des Mietvertrags entscheidet der Vermieter aber, wer im Vertrag als Mieter fungiert, ob also die gesamte WG oder nur ein Mitglied offizieller Mieter werden soll. Bei dieser Entscheidung geht es nicht nur darum, künftige Bewohnerwechsel in der Wohngemeinschaft zu ermöglichen oder zu stoppen, sondern es betrifft auch Haftungsfragen und Verantwortlichkeiten.

Die Wohngemeinschaft mit Untermietvertrag

Bei dieser Variante schließt der Vermieter mit einem einzelnen Hauptmieter einen Mietvertrag ab. Der Mieter kann dann ein oder mehrere Zimmer per Untermietvertrag an Mitbewohner vermieten. Voraussetzung ist immer, dass der Vermieter die Untervermietung ausdrücklich erlaubt. Denn § 540 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) regelt, dass der Mieter nicht ohne Erlaubnis des Vermieters den Gebrauch der Mietsache Dritten überlassen darf.

Bei der Konstellation Hauptmieter mit Untermieter regeln die WG-Bewohner das Mietverhältnis unter sich. Die Untermietverträge werden ausschließlich zwischen dem Hauptmieter und den WG-Mitgliedern geschlossen. Für den Vermieter bedeutet das: Wer neben dem Hauptmieter in der Wohnung wohnt, liegt vor allem in der Entscheidung des Hauptmieters. Es gibt jedoch die Möglichkeit, im Mietvertrag einen Zustimmungsvorbehalt zu vereinbaren. Informiert werden muss der Vermieter aber stets bei einem Untermieterwechsel.

Der Hauptmieter haftet bei dieser Variante gegenüber dem Vermieter im Falle eines Mietausfalls alleine und trägt das Risiko zeitweiliger Zimmerleerstände. Für den Vermieter bedeutet dies, dass er seine Ansprüche nur gegenüber einer Person geltend machen kann. Die Sicherheiten sind also nicht sehr hoch. Vorteil ist aber, dass er beim Hauptmieter-Modell nur einen einzigen Ansprechpartner hat, was Rücksprachen und Verantwortungsfragen angeht. Im Kündigungsfall wird nur dem Hauptmieter als Vertragspartner gekündigt. Ein verbleibendes Mitglied der Wohngemeinschaft kann aber anbieten, das Mietverhältnis als neuer Hauptmieter fortzusetzen.

Alle WG-Bewohner sind Hauptmieter

Eine weitere Variante des WG-Mietvertrags ist die, bei der alle Mieter Hauptmieter sind. Dann unterzeichnen alle Personen den Mietvertrag und übernehmen die volle vertragliche Haftung gegenüber dem Vermieter. Für die Mitbewohner hat diese Vertragsform den Vorteil, dass alle die gleichen Rechte an der Wohnung haben und keiner dem anderen eine Kündigung aussprechen kann. Auch aus Sicht des Vermieters ist diese Variante die sicherste und vorteilhafteste. Denn sind alle Bewohner offiziell im Mietvertrag eingetragen, kann der Vermieter seine Forderungen auch jedem einzelnen gegenüber geltend machen. Kann ein Mieter seinen Mietanteil nicht zahlen, haften alle.

Ein weiteres wichtiges Detail: Soll die Wohnung gekündigt werden, so muss die Kündigung von allen WG-Mitgliedern ausgesprochen werden. Es reicht nicht, dass ein WG-Bewohner alleine die Wohnung kündigt. Daraus können sich gleichzeitig Schwierigkeiten ergeben, wenn nur einer der Mitbewohner aus der WG ausziehen möchte. Umgekehrt muss auch der Vermieter seine Schreiben immer an alle Vertragspartner adressieren.

Separate Verträge für alle WG-Mitglieder

Bei der dritten Variante des WG-Mietvertrags schließt der Vermieter mit jedem einzelnen Bewohner einen separaten Einzelmietvertrag ab. In der Regel also nur über ein einzelnes WG-Zimmer sowie die Mitbenutzung der Küche und des Badezimmers. Diese Variante hat den Vorteil, dass die Bewohner eigenständig ein- und ausziehen können, ohne den Rest der WG um Erlaubnis fragen zu müssen. Außerdem haften die Mieter nur für ihren Einzelmietvertrag.

Die Auswahl der WG-Mitglieder liegt allein im Ermessen des Vermieters. Das hat den Nachteil, dass es zu einer hohen Fluktuation kommen kann, da es sich um reine Zweck-WGs handeln dürfte. Zum Beispiel für Studenten im Auslandssemester, Praktikanten oder Berufseinsteiger, die nur eine zeitlich begrenzte Bleibe suchen, kann dies aber durchaus attraktiv sein. Für den Vermieter erhöht sich allerdings der Verwaltungsaufwand: Er muss sich bei jedem Auszug um Nachmieter kümmern und die Nebenkosten mit jedem Mieter separat abrechnen – oder eine Nebenkostenpauschale vereinbaren.

Fazit: Vertragsform sollte wohlüberlegt sein

Alle drei Varianten bieten Vor- und Nachteile. Die von Vermietern bevorzugte Variante ist aber meistens der Mietvertrag, in dem alle WG-Bewohner Hauptmieter sind. Sie ist wegen der gesamtschuldnerischen Haftung aller Mieter besonders vorteilhaft. Im Mietvertrag sollten aber unbedingt einige Ergänzungen – wie etwa Nachmieterregelungen – getroffen werden.

Anna Katharina Fricke
Referentin Presse und Kommunikation

EU-Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (EPBD)

Die Europäische Kommission hat Mitte Dezember ihre Vorschläge für die Überarbeitung der Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (EPBD) vorgestellt. Dies ist der zweite Teil des Fit-for-55-Klimapakets, mit dem ein emissionsfreier Gebäudebestand bis 2050 erreicht werden soll. Nun haben das Europäische Parlament und der Rat der Europäischen Union, in denen die Regierungen der Mitgliedsstaaten vertreten sind, die Möglichkeit, den Entwurf zu verändern. Am Ende wird ein Kompromiss stehen.

Um bis 2050 einen emissionsfreien Gebäudebestand zu erreichen, schlägt die Europäische Kommission unter anderem folgende Regelungen vor:

Nullemissionsgebäude wird zum neuen Neubaustandard ab 2030

Neuer Standard für Neubauten wird das Nullemissionsgebäude. Dieses zeichnet sich durch sehr hohe Energieeffizienz aus und deckt seinen Energiebedarf ausschließlich aus erneuerbaren Quellen des einzelnen Gebäudes, des Bezirks oder der Gemeinde (zum Beispiel Fernwärme). Dieser Standard soll ab 2030 auch bei tiefgreifender Renovierung bestehender Gebäude erreicht werden. Bisher gilt für den Neubau der Niedrigstenergiegebäude-Standard, der dann ab 2030 vom Nullemissionsgebäude abgelöst wird. Nullemissionsgebäude in unserer Klimazone dürfen nicht mehr als 60 Kilowattstunden (kWh) pro Jahr und pro Quadratmeter (qm) beheizter Nutzfläche verbrauchen.

Energieausweise: neue Skala und kürzere Laufzeiten

Um die Vergleichbarkeit in der gesamten Union zu gewährleisten, müssen bis 2025 alle Energieausweise auf einer harmonisierten Skala von Energieeffizienzklassen beruhen. Die höchste Klasse A steht für ein emissionsfreies Gebäude (Nullemissionsgebäude), während die niedrigste Klasse G die 15 Prozent der Gebäude mit den schlechtesten Werten im nationalen Gebäudebestand umfasst. Der Indikator, anhand dessen die Gebäude zu bewerten sind (Primärenergieverbrauch in kWh/m² pro Jahr beheizter Nutzfläche), bleibt unverändert und wird durch einen Indikator für Treibhausgasemissionen des Gebäudes und den Einsatz von erneuerbaren Energien ergänzt. Die Mitgliedsstaaten können weitere Indikatoren berücksichtigen.

Die Gültigkeit der Energieausweise für die Klassen D bis G wird auf fünf Jahre verkürzt. Die Aktualisierung der Ausweise soll für einfache Fälle vereinfacht werden. Energieausweise müssen in einem digitalen Format ausgestellt werden. Es werden Maßnahmen zur Qualitätssicherung der Ausweise eingeführt (Inspektionen vor Ort und Qualitätskontrollen).

Künftig müssen auch Gebäude über einen Energieausweis verfügen, wenn sie einer größeren Renovierung unterzogen werden. Darüber hinaus müssen die Mitgliedsstaaten nationale Datenbanken (Kataster) für Energieausweise einführen, die auch die Erfassung von Daten im Zusammenhang mit Gebäuderenovierungspässen und Smart Readiness Indicator (SRI) ermöglichen.

Mindestanforderungen an die Gesamtenergieeffizienz für Gebäude mit Energieklassen F und G

Mit den neuen Mindestanforderungen an die Gesamtenergieeffizienz sollen die Renovierungsraten erhöht werden. Öffentliche und Nichtwohngebäude der Energieeffizienzklasse G müssen bis spätestens 2027 renoviert werden, sodass sie mindestens Energieeffizienzklasse F erreichen. Bis spätestens 2030 müssen diese Gebäude mindestens Energieeffizienzklasse E erreichen. Wohngebäude mit der schlechtesten Energieeffizienz müssen bis 2030 auf mindestens Klasse F und bis 2033 auf mindestens Klasse E verbessert werden. Die Mitgliedsstaaten müssen außerdem im Rahmen der nationalen Gebäudesanierungspläne spezifische Fristen für die Erreichung höherer Energieeffizienzklassen bis 2040 und 2050 festlegen, um die Umwandlung des nationalen Gebäudebestands in Nullemissionsgebäude zu ermöglichen. Ausnahmen hiervon können die nationalen Gesetzgeber beispielsweise für denkmalgeschützte Gebäude vorsehen.

Elektromobilität – Pflicht zur Vorverkabelung von Parkplätzen

Die Vorverkabelung der Parkplätze wird zur Norm für alle neuen Gebäude und Gebäude, die einer größeren Renovierung unterzogen werden. Die Pflicht zur Installation von Ladestationen auf Parkplätzen neuer und renovierter Bürogebäude wird ausgeweitet. Außerdem müssen sie intelligentes Laden ermöglichen. Darüber hinaus werden obligatorische Fahrradabstellplätze in neuen Gebäuden und in Gebäuden, die einer größeren Renovierung unterzogen werden, eingeführt.

Renovierungspässe für Bestandsgebäude

Renovierungspässe werden eingeführt, um Gebäudeeigentümern, die eine schrittweise Renovierung ihres Gebäudes planen, ein Instrument an die Hand zu geben. Den Rahmen für die Renovierungspässe wird die Europäische Kommission durch delegierten Rechtsakt vorgeben.

Förderung für tiefgreifende Renovierung und finanzielle Unterstützung für Mieter

Höhere finanzielle Anreize und technische Unterstützungsmaßnahmen richten sich an tiefgreifende Renovierungsprojekte und solche, die eine große Anzahl von Gebäuden betreffen und zu erheblichen Gesamtenergieeinsparungen führen. Mitgliedsstaaten sollen ab 2027 keine Subventionen für Heizkessel für fossile Brennstoffe mehr gewähren dürfen. Mieter sollen finanziell unterstützt werden, um Energiearmut zu lindern. Auch soll der soziale Wohnungsbau gefördert werden. Darüber hinaus sollen die Mitgliedsstaaten Mieter vor unverhältnismäßig hohen Mieten nach einer Gebäudemodernisierung schützen.

Überprüfungs- und Schlussbestimmungen

Die Richtlinie wird Ende 2027 dahingehend überprüft, ob die gegenwärtigen Maßnahmen ausreichen, um die Ziele des Green Deal zu erreichen. Es wird geprüft, ob weitere verbindliche Maßnahmen auf Unionsebene, wie zum Beispiel verstärkte Mindestanforderungen an die Energieeffizienz, eingeführt werden müssen.

Inka-Marie Storm

Chefjustiziarin

Vor Jahren habe ich mich mit der in der Überschrift angesprochenen Problematik befasst.

Ausgangspunkt hierfür war das am 19. Dezember 2007 verkündete Urteil des BGH. Es trug das Aktenzeichen XII 61/05. Früher war es Brauch, dass für Vermietung, Wartung und Ablesung von Ablesegeräten langfristige Verträge abgeschlossen wurden. 10 Jahre waren die Regel. Solange war der Verbraucher an die Ablesefirma gebunden. Wurden die Leistungen für die gesamte Laufzeit benötigt, gab es keine Probleme. Wohl aber, wenn sich vorzeitig etwas änderte.

Hat beispielsweise ein Verbraucher 1 Jahr nach Abschluss des Ablesevertrages seine Liegenschaft veräußert, so hatte er ein Problem.

Entweder sorgte er dafür, dass der Erwerber die Verbrauchserfassungsgeräte incl. Nebenverpflichtungen übernimmt, dann regelte sich die Sache so, oder er sah sich mit Schadenersatzansprüchen wegen Nichterfüllung in der Form von Verdienstausfall konfrontiert.

Der BGH hat in seiner Entscheidung diese Praxis gekippt. Eine zehnjährige Vertragsbindung ist unzulässig. Sie benachteilig den Verbraucher unangemessen. Die Erkenntnis ist schon über ein Jahrzehnt alt und gängige Praxis. Umso verwunderter war ich, als ich am 19. Dezember 2021 eine Anfrage erhielt: „Da ich in einem Zweifamilienhaus im Zuge von Umbaumaßnahmen die Trinkwasserversorgung mit getrennten Anschlüssen auf die beiden Wohnungen ausstatten möchte, habe ich den Abrechnungsvertrag mit der Firma X zum Jahresende gekündigt. Der Vertrag würde noch 8 Jahre laufen. Dafür werden mir für die Restlaufzeit fast Euro 2.000 Gebühren in Rechnung gestellt. 70 % von der Summe, die für die restlichen 8 Jahre Restlaufzeit hätten verlangt werden können. Bitte überprüfen Sie diese Berechnung.“

Das habe ich getan. Dem Mitglied konnte geholfen werden. Ihm wurde der Rat gegeben, den Versorgungsvertrag mit sofortiger Wirkung zu kündigen. Und zwar mit dem Hinweis auf die vom BGH festgestellte Rechtslage.

Die Antwort, die das Mitglied erhielt war erfreulich: „Nach nochmaliger Überprüfung teilen wir Ihnen mit, dass wir die Rechnungen der Restvertragswerte über Euro 146,25 und Euro 1.791,54 brutto aus Kulanz storniert haben.“

Und welches Feedback ging an das Haus und Grund Team: „Ich danke Ihnen nochmals ganz herzlich für Ihre Bemühungen!“

Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann
Geschäftsführer von Haus & Grund Saarbrücken

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Auf ein gutes Neues Jahr 2022

Liebe Leserinnen und Leser,

ich wünsche Ihnen ein gutes, gesundes und erfolgreiches Jahr 2022!

Es wird schwer genug, diese Wünsche umzusetzen. Als private Vermieter werden wir mit den Folgen des Ampel-Koalitions­vertrages umgehen müssen.

So darf zwar derzeit noch die Miete in 3 Jahren im Rahmen einer Kappungsgrenze von 20 % bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden. In angespannten Wohnungsmärkten soll die Kappungsgrenze von 15 % auf 11 % sinken. Das Saarland zählt derzeit nicht zu den angespannten Wohnungsmärkten. Aber auch wenn es Anfang des Jahres etwas merkwürdig klingen mag – wehret den Anfängen! Denn wir müssen fürchten, dass bald auch die 20 %-Grenze angegriffen wird, die bei uns gilt.

Wer also meint, seine Miete sei gerade so ausreichend, wird prüfen müssen, ob sie das auch in Zukunft noch sein kann. Falls nicht, sollte die Miete besser früh angepasst werden, bevor es dafür zu spät ist.

Für eine vorsorgliche Anpassung an ortsübliche Vergleichsmieten spricht, dass ab Juni 2022 der Vermieter mindestens die Hälfte des CO2-Preises seiner Mieter tragen soll. Und dass die Möglichkeit von Warmmieten geprüft werden soll. Das würde dem Mieter wie bei einer Flatrate unbegrenzten Verbrauch von Heizkosten ermöglichen. Das darf nicht sein.

Also müssen wir unsere Ärmel nicht nur zum Impfen hochkrempeln, sondern auch weiterhin zum Kampf durch die Instanzen gegen unsoziale gesetzgeberische Ungerechtigkeiten, die dem privaten Wohnungseigentum drohen. Am Ende entscheidet darüber bekanntlich meist das Bundesverfassungsgericht.

Der Koalitionsvertrag ist aber auch ein Lichtblick, wenn wir bedenken, was alles in der Diskussion war. Denn jedenfalls derzeit sind Ansinnen wie das Einfrieren oder gar zwangsweise Absenken von Mieten offenbar vom Tisch. Auch besteht Hoffnung, dass Zwangsmaßnahmen zur Umsetzung energetischer Sanierungen sich in vertretbaren Grenzen halten werden.

Also können wir auch positiv ins Neue Jahr blicken, denn schlimmer geht immer.

Herzlichst grüßt Sie Ihr Verbandsvorsitzender

Norbert Behle

Im kommenden Jahr gelten viele neue Regelungen und Gesetze. Die wichtigsten Neuerungen für Eigentümer und Vermieter im Überblick:

Verbrauchsinformationspflicht für fernablesbare Zähler

Sind fernablesbare Zähler oder Heizkostenverteiler installiert, müssen Gebäudeeigentümer den Mietern Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen zukommen lassen, und zwar monatlich ab dem 1. Januar 2022. Das schreibt die neue Heizkostenverordnung vor.

Strengere Regeln für Schornsteine

Mit firstnah und höher angeordneten Schornsteinen soll künftig die Nachbarschaft besser vor den Belästigungen und gesundheitsgefährdenden Immissionen durch Abgase aus Feststofffeuerungen geschützt werden. Deshalb gelten für Schornsteine von neuen Kaminöfen und Pelletheizungen ab 1. Januar 2022 strengere Anforderungen. Dies regelt die neue Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen (1. BImSchV – Erste Bundesimmissionsschutzverordnung). Die Modernisierung oder der Ersatz bestehender Kaminöfen, aber auch der Ersatz einer alten Gas- oder Ölheizung gegen einen Biomassekessel werden nicht erschwert. Hierfür gelten die bisherigen Regelungen fort.

Neue KÜO stärkt Schornsteinfeger bei der Überprüfung von Nachrüstpflichten 

Ab 1. Januar 2022 ist die geänderte Kehr- und Überprüfungsverordnung (KÜO) in Kraft. Mit der Neuregelung werden die Gebührentatbestände für Bezirksschornsteinfeger an die neuen Regelungen des Gebäudeenergiegesetzes (§ 97 GEG) angepasst und um die dort neu eingeführten Prüfaufgaben ergänzt. Diese betreffen unter anderem die Überprüfung des Ölheizverbots ab 2026 sowie die Prüfung der Ausstattung einer Zentralheizung mit einer Heizungssteuerung.

Grundsteuerreform

Die Grundsteuer wird nun neu geregelt. Bislang wurde sie anhand von Einheitswerten berechnet, die aus dem Jahr 1964 stammen (West) und aus dem Jahr 1935 (Ost). Das Bundesverfassungsgericht hat das als verfassungswidrig erklärt. Die Neuregelung soll die Bewertung nun verfassungskonform gestalten. Dafür werden die bislang geltenden Steuermesszahlen gesenkt. Nach neuem Recht werden die Grundstücke erstmals ab dem 1. Januar 2022 bewertet. Zudem können Gemeinden künftig die Grundsteuer C für unbebaute Grundstücke erheben. Diese liegt höher als die normale Grundsteuer. Für Grundstücksbesitzer soll so ein Anreiz geschaffen werden, die Flächen zu bebauen und möglichst schnell Wohnraum zu schaffen.

Förderung für KfW-Effizienzhaus 55 fällt weg

Die Bundesregierung stellt die KfW-55-Förderung zum 31. Januar 2022 ein. Die Streichung betrifft die Kredit- sowie die Zuschussvariante. Wer sein Haus gemäß diesem Standard neu bauen oder einen Altbau sanieren will, muss sich beeilen – oder geht leer aus.

Auskunftspflicht für Mietspiegel

Die Reform des Mietspiegelrechts tritt zum 1. Juli 2022 in Kraft. Durch die Reform soll die Aussagekraft von Mietspiegeln verbessert werden. Vermieter sind verpflichtet – sofern sie für eine Stichprobe per Zufallsprinzip ausgewählt wurden –, Angaben zu der Wohnung und zum Mietpreis zu machen. Antwortet der Verpflichtete nicht, nicht vollständig oder nicht richtig, kann ein Bußgeld in Höhe bis zu 5.000 Euro erhoben werden.

• CO₂-Preis auf Brennstoffe steigt 2022 auf 30 Euro

Der nationale CO₂-Preis auf fossile Brennstoffe wird 2022 entsprechend dem geltenden Brennstoffemissionshandelsgesetz von 25 auf 30 Euro steigen. Verbraucher müssen also mit weiter steigenden Heizkosten rechnen. Für eine Wohnung mit 80 Quadratmetern bedeutet das im Durchschnitt 13 bis 21 Euro mehr Heizkosten gegenüber dem Vorjahr.

• EEG-Umlage sinkt 2022 auf 10-Jahres-Tief

Die Umlage zur Deckung der Vergütung des nach dem Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) geförderten Stroms sinkt von 6,5 Cent 2021 auf 3,723 Cent pro Kilowattstunde in diesem Jahr – und damit auf ein 10-Jahres-Tief. Grund für die Absenkung der EEG-Umlage sind die stark steigenden Börsenstrompreise. Diese bringen höhere Erlöse für den erneuerbaren Strom und reduzieren damit den Förderbedarf. Zudem wird die EEG-Umlage durch einen Bundeszuschuss gesenkt, der aus den Einnahmen der CO₂-Bepreisung finanziert wird. Für eine vierköpfige Familie mit einem Jahresstromverbrauch von 3.000 Kilowattstunden bedeutet dies eine Entlastung von fast 100 Euro gegenüber dem Vorjahr.

Zertifizierte WEG-Verwalter

Ab dem 1. Dezember 2022 darf sich als zertifizierter Verwalter nach § 26a Absatz 1 WEG nur bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer eine Prüfung abgelegt hat, die den Nachweis erbringt, dass der Verwalter über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt.

Zensus 2022

Im Jahr 2022 wird wieder nachgezählt, wie viele Menschen tatsächlich in Deutschland leben. Eigentlich sollte dies schon 2021 passieren, wurde aber wegen der Coronapandemie verschoben. Aufgrund der pandemiebedingten Verschiebung werden nun 2022 stichprobenartig die Menschen im Land erfasst. Und wenn man schon mal dabei ist, zählt man die Gebäude und Wohnungen gleich mit. Vermieter sind gesetzlich dazu verpflichtet, personen- und wohnungsbezogene Daten der Mieter an die Statistischen Landesämter zu übermitteln. Das heißt konkret: Namen und Vornamen von bis zu zwei Personen, die eine Mietwohnung nutzen, sind anzugeben. Vermieter müssen ihre Mieter entsprechend der Informationspflicht laut Datenschutzgrundverordnung über die Weitergabe ihrer Daten informieren, aber keine Einwilligung der Mieter dafür einholen.

Anna Katharina Fricke

Referentin Presse und Kommunikation

Das Grundstück, um das es in diesem Artikel geht, ist in Saarbrücken gelegen. Es handelt sich um ein Mehrfamilienhaus im Innenstadtbereich. Die im Hause befindlichen Wohnungen sind sämtlich vermietet.

Im Rahmen der Daseinsvorsorge

- liefern die Stadtwerke Saarbrücken Netz das Wasser

und

- für die Entsorgung von Abwasser werden die Dienste des ZKE Zentraler Kommunaler Entsorgungsbetrieb in Anspruch genommen.

Bis zur Abrechnung für das Jahr 2019 verlief der Bezug unspektakulär. Ausgehend vom Verbrauch der Vorjahre wurden monatliche Vorauszahlungen für Wasser und Abwasser in Höhe von Euro 230,08 pro Monat erbracht. Im Jahr 2020 insgesamt Euro 2.761,00. Dies war die Norm und lag im Rahmen.

Unseren Eigentümer und Vermieter traf jedoch der Schlag, als er per Post von den Stadtwerken Saarbrücken Netz eine Abrechnung über den Bezug von Wasser und Entsorgung für Abwasser bekam: „Für den Zeitraum vom 01.01.2020 bis 31.12.2020 stellen wir Ihnen folgenden Verbrauch in Rechnung und erheben im Auftrag der Landeshauptstadt Saarbrücken folgende Abwassergebühren:

- Wasser 6.354 m3                                         Euro 13.497,30

- Abwasser 6.354 m3                                     Euro  21.984,84

- zuzüglich Mehrwertsteuer Wasser 7 %      Euro      469,73

- zuzüglich Mehrwertsteuer Wasser 5 %      Euro      339,34

                                                                        Euro 36.392,21

Abzüglich geleisteter Abschläge                 - Euro   2.761,00

Summe                                                            Euro 33.530,21

Welch unvorstellbare hohe Summe gegenüber den Verbräuchen in den Vorjahren! Was war geschehen? Unser Hausbesitzer vermutete zunächst einen Irrtum. Defekt an den Zählern oder ähnliches. Denn es waren keine feuchten Stellen sichtbar, die auf einen unkontrollierten Wasseraustritt schließen ließen. Die Apparaturen wurden überprüft. Alles in Ordnung. Daraufhin wurde ein Experte hinzugezogen, der sich mit Leckagen und Ortung von Wasseraustritten befasst. Und dieser machte sich an die Arbeit.

Mittels Handaquaphon konnte er versteckt von Wandfliesen ein Strömungsgeräusch ermitteln, herrührend von einer im Erdreich verlegten Stahl-Trinkwasserleitung; beschädigt durch Korrosion. Die schadhafte Stelle wurde unverzüglich beseitigt. Der unkontrollierte Abfluss von Trinkwasser gestoppt.

Wie geht man jetzt weiter mit dem Exzess der Kosten, der den Eigentümer den letzten Nerv kostet, um:

- Gegenüber dem Mieter können nur Gebühren in „normaler Höhe“ in Rechnung gestellt werden. In unserem Fall auf der Basis der Zahlen aus 2019.

- Gegenüber den Stadtwerken Saarbrücken wegen Wasserbezuges. Für die Fälligkeit der Gebühren spielt es keine Rolle, wofür das Wasser bezogen wurde. Es muss bezahlt werden. Es kann allenfalls über Ratenzahlungen verhandelt werden.

- Gegenüber dem ZKE. Hier stehen die Aktien besser. Es kann nachgewiesen werden, dass das durch das Leck verlorene Wasser in den Untergrund und nicht über die Kanalisation entsorgt wurde.

Hier gibt es die Möglichkeit des Gebührenerlasses. Da konnten wir helfen.

- Ein Rat an uns alle. Nicht darauf vertrauen, dass das Leitungssystem ewig hält. Die Uhren gelegentlich hinsichtlich von   Auffälligkeiten kontrollieren. Und unserem Hauseigentümer wünschen wir, dass er diesen Schrecken unbeschadet übersteht, finanziell und gesundheitlich. 

Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann
Geschäftsführer von Haus & Grund Saarbrücken

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Kurzzeitvermietung

Aufgepasst bei Vermietung über Airbnb

Das Ferienwohnungsportal Airbnb muss nach einem Gerichtsurteil die Daten privater Vermieter an Behörden herausgeben, wenn es den Anfangsverdacht einer Zweckentfremdung gibt. Grund genug einmal aufzuzeigen, worauf Vermieter bei der Kurzzeitvermietung über Online-Portale achten sollten.

Die Share-Economy boomt – vor allem bei jungen Leuten. Über Portale wie Airbnb, Wimdu.de oder 9Flats.com vermieten Privatpersonen ihr Gästezimmer oder gleich die ganze Wohnung, zum Beispiel wenn sie selbst im Urlaub sind. Die einen freuen sich über neue, nette Kontakte aus der ganzen Welt, die anderen über ein kleines Zusatzeinkommen – oder eben beides.

Nun dürfen Behörden die Betreiber von Internet-Plattformen zur Buchung und Vermietung privater Unterkünfte im Fall eines Anfangsverdachts für eine Zweckentfremdung verpflichten, die Daten der Unterkünfte-Anbieter zu übermitteln. Das hat das Verwaltungsgericht Berlin mit Urteil vom 23. Juni 2021 (VG 6 K 90/20) entschieden. Wegen der grundsätzlichen Bedeutung des Falls wurde Berufung beim Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg zugelassen.

Einnahmen korrekt versteuern

Grundsätzlich gilt für die gelegentliche Vermietung von Wohnraum: Steuern fallen erst an, wenn das insgesamt aus allen Einkunftsarten erzielte Einkommen des Vermieters über dem jährlichen Grundfreibetrag liegt. Dieser beträgt 9.168 Euro für das Jahr 2019, 9.408 Euro für 2020, 9.744 Euro für 2021 und 9.984 Euro im kommenden Jahr – für Verheiratete mit Splittingtarif jeweils das Doppelte. Das bedeutet: Für Studenten und Menschen mit niedrigem Einkommen kann die Kurzzeitvermietung ein steuerfreier Nebenverdienst sein.

Zudem gibt es einen Pauschalbetrag für Gelegenheitsvermieter: Einnahmen bis zu 520 Euro im Jahr bleiben steuerfrei. Liegen die Einnahmen über dieser Freigrenze, sind sie komplett zu versteuern. Der Nachteil an dieser pauschalen Vereinfachungsregel: Wer sie für sich beansprucht, kann auch keine weiteren Kosten in Verbindung mit dem Wohnraum absetzen.

Werbungskosten absetzen

Für jeden Euro über den Pauschalen gilt: Einnahmen aus Vermietung müssen in der Steuererklärung aufgeführt werden, sonst handelt es sich um Steuerhinterziehung und es drohen empfindliche Strafen. Doch es gilt auch: Wer steuerpflichtige Mieteinnahmen hat, kann auch Werbungskosten geltend machen. Dazu zählen alle Ausgaben, die für die Vermietung notwendig sind.

Achtung bei gewerblicher Vermietung

Vorsicht ist für sehr rege Vermieter geboten. Dann kann das Finanzamt eine gewerbliche Nutzung vermuten und weitere Steuern und Abgaben verlangen. Ein Hinweis auf eine gewerbliche Vermietung kann zum Beispiel sein, wenn Frühstück angeboten, Wäsche zur Verfügung gestellt oder eine Endreinigungsgebühr erhoben wird. Kurz gesagt: Wenn die Vermietung einem Hotelbetrieb ähnelt oder auch wenn jemand mehrere Wohnungen vermietet, geht das Finanzamt schnell von einem Gewerbe aus.

Anna Katharina Fricke
Referentin Presse und Kommunikation

Hinweis

In einigen Bundesländern gibt es ein Gesetz zum Zweckentfremdungsverbot. Allerdings ist regional unterschiedlich geregelt, was genau als Zweckentfremdung angesehen wird. Beispiel Hamburg: Hier gilt eines der strengsten Gesetze – das Gesetz über den Schutz und die Erhaltung von Wohnraum. In der Hansestadt muss grundsätzlich eine Genehmigung eingeholt werden, wenn Wohnraum an wechselnde Nutzer vermietet werden soll.

Es gibt jedoch ein kleines Schlupfloch: Wenn Eigentümer maximal die Hälfte ihrer Wohnung zum Beispiel bei Airbnb vermieten und die andere Hälfte selbst nutzen, kann dies für bis zu acht Wochen pro Jahr auch ohne Genehmigung erfolgen. Allerdings müssen die Gäste offiziell registriert werden. Bei Verstößen drohen hohe Bußgelder bis 500.000 Euro.

Tipp

Ein Mieter, der seine Mietwohnung ohne Erlaubnis des Vermieters bei Airbnb anbietet und an Touristen vermietet, verstößt grundsätzlich immer gegen den Mietvertrag. Dies bestätigte auch der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 8. Januar 2014 – VIII ZR 210/13. Der Vertragsbruch wird dabei bereits durch das öffentliche Angebot begangen (Landgericht Berlin, Beschluss vom 18. November 2014, 67 S 360/14; Beschluss vom 29. Januar 2015, 67 S 460/14). Dies gilt erst recht, wenn die Wohnung nicht nur zum Teil, sondern komplett zur Überlassung angeboten wird (LG Berlin, Urteil vom 3. Februar 2015, 67 T 29/15). Das bedeutet: Ohne Erlaubnis des Vermieters darf kein Mieter seine Wohnung zur Untervermietung anbieten. Dies ist ein Vertragsbruch und kann einen Kündigungsgrund seitens des Vermieters darstellen.

Ratschläge für die Weihnachtszeit

Liebe Leserinnen und Leser,

eingangs der letzten Ausgabe des Jahres wünsche ich Ihnen eine ruhige und besinnliche Adventszeit.

Wenn die Pandemie mit Beschränkungen und Lieferengpässen die Weihnachtseinkäufe behindert, konzentrieren Sie sich auf die wahren Werte und nicht auf die Warenwerte. Diesen Spruch habe ich in einer Zeitung gelesen und will ihn weitergeben und beherzigen.

Das gilt aber nicht für die Energiepreise. Diese steigen gerade ins Unermessliche. Gerade habe ich einen Vorgang bearbeitet, in dem ein Erdgas-Versorger fristgerecht zum Dezember 2021 gekündigt hat. Das kam früher selten vor, ist nun aber wegen der steigenden Preise oft nachvollziehbar. Also muss ein neuer Vertrag her. Die Konsequenz: Bei gleichbleibendem Verbrauch steigen die Kosten von 2.800 EUR für 2020 auf gut 5.000 EUR in 2022.

Nun könnte zwar der Staat dem Bürger z. B. durch Senkung der Energiesteuern helfen. Offenbar verhindern die laufenden Koalitionsverhandlungen aber solche Gedanken. Damit die Wähler nicht erfrieren, bis die Politik wieder einsatzfähig ist, hilft wohl nur, sich warm anzuziehen, wenn es kalt wird. Oder ein warmer Winter. Denn wer soll sonst die Heizkostenabrechnung bezahlen?

Sollten Sie als Nebenkosten abrechnender privater Vermieter notgedrungen zu den Inkassodienstleistern der Energieversorger gehören und nach Kalenderjahren abrechnen, hat der 31.12.2021 für Sie eine ganz besondere Bedeutung. Denn eine Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung für 2020 verfristet, wenn diese dem Mieter nicht bis zum 31.12.2021 zugeht. Da solche Nebenkostenabrechnungen – anders als Lottogewinne – oft nur ankommen, wenn der Zugang bewiesen werden kann, sollten Sie für einen Zugangsnachweis sorgen. Am besten frühzeitig. Also schon am 30.12. oder noch früher. Denn sonst fehlt Ihnen am Ende das Geld um sich warm anzuziehen.

Auch wenn man bei dieser Gemengelage den Humor verlieren kann – tun Sie es nicht! Bleiben Sie zuversichtlich und kommen Sie gesund ins Neue Jahr!

Herzlichst grüßt Sie Ihr Verbandsvorsitzender

Norbert Behle

Erwerber darf kündigen

Wird eine Wohnung im Wege eines Zwangsversteigerungsverfahrens erworben, steht dem Erwerber ein Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG zu. Ein zwischen dem vormaligen Eigentümer und einem Mieter vertraglich vereinbarter Ausschluss der Eigenbedarfskündigung muss sich der Erwerber nicht entgegenhalten lassen. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 15. September 2021 (VIII ZR 76/20) entschieden.

In dem zu entscheidenden Fall klagten die Erwerber einer Eigentumswohnung in München gegen den dort lebenden Mieter auf Räumung. Die Kläger hatten die Wohnung nach Durchführung eines Zwangsversteigerungsverfahrens gegen den vormaligen Eigentümer im Oktober 2018 erworben. Wenige Tage später kündigten sie dem Mieter wegen Eigenbedarfs, da der volljährige Sohn die Wohnung beziehen sollte. Der Mieter widersprach der Kündigung. Schließlich enthielt sein Mietvertrag, den er mit dem vormaligen Eigentümer im Jahr 2005 geschlossen hatte, einen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung. Die Vorinstanzen und der BGH gaben den neuen Eigentümern Recht.

Keine Einschränkung des Sonderkündigungsrechts

Der neue Eigentümer tritt im Rahmen des Zwangsvollstreckungsverfahrens zwar in den zwischen Mieter und dem vorherigen Eigentümer bestehenden Mietvertrag ein. Er kann das Mietverhältnis aber fristgemäß nach § 57a ZVG kündigen. Dabei gelten die Kündigungsfristen des Mietrechts im Bürgerlichen Gesetzbuch. Der vertragliche Kündigungsausschluss kann das gesetzliche Sonderkündigungsrecht des ZVG nicht einschränken oder gar ausschließen, so der BGH.

Ausschluss des Sonderkündigungsrechts kann nur im Zwangsvollstreckungsverfahren erfolgen

Will der Mieter einen Ausschluss des Sonderkündigungsrechts erreichen, muss dies bereits während des Zwangsvollstreckungsverfahrens erfolgen. Dazu muss der Mieter spätestens vor der Angebotsabgabe einen Antrag auf Abänderung der Versteigerungsbedingungen stellen. Stimmen nicht alle Beteiligten dem Antrag zu, muss ein sogenanntes Doppelausgebot erfolgen. Dies bedeutet, dass zwei Ausgebote aufgerufen werden, eins mit und eins ohne Sonderkündigungsrecht. Nur wenn der Zuschlag auf das Ausgebot ohne Sonderkündigungsrecht erteilt wird, kann der Erwerber das Recht aus § 57a ZVG nicht nutzen.

Anforderungen an die Eigenbedarfskündigung beachten

Bei der Ausübung des Sonderkündigungsrechts müssen die Anforderungen an die Eigenbedarfskündigung beachtet werden. In der Kündigung muss also der Kündigungsgrund benannt werden. Es müssen Person und Interesse an der Wohnung dargelegt werden. Der Mieter kann seinerseits Härtegründe vortragen.

Inka-Marie Storm

Tipp

Wird eine vermietete Wohnung im Rahmen einer gewöhnlichen Veräußerung erworben, treten die Erwerber ebenfalls in das Mietverhältnis ein. Etwaige vertragliche Kündigungsausschlüsse müssen die Erwerber grundsätzlich gegen sich gelten lassen. Vor dem Erwerb einer Eigentumswohnung sollte daher immer zuvor der Mietvertrag gelesen werden.

Die kalte Jahreszeit ist bereits angebrochen, und viele Haushalte in Deutschland müssen sich in diesem Winter auf höhere Heizkosten einstellen. Die Energiepreise schwanken stark und vor allem der Preis für Heizöl ist enorm gestiegen. Umso wichtiger ist es, das eigene Heizverhalten im Blick zu behalten. Hierbei behilflich sein könnte die Novellierung der Heizkostenverordnung, welcher der Bundesrat am 05. November 2021 nunmehr zugestimmt hat. Hintergrund der Neuerungen sind europäische Vorgaben zur Energieeffizienz.

Welche Neuerungen beinhaltet die neue Heizkostenverordnung?

Zentraler Bestandteil ist, dass Zähler zur Erfassung des Energieverbrauchs künftig aus der Ferne ablesbar sein müssen. Dies gilt für neu installierte Zähler, bestehende Geräte müssen bis Ende 2026 ausgetauscht werden. Eine Ausnahme ist gegeben, wenn dies im Einzelfall wegen besonderer Umstände technisch nicht möglich ist oder durch einen unangemessenen Aufwand oder in sonstiger Weise zu einer unbilligen Härte führen würde. Das Erfordernis der Fernablesbarkeit besteht nicht, wenn nur ein einzelnes Gerät ausgetauscht wird, das Teil eines Gesamtsystems aus im Übrigen nicht fernablesbaren Zählern ist.

Neben Um- bzw. Nachrüstpflichten sieht die Verordnung auch neue Mitteilungs- und Informationspflichten vor. So müssen Gebäudeeigentümer, in deren Objekten fernablesbare Messgeräte installiert sind, den Nutzern – also insb. den Mietern – ab 2022 monatlich Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen mitteilen, was natürlich mit einem deutlich höheren Verwaltungsaufwand einhergeht und über die bisherigen Verpflichtungen deutlich hinausgeht.

Die Informationen können postalisch, aber auch per E-Mail mitgeteilt werden. Auch das Bereithalten der Informationen auf einem Webportal oder in einer App ist möglich, jedoch müssen die Nutzer dann zusätzlich jeweils darüber unterrichtet werden, dass neue Informationen auf dem Portal oder in der App verfügbar sind.

Zu den Informationen, die Eigentümer den Nutzern künftig mit den Abrechnungen zukommen lassen müssen, gehören unter anderem Informationen über den Brennstoffmix, eine Erläuterung der erhobenen Steuern und Abgaben sowie ein Vergleich des gegenwärtigen Energieverbrauchs des jeweiligen Nutzers mit dem Verbrauch im gleichen Zeitraum des Vorjahres.

Was ist der Zweck der neuen Regeln?

Ziel der Verordnung ist es laut Bundesrat, Verbraucher zu einem "bewussten und sparsamen Umgang mit Wärmeenergie anzuregen". Das Heizverhalten soll so angepasst und der Ausstoß von CO2-Emissionen reduziert werden.

Der Wettbewerb soll ebenfalls gefördert werden: Die neu installierten Zähler müssen in der Lage sein, Daten auch mit Geräten anderer Hersteller auszutauschen. So soll sichergestellt werden, dass ein ausreichender Wettbewerb gegeben ist und die Messdienstunternehmen in einem von wenigen Unternehmen beherrschten Markt die Preise für ihren Service nicht übermäßig erhöhen.

Welche Vorteile ergeben sich für Vermieter?

Der Aufwand für neu eingebaute Geräte kann ggf. in Form einer Modernisierungsmieterhöhung geltend gemacht werden. Es bleibt außerdem auch nach der Novellierung dabei, dass die Kosten der Anmietung von Heizkostenverteilern, Wärme- und Warmwasserzählern im Rahmen der Betriebskosten umgelegt werden können.

Welche Folgen hat es, wenn ich mich als Gebäudeeigentümer nicht an die Vorgaben halte?

Die Verordnung sieht eine Sanktion für die Verletzung der neu eingeführten Installationspflichten sowie der neuen Informationspflichten vor. Die Nutzer können den auf sie entfallenden Kostenanteil um drei Prozent kürzen, wenn der Gebäudeeigentümer pflichtwidrig keine fernablesbaren Geräte installiert oder seinen Informationspflichten nicht nachkommt. Bei mehreren Pflichtverstößen summieren sich die Kürzungsrechte.

Unberührt von der Neuregelung bleibt die in § 12 Abs. 1 Nr. 1 HeizKV normierte Möglichkeit, die Abrechnung um 15 Prozent zu kürzen, soweit Wärme und Warmwasser nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden.

Kristina-Marisa Uth

Rechtsanwältin und Fachanwältin für Miet- und WEG-Recht

Rechtsberaterin Haus & Grund Ostsaar/Pfalz und Haus & Grund St. Wendel

Ein Mitglied unseres Vereins hat an uns nachstehende Frage gestellt:
Er gehört zu einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Im Objekt befinden sich mehrere Wohnungen. Dem Fragensteller gehört eine Dachgeschosswohnung. Bekanntlich sind – bedingt durch den Klimawandel – die Perioden extremer Hitze häufiger.

Wer schon einmal in einer Dachgeschosswohnung lebte weiß, wie sehr hohe Temperaturen die Lebensqualität beeinträchtigen. Diese Erfahrung veranlasst manchen Nutzer, an diesem Zustand etwas zu ändern. Und was liegt hier nahe? Der Einbau einer Klimaanlage.

Das dachte sich auch unser Fragensteller. Bei einem Treffen mit den übrigen Wohnungseigentümern präsentierte er seine Absichten. Die Anlage, die eingebaut werden soll, besteht aus zwei Teilen. Ein Apparat im Wohnungsinnern, verbunden mit einem Rohr mit einem Durchmesser von ca. 5 cm, mit dem Außenteil. Dessen Aufstellung ist auf dem Boden der zur Wohnung gehörenden Dachterrasse vorgesehen. Von den übrigen Wohnungen nicht einsehbar.

Ein Mitglied des Beirates äußerte Bedenken gegen diesen Plan. Dabei verwies er auf den Passus in der Teilungserklärung. Dort ist explizit vorgeschrieben: „Dunstabzugshauben dürfen nur als Umluftanlagen ausgeführt werden, die Ableitung über die Außenwand ist nicht zulässig.“ Er vertrat die Auffassung, die zuvor zitierte Vorschrift sei analog auch für die geplante Klimaanlage anwendbar. Sie könne also in der vorgesehenen Form nicht installiert werden.Der Fragesteller mochte sich mit dem Einwand nicht abfinden. Er wandte sich an uns mit der Bitte, ihn bei der Realisierung seines Vorhabens zu unterstützen.

Welche Argumentationshilfen konnten wir ihm geben?

Nach diesseitiger Auffassung findet der zitierte Passus aus der Teilungserklärung keine Anwendung. Angesprochen sind hier nur Dunstabzugshauben. Einen Hinweis dafür, dass die Einschränkung auch für vergleichbare Apparate gilt, gibt es nicht. Etwa durch Verwendung des Kürzels „u.Ä.“. Juristisch haben wir es hier mit einem abgeschlossenen Katalog zu tun. Die Teilungserklärung steht dem Vorhaben des Fragestellers nicht entgegen. Er braucht die Zustimmung der übrigen Mitglieder der WEG nicht einzuhalten.

Die Vorschrift des § 13 Abs. 2 WEG dürfte hier zur Anwendung gelangen: „Für Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung hinaus gehen gilt § 20 mit der Maßgabe entsprechend, dass es keiner Gestattung bedarf, soweit keinem anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst.“ Soweit uns die Funktionsweise der Klimaanlage geschildert wurde, geht von dieser keinerlei Störung aus. Kein Lärm und keine lästigen Gerüche durch die Abluft.

Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann
Geschäftsführer von Haus & Grund Saarbrücken

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Werbung zum Kohlemachen

Liebe Leserinnen und Leser,

herzlichen Dank für die freundlichen Anregungen nach unserem letzten Editorial. Nicht nur für künftige Artikel und Beiträge haben Sie uns Ideen gegeben. Auch zum Schwimmschiff trafen Anmerkungen und Nachrichten ein. Das verwunderte besonders, denn der Artikel stammte doch vom September und in der Oktober-Ausgabe haben wir nur die Überschrift nachgeliefert. Es zeigt sich also, dass die Bedeutung von Überschriften gar nicht überschätzt werden kann.

Unterschätzt wird oft, was die KfW für uns private Hauseigentümer bereithält. Obwohl wir Saarländer uns doch beim Kohlemachen auskennen sollten und obwohl wir völlig unverhohlen und legal zum Abkassieren aufgefordert werden, trauen viele dem Braten nicht und lassen es bleiben. Sie sagen sich (und mir): „Ich brauche das nicht, ich blicke da nicht durch und das ist auch viel zu viel Bürokratie.“

Falsch! Die KfW bietet nicht nur Darlehen, sondern für viele Arten der Haussanierung auch Zuschüsse. Zuschüsse sind wie bares Geld und diese Art von „Kohle“ kann jeder gebrauchen! Sie brauchen sich damit auch nicht auszukennen. Zugegeben, das ist Otto Normaleigentümer auch kaum möglich. Denn Förderungen gibt es nicht nur von der KfW, sondern auch vom BAFA, also dem Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle. Ein Laie ahnt das nicht. Er ahnt oft auch nicht, dass Sanierungsmaßnahmen, die er für normal und geboten hält, bezuschusst werden.

Es steht aber fest, dass der Bund uns über diese Institutionen Milliarden (!) bietet, wenn wir den Weg durch den Dschungel finden. Und das geht ganz einfach, denn als Pfadfinder durch die Fördertöpfe fungieren professionelle Energieberater, die uns für wenig Geld und eine Unterschrift aufzeigen, was wir tun und was wir bekommen können. Und die uns dann auch den ganzen Papierkrieg abnehmen. Natürlich fallen die Kosten für den Energieberater in der Regel bis zu 80 % unter die Förderung.

Dann müssen Sie nur noch die wichtigste Regel der Förderung beachten: Erst den Antrag stellen, dann die Maßnahme beginnen. Aber darauf weist Sie Ihr Energieberater hin.

Interesse geweckt? Dann legen Sie los und holen Sie sich auf diesem legalen Weg Ihre Steuergelder zurück.

Herzlichst grüßt Sie Ihr Verbandsvorsitzender

Norbert Behle

Am 3. Oktober fand der Landesdelegiertentag von Haus & Grund Saarland im Victor's Residenz-Hotel Rodenhof in Saarbrücken statt. Neben zahlreichen Delegierten und Gästen begrüßte der Versammlungsleiter und Verbandsvorsitzende Norbert Behle als Ehrengast den Präsidenten von Haus & Grund Deutschland, Herrn Dr. Kai Warnecke.

Nachdem zunächst im Rahmen der Tagesordnung Landesgeschäftsführer Michael Schwartner positive Geschäftsberichte für 2019 und 2020 abhalten konnte, wurde der Vorstand für beide Geschäftsjahre entlastet. Einstimmig wurden die Kassenprüfer Rainer Düpre und Helmut Schirra wiedergewählt.

Höhepunkt der harmonisch verlaufenden Generalversammlung war dann der Gastvortrag des aus Berlin angereisten Präsidenten Dr. Warnecke. In einer mitreißenden Rede gab er Einblicke in mögliche wohnungspolitische Auswirkungen des anstehenden Regierungswechsels. Unter anderem warnte er vor den möglichen Folgen einer Mietspiegelreform und erläuterte die schon jetzt notwenige Weitsicht der privaten Hauseigentümer im Hinblick auf die bis 2045 kommende Klimaneutralität Deutschlands

Rückblickend begrüßte er ausdrücklich die zum Jahreswechsel von ihm moderierte Einigung zwischen dem Ortsverein Neunkirchen und dem Landesverband.

Zu Recht mit Stolz erinnerte er daran, dass es Haus & Grund vor wenigen Monaten mit enormem bundesweitem Einsatz gelungen ist, die von der Bundesregierung bereits beschlossene Regelung kippen zu lassen, nach der Vermieter 50% der von den Mietern verursachten CO2-Kosten hätten tragen müssen. Mit gleichem Einsatz konnte Haus & Grund bereits im März 2020 erfolgreich eine Gesetzgebung verhindern, nach der Mieter sonst Mietzinszahlungen unter Hinweis auf eine pandemiebedingte Vermutung hätten einstellen können.

Norbert Behle, Verbandsvorsitzender

Reparieren oder Silllegen?

Im Jahr 1978 hat sich in Saarbrücken eine Wohnungseigentümergemeinschaft gebildet. An dieser waren 38 Miteigentümer beteiligt.

Im Fokus unserer Überlegungen sind die Eigentümer der Wohnungen Nummer 11, 13, 27 und 28.

Diesen 4 Wohnungen sind 4 Doppelstockgaragen als Sondereigentum zugeordnet:

- Wohnung 11 der Stellplatz Nr. 25

- Wohnung 13 der Stellplatz Nr. 26

- Wohnung 27 der Stellplatz Nr. 27

- Wohnung 28 der Stellplatz Nr. 28.

Die Garagenanlage stellt baulich eine Einheit dar.

Die Anlage wurde Anfang der 80iger Jahre des 20. Jahrhunderts errichtet.

An dem Gebäude hat der Zahn der Zeit genagt, und zwar gewaltig. Die Fahrbleche sind durchgerostet. Zum Abstellen von Fahrzeugen sind die Hebeplätze nicht mehr geeignet. Seit über 5 Jahren diskutieren die Betroffenen darüber, ob die Anlage repariert werden soll oder ob eine Stilllegung die bessere Option ist.

Ein Angebot über die Sanierung wurde 2016 eingeholt. Aufwand damals fast Euro 9.000. Heute, unter der Berücksichtigung gestiegener Handwerkerpreise, entsprechend mehr.

Bislang waren sich die Betroffenen nicht einig, wer für die 4 Doppelstockgaragen mit den Nummern 25 bis 28 Ansprechpartner ist.

Die Wohnungseigentümer mit den Wohnungen 1 bis 38 insgesamt oder ist dies eine Angelegenheit, die nur die Stellplatzbesitzer 25, 26, 27 und 28 etwas angeht.

Diese Frage dürfte zwischenzeitlich geklärt sein.

Wir haben es mit einer eigenen WEG bezüglich der Doppelstockgarage zu tun.

Die Vier entscheiden über die Angelegenheit. Da diese keinen gewählten Verwalter hinsichtlich der Stellplätze haben, haben alle gemeinsam hierüber zu bestimmen.

Ein Mitglied hat sich nun – nach jahrelanger Hängepartie – des Problems angenommen. Es ist aktiv geworden. Es hat die Miteigentümer angeschrieben und um Auskunft gebeten, welche Vorstellungen sie haben: Reparieren oder Stilllegen?

Zwei Angesprochene haben für das Stilllegen votiert. Nach ihrer Argumentation sind Stellplätze aus den 80er Jahren für Gogo-Mobile und andere Kleinfahrzeuge konzipiert. Nicht für SUVs heutiger Zeit. Man kann die Stellplätze nicht vermieten. Eine Reparatur amortisiert sich nicht. Dem Votum will sich die Initiatorin anschließen.

Sie hat das Ergebnis dem Vierten im Bunde mitgeteilt. Unter Fristsetzung wurde er aufgefordert, sein Votum abzugeben.  Stimmt er der Stilllegung zu, ist ein wirksamer Beschluss durch Rundschreiben zustande gekommen. Versagt er die Mitwirkung, muss sich die Initiatorin durch Gerichtsbeschluss ermächtigen lassen, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, mit einem Tagesordnungspunkt: „Stilllegung der 4 Doppelstockgaragen“.

Ein Beschluss hierüber beendet jahrelangen Stillstand.

Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann
Geschäftsführer von Haus & Grund Saarbrücken

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Die Sache mit dem Schwimmschiff

Liebe Leserinnen und Leser,

die Lektüre eines Magazins kann anstrengend sein. So wunderte sich Hartmut B. aus T. bei Lektüre des Editorials der September-Ausgabe, dass irgendetwas nicht stimmte und fand erst bei einem Gespräch mit mir heraus, woran das lag. Die Überschrift passte nicht zum Text, denn wir hatten aus Versehen noch einmal die Überschrift der August-Ausgabe genommen.

Dafür erhalten Sie nun in der Oktober-Ausgabe die Überschrift von der September-Ausgabe nachgeliefert. Daher passt auch in dieser Ausgabe die Überschrift nicht zum Text, aber nun wissen Sie wenigstens, warum das so ist. Nehmen Sie sich jetzt ruhig noch einmal die September-Ausgabe zur Hand oder rufen Sie sie in unserer App auf.

Wenn das die einzige Fehlleistung von Haus & Grund Saarland im laufenden Jahr war, haben wir das Meiste richtig gemacht.

Aber vielleicht können wir uns ja noch verbessern.

Gefällt Ihnen die Gestaltung unseres Magazins?

Hat es zu viel, zu wenig oder gar keinen interessanten Inhalt?

Lesen Sie es überhaupt? Gut, diese Frage wird niemand mit einem „Nein“ beantworten, denn wer diese Frage liest, liest logischerweise gerade das Magazin.

Kennen Sie denn auch unsere Homepage? Finden Sie sich dort zurecht oder fehlt Ihnen etwas?

Wie können wir unser Magazin oder unsere Homepage verbessern?

Wenn Sie uns Lob und – noch viel lieber – konstruktive Kritik mitteilen wollen, haben wir ein offenes Ohr und offene Augen für Sie. Mailen Sie uns unter info@hug-saarland.de.

Vielleicht gestalten wir unser Magazin oder unsere Homepage dann demnächst entsprechend Ihren Wünschen noch besser als bisher. Oder wenigstens ein bisschen besser. Denn Stillstand wäre ja aller Laster Anfang. Oder so ähnlich.

In hoffnungsvoller Vorfreude auf Ihre Kommentare grüßt Sie

herzlichst Ihr Verbandsvorsitzender

Norbert Behle

Immer häufiger kommt es auch in unseren Breiten zu heftigen Unwettern mit massivem Starkregen, wie zuletzt im rheinland-pfälzischen Ahrweiler sowie angrenzenden Gebieten.

Ein Risiko, das solche Starkregenfälle mit sich bringen, sind überflutete Keller – verursacht durch Wasser, das in Räume unterhalb der sog. Rückstauebene eindringt. Hilfreich ist in solchen Fällen das Vorhalten einer sog. Rückstauklappe, welche nicht bereits von dem öffentlichen Kanalsystem bereitgestellt wird bzw. entsprechend vorinstalliert ist, sondern die Sie vielmehr selbst aktiv in Ihrer Immobilie verbauen müssen bzw. sollten.

Die Rückstauklappe schützt Ihre Immobilie vor Wasser, das aus dem öffentlichen Kanal eindringt – also über die Kanalisation oder Wasseranschlüsse. Dies ist der Fall, wenn bei Starkregen die Kanalisation die Wassermassen nicht mehr aufnehmen und ableiten kann.

Wenn sich Wasser im Kanal aufgrund starker Regenfälle zurückstaut, kann es in solchen Kellern über die Ablauföffnungen und den Ausguss wieder ins Gebäude eintreten und eine Überflutung verursachen.

Die Gefahr besteht vor allem bei Kellern, in denen Abläufe und Abwasseranschlüsse verbaut sind oder Waschmaschinen stehen, was regelmäßig der Fall ist.

Die Rückstauklappe, welche mit geringem baulichem Aufwand eingesetzt werden kann, sorgt wirksam dafür, dass das Abwasser nicht aus dem Bodenablauf oder Ausguss wieder austritt und schützt so vor einer Überflutung des Kellers. Die Klappen lassen sich im Rohrsystem, in der Bodenplatte oder im Revisionsschacht einbauen.

Ob eine Verpflichtung zur Vorhaltung einer Rückstauklappe existiert, ergibt sich aus der Entwässerungssatzung der jeweiligen Stadt bzw. Gemeinde. Fragen Sie dort gerne an, ob eine entsprechende Verpflichtung besteht. Aber selbst wenn dem nicht so ist: Sinnvoll ist sie allemal.

Eine funktionierende Rückstausicherung ist für den Grundstückseigentümer auch aus rechtlicher Hinsicht von erheblicher Bedeutung, weil bei deren Fehlen Rückstauschäden gegenüber dem Betreiber des Kanalnetzes nicht ersetzt verlangt werden können. Nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung besteht zur Vermeidung von Rückstauschäden – auch dann, wenn das Kanalnetz im Schadenszeitpunkt unterdimensioniert war – die Besonderheit, dass – zumindest im Grundsatz – der Grundstückseigentümer selbst verpflichtet ist, geeignete Vorkehrungen zu treffen, um sein Anwesen gegen einen Rückstau bis zur Rückstauebene, d. h. bis zur Straßenoberkante, zu sichern (BGH, Urteil vom 19.11.2020 - III ZR 134/19).

Für eine taugliche Rückstausicherung zu sorgen, liegt daher im eigenen Interesse des Anschlussnehmers und hängt nicht von der konkreten Ursache des Rückstaus ab. Selbst bei einem ordnungsgemäß geplanten und ausgeführten Kanalsystem kann es immer wieder – etwa aufgrund selten auftretender ungewöhnlich heftiger Regenfälle – zu einem Rückstau kommen.

Im Falle des Hausverkaufs ist über das Fehlen einer Rückstausicherung zwingend aufzuklären:

So hat das Saarländische Oberlandesgericht mit Urteil vom 18.03.2021 entschieden, dass dann, wenn für den Verkäufer auf Grund eingedrungenen Wassers aus dem Kanalnetz manifest ist, dass das zu veräußernde Hausanwesen über keine funktionierende Rückstausicherung verfügt und hat er danach nicht die gebotenen Sicherungsmaßnahmen gegen künftigen Wassereintritt durchgeführt, er insoweit zur Aufklärung gegenüber dem Käufer verpflichtet ist (Saarländisches Oberlandesgericht, Urteil vom 18.03.2021 – 4 U 69/20).

Kristina-Marisa Uth

Rechtsanwältin und Fachanwältin für Miet- und WEG-Recht

Rechtsberaterin Haus & Grund Ostsaar/Pfalz und Haus & Grund St. Wendel

Die Sache mit dem Schwimmschiff

Liebe Leserinnen und Leser,

das Schwimmschiff, das in Saarbrücken an der Berliner Promenade lag, ist weg. Vielleicht für immer. Nachdem es im Februar gesunken war, wurden wir von den saarländischen Medien regelmäßig über die monatelange Schieflage auf dem Grund der Saar und zuletzt über die Bergung und den Abtransport informiert.

Es gehörte jahrzehntelang zum Stadtbild von Saarbrücken, heißt eigentlich „Vaterland“ und wird Schwimmschiff genannt, weil es lange Zeit nach seiner Anschaffung im Jahr 1932 dem Schwimmen von Menschen in der Saar diente. Später beinhaltete es jahrelang ein renommiertes Restaurant.

Nur weil es auf den Grund der Saar gegangen ist, ist es noch kein Grund für Aufmerksamkeit durch Haus & Grund. Interessant sind aber die Aussagen in den Medien zu der Frage, wer die Schadenskosten tragen soll. Denn das Schiff war vermietet. Und von Eigentümerseite wird angegeben, man habe keine eigene Versicherung abgeschlossen gehabt. Das sei Sache des Mieters gewesen sei, der offenbar eine Haftpflichtversicherung hatte. Die zahlt aber nur, wenn der Mieter den Untergang schuldhaft verursacht hat. Und das scheint seine Versicherung zu bezweifeln.

Viele Vermieter kennen das. Der Mieter zieht aus und hinterlässt Schäden. Selten hat er eine Haftpflichtversicherung. Und wenn, ersetzt diese oft nur den Zeitwert. Oft muss der Vermieter daher dann drauflegen.

Schlimm wird es, wenn der Mieter durch Feuer oder Wasser einen Kapitalschaden verursacht. Dafür hat der Vermieter dann eine Wohngebäudeversicherung. Denn die deckt solche Fälle sogar grundsätzlich unabhängig von der Verschuldensfrage ab. Außerdem wird sie in der Regel zum Neuwert abgeschlossen.

Bei Schiffen ist das die Kasko-Versicherung. Casco ist spanisch für Schiffsrumpf. Und eine solche Versicherung wurde für das Schwimmschiff offenbar nicht abgeschlossen. Wie ein Hauseigentümer, der sein Haus nicht versichert.

Der Presse entnehmen wir, die Versicherung des Mieters solle doch die 6-stelligen Bergungskosten zahlen, um den Staat zu entlasten. Das kann man auch anders sehen. Der Staat muss nur zahlen, weil die Eigentümerschaft wohl weder das Geld noch die eigene Versicherung dafür hatte. Dieser droht nun Regress und Insolvenz. Manche Versicherungen sind richtig wichtig.

Herzlichst grüßt Sie Ihr Verbandsvorsitzender

Norbert Behle

Wahlkommentar

Wenige Wochen vor der Bundestagswahl haben es weder die Kanzlerkandidatin noch die beiden Kanzlerkandidaten geschafft, in der Gunst der Wähler zum klaren Favoriten zu werden. Nur eines ist erstmals seit Jahrzehnten sicher: Es wird einen Wechsel im Bundeskanzleramt geben, denn die Amtsinhaberin tritt nicht mehr an.

Baerbock und Laschet dominieren die Debatten eher mit persönlichen Fehlern und Verfehlungen, Scholz bleibt fast unsichtbar. Die notwendigen Diskussionen darüber, wie die Parteien Deutschland nach der Bundestagswahl umbauen wollen, nehmen erst langsam Fahrt auf. Dabei stehen in der nächsten Legislaturperiode weitreichende Entscheidungen in vielen politischen Themen an: Klimaschutz, Zuwanderung oder der Umgang mit dem coronabedingten Zuwachs öffentlicher Schulden.

Immobilieneigentümer sollten aber auch die Vorschläge der Parteien zur Wohnungspolitik betrachten. In einer Zeit, in der Immobilieneigentümer nach der Flutkatastrophe vor dem Nichts stehen, in der die Coronapandemie uns in Atem hält und das gesellschaftliche und wirtschaftliche Leben lähmt und in der viele Bürger um ihren Job bangen, erklären die Parteien Wohnen zu der großen sozialen Frage unserer Zeit. Und auf der Grundlage dieser Behauptung haben fast alle Parteien Vorschläge formuliert, die es in sich haben. Obwohl das Statistische Bundesamt Monat für Monat nachweist, dass die Mietbelastung auch in den Großstädten – sogar in Berlin – aufgrund wesentlich stärker als die Mieten steigender Einkommen rückläufig ist.

Trotzdem lesen sich die wohnungspolitischen Vorschläge vieler Parteien so, als stünden Millionen Menschen kurz vor der Obdachlosigkeit. Die Linke fordert unverblümt Enteignungen, bezeichnet Vermieter nur als Miethaie und will 50 Prozent aller Wohnungen in Deutschland verstaatlichen. Da derzeit 80 Prozent aller Wohnungen in der Hand privater Eigentümer sind, träfe dies uns alle – nicht nur große Wohnungsunternehmen. Die SPD schlägt unter anderem vor, die Mietpreisbremse auszuweiten, eine Art bundesweiten Mietendeckels einzuführen und dem Vermieter die CO₂-Kosten seiner Mieter vollständig aufzubürden.

Am weitestgehenden sind die Forderungen der Grünen: Diese möchten alle Mieten über einen Mietspiegel einfrieren, der die letzten 20 Jahre berücksichtigt. Die Kosten des CO₂-Preises sowie die Grundsteuer soll alleine der Vermieter tragen und eine Vermögensteuer auf Immobilieneigentum soll eingeführt werden.

Und auch wenn die CDU/CSU die Förderung des selbstgenutzten Wohneigentums anstrebt, hat Kanzlerkandidat Laschet bereits signalisiert, dass der CO2-Preis künftig anteilig vom Vermieter getragen werden soll. Dagegen wirkt das Wahlprogramm der FDP geradezu leicht: Entlastung und Vereinfachung sind die Ziele der Liberalen für Menschen, die Eigentum zur Miete anbieten oder für sich selbst erwerben oder bauen wollen.

Für private Eigentümer wird diese Bundestagswahl richtungsweisend: In den nächsten vier Jahren wird entschieden, ob privates Immobilieneigentum, das vermietet wird, in Deutschland als Kapitalanlage und Altersvorsorge eine Zukunft hat.

Dafür werden Haus & Grund Deutschland, unsere 867 Vereine und die 22 Landesverbände engagiert kämpfen. Nicht nur, damit Sie und alle unsere 902.512 Mitglieder mit ihrem Eigentum anderen Menschen Schutz geben, sondern auch, damit Ihr Eigentum geschützt ist.

Daher bewerten Sie bitte auch die Vorschläge der Parteien zur Wohnungspolitik. Unsere Übersicht auf den folgenden Seiten stellt dar, wer welche politischen Ziele verfolgt. Meine Bitte: gehen Sie wählen und berücksichtigen Sie, wie Ihr Eigentum in den kommenden vier Jahren behandelt werden soll!

Kai H. Warnecke

Präsident

Grunderwerbsteuer

Das Finanzgericht Münster hat entschieden, dass Erschließungsbeiträge als sogenannte sonstige Leistungen Teil der Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer sind. Das gilt auch, wenn das Grundstück zum Kaufzeitpunkt noch nicht erschlossen ist.

Im verhandelten Fall (Urteil vom 18. März 2021, 8 K 1438/19 GrE) sah der Kaufvertrag für ein Grundstück vor, dass im Gesamtkaufpreis die Erschließung enthalten sei. Die Verkäuferin hatte sich in einem städtebaulichen Vertrag verpflichtet, die gesamten Erschließungsmaßnahmen für die sogenannte Ersterschließung des gesamten Baugebiets durchzuführen. Die dabei anfallenden Erschließungskosten wurden von der Verkäuferin getragen und waren dann im Kaufpreis, den die Grundstückskäufer zu entrichten hatten, pauschal enthalten.

Käufer legt Einspruch gegen Grunderwerbsteuerbescheid ein

Gegen die nun folgenden Grunderwerbsteuerbescheide wehrte sich der Käufer. Sein Argument: Er habe ein noch nicht erschlossenes Grundstück gekauft. Das Finanzamt hielt dagegen, dass die Verkäuferin sich im Kaufvertrag dazu verpflichtet habe, alle Erschließungsmaßnahmen durchzuführen. Gegenstand des Kaufvertrags sei somit ein erschlossenes Grundstück gewesen.

Auf die Gegenleistung kommt es an

Das Finanzgericht gab dem Finanzamt Recht und lehnte die Klage ab. Die Begründung: Für den Umfang der Gegenleistung sei entscheidend, in welchem tatsächlichen Zustand das Grundstück zum Gegenstand des Erwerbsvorgangs gemacht wurde. Ob Erschließungskosten als Gegenleistung zu erfassen sind, sei danach zu beurteilen, ob das Grundstück unerschlossen, erschlossen oder mit der Verpflichtung des Veräußerers, es in einen erschlossenen Zustand zu versetzen, Gegenstand des Erwerbsvorgangs ist.

Erschlossen, unerschlossen oder künftig erschlossen

Ist ein nichterschlossenes Grundstück Vertragsgegenstand, ist eine vom Erwerber eingegangene Verpflichtung, die Erschließungskosten zu bezahlen, nicht Teil der Gegenleistung. Ist ein Grundstück im Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrags bereits erschlossen, kann Gegenstand des Kaufvertrages nur das erschlossene Grundstück sein. Die Erschließungskosten fließen dann in die Grunderwerbsteuerbemessung mit ein. Verpflichtet sich der Verkäufer gegenüber dem Käufer, ein zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht erschlossenes Grundstück in einen erschlossenen Zustand zu versetzen, kann der auf die Erschließung entfallende Teil des Kaufpreises bei entsprechender Auslegung des Kaufvertrags Gegenleistung für den Erwerb des Grundstücks sein.

Hinweis

Endgültig entschieden ist die Frage noch nicht. Denn das Finanzgericht hat die Revision beim Bundesfinanzhof zugelassen. Dort ist bereits ein weiteres Verfahren mit ähnlicher Fragestellung aus Hessen anhängig (II R 32/20). Wer von einem vergleichbaren Fall betroffen ist, kann Einspruch gegen seinen Grunderwerbsteuerbescheid einlegen und – mit Verweis auf das Aktenzeichen des Verfahrens aus Münster (FG Münster, Urteil vom 18. März 2021, 8 K 1438/19 GrE) – das Ruhen des Verfahrens bis zur Entscheidung beantragen.

Sibylle Barent

Leiterin Steuer- und Finanzpolitik

Haus & Grund-Forderungen zur Bundestagswahl 2021

Die vergangenen beiden Wahlperioden waren davon geprägt, lokal stark steigenden Mieten mit immer mehr Regulierungen zu begegnen. Warnungen, dadurch würden keine neuen Wohnungen entstehen und Anbieter vom Markt ferngehalten, wurden in den Wind geschlagen. Hier muss sich in den kommenden vier Jahren dringend etwas ändern. Der nächste Deutsche Bundestag muss zu einer ausgewogenen Wohnungspolitik in Deutschland zurückkehren. Privatpersonen müssen wieder ermuntert werden, Mietwohnungen anzubieten.

Finanzielle und bürokratische Lasten abbauen

Private Kleinvermieter bilden seit Jahrzehnten das Rückgrat des Wohnungsmarktes in Deutschland. Sie bieten zwei Drittel aller Mietwohnungen in Deutschland an. Sie sorgen dafür, dass das Wohnen in Mietwohnungen bei uns so populär ist. Um diesen Zustand zu erhalten und ein Stück wiederherzustellen, ist ein grundsätzliches Regulierungs- und Kostenmoratorium für private Einzeleigentümer und Kleinvermieter notwendig. Jeder zusätzlichen Anforderung oder Belastung von privaten Eigentümern muss eine Entlastung an anderer Stelle gegenüberstehen. Zudem sollten bei jeder Rechtsänderung die Auswirkungen für private Vermieter mitgedacht und überprüft werden. Um unverhältnismäßige Belastungen für private Vermieter zu verringern, bedarf es im Einzelfall Ausnahmen oder auch abweichende Regelungen. Dies betrifft insbesondere Anforderungen an klimaschützende und altersgerechte Umbaumaßnahmen sowie datenschutzrechtliche Anforderungen rund um ein Mietverhältnis. Mietpreiseingriffe müssen zumindest für private Kleinvermieter umgehend abgeschafft werden. Sie können die Mindereinnahmen oder gar Verluste nicht – wie große Gesellschaften und Konzerne – mit der Vermietung in anderen Regionen und Ländern ausgleichen.

Klimaschutz: die Bürger im Blick

Der Klimaschutz ist ohne Zweifel eine Herausforderung, der sich auch die privaten Haus- und Wohnungseigentümer stellen müssen. Bislang hat es die Politik versäumt, hierfür die Weichen in Richtung effizienter und wirksamer Lösungen zu stellen. Hier ist der neue Bundestag an den folgenden Stellen gefordert:

Die CO₂-Bepreisung im Wärmebereich wird das Heizen mit Öl und Gas für Mieter und Selbstnutzer zunehmend verteuern. Die CO₂-Bepreisung wird ihren klimaschützenden Effekt aber nur dann entfalten, wenn die Mieter weiterhin vollständig für ihre Heizkosten aufkommen müssen. Die Mieter sind es, die sich für oder gegen eine Wohnung entscheiden. Die Mieter geben dem Vermieter das Signal, ob seine Wohnung (noch) marktfähig ist oder nicht.

Für einen sozialen Ausgleich kann und sollte der Staat sorgen, indem er die Einnahmen aus der CO₂-Bepreisung als Pro-Kopf-Klimageld an die Bürger zurückgibt. Zusätzlich sollte ein Teil der Einnahmen dafür verwendet werden, dass der Staat einen im Laufe der Zeit abschmelzenden Teil einer Modernisierungsmieterhöhung übernimmt. Ergänzend muss die Förderung von Klimaschutzmaßnahmen im Gebäudebestand bereits fördern, was an gesetzlichen Klimaschutzstandards durch das Gebäudeenergiegesetz gefordert ist. Da in Zukunft die Wärmeversorgung und auch die Mobilität nur mit Strom aus erneuerbaren Quellen sichergestellt werden wird, muss im oder auf dem Haus erzeugter Ökostrom künftig unbürokratisch von den Mietern genutzt werden können. Dafür müssen die regulatorischen Voraussetzungen geschaffen werden, dass Vermieter diesen Teil des Stroms über die Betriebskosten mit ihren Mietern abrechnen können.

Damit die Eigentümer aber überhaupt klimaschützende Maßnahmen an ihren Gebäuden planen können, braucht jeder Eigentümer bis 2025 das Angebot für einen kostenlosen Sanierungsfahrplan. Und dieser kann nur dann sinnvoll erstellt werden, wenn Eigentümer über einen verbindlichen Versorgungsatlas ihrer Kommune verfügen. Der Versorgungsatlas muss für jedes Wohngebäude Zeitpunkt und Art der klimaneutralen Wärme- und Energieversorgung verbindlich ausweisen. Ohne diese Planungsvoraussetzung sind Klimaschutz und bezahlbares Wohnen nicht in Einklang zu bringen.

Den vollständigen Forderungskatalog von Haus & Grund finden Sie hier:

https://www.hausundgrund.de/forderungen-fuer-die-20-wahlperiode-des-deutschen-bundestags

Kurzlink: https://t1p.de/wahlforderungen

Geht es endlich wieder los?

Liebe Leserinnen und Leser,

geht es endlich wieder los und können wir persönliche Treffen im Rahmen von Mitgliederversammlungen als Bestandteil unseres Vereinslebens reaktivieren? Es sieht so aus. Wir hoffen darauf. Es wäre schön!

Corona hat dafür gesorgt, dass inzwischen fast jeder weiß, was eine Telko oder ein Webinar ist. Zahlreiche Veranstaltungen werden online abgehalten. Was wir früher als Veranstaltung kannten, nennt man heute „Präsenz-Veranstaltung“ und wird regelmäßig mit Adjektiven wie „rar“, „unzulässig“ oder sogar „unmöglich“ verbunden.

Der Zentralverbandstag von Haus & Grund Deutschland wurde im Juni „hybrid“ abgehalten. Was wir bisher eher mit der Kombination von Elektro- und Benzin-Motoren verbanden, ist hier eine Bezeichnung dafür, dass ganz wenige Menschen vor Ort waren, hingegen die Mitglieder online teilnahmen. Auf seine Art ist das auch absolut gelungen. Wir haben die wichtige und erfolgreiche Neuwahl des Präsidenten Dr. Kai H. Warnecke erlebt. Ebenso erlebten wir interessante Diskussionen zu aktuellen Themen. Dennoch: Der Austausch der Mitglieder untereinander, der wichtige Plausch mit den Tischnachbarn entfiel logischerweise ersatzlos.

Im Saarland haben sowohl der Landesverband als auch die Ortsvereine von Haus & Grund bislang keine Online-Mitgliederversammlungen abgehalten. Mit Neunkirchen und Sulzbach kündigen nun die ersten beiden Ortsvereine in diesem Magazin Präsenz-Veranstaltungen an. Darüber freue ich mich sehr! Sicher zieht demnächst der eine oder andere Verein nach. Auch auf Verbandsebene wollen wir eine Direktionsausschuss-Sitzung und ebenso unseren Landesdelegiertentag zeitnah und mit Präsenz abhalten. Wenn es möglich ist und verantwortet werden kann. Bis zum Redaktionsschluss dieser Ausgabe haben wir noch keinen Termin festlegen können, aber in der nächsten Ausgabe werden wir dazu konkret berichten.

Schön, dass unser Verband auch ohne Präsenz-Veranstaltungen lebt, denn stolz können wir berichten, dass die Mitgliederzahlen im Saarland stetig steigen. Das ist Ihnen, unseren Mitgliedern, geschuldet, denn Sie empfehlen uns weiter. Danke! Bitte setzen Sie das fort, denn je mehr wir sind, desto gewichtiger ist unser Wort in Politik und Öffentlichkeit.

Herzlichst grüßt Sie Ihr Verbandsvorsitzender

Norbert Behle

Preise für Energie steigen erheblich, für Kaltmieten kaum

„Wir brauchen keine Mietpreisbremse, sondern die Rückerstattung des CO2-Preises als Kopfpauschale an alle Bürger“, forderte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke heute in Berlin und verwies auf jüngste Angaben des Statistischen Bundesamtes zur Preisentwicklung. Die Zahlen zeigten deutlich, dass der Staat mit Steuern und der CO2-Bepreisung die Energiekosten rapide nach oben treibe: Im Juli verteuerten sich die Haushaltsenergie und Kraftstoffe um 11,6 Prozent gegenüber dem Vorjahresmonat, die Nettokaltmieten jedoch nur um 1,3 Prozent.

Ähnliche Werte stellte das Statistikamt bereits in den Vormonaten fest. „Hier zeigt sich, dass die Bundesregierung mit der Einführung der CO2-Bepreisung krachend gescheitert ist. Es fehlt die Entlastung der Bürger. Mit ihrer Gier setzt die Regierung die Akzeptanz für die Energiewende leichtfertig aufs Spiel“, sagte Warnecke. Für die Lenkungswirkung des CO2-Preises sei keine finanzielle Belastung der Bürger nötig. Die neue Regierung müsse schnell diesen eklatanten Fehler korrigieren.

Politik oder Recht?

Liebe Leserinnen und Leser,

bei der Frage „Politik oder Recht“ schließt nicht das eine das andere aus. Ich stelle mir die Frage vielmehr regelmäßig, wenn es um die Themenauswahl für das Editorial geht. Diesmal bediene ich beide Themen.

Zunächst neige ich als Rechtsanwalt natürlich gerne zu rechtlichen Tipps und Ratschlägen. Aber was ist interessant und was ein alter Hut? Wussten Sie schon, dass der Geschäftsraum-Mieter anders als der Wohnraum-Mieter eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht durch Nachzahlung der Mieten heilen kann? Und dass dem Wohnraum-Mieter dieses exklusive Recht aus § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nur einmal in 2 Jahren zusteht? Wer das weiß, kann nichtzahlende Mieter manchmal schneller oder besser loswerden, als man denkt.

Auslöser für diese Tipps war ein schlampiger Geschäftsraum-Mieter. Erst zahlt er 2 Mieten nicht. Dann bekommt er die fristlose Kündigung. Jetzt zahlt er die Mieten nach und beauftragt einen Anwalt mit der Behauptung, dass er das gar nicht habe zahlen brauchen, weil wegen Corona nur die halbe Miete geschuldet sei. Das stimmt natürlich nicht und der Mann hat nun alle Chancen vertan: Hätte er sich bei der Vermieterin gemeldet und entschuldigt, hätte sie Gnade vor Recht ergehen lassen. Bei so viel Dreistigkeit sieht er nun aber einer Räumungsklage entgegen.

Gerne würde ich nun unsere Wohnraumpolitik loben. Nur: Zu loben gibt es meist nichts. Was da momentan diskutiert wird, mündet vielmehr in den Rat an die bedrohten Vermieter, schleunigst Mieten zu erhöhen.

Dabei sind wir privaten Wohnungseigentümer doch stolz darauf, dass wir bezahlbaren Wohnraum anbieten. Haus & Grund unterstützt seine Mitglieder bei diesem Unterfangen.

Aber wenn die undifferenzierten Diskussionen über einen Bundesmietendeckel und CO2-Umlagen auf den Vermieter nicht bald enden, fällt es sehr schwer, einem Vermieter, der auch weiterhin kostendeckend vermieten möchte, nicht zu umgehender Mieterhöhung zu raten, weil es in ein paar Monaten dafür zu spät sein kann. Völlig kontraproduktiv wirken sich auch Forderungen nach einem sechsjährigen Mietenstopp aus, wie sie zuletzt von Linken und Sozialverbänden medienwirksam geltend gemacht wurden. Haus & Grund setzt sich dagegen ein und will das verhindern. Deshalb bleiben wir trotz allem zuversichtlich, dass wir von solchen Eingriffen verschont bleiben.

Herzlichst grüßt Sie Ihr Verbandsvorsitzender

Norbert Behle        

Die Einführung von Minuszinsen für Einlagen bei Kreditinstituten hat die heile Welt rund um die Leistung einer Mietkaution ganz schön durcheinandergebracht.

Ausgangspunkt meiner Überlegungen sind die gesetzlichen Regelungen des § 551 BGB. Angesprochen sind Mietverträge über Wohnraum. Nach dieser Vorschrift können die Vertragsparteien vereinbaren, dass der Mieter für die Erfüllung seiner Verbindlichkeiten Sicherheit zu leisten hat und zwar durch Geldzahlung. Die ist auf 3 Monatsnettomieten limitiert.

Der Vermieter ist verpflichtet, das Geld auf ein Bankkonto einzuzahlen, aber getrennt von seinem Vermögen. Die Summe ist zu verzinsen. Bezüglich der Höhe hat man sich an Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist zu orientieren.

Solange die Kreditinstitute bereit waren, Einlagen als Kautionsguthaben ohne Zusatzkosten aber mit Verzinsung zu führen, war die Welt noch in Ordnung.

Bekanntlich haben sich die Umstände gravierend geändert. In der Welt von heute sind die Kreditinstitute nicht mehr bereit, zu den früher gewährten Konditionen Geld anzunehmen.

Begriffe wie
- Negativzinsen
- Entgelt für die Führung eines Kautionskontos
machen die Runde. Was ist zu beachten?

Negativzinsen:
Können keine Habenzinsen verbucht werden, entfällt die Verpflichtung des Vermieters, die Einlagen analog als dreimonatige Spareinlagen zu verzinsen. Die Kaution vermehrt sich nicht mehr. Knabbern Negativzinsen am eingezahlten Kapital, so verringert sich dieses. Der Mieter braucht den Verlust während der Mietzeit nicht auszugleichen.
Endet der Mietvertrag, wird bezüglich der bei Mietbeginn hinterlegten Kaution wie folgt abgerechnet:
- bei Mietbeginn hinterlegte Kaution abzüglich Negativzinsen ergibt den Betrag über den nach Mietende abzurechnen ist.

Kontoführungsgebühr:
Nicht alle Kreditinstitute sind heute noch bereit, Kautionssparbücher zu eröffnen.
Manche tun es noch. Aber nur dann, wenn eine Kontoführungsgebühr entrichtet wird.
Bezüglich der Nebenpositionen gilt:
- Habenzinsen stehen dem Mieter zu
- Kontoführungsgebühren gehen auf Kasse des Vermieters.

Mietkaution durch Stellung einer Bürgschaft:
Diese Art der Sicherheitsleistung gewinnt angesichts der Problematiken zu den o. a. Themen immer mehr an Bedeutung. Der Mieter schont seine Liquidität. Bei Stellung einer Bank- oder Versicherungsbürgschaft gibt es hinsichtlich der Bonität nichts zu beanstanden.

Der Aufwand, Sicherheit aus der Bürgschaft zu erlangen, ist auch übersichtlich. Über Negativzinsen und Kontoführungsgebühren braucht sich der Vermieter keine Gedanken zu machen. Die Kosten für die Bereitstellung der Bürgschaft geht zu Lasten des Mieters.

Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann
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Digital und im Zeichen der Bundestagswahl

„Donnerstag, 10. Juni 2021, 10 Uhr, 30 Minuten und 8 Sekunden. Hier ist Berlin, hier ist der 135. Zentralverbandstag, live aus dem Kronprinzenpalais.“ Mit diesen Worten gab Präsident Kai H. Warnecke den Startschuss für den ersten Zentralverbandstag in der Geschichte von Haus & Grund, der ausschließlich online stattfand. So konnten Interessierte aus der ganzen Republik Aktuelles aus der Politik rund ums Wohnen, Neuigkeiten von Haus & Grund und natürlich die hochkarätig besetzten Podiumsdiskussionen mit zum Teil hitzig geführten Debatten verfolgen.

In seinem Grußwort lobte Armin Laschet, Kanzlerkandidat von CDU und CSU, die Rolle der Vermieter in den vergangenen anderthalb Jahren. Auch Paul Ziemiak, Generalsekretär der CDU, betonte in seiner Begrüßung, dass die CDU das Eigentum stärken will und mehr Menschen ins Eigentum bringen möchte. Außerdem erteilte er einer Vermögensteuer für die nächste Legislaturperiode eine Absage.

In der Podiumsdiskussion zum Thema „Perspektive Eigentum“ wurden unter anderem die Solardachpflicht, der Wohnraummangel in manchen Regionen Deutschlands und ein möglicher bundesweiter Mietendeckel heiß diskutiert.

Dass die Energiewende einen Kraftakt für jeden im Land bedeutet und der Weg in die CO₂-Neutralität noch viele Fragen aufwirft, wurde in der Podiumsdiskussion „Energiepolitik“ deutlich.

Heiß debattiert wurde auch in der Podiumsdiskussion „Mietrecht“ angesichts brennender Themen wie dem Mietendeckel, der Mietpreisbremse oder der CO₂-Bepreisung.

Auch in diesem Jahr wurden die Ortsvereine mit den größten Mitgliederzuwächsen ausgezeichnet. In der Summe haben die bundesweit 867 Haus & Grund-Vereine 2020 damit die Marke von 900.000 Mitgliedern geknackt.

Kai H. Warnecke wiedergewählt

Kai H. Warnecke ist für weitere fünf Jahre Präsident von Haus & Grund Deutschland. Der 49 Jahre alte Jurist wurde von der Mitgliederversammlung mit großer Mehrheit wiedergewählt. „Die kommenden Jahre halten viele Herausforderungen für die privaten Eigentümer und auch für die Organisation Haus & Grund bereit. Ich freue mich darauf, mich weiter für den Er- halt – gerade auch des vermieteten – Privateigentums einsetzen zu können, die Energiewende begleiten und die Digitalisierung im Verband unter-
stützen zu können", sagte er nach seiner Wahl

Die Pandemie hat die nachstehende Entwicklung beschleunigt. Der Onlinehandel boomt. Dies geschieht auf Kosten des stationären Warenverkehrs. Die Folgen sind offensichtlich. Der Leerstand klettert unaufhörlich. Auch wenn sich nach umfangreicher Impfkampagne die Lebensumstände normalisieren, wird es nicht mehr so sein wie früher.

Der Bedarf an Ladenlokalen sinkt. Seit Frühjahr 2020 hat sich die Nachfrage nach Ladenlokalen dramatisch reduziert. In Klein- und Mittelstädten sowie in den Nebenlagen der Großstadt. Tristesse allenthalben. Gleichzeitig herrscht allerorts Wohnraummangel und es klingt verlockend und einfach, eine Änderung herbeizuführen. Wohnraum statt Ladenlokal. Was sich attraktiv anhört, hat aber Tücken, wenn es um die Umsetzung geht.

1. Kann ich das alleine entscheiden?

Wem die Liegenschaft alleine gehört, der bekommt hier keine Probleme. Er kann, ohne andere Miteigentümer zu fragen, die Mission „Umbau“ starten.

Komplizierter wird es, wenn es sich um eine Wohnungseigentümergemeinschaft handelt.

Hier unterscheiden wir zwei Varianten:

• In der Teilungserklärung ist vorgesehen, dass es gestattet ist, die Umwandlung durchzuziehen. Dann benötigt er keine Erlaubnis der WEG-Gemeinschaft.
• Fehlt es an einem entsprechenden Vorbehalt in der Teilungserklärung, gibt es ein Problem: und nicht zu knapp. Auch wenn Unvermietbarkeit nachgewiesen ist, ist es fast unmöglich, die Transformation von Ladenlokal zu Wohnung durchzuziehen.

2. Welche baulichen Anforderungen sind erforderlich?

Beim Umbau sollte man einen Architekten einschalten. Er sollte Pläne anfertigen und sie der Baubehörde zur Genehmigung vorlegen. Jedes Bundesland hat eigene Bauvorschriften. Im Detail ist geregelt, welche Brandschutzanforderungen zu beachten sind. Die Statik dürfte unproblematisch sein. Schwieriger wird es, wie sich die Lichtverhältnisse darstellen.

Wie sind Ladenlokale üblicherweise unterteilt?

Ein großer Verkaufsraum mit großen Fenstern sowie Neben- und Lagerräumen ohne Tageslicht. Das passt natürlich nicht. Es müssen zusätzlich Fenster eingebaut werden, um eine Wohnungstauglichkeit herzustellen. Eine Wohnung muss über einen eigenen Zugang verfügen. Die Infrastruktur muss geschaffen werden, um Bad und Küche zu installieren. Wasser-, Abwasser-, Gas- und Elektroanschluss müssen her.

Was hier geschildert wird ist nicht abschließend. Es können weitere Anforderungen hinzukommen.

3. Lohnt sich denn aber der ganze Aufwand?

Dem ganzen unter Ziffer 1 und 2 beschriebenen Stress sollte man sich nur aussetzen, wenn sich die Aktion wirtschaftlich lohnt.

Kann ich die Wohnung nach Umbau zu einem vergleichsweisen hohen Preis verkaufen. Bekomme ich eine Miete, die meinen finanziellen Aufwand amortisiert?

Man sollte den lokalen Markt analysieren. Wie sind die Vergleichsmieten? Und nicht vergessen, Ladenlokale befinden sich üblicherweise im Erdgeschoß. Was für ein Ladenlokal von Vorteil ist, stellt sich für eine Wohnungsnutzung als Nachteil dar.

Eigentumswohnungen bergen Nachteile, die ihren Niederschlag in der Höhe des Mietzinses haben. Einsehbarkeit und Verkehrslärm wirken sich negativ aus.Das alles muss man bedenken.

Je höher die Investition, desto dringender die Überprüfung der Rentabilität. Rechnet sich die Sache nicht, sollte man sich überlegen, ob man sich auf ein derartiges Abenteuer einlässt.

Vielleicht sollte man sich überlegen, ein Ladenlokal einer alternativen Nutzung – als Lagerraum beispielsweise - zuzuführen.

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Bitte nicht!

Liebe Leserinnen und Leser,

seit 1. Januar 2021 verteuert die CO₂-Steuer das Heizen und Tanken. Wer mit Öl heizt, merkt es bei jedem Tankvorgang. Wer mit Gas heizt, spürt es durch erhöhte Abschläge oder spätestens bei der nächsten Abrechnung.

Nun meint Frau Bundesumweltministerin Schulze von der SPD, es sei eine gute Idee, die dadurch folgerichtig vom Verbrauch des Mieters abhängigen Heiz-Mehrkosten dem Vermieter zu 50% anzulasten. Die Mieter jubeln, sie würden entlastet.

Falsch. Ministerin und Mieter irren gewaltig. Denn insbesondere irritierte saarländische Klein-Vermieter, die ohnehin schon ihre Mieten knapp kalkuliert haben, müssen nun über Erhöhungen der Kaltmieten nachdenken, um eine solche Mehrbelastung aufzufangen. Da die CO₂-Steuer in den nächsten Jahren steigen wird, muss die Mieterhöhung ausreichend kalkuliert werden.

Wer sich also als Mieter über eine Entlastung freut, denkt viel zu kurzsichtig. Kurzsichtig ist auch der Gedanke einzelner Politiker, auf diese Weise Vermieter zu energetischer Sanierung zwingen zu können. Ein Wechsel der Heizenergie weg von Öl und Gas ist längst nicht bei jedem Objekt möglich. Andere Sanierungen rechnen sich schon ohne Einbeziehung einer Mehrbelastung durch die CO₂-Abgabe kaum. Zumal gut gemeinte Zuschüsse oft gar nicht beim Eigentümer verbleiben, sondern von der Bauwirtschaft zu Preissteigerungen genutzt werden. Und nach energetischer Sanierung freuen sich die Mieter solcher Wohnungen oft, dass sie mit unverändertem Heizverhalten die Wohnung ein paar Grad wärmer beheizen können – statt zu sparen. Auch deshalb muss eine verbrauchsabhängige Mehrbelastung dort bleiben, wo sie wirklich wirkt: Beim Bewohner, also dem Mieter.

Uns darf nicht auch noch mit der CO₂-Mehrbelastung Geld in kaum kalkulierbarer Höhe genommen werden, das für energetische Sanierungen gebraucht würde. Allein der Gedanke wirkt schon demotivierend. Niemals darf der Vermieter Mehrkosten tragen müssen, die ausschließlich vom Verbrauch seines Mieters abhängen. Bitte nicht! Liebe Politiker, denkt dabei auch an den sozialen Frieden zwischen Vermieter und Mieter!

Da die Regierung zum Glück noch Gesprächsbereitschaft zeigt, hoffen wir auf Einsicht und Umdenken, denn die Hoffnung auf warme Winter kann keine Lösung sein.

Herzlichst grüßt Sie Ihr Verbandsvorsitzender

Norbert Behle

Ausgangspunkt ist eine Anfrage eines Mitgliedes mit nachstehendem Inhalt:

„Ich bin Miteigentümer einer WEG mit 7 Sondereigentumsanteilen. Die Verwalterbestellung und der dazu gehörige Verwaltervertrag sind zum 31.03.2021 ausgelaufen. Aufgrund einer gesetzlichen Regelung im Rahmen der Covid 19 Pandemie ist die derzeitige Verwaltung verpflichtet, bis zu einer Neubestellung eines Verwalters ihre Arbeit fortzusetzen.

Mindestens 4 der 7 Eigentümer sind mit der derzeitigen Hausverwaltung unzufrieden und wünschen einen neuen zertifizierten Verwalter.

Der schnellste Weg der Bestellung eines neuen Verwalters wäre meines Erachtens ein Umlaufbeschluss. Dies wollen wir in der nächsten Woche versuchen. Sollte uns dies nicht gelingen, müssen wir die aktuelle Verwaltung zu einer Eigentümerversammlung auffordern. Ich gehe davon aus, dass diese Aufforderung ignoriert wird.

Es existiert kein Verwaltungsbeirat, auch ist kein Wohnungseigentümer per Beschluss ermächtigt, eine Versammlung einzuberufen.“

Wie kann vorgegangen werden, eine gerichtliche Klärung herbeizuführen und zwar durch einen einzelnen Eigentümer? Diese Variante ist nicht geregelt.

Fehlt es an Beirat oder durch Beschluss ermächtigten Miteigentümer, so kann jeder Wohnungseigentümer seinen Anspruch auf Einberufung gerichtlich durchsetzen. In diesem Fall hat das Gericht die Möglichkeit, den Antragsteller oder einen anderen als geeignet erscheinenden Wohnungseigentümer zur Einberufung und Leitung einer Eigentümerversammlung zu ermächtigen.

Und wie so ein Beschluss in der Realität aussieht, demonstrieren wir an dem nachstehend zitierten Beschluss des Amtsgerichts Saarbrücken vom 12. April 2021,

AZ 42 C90/21: „In dem einstweiligen Verfügungsverfahren hat das Amtsgericht Saarbrücken im Wege der einstweiligen Verfügung ohne mündliche Verhandlung beschlossen:

1. Der Antragsteller wird ermächtigt die Wohnungseigentümer der WEG mit folgender Tagesordnung zu einer Eigentümerversammlung einzuberufen und diese durchzuführen:

- Beratung und Beschlussfassung über einen Wirtschaftsplan 2021

           - Wahl eines Verwaltungsbeirats

           - Sofortige Abberufung der derzeitigen Hausverwaltung aus wichtigem Grund

   und Neubestellung einer Verwaltung

- Ermächtigung des Beirats zur fristlosen Kündigung des derzeitigen   Verwaltervertrages und Abschluss eines neuen Verwaltervertrages

2. Der Antragsgegnerin wird untersagt, eine durch den Antragsteller ausgesprochene Einladung durch ihre Hausverwaltung aufheben zu lassen oder die Durchführung der Versammlung in anderer Weise zu behindern.

3. Die Kosten des Verfahrens werden der Antragsgegnerin auferlegt.

4. Der Streitwert wird auf 4.000 Euro festgesetzt.

Gründe:

Wegen des Sachverhalts, der glaubhaft gemacht ist, wird auf die Antragsschrift, die Bestandteil dieses Beschlusses ist und die mit dem Beschluss zuzustellen ist, verwiesen. Danach sind Verfügungsanspruch und -grund gegeben.

Die Einberufung der Eigentümerversammlung ist durch die Verwaltung der Antragsgegnerin pflichtwidrig unterblieben. Der Antragsteller hat als Eigentümer einen Anspruch aus § 24 Abs. 3 WEG auf Ermächtigung zur Einberufung durch Beschluss. Mangels eines solchen Beschlusses und aufgrund der durch den Antragsteller dargelegten Eilbedürftigkeit war der Beschluss im Rahmen des § 44 Abs. 1 WEG im einstweiligen Verfügungsverfahren durch das Gericht zu ersetzen.

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Die Bundesregierung hat die Regelungen für Immobiliendeals verschärft. Haus & Grund erinnert an ein politisches Versprechen und fordert, die Grunderwerbsteuer auch für private Immobilienkäufer zu senken.

Bundestag und Bundesrat haben im April 2021 die Verschärfung der Grunderwerbsteuer bei sogenannten Share Deals beschlossen. Bei dieser Art von Transaktion werden Immobilien nicht direkt verkauft, sondern lediglich die Anteile von Gesellschaften, die die Immobilie halten. Diese bislang steuerfreien Übertragungen, die bei großen Wohnungspaket-Verkäufen sehr verbreitet sind, sollen damit erschwert werden.

Bereits ab Übertragung der Anteile in Höhe von 90 und nicht mehr erst ab 95 Prozent der Anteile an einer immobilienhaltenden Gesellschaft wird jetzt die Grunderwerbsteuer fällig. Die notwendige Haltedauer der Anteile beim Erwerber bis zur Steuerfreiheit des Übergangs wird von fünf auf zehn Jahre erhöht.

Steuersenkung auch für private Immobilienkäufer fällig

Was aber bedeutet das alles für private Immobilienkäufer, die das Haus oder die Wohnung direkt und nicht über einen Erwerb von Anteilen kaufen? Direkte Auswirkungen dieser Bundesregelung einer Steuer, deren Steuersatz die Länder bestimmen, hat das Gesetz auf sie zunächst nicht. Es soll vor allem große gewerbliche Immobilientransaktionen stärker besteuern helfen. Aber: Die Verschärfung bei den Share-Deal-Transaktionen ist eine gute Gelegenheit, auf eine Absenkung des Steuersatzes für Normalbürger vor allem in den „hochpreisigen“ Bundesländern zu drängen. Deren Eigentumserwerb darf nicht weiter unnötig verteuert werden. Die Mehreinnahmen aus der Schließung der Share-Deal-Steuerlücke müssen deshalb an die Normalbürger weitergegeben werden. So sah es übrigens auch schon der Koalitionsvertrag im Jahre 2017 vor. Haus & Grund fordert daher die Einlösung dieses politischen Versprechens.

Zum Hintergrund

Die Grunderwerbsteuer ist der größte Posten unter den reinen Ländersteuern. Rund 1,8 Milliarden Euro nahmen die Bundesländer allein im März 2021 an Grunderwerbsteuer ein. Das entspricht einer Steigerung um mehr als 16 Prozent im Vergleich zum Vorjahr, so der diesjährige März-Bericht aus dem Bundesfinanzministerium. Aber auch aus Sicht von Immobilienkäufern ist die Grunderwerbsteuer ein großer Posten – als Belastung beim Immobilienkauf schmälert er das ohnehin oft knappe Eigenkapital.

Wer eine gebrauchte Eigentumswohnung erwirbt, die nachträglich Mängel aufweist, kann vom Verkäufer nach einer Fristsetzung statt der Beseitigung des Mangels auch Schadensersatz verlangen.

Hierbei darf der Wohnungserwerber die voraussichtlich für die Behebung erforderlichen Kosten veranschlagen, auch wenn er den Mangel noch nicht beseitigt hat. Allerdings muss die Umsatzsteuer nur dann ersetzt werden, wenn und soweit sie tatsächlich angefallen ist. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 12. März 2021 (V ZR 33/19) bestätigt.

Der Mangel

Die Käufer erwarben im Februar 2014 eine Eigentumswohnung. In dem Kaufvertrag wurde die Sachmängelhaftung ausgeschlossen. Zudem wurde darauf hingewiesen, dass es an der Schlafzimmerwand in der Vergangenheit Feuchtigkeit gab. Der Verkäufer verpflichtete sich daher, erneut im Schlafzimmer auftretende Feuchtigkeit auf eigene Kosten zu beseitigen, falls diese sich bis zum 31. Dezember 2015 zeigen sollte.

Nun trat Ende 2014 tatsächlich erneut Feuchtigkeit im Schlafzimmer auf. Die Wohnungskäufer forderten den Verkäufer allerdings vergeblich zu deren Beseitigung auf. Daraufhin holten sie selber einen Kostenvoranschlag für die notwendigen Arbeiten ein und verlangten gerichtlich vom Verkäufer die Zahlung der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten ohne Umsatzsteuer.

Ersatz fiktiver Kosten

Die Richter gaben den Erwerbern recht. Die Käufer dürfen nach erfolglos gesetzter Frist zur Beseitigung des Mangels Schadensersatz statt der Leistung verlangen. Hierbei könnten die voraussichtlich erforderlichen Kosten für die Beseitigung des Mangels angesetzt werden. Die Richter hielten diesen Anspruch auf die „fiktiven“ Mängelbeseitigungskosten unter anderem darum für erforderlich, da ansonsten die Erwerber für die Beseitigung des Mangels immer in Vorkasse gehen müssten. Allerdings stellten die Richter klar, dass die in einem Kostenvoranschlag enthaltene Umsatzsteuer natürlich nur dann bezahlt werden müsse, wenn diese auch wirklich angefallen sei, also die Arbeiten auch wirklich durchgeführt wurden.

Gerold Happ

Geschäftsführer Immobilien- und Umweltrecht

Tipp

Wer eine Eigentumswohnung erwirbt und nachträglich Mängel entdeckt, muss dem Verkäufer zunächst eine Frist zur Beseitigung der Mängel einräumen. Sollte der Verkäufer darauf nicht reagieren, muss der Erwerber sich Gedanken machen, ob er eine finanzielle Entschädigung oder die Mängel tatsächlich beseitigt haben will. Im zweiten Fall empfiehlt es sich, erst die notwendigen Arbeiten durchführen zu lassen und dann Schadensersatz zu fordern. Denn so kann man auch gleich die Umsatzsteuer ersetzt bekommen.

Liebe Leserinnen und Leser,

saarländische Wege verlaufen manchmal etwas anders. Ob es gut ist, dass wir im Saarland zum Stand der Drucklegung dieses Magazins keinen harten Lockdown mitmachen, wird sich noch zeigen.

Wir verhalten uns jedenfalls bei Haus & Grund nicht anders als in anderen Landesverbänden auch: Es finden derzeit keine Präsenzveranstaltungen statt und wegen der ungewissen Pandemie-Situation sehen wir auf Landesebene wie auf Vereinsebene vorerst auch davon ab, Mitgliederversammlungen zu terminieren. Die Mitarbeiter unserer Geschäftsstellen sind allerdings weiterhin nach Kräften für Sie da und unsere Beratungen leisten wir telefonisch sowie auf anderen herkömmlichen und modernen elektronischen Kommunikationswegen.

Wichtig ist auch, dass wir als private Vermieter mit denjenigen Mietern in Kommunikation bleiben, die in Handel und Gewerbe zunehmend von den Schließungen betroffen sind. Endgültige Schließungen will man im Saarland verhindern. Möge es gelingen, ohne dass wir unser Gesundheitssystem überlasten. Wir alle können zum wirtschaftlichen Überleben beitragen, indem wir vor Ort einkaufen, telefonisch oder auch per Internet bestellen und dann abholen oder liefern lassen, statt bei den großen Versandhäusern zu kaufen.

Einen anderen Weg schlägt das Saarland auch bei der Mietpreisbremse ein. Nur im Saarland und in den anderen 3 mit „S“ beginnenden Bundesländern gibt es diese derzeit nicht.

Und schon gar nicht den Mietendeckel, mit dem das Land Berlin meinte, die Mietrechtsgesetzgebung eigenständig verschärfen zu dürfen. Abgeordnete der CDU und FDP hatten – unterstützt durch Haus & Grund – eine Normenkontrollklage eingereicht, die nun Erfolg hatte. Die Berliner Sonderregelung verstößt gegen das Grundgesetz, wie das Bundesverfassungsgericht am 15. April entschieden hat. Gut so. Gar nicht gut ist, dass nun in Berlin zahlreiche Existenzen vernichtet werden, denn nicht jeder Mieter wird das auf die hohe Kante gelegt haben, was er nun nach dieser Gerichtsentscheidung an Miete nachzahlen muss. Das zeigt nur, wie kurzsichtig es sein kann, wenn sich der Gesetzgeber übermäßig in den Markt einmischt, statt eine funktionierende Wohnungspolitik zu betreiben.

Bleiben Sie gesund und zuversichtlich!

Herzlichst grüßt Sie Ihr Verbandsvorsitzender

Norbert Behle

In der Ausgabe für April 2021 habe ich mich über die Form der Einberufung einer Eigentümerversammlung ausgelassen. Nunmehr wollen wir einen Blick darauf werfen, welche Aufgaben dieses Gremium hat.

Führen wir uns nochmals vor Augen, dass die Gemeinschaft Träger von Rechten und Pflichten ist, die das Wohneigentum betreffen.

Das Handeln erfolgt durch ihre Organe:

- Verwalter als Vertretungsorgan
Was dieses zu tun hat, ist in § 27 WEG geregelt. In Absatz 1 heißt es: Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung zu treffen.

 - Eigentümerversammlung als Willensbildungsorgan
§18 Abs. 1 WEG regelt, dass der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt.

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft definiert sich nach den gesetzlichen Vorschriften als die Gesamtheit aller Teil- und Wohnungseigentümer an einer Wohnungseigentumsanlage. Die Eigentümerversammlung besteht aus allen Parteien, die laut Teilungserklärung einen Teil der Immobilie besitzen. Das sind üblicherweise die Personen, die eine Eigentumswohnung besitzen. Gegenstand des Sondereigentums kann auch ein gewerblich genutztes Objekt sein.

Die Wohnungseigentümerversammlung beschließ Rechtserhebliches in Bezug auf die Verwaltung des Wohnungseigentums. In § 18 Abs. 2 WEG ist explizit festgehalten, was jeder einzelne von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verlangen kann:

- die Bestellung eines externen Hausverwalters
- die Benutzung des gemeinschaftlichen- und des Sondereigentums.

All das steht unter dem Vorbehalt, dass

- gesetzliche Regelungen zu beachten sind
- Vereinbarungen und Beschlüsse sind zu berücksichtigen sind.

Was zu tun ist, unterliegt dem Gebot der ordnungsgemäßen Verwaltung.

 Die Willensbildung erfolgt durch Beschlussfassung. Geregelt ist dies im § 19 Abs. 1 WEG. Dort heißt es:

Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen und des Sondereigentums nicht durch Vereinbarung wie zum Beispiel Teilungsanordnung geregelt ist, beschließen die Wohnungseigentümer eine ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung.

nd was gehört zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung?

1. Aufstellen einer Hausordnung
2. Das gemeinschaftliche Eigentum muss erhalten werden
3. Das Objekt muss zum Neuwert versichert sein
4. Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage
5. Eine Haftpflichtversicherung muss abgeschlossen werden
6. Bestellung eines zertifizierten Verwalters (ab 2022)

Fassen die Wohnungseigentümer einen Beschluss, ist der Verwalter als ausführendes Organ gehalten, den Willen der Gemeinschaft auszuführen.

Nach § 24 Abs. 6 Satz 1 WEG sind Protokolle über die Versammlung unverzüglich nach der Beendigung der Zusammenkunft zu erstellen. Früher kam es vor, dass Protokolle erst nach Ablauf der einmonatigen Anfechtungsfrist erstellt und versandt wurden. Solche Verzögerungen sind nach § 24 Abs. 6 (neu) nicht mehr akzeptabel.

Allerdings hat sich an der Verpflichtung der Verwaltung zum Führen einer Beschlusssammlung nichts geändert.

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Werden in einem Mieterhöhungsprozess Einwendungen gegen einen qualifizierten Mietspiegel vorgetragen, dass dieser nicht den anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen entspreche, kann das Gericht die zulässige Miethöhe dennoch auf der Grundlage des (einfachen) Mietspiegels bestimmen. Denn – auch wenn nicht qualifiziert – kommt dem (einfachen) Mietspiegel eine Indizienwirkung zu. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 18. November 2020 (VIII ZR 123/20) erneut bekräftigt.

Will ein Vermieter die Miete erhöhen oder muss er sich an die Vorgaben der Mietpreisbremse halten, ist für die Bestimmung der zulässigen Miethöhe regelmäßig die ortsübliche Vergleichsmiete maßgeblich. Gemeinden und Städte haben die Möglichkeit, die ortsübliche Vergleichsmiete vor Ort zu ermitteln und in einem Mietspiegel auszuweisen.

Einfach oder qualifiziert
Das Gesetz unterscheidet zwischen einfachen und qualifizierten Mietspiegeln. Qualifizierte Mietspiegel müssen grundsätzlich alle zwei Jahre nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt werden und von der Gemeinde oder den Interessenvertretern der Mieter und Vermieter anerkannt worden sein. Der Beweiswert qualifizierter Mietspiegel ist im Streitfall vor Gericht höher, denn es gilt die gesetzliche Vermutung, dass die angegebenen Werte richtig sind.

Einfache Mietspiegel haben Indizienwirkung
Einfache Mietspiegel haben hingegen eine Indizienwirkung, das bedeutet, dass sie ein Indiz dafür sind, dass die angegebenen Werte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Wie weit diese Indizienwirkung reicht, hängt unter anderem von der Qualität des einfachen Mietspiegels ab, beispielsweise vom Umfang der dem Mietspiegel zugrundeliegenden Datenlage und ob dieser von den Interessenvertretern der Mieter und Vermieter anerkannt wurde. Das Gericht kann auf der Grundlage dieses Indizes sein Urteil bilden und muss keine anderen Beweismittel – wie ein teures und aufwendiges Sachverständigengutachten – einholen, wenn die Parteien über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete streiten.

Aktuelles Gesetzgebungsverfahren
In Städten und Gemeinden mit qualifiziertem Mietspiegel kam es in der Vergangenheit zu Diskussionen, ob die im Mietspiegel enthaltenen Mietwerte die ortsübliche Vergleichsmiete korrekt wiedergeben. Beispiel Berlin: Um den Beweiswert des qualifizierten Berliner Mietspiegels von 2017 zu erschüttern, wurde vor Gericht vorgetragen, dass bei seiner Erstellung die wissenschaftlichen Grundsätze nicht eingehalten wurden. Diese Diskussion hat der Gesetzgeber aufgegriffen, um das Mietspiegelrecht zu reformieren. Der Bundestag hat den Gesetzesentwurf und einen Entwurf einer Mietspiegelverordnung aber noch nicht beschlossen.

Der Mietspiegelverordnungsentwurf regelt die – weitgehend auch bisher geltenden – wissenschaftlichen Erstellungsgrundsätze für qualifizierte Mietspiegel. Der Gesetzesentwurf flankiert die Stärkung der qualifizierten Mietspiegel, indem er unter anderem eine Verpflichtung der Mieter und Vermieter vorsieht, Auskunft über Mietpreis und Gebäude- und Wohnungsausstattung zu geben. Ansonsten drohen Bußgelder.

Fazit von Inka-Marie Storm, Chefjustiziarin
„Der BGH setzt mit dieser Entscheidung seine Rechtsprechung fort und stärkt damit einfache Mietspiegel. Diese werden gemeinhin akzeptiert und im Prozess regelmäßig nicht infrage gestellt. Die Erstellung qualifizierter Mietspiegel hingegen ist meist aufwändig, teuer und aufgrund ihrer gesetzlichen Beweiswirkung in letzter Zeit auch immer wieder Angriffspunkt im Prozess. Ob der qualifizierte Mietspiegel nach der Rechtsprechung des BGH dennoch weitere gesetzliche Stärkung erfahren muss, ist höchst fraglich. Denn eines ist klar: Jeder Mietspiegel ist immer nur so gut, wie die ihm zugrundeliegenden Daten. Die Marktkenntnisse der Interessenvertreter bei der Einordnung der Daten im Erstellungsprozess ist ein wichtiges Korrektiv. Eine absolute Preisgerechtigkeit im Einzelfall kann es mangels Vergleichbarkeit der einzelnen Wohnungen nicht geben.“

Der Fall: Im Jahr 2016 stand ein Mehrfamilienhaus zum Verkauf.
Im Zuge der Verhandlungen mit dem späteren Erwerber
erwähnte der Eigentümer mit keinem Wort, dass in dem Gebäude
Bleirohre verbaut waren. Das war in früheren Zeiten,
insbesondere im Baujahr des Hauses (1955), durchaus üblich.

Der Käufer betrachtete es als einen Sachmangel, über den er
hätte informiert werden müssen. Nun forderte
er 76.000 Euro für den Austausch der Leitungen.

Das Urteil: Das Oberlandesgericht Düsseldorf entschied in zweiter Instanz,
dass das Vorhandensein solcher Rohre ausdrücklich erwähnt
werden müsse. Bei Blei handle es sich um ein Umweltgift, das zu Gesundheitsschäden
führen könne. Selbst wenn aktuell die Grenzwerte der Trinkwasserverordnung
noch nicht überschritten würden, drohe doch die Notwendigkeit eines Austausches.

Es liege also tatsächlich ein Sachmangel vor. Der Verkäufer musste für den
Wechsel der Rohre aufkommen, denn er habe den Mangel
„arglistig handelnd“ verschwiegen.

LBS

Wer eine Immobilie verkauft, in der noch alte Bleirohre verbaut sind, der sollte den Käufer von sich aus auf diese Tatsache hinweisen. Sonst läuft er Gefahr, dass er später für den Austausch der Rohre aufkommen muss

(Oberlandesgericht Düsseldorf, Aktenzeichen 24 U 251/18, vollständiges Urteil unter https://bit.ly/3dg4AHi).

Vorzeitige Erbschaft bei Eigentumswohnungen
Prozessführungsvollmacht nicht vergessen

Eine durchaus gängige Variante, Eigentum auf seine Kinder zu übertragen, ist die sogenannte vorgezogene Erbschaft: Die Eltern übertragen das Immobilieneigentum auf ihre Kinder, lassen sich aber gleichzeitig ein umfassendes Nießbrauchsrecht einräumen. Bei einer solchen Übertragung von Eigentumswohnungen sollte den Nießbrauchern aber auch rechtzeitig eine Vollmacht zur Prozessführung eingeräumt werden, wenn diese sich weiterhin um die rechtlichen Belange innerhalb der Eigentümergemeinschaft kümmern sollen. Denn diese Vollmacht muss bei einer Beschlussanfechtungsklage der Nießbraucher innerhalb der einmonatigen Klagefrist bei Gericht eingereicht werden, wenn die Klage nicht von Anfang an unbegründet sein soll. Dies geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 27. November 2020 (V ZR 71/20) hervor.

Der Fall
Ein Ehepaar übertrug das Eigentum an der von ihm bewohnten Eigentumswohnung auf ihre Tochter und ließ sich ein Nießbrauchsrecht einräumen. Einige Jahre später fochten die Eltern einen Beschluss der Gemeinschaft an. Sie versäumten jedoch bei der Klageerhebung, die ihnen schon vor Jahren erteilte Prozessführungsvollmacht einzureichen. Diese wurde erst im Laufe des Prozesses nachgereicht.
Frist versäumt
Doch das war dem Gericht zu spät. Zwar war die Klage zulässig, weil den Eltern als Nießbrauchern eine Prozessführungsvollmacht von ihrer Tochter als Eigentümerin erteilt worden war. Allerdings wies das Gericht die Klage als unbegründet ab, da die Vollmacht nicht innerhalb der Klagefrist vorgewiesen wurde. Gegen diese Entscheidung zogen die Eltern bis vor den BGH – erfolglos.

Das Urteil
Denn auch die BGH-Richter hielten an der Pflicht zur Einhaltung der Klagefrist fest. Zwar bestätigten sie, dass es grundsätzlich möglich ist, dass Nießbraucher einer Eigentumswohnung selbst eine Anfechtungsklage erheben, wenn sie hierfür vom Eigentümer bevollmächtigt wurden. Aber die Klagefrist im Wohnungseigentumsrecht dient dazu, zeitnah Rechtsklarheit über die Ordnungsmäßigkeit der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zu erlangen. Daher müssen innerhalb der Klagefrist auch alle Umstände über die Prozessführungsbefugnis offengelegt werden. Denn nur dann können die anderen Wohnungseigentümer prüfen, ob der Beschluss eventuell wirksam angefochten oder ob er bestandskräftig wird. Da die Vollmacht erst nach Ablauf der Frist offengelegt wurde, musste die Klage scheitern.

Gerold Happ
Geschäftsführer Immobilien- und Umweltrecht

Praxistipp
Am besten wird die Prozessführungsvollmacht gleich im Zuge der Einräumung des Nießbrauchsrechts erteilt. Denn wer weiß, wann ein Gemeinschaftsbeschluss angefochten werden muss und ob dann eine entsprechende Vollmacht innerhalb der einmonatigen Klagefrist erteilt werden kann. Das Urteil erging zwar noch vor der WEG-Reform, lässt sich aber unproblematisch auf das neue Recht übertragen, auch wenn die Klagefrist inzwischen in § 45 WEG geregelt ist und nicht mehr in § 46 WEG a.F.

Liebe Leserinnen und Leser,

warum machen wir eigentlich keine Kampagne gegen die skurrile Idee, jedem Haus im Internet ein Preisschild anzuhängen?

Ich meine, dass solche Unternehmen über den gewollten Medienrummel nur kostenlos Werbung erhalten. Daher regen wir uns nicht auf und hoffen, dass die Bevölkerung nicht auf den plumpen Versuch einer Datensammlung hereinfällt. Deshalb bieten wir Ihnen auf Seite 91 in diesem Magazin einen informativen Artikel zu diesem Thema. Ohne Werbung für die Datensammler.

Negative Werbung für die Grünen betreibt Anton Hofreiter, denn er wiederholt für seine Partei in einem gänzlich unpassenden Moment den Wunsch, dass Einfamilienhäuser abgeschafft oder jedenfalls nicht mehr gefördert oder gar gebaut werden sollen. Während bei Hühnern und anderen nützlichen Nutzviechern die allgemeine Tendenz dahin geht, Freilandhaltungen den Batterien und engen Ställen vorzuziehen, soll es der Umwelt zuliebe für den möglicherweise nicht als nützlich genug empfundenen Einfamilienhausbesitzer in die andere Richtung gehen.

Diese Familien-(Haus-)Feindlichkeit muss gerade in Zeiten der Pandemie nicht nur bei Otto-Normal-Einfamilienhausbesitzer auf Unverständnis stoßen, denn über den Schutz der Familie hinaus, der sich aus Artikel 6 des Grundgesetzes ergibt, gilt derzeit: Je mehr Einfamilienhaus, desto mehr Abstand und weniger Risiko. Für alle. Herr Hofreiter nimmt ohne Not das Risiko auf sich, dass die Grünen, die dieses Thema schon länger immer wieder auffrischen, dadurch erneut als Verbotspartei wahrgenommen werden. Es ist verfehlt und unnötig, einen doch beachtlichen Teil gerade der (übrigens häufig im Grünen lebenden) ländlichen Bevölkerung für das Erreichen eines Lebenstraums zu stigmatisieren. Zumal offen bleibt, ob Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung, die bezahlbaren Wohnraum für Mieter bieten, ebenfalls darunterfallen sollen.

Frohe Ostern und bleiben Sie gesund!

Herzlichst grüßt Sie Ihr Verbandsvorsitzender

Norbert Behle

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist der Souverän. Sie herrscht mit uneingeschränkter Macht. Die einzelnen Wohnungseigentümer bilden die Gemeinschaft. Die WEG ist Organ und führt deren Willen aus.

Aber wie kommt es zu den Entschlüssen?

Dieses Procedere ist in § 24 WEG geregelt. Beschlüsse werden von der Versammlung der Wohnungseigentümer gefasst.

Wie kommt dieses Gremium zustande?

Die Regel ist, dass der Verwalter einmal im Jahr zur Zusammenkunft lädt. Das ist die Mindestzahl. Haben die Wohnungseigentümer eine häufigere Frequenz vereinbart, so hat der Verwalter diesen Wunsch zu befolgen.

Sporadisch hat eine Wohnungseigentümerversammlung zu erfolgen, wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer dies verlangt.

Bei Einladungen sind zwingende Formalien zu beachten. Die Textform ist zu beachten und die Gründe sind anzugeben.

Nach neuem Recht (ab 01.12.2020) soll die Ladungsfrist drei Wochen betragen (§ 24 Abs. 4 WEG). Nur in Fällen besonderer Dringlichkeit kann die Zeitspanne verkürzt werden.

Was ist aber, wenn der Verwalter den zuvor beschriebenen Regularien nicht nachkommt? Er beruft, obwohl er dies einmal im Jahr müsste, keine Versammlung ein, oder er stellt sich taub, wenn über ein Viertel der Wohnungseigentümer die Sitzung fordert. Dafür hält § 24 Abs. 3 WEG Instrumente bereit.

Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Versammlung der Wohnungseigentümer einzuberufen, so kann die Versammlung auch durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder einen durch Beschluss ermächtigten Wohnungseigentümer einberufen werden.

Was ist aber, wenn es die vorbezeichneten Gremien nicht gibt?

Dann kann sich ein Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft durch Gerichtsbeschluss ermächtigen lassen, die Versammlung einzuberufen.

Solange uns die Covid 19-Pandemie in Atem hält, sind die vorgenannten Instrumente nur eine stumpfe Waffe. Die Praxis zeigt, dass die Einberufung einer Versammlung mit Hinweis auf die Ansteckungsgefahr blockiert werden kann. Im Laufe des Jahres 2021 dürfte die Frequenz der Durchimpfung soweit fortgeschritten sein, dass man sich wieder auflagenfrei versammeln kann.

Solange sollte man die Füße stillhalten. Ungeduld und Hektik schlagen sich in diesen schweren Zeiten auf das Gemüt. Dies sollte man sich nicht antun.

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Liebe Leserinnen und Leser,

folgender Fall aus meiner Praxis zeigt nicht nur, was alles aufgrund unserer mieterfreundlichen Regelungen staatlich finanziert wird, sondern auch, warum es nicht genug bezahlbaren Wohnraum gibt.

Vermieter V ist über 80 Jahre alt und will etwas Gutes tun. Er vermietet in seiner Villa eine Wohnung an den 40 Jahre jüngeren Mieter M zum halben Preis. M bezieht seinen Lebensunterhalt einschließlich der Miete „vom Amt“. Er könnte sich solch eine Wohnung sonst nicht leisten.

V wundert und beschwert sich, dass auf einmal ein leerer (!) Bierkasten aus seinem Keller verschwindet. Außerdem dringen aus der Mietwohnung seltsame Gerüche und eine merkwürdige Beleuchtung. M baut offenbar Drogen-Pflanzen an. Das (ahnungslose) Amt trägt die Stromkosten des Drogenanbaus, was V nicht gut findet. M findet nicht gut, dass V sich beschwert und leitet daraufhin die Miete nicht mehr an V weiter. V kündigt und reicht Räumungsklage ein. M nimmt sich einen Anwalt (auf Staatskosten) und verteidigt sich mit angeblichen Mängeln. Daraufhin schließen wir einen Räumungsvergleich, denn V will nicht streiten. M zieht aber nicht aus. Also beauftragen wir einen Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung. Nun findet M dann doch eine neue Wohnung und mit einem vom Amt bezahlten Transporter zieht er Mitte Januar um. M genießt nun den Luxus, 2 Wohnungen zu haben und erklärt V, dass dieser bis zur offiziellen Übergabe Anfang Februar durch den Gerichtsvollzieher warten muss. So kommt es dann auch, denn V ärgert sich zwar über diese abschließende Nötigung, aber er will ja nicht streiten.

V denkt positiv: Bei der Rückgabe der Wohnung durch den Gerichtsvollzieher freut er sich, denn die Wohnung ist ohne größere Schäden und er ist den unangenehmen Zeitgenossen M jetzt los. Da er auf Mieteinnahmen nicht angewiesen ist, lässt er die Wohnung jetzt leer stehen.

Kaum erzähle ich einem Bekannten anonymisiert von dem staatlich finanzierten Drogenanbau und dessen Beendigung, erzählt der mir, dass sein Schwiegervater wegen ähnlich schlechten Erfahrungen schon seit vielen Jahren die Einliegerwohnung in seinem Haus leer stehen lässt.

Sein Fazit: Gäbe uns der Staat Mittel und Wege, solchen auf Kosten der Allgemeinheit lebenden Missetätern Mietwohnungen schneller und wirtschaftlich schmerzvoller zu entziehen, gäbe es insbesondere in attraktiven Wohnlagen deutlich mehr bezahlbaren Wohnraum. Dem schließe ich mich an.

Bleiben Sie gesund und zuversichtlich

Ihr Verbandsvorsitzender

Norbert Behle

Das Bundesverfassungsgericht hat im April 2018 das bundeseinheitliche Modell der Grundsteuerberechnung für verfassungswidrig erklärt. Der Grund : Die bisherige Berechnung beruht auf veralteten Einheitswerten, die z.T. nichts mehr mit dem tatsächlichen Verkehrswert der Immobilien zu tun hat. Das bedeutet einen Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz. 

Der Einheitswert, der bisher Teil der Berechnung ist, beruht noch auf den Werten von 1964 für Westdeutschland und 1935 für Ostdeutschland. Diese veralteten Werte waren maßgeblich für die Entscheidung der Verfassungswidrigkeit.

Ende 2019 verabschiedete die Bundesregierung nach zähem Ringen eine neue Fassung des Gesetzes für die Grundsteuerberechnung (sog. Bundesmodell). Dieses Bundesmodell muss von den Bundesländern jedoch nicht übernommen werden. Stattdessen ermöglicht eine Öffnungsklausel jedem Land eine eigene Grundsteuervariante mit eigenen Erhebungsvarianten zu entwerfen.
Hamburg, Niedersachen, Bayern und Baden-Württemberg wollen vom Bundesmodell abweichen und eigene Grundsteuer-Modelle umsetzen. Als erstes Bundesland hat Baden-Württemberg bereits ein entsprechendes eigenes Modell verabschiedet.
In anderen Bundesländern wird noch diskutiert.

Die bisherige Grundsteuerberechnung im Bund gilt noch bis zum Jahre 2025, dann kommen in 2025 neue Grundsteuerbescheide, die auf der Berechnung des neu beschlossenen Berechnungsmodells basieren. Die Berechnungen sind dann von Bundesland zu Bundesland verschieden, ja nachdem, welches Berechnungsmodell gewählt wurde.

Ab dem 01.01.2025 berechnet sich die Grundsteuer bei Wohngebäuden (Grundsteuer B) in den Bundesländern, die das Bundesmodell übernehmen möchten, wie folgt :

aktueller Wert der Immobilie x Steuermesszahl x Hebesatz

Aufwendig ist die erste Position "aktueller Wert der Immobilie". In diesen Wert fließen folgende Merkmale ein: Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Immobilienart, Nettokaltmiete, Gebäudefläche und das Alter der Immobilie. Um aktuelle Werte für die Neuerhebung der Grundsteuer zu erhalten, müssen ab 2022 alle Grundstücke neu bewertet werden. Dies muss alle 7 Jahre erneut geschehen. Hier entsteht also viel Arbeit für die Finanzämter und Behörden. 

Mit der Nettokaltmiete sieht es so aus, dass das statistische Amt Mietniveaustufen berechnet, die nach den Durchschnittsmieten festgelegt werden. Je höher die Mietniveaustufe, umso höher die geschätzte (statistische berechnete) Kaltmiete.   
Die Steuermesszahl legt das Land fest, den Hebesatz wie bisher die jeweilige Gemeinde.

Die Verfechter des Bundesmodells verweisen auf die hohe Genauigkeit und Gerechtigkeit des Modells. Erklärtes Ziel sei es, eine gerechte Grundsteuer zu ermöglichen, die jedoch keine höhere Belastung für Wohnimmobilien bedeutet. Gegner des Modells halten es für sehr aufwendig, kompliziert und mit hohen Aufwänden für alle verbunden.

Wie sieht der saarländische Weg zur neuen Grundsteuer aus ?

Der Ministerrat hat sich im Dezember 2020 für die weitgehende Anwendung des Bundesmodells entschieden. Es soll jedoch die Öffnungsklausel an einer Stelle angewendet werden und zwar bei der Festlegung der Steuermesszahl.

Die Steuermesszahl ist ein auf die Bemessungsgrundlage (Grundsteuerwert) anzu- wendender Tausendsatz zur Ermittlung des Grundsteuermessbetrages und somit eine reine Rechengröße.    Diese Steuermesszahl soll abweichend vom Bundesmodell, das eine Zahl von 0,34 Promille festlegt, auf einen Wert von 0,68 Promille für bebaute Grundstücke, die im Sachwertverfahren bewertet werden, geändert werden. Man hat ca. 300 Echtfälle im Bundesmodell durchkalkuliert und kam zum Ergebnis, dass diese zu einem deutlichen Nachteil von Eigentümern von wohnlich genutzten Grundstücken führen. Wohnlich genutzte Grundstücke (Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum) werden im neuen Ertragswertverfahren bewertet und nicht –wohnlich genutzte Grundstücke (Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum und sonstige bebaute Grundstücke) im neuen Sachwertverfahren. Die Anhebung der Steuermesszahl soll Ungerechtigkeiten zu Lasten von Ein- und Zweifamilienhäusern ausgleichen. 

Man kann natürlich darüber diskutieren, ob der vom Saarland gewählte Weg der Neuberechnung gut oder nicht gut ist. Die saarländische Landesregierung weist ausdrücklich darauf hin, dass es für sie nicht infrage kommt, eine bürokratieärmere Grundsteuer zulasten einer fairen Belastungsverteilung umzusetzen.Die vorgesehene Modifikation des Bundesmodells stelle eine Umsetzung der Grundsteuerreform dar, die sich sehr nah an der bundesgesetzlichen Lösung orientiert und lediglich ungewünschte Belastungsverschiebungen nivelliert. Durch das angepasste Steuermesszahlenverhältnis solle insbesondere keine Benachteiligung oder Bevorzugung von bestimmten Grundstücksarten erfolgen.

Die Landesregierung sieht in dem Modell einen sicheren Weg, die bundesgesetzlichen Regelungen auf regionale Gegebenheiten zuzuschneiden.  Eine Aussage, ob das nicht zu einer größeren Zahl von Prozessen führt, kann zum heutigen Zeitpunkt noch nicht gemacht werden.

Verbandsgeschäftsführer
Michael Schwartner

Früher war es oft schwierig zu unterscheiden, ob im Einzelfall die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder die Wohnungseigentümer selbst Träger von Rechten und Pflichten sind.

Hier ist mit dem WEG nun ab 01.12.2020 eine Erleichterung eingetreten.

Jetzt ist die Gemeinschaft Träger der gesamten Verwaltung.

Es handeln für sie zwei Organe

- der Verwalter als Vertretungsorgan, mit seiner Person haben sich die letzten Artikel befasst

- die Eigentümerversammlung als Willensbildungsorgan

 Mit diesem Phänomen befasst sich diese Betrachtung.

Die Willensbildung der Wohnungseigentümer erfolgt in Form einer Beschlussfassung. Durch die Gesetzesnovellierung hat die Eigentümerversammlung eine Aufwertung erfahren. Sie wird flexibler.

Denn grundsätzlich entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Dabei ist es egal, wie viele Mitglieder erscheinen. Die Beschlussfähigkeitsquoren vergangener Tage gehören der Vergangenheit an. Nur ausnahmsweise sieht das Gesetz besondere Mehrheitsquoren vor. Bei baulichen Veränderungen beispielsweise.

Eigentümerversammlungen sind immer beschlussfähig

Nach Inkrafttreten der WEG-Reform ist jede Eigentümerversammlung beschlussfähig, solange nur ein Wohnungseigentümer oder ein Vertreter anwesend ist. Das hat sich geändert, denn zuvor war eine Eigentümerversammlung nur beschlussfähig, wenn mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile oder Vertreter anwesend war. Das umständliche Konstrukt von Wiederholungsversammlungen gibt es nicht mehr.

Längere Fristen bei Einberufung für Eigentümerversammlung

Diese beträgt nunmehr drei Wochen statt bisher zwei Wochen. Diese Prolongation stärkt die Planungssicherheit.

Einfache Mehrheit für alle Beschlüsse

Im Prinzip werden alle Beschlüsse mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen gefasst. Wenn nichts anderes geregelt ist, gilt das Kopfprinzip. Also jeder Wohnungseigentümer hat in der Versammlung nur eine Stimme. Egal wieviel Sondereigentum in seinem Eigentum stehen. In der Regel wird von diesem Prinzip abgewichen und zwar schon bei Begründung der Teilungserklärung. Hier kann geregelt werden, dass der Umfang des Stimmrechts dem Volumen der Eigentumsrechte zugrunde liegt. Das Kopf- weicht dem Objekt- oder Wertprinzip.

Abweichung vom einfachen Mehrheitsprinzip

Es gibt Ausnahmen vom einfachen Mehrheitsprinzip. Diese finden wir in dem neuen § 21 Absatz 2 Satz 1 Nr. 1 WEG. Hiernach sind die Kosten für eine bauliche Änderung von allen Eigentümern zu tragen, wenn die Maßnahme mit einer von mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen, die die Hälfte der Miteigentümeranteile repräsentieren müssen, beschlossen wurde und deren Kosten nicht unverhältnismäßig sind.

Die erforderliche Mehrheit errechnet sich nicht auf der Grundlage der Miteigentumsanteile. Entscheidend ist die Majorität in der Eigentümerversammlung.

Eine vertiefende Betrachtung über

- Form der Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung und

- bauliche Veränderungen

wird folgen.

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Am 23.12.2020 ist ein neues Gesetz in Kraft getreten, welches weitreichende Änderungen für Maklerverträge beim Immobilienkauf vorsieht. Die neuen Vorschriften finden sich in den §§ 656a-656d BGB wieder. Insbesondere sind dort Regelungen im Hinblick auf die Maklerprovision getroffen worden.

Für welche Maklerverträge gelten die neuen Vorschriften?

Das Gesetz gilt für Maklerverträge, die ab dem 23.12.2020 geschlossen wurden. Geltung haben die neuen Vorschriften (nur) im Falle eines Verkaufs einer sogenannten Wohnimmobilie – also einer Eigentumswohnung oder eines Eigenheims – Gewerbeimmobilien sind davon nicht betroffen.

Was ist neu?

Ziel des Gesetzgebers war es, private Käufer von Wohnimmobilien von anfallenden Maklerkosten zu entlasten. Zwar gilt auch grundsätzlich noch das Prinzip „wer bestellt, bezahlt“. Es wird aber künftig nicht mehr möglich sein, die Maklercourtage vollständig dem Käufer aufzubürden, wenn (zumindest auch) der Verkäufer den Makler beauftragt hat.

Haben beide Parteien, also sowohl Käufer als auch Verkäufer, den Makler beauftragt, so kann eine Vergütung nämlich gem. § 656c BGB nur von beiden zu gleichen Teilen verlangt werden. Wenn also beispielsweise der Makler mit einer der Parteien vereinbart hat, unentgeltlich für diese tätig zu sein, so kann er auch von der anderen Partei keine Vergütung beanspruchen.

Hat nur eine Partei den Maklervertrag abgeschlossen, ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Eine Aufbürdung der Kosten auf die andere Partei ist also zu maximal 50 % möglich. Die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, muss sodann einen Nachweis über die Zahlung des Maklerlohns erbringen, erst dann kann der Anteil von der anderen Partei verlangt werden.

Was hat sich noch geändert?

Das Gesetz führt überdies in § 656a BGB eine Formvorschrift für Maklerverträge ein:

Bisher war es möglich, den Maklervertrag mündlich oder „per Handschlag“ zu schließen.

Nunmehr bedarf ein Maklervertrag zu seiner rechtlichen Wirksamkeit der Textform gem. § 126b BGB (z.B. E-Mail oder Telefax, zudem ist natürlich auch weiterhin die „klassische“ Papierform möglich). Die Erklärung muss also, so wie es § 126b BGB vorsieht, auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben werden.

Achtung: Diese Vorschrift gilt unabhängig davon, ob es sich bei dem Käufer um einen Verbraucher handelt oder nicht!

Fazit: Die Neuregelungen entlasten den privaten Käufer von Wohnimmobilien, bergen aber gleichzeitig den ein oder anderen  Fallstrick für die Maklerzunft!

Kristina-Marisa Uth, Rechtsanwältin, Haus und Grund Ostsaar/Pfalz e.V.

Gastbeitrag Haus und Grund Reinhold Jost – 05.02.2021

Vorsorge und schnelles Reagieren sind bei Hochwasser das A und O

2016 und 2018 haben mehrere Starkregenereignisse Kommunen und Hauseigentümer im Saarland in Bedrängnis gebracht. Massive Überflutungen in Städten und Gemeinden und hohe Gewässerpegelstände waren die Folge. Es entstanden Schäden an öffentlicher Infrastruktur und Privathaushalten in Höhe von mehr als 50 Millionen Euro. Darauf hat das Ministerium für Umwelt und Verbraucherschutz im Saarland reagiert und in den drei Gemeinden Eppelborn, Sulzbach/Friedrichsthal und Wadern Pilotprojekte initiiert, um Methoden zur Kartierung von Starkregen-Gefahrenzonen zu ermitteln. 2019 wurde mit Inkrafttreten der Förderrichtlinie Hochwasserschutz und einer Förderung von bis zu 90 %, die Entwicklung und Verbreitung von  Hochwasser- und Starkregenvorsorgekonzepten in allen saarländischen Gemeinden unterstützt. In den Konzepten ergänzen sich die Erstellung von Gefahrenkarten und die Ermittlung geeigneter Maßnahmen für Überflutungsschutz und -vorsorge mit einer engen Beteiligung und Information der Bürger und Betroffenen beim gesamten Aufstellungsprozess.

Bereits 29 saarländische Kommunen haben sich mit dem Thema der kommunalen Starkregen- und Hochwasservorsorgekonzepte befasst und befinden sich in unterschiedlichen Stadien der Bearbeitung. Die Karten gelten dabei auch als Basis für die Eigenvorsorge der Bürger aber auch der Kommunen. Darauf lässt sich erkennen, wo bei bestimmten Niederschlägen Überschwemmungen zu erwarten sind. Da die Auswirkungen von Unwettern auch künftig nicht beherrschbar sein werden, ist es umso wichtiger, dass nicht nur Kommunen mit Starkregenkonzepten Grundlagen schaffen, sondern auch Haus- und Grundstückseigentümer oder Mieter selbst vorsorgen.

Das Umweltministerium unterstützt daher nicht nur Kommunen bei der Erstellung der Konzepte oder bei baulichen Maßnahmen zur Hochwasservorsorge finanziell, sondern fördert auch bei einer möglichen Betroffenheit durch Flusshochwasser Privathaushalte, wenn es um die hochwassersichere Nachrüstung von Heizöltanks geht. Dabei werden bauliche Maßnahmen, die das Wasser von der Tankanlage fernhalten, ebenso gefördert wie der Einbau zugelassener Tanks mit vorschriftsmäßiger Sicherung gegen Aufschwimmen. Informationen und Ansprechpartner zur Förderung durch das Land finden Sie unter wasser.saarland.de. Das Umweltministerium unterstützt die Eigentümer dabei, das persönliche Hab und Gut vor größeren materiellen Schäden zu bewahren, existenzgefährdende Haftungsschäden zu vermeiden und schützt gleichzeitig unsere Gewässer vor gefährlichen Verunreinigungen. Anlagenbetreiber von Bestandsanlagen, die spätestens bis zum 5. Januar 2023 in festgesetzten Überschwemmungsgebieten zur hochwassersicheren Nachrüstung verpflichtet sind, werden so durch das Umweltministerium finanziell entlastet.

Darüber hinaus sollten Haus- und Grundstückseigentümer oder Mieter sich rechtzeitig auf Starkregenereignisse vorbereiten. Unabhängig von der Lage in einem Überschwemmungsgebiet sollten sie ihre persönliche Gefährdung beurteilen und dabei die bauliche Situation beachten. Denn: jeder sollte sein Risiko kennen. Gab es beispielsweise bereits in der Vergangenheit Probleme mit Starkregen oder steht das Haus am Hang, an einem Gewässer oder in einer Talmulde ? Zur Ermittlung des individuellen Risikos gehört auch, mögliche Wassereintrittswege im Haus zu identifizieren und für ihre Sicherung vorzusorgen. Für den Fall der Fälle sollten Verhaltensregeln mit der Familie oder Nachbarn bei Überschwemmungen besprochen werden. Und: Nicht nur Heizöl kann unsere Gewässer gefährden. Im Keller gelagerte wassergefährdende Stoffe sollten zudem hochwassersicher aufbewahrt werden.

Es ist dringend zu raten, Versicherungen zu prüfen, bspw. ob die Wohngebäudeversicherung auch eine Elementarschadenabsicherung beinhaltet. Sonst kommt nach dem Schadensereignis das böse Erwachen. Viele Versicherer bieten als Zusatz zur Gebäudeversicherung eine Elementarschadenversicherung an, die neben Überschwemmung auch Erdbeben, Erdsenkung, Erdrutsch, Lawinen, Schneedruck und Vulkanausbruch abdeckt. Und auch an die Inneneinrichtung sollte gedacht werden. Diese ist nicht über die Wohngebäudeversicherung versichert. Eine Hausratversicherung, die auch Elementarschäden abdeckt, sichert das Risiko für Schäden an Möbeln und Geräten ab.

Die o.g. Förderrichtlinie Hochwasserschutz des Umweltministeriums steigert das Bewusstsein sowohl bei Kommunen als auch bei Haus- und Grundstückseigentümern und Mietern für die Notwendigkeit, sich intensiver mit dem Thema Starkregen und Hochwasservorsorge auseinander zu setzen. Denn: Nach dem Starkregen ist vor dem Starkregen. Informationen zur Hochwasservorsorge und Förderung von hochwassersicheren Heizöltanks finden Sie unter wasser.saarland.de.

Reinhold Jost
Minister für Umwelt und Verbraucherschutz

I

Liebe Leserinnen und Leser,

das Neue Jahr beginnen wir nun doch in unveränderter Verbandsstärke. Entgegen der Ankündigung zuletzt in unserer Dezember-Ausgabe konnte die „Scheidung“ zwischen dem Ortsverein Neunkirchen und dem Landesverband vermieden werden. In buchstäblich letzter Sekunde ist eine Einigung zustande gekommen. Haus & Grund Saarland gehören also weiterhin 25 Ortsvereine mit über 14.000 Mitgliedern an. Persönlich bin ich sehr erfreut über diese Einigung und wünsche mir, dass sie von Dauer sein wird. Nun wollen wir uns wieder auf die gemeinsamen Ziele konzentrieren.

Infolge der späten Einigung haben unsere Neunkircher Mitglieder leider die Januar-Ausgabe unseres Magazins nicht erhalten, denn diese war bereits in geringerer Auflage produziert und im Versand, als sich die Einigung abzeichnete.

Deshalb haben wir unsere Januar-Ausgabe ausnahmsweise unter www.hug-saarland.de veröffentlicht. Sie ist dort für jedermann frei verfügbar. Nutzen Sie das also zum Herunterladen, Ausdrucken und gerne auch zum Weitergeben. Die Artikel zu Radon und der Gelben Tonne im Saarland wie auch die Artikel zur Kautionsverrechnung und der WEG-Reform sind auch heute noch aktuell. Die beliebte Rubrik „Haus und Leben“ befasst sich dort mit barrierefreiem Wohnen, einem zeitlosen Thema.

Bleiben Sie zuversichtlich und gesund!

Herzlichst grüßt Sie Ihr Verbandsvorsitzender

Norbert Behle 

Mieter kann auch Einsicht in Zahlungsbelege verlangen

Mit dem Jahresende 2020 lief auch die übliche Abrechnungsfrist für die Betriebskostenvorauszahlung der Mieter in 2019 ab, sodass nicht wenige Vermieter noch - oder besser gesagt erst - im Dezember 2020  diese Abrechnungen vorgenommen haben.

Damit ist aber nur die erste Hürde für die Durchsetzung etwaiger Nachzahlungsansprüche des Vermieters genommen.

In der Hoffnung, dass die Betriebskostenabrechnung den Mieter rechtzeitig erreicht hat und dass die Abrechnung auch in formeller Hinsicht korrekt war - anzugeben sind mindestens der Abrechnungszeitraum, die jeweilige Betriebskostenart, der Umlageschlüssel, die Gesamtkosten für das Mietobjekt, die Berechnung des Anteils des Mieters und dessen Vorauszahlungen - heißt es jetzt für den Vermieter, die Reaktion des Mieters abzuwarten.

Günstigenfalls besteht dessen Reaktion im kommentarlosen Ausgleich der Nachzahlung.

Dies ist aber keineswegs die einzige Handlungsalternative des Mieters. Diesem steht nämlich das Recht zu, die Betriebskostenabrechnung zu überprüfen, indem er von dem Vermieter Einsicht in die Original-Abrechnungsbelege fordert.

Ihm sind dann auf sein Verlangen hin an dem Ort, an dem sich die Belege befinden, d. h. regelmäßig bei dem Vermieter, gegebenenfalls bei dessen Verwalter, die Originalbelege vorzulegen, er kann sie einsehen und er mag sie auch abfotografieren können.

Der Vermieter ist jedoch nicht verpflichtet, von sich aus oder auch auf Anforderung des Mieters Kopien dieser Belege zur Verfügung zu stellen oder diese gar dem Mieter zu übersenden. Etwas anderes gilt nur, wenn dem Mieter eine Einsichtnahme nicht zumutbar ist, etwa weil er mittlerweile in die Ferne verzogen ist oder sich die Belege an einem fernen Ort befinden. Dann muss der Mieter allerdings die üblichen Aufwendungen für das Anfertigen von Kopien tragen und vorschusshalber zur Verfügung stellen.

Verweigert der Vermieter die Belegeinsicht, dann ist der Mieter zumindest berechtigt, eine Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung so lange zurückzuhalten, wie ihm die Belegeinsicht verweigert wird (BGH NJW 2018, Rn. 24 ff.).

Bisher war nicht streitig, dass der Vermieter dem Mieter jedenfalls die Originalrechnungen und sonstigen Originalausgabenbelege vorlegen muss, damit der Mieter die Betriebskostenabrechnung hinsichtlich der dort angegebenen Gesamtkosten überprüfen und nachvollziehen kann.

Mit aktuellem Urteil vom 9. Dezember 2020 (VIII ZR 118/19) hat nunmehr der Bundesgerichtshof entschieden, dass sich das Recht des Mieters auf Einsicht nicht nur und allein auf die Originalrechnungen und -belege erstreckt.

Er ist vielmehr der Auffassung, dass dem Mieter durch den Vermieter auch die Zahlungsbelege, d. h. Zahlungsnachweise, für die abgerechneten Kosten vorzulegen sind.

Seiner Meinung nach bedarf es für das Recht des Mieters, diese Zahlungsnachweise präsentiert zu erhalten auch keines besonderen Interesses oder eines besonderen Grundes, insbesondere kommt es seiner Auffassung nach nicht darauf an, ob der Vermieter etwa nur die Kosten abrechnet, die im Abrechnungszeitraum auch tatsächlich angefallen sind oder nach dem Abflussprinzip abrechnet, d. h. die Kosten abrechnet, die er im Abrechnungszeitraum tatsächlich auch bezahlt hat.

Die Mieter sei ein allgemeines Kontrollinteresse zuzugestehen und deshalb seien ihn auch die Zahlungsnachweise zu präsentieren.

Die Vorlage der Zahlungsnachweise kann sich im Einzelfall allerdings für den Vermieter durchaus als beschwerlich darstellen.

Mag im Falle der Barzahlung die gute alte Quittung oder der Kassenbeleg des Baumarktes schnell vorgelegt sein, wird es bei Überweisungen über das Bankkonto des Vermieters schon schwieriger. Denn im Regelfall werden auf den Kontoauszügen mehrere Kontobewegungen, beispielsweise auch Zahlungseingänge oder andere Überweisungen dargestellt und werden beispielsweise auch der Kontosaldo und andere Informationen angegeben, die der Vermieter nur schwerlich den Blicken des Mieters entziehen kann.

Der Vermieter muss ja nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs den Original-Kontoauszug vorlegen und diesen möchte er im Regelfall nicht an den Stellen, die den Mieter nicht zu interessieren haben, schwärzen.

Mit der Vorlage einer Kopie des Kontoauszuges, auf dem dann Schwärzung vorgenommen wurden, muss sich der Mieter aber nicht zufriedengeben

Der Vermieter ist deshalb gut beraten, bereits bei der Zahlung derjenigen Kosten, die später in der Betriebskostenabrechnung relevant sein werden, einen geeigneten Zahlungsnachweis zu beschaffen, beispielsweise im Falle der Überweisung eine Zahlungseingangsbestätigung des Zahlungsempfängern.

Link zur Entscheidung: https://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&Datum=Aktuell&Sort=12288&Seite=2&nr=113271&pos=63&anz=539

Dr. Ralf Heydrich
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht
1.Vorsitzender HuG Ostsaar/Pfalz
Geschäftsführender Vorstand HuG St. Wendel

Liebe Leserinnen und Leser,

wir starten unter erschwerten Bedingungen in unser zweites gemeinsames Jahr als Verbandsvorsitzender und Verbandsgeschäftsführer. 2020 war durch die Pandemie geprägt.

Haus & Grund hat einen wesentlichen Beitrag zur Aufrechterhaltung von Teilen des Wirtschaftskreislaufs geleistet, denn durch unseren gemeinsamen Einsatz konnten wir im März den Gesetzgeber davon überzeugen, dass die geplante Einladung an die Mieter zu flächendeckender Zahlungseinstellung das falsche Signal für die ganze Wirtschaft gewesen wäre. Ein Erfolg, auf den wir gerne verzichten würden. Denn die Begleitumstände, die ihn möglich machten und förderten sind erschreckend.

Die 1 in der Jahreszahl 2021 soll für das 1. Jahr nach der Pandemie stehen. Das wünschen wir uns allen. Wir wünschen uns allen, dass wir uns in den Vereinen und im Verband wieder regelmäßig auf Präsenzveranstaltungen begegnen und austauschen können.

Wir wünschen uns allen, dass die öffentliche Wahrnehmung des privaten Wohnungs- und Grundeigentums weiter im Ansehen steigt und dass Medien und Politik weiter und zunehmend unsere Bedeutung zur Kenntnis nehmen. Wir bieten bezahlbaren Wohnraum und fördern durch unsere Investitionen das Handwerk.

Wir bleiben aber auch die Zielscheibe von Mietnomaden, die mit dem Vorsatz einziehen, keine Miete zu zahlen und dann eine ruinierte Wohnung zurücklassen, wenn nach unnötig langen Monaten gerichtlicher Verfahren endlich die Zwangsräumung erfolgt. Mögen Gesetzgebung und Rechtsprechung erkennen, dass übertriebene Mieterfreundlichkeit kontraproduktiv für die Erhaltung bezahlbaren Wohnraums ist. Denn nicht wenige private Vermieter, die unsere Mitglieder sind, ziehen daraus Konsequenzen und lassen Wohnraum leer stehen, damit sie nicht Opfer werden. Erfreulich war im Herbst, dass der Saarländische Rundfunk im Rahmen seiner Aktion „Wem gehört das Saarland“ auch uns und dieser Problematik Aug und Ohr schenkte. Bezeichnend war, dass dem damit verbundenen Aufruf des SR, die größten Probleme von Mietern und Vermietern zu schildern, deutlich mehr Eigentümer als Mieter folgten.

Im Namen des gesamten Vorstands des Landesverbandes wünschen wir Ihnen, unseren Leserinnen und Lesern wie allen Mitgliedern, Freunden und Förderern unseres Verbandes ein erfolgreiches, glückliches, friedvolles und vor allem gesundes Jahr 2021.

Im Saarland beteiligt sich Haus & Grund an dem vom Umweltministerium eingerichteten Beirat Radon.

In einer Sitzung vom 10.12.2020 wurde eröffnet, dass in keiner Gemeinde die gemessenen Radon-Konzentrationen so hoch sind, dass sie zum 31. Dezember 2020 als Radonvorsorgegebiet ausgewiesen werden müssten. Messungen haben relativ hohe Werte in Merchweiler, Nohfelden, Blieskastel, Oberthal, Perl und Gersheim gezeigt. Diese Gemeinden gelten deshalb als Untersuchungsgebiet, in denen weitere Messungen durchgeführt werden. In Kurzzeit-Messungen wurde in 41 von 1256 Wohnhäusern der gesetzliche Referenzwert von 300 Becquerel pro Kubikmeter erreicht oder überschritten. Dort werden Experten beratend tätig. Bei gut 1400 Raumluftmessungen in insgesamt 520 Schulen und Kitas lag in 20 Einrichtungen mindestens ein Wert bei oder oberhalb des gesetzlichen Referenzwertes. Dort laufen Folgemessungen. Die im Landesamt für Umwelt- und Arbeitsschutz angesiedelte Radonberatungsstelle berät rund um das Thema Radon. Sie beantwortet Anfragen aus der Öffentlichkeit, stellt Kontakte her und hilft, den richtigen Ansprechpartner für offene Fragen zum Thema Radon zu finden.

Norbert Behle
Verbandsvorsitzender

Radonberatungsstelle im Landesamt für Umwelt- und Arbeitsschutz
Don-Bosco-Str. 1
66119 Saarbrücken

Montag bis Freitag 8 Uhr bis 12 Uhr
und Montag bis Donnerstag 13 Uhr bis 15 Uhr
E-Mail: lua@lua.saarland.de
Telefon 0681/ 85 00 12 22

Betriebskosten -  Vermieter kann sich aus Kaution bedienen

Mit seinem Urteil vom 28. Oktober 2020 (VIII ZR 230/19) hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass ein Vermieter berechtigt ist, nach Beendigung des Mietverhältnisses streitige Forderungen aus dem Mietverhältnis mit der Mietkaution aufzurechnen.

Im gleichen Zuge entschieden die Richter, dass im Rahmen einer Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter eine aus der Betriebskostenabrechnung bestehende Schuld des Mieters verbindlich anerkannt werden kann. Dies verstoße nicht gegen § 556 Abs. 3 und 4 BGB.

Mieter und Vermieter einigen sich über Nachzahlung von Betriebskosten

Der Kläger war Mieter eines Studentenzimmers bei der Beklagten. In einem Vorprozess schlossen die Parteien einen Vergleich, in dem sich der Mieter zur Räumung und Herausgabe des Zimmers verpflichtete. Kurz vor der Räumung bat er jedoch, noch bleiben zu können. Daraufhin bot die Vermieterin an, mit der Zwangsräumung noch zwei Monate zu warten, sofern er für die Zwischenzeit eine Nutzungsentschädigung sowie ausstehende Strom- und Wasserkosten zahle.

Vermieterin verrechnet Nachzahlung mit Kaution

Dieses Angebot akzeptierte der Mieter und zog nach Ablauf des vereinbarten Zeitraums aus der Wohnung aus. Die zugesagten Strom- und Wasserkosten beglich er allerdings nicht, woraufhin die Vermieterin die vom Mieter gezahlte Barkaution einbehielt. Der Mieter klagte daraufhin auf Rückzahlung der Kaution. Zu Unrecht, wie das zuständige Amtsgericht befand. Dieses wies die Klage ab und verurteilte ihn auf Widerklage des Vermieters sogar zur Zahlung der noch ausstehenden und nicht mit der Kaution verrechneten Restsumme aus den Strom- und Wasserkosten. Auch die Berufung des Mieters war nicht erfolgreich.

Bundesgerichtshof bestätigt Vermieterrechte

Der BGH gibt dem Vermieter recht. Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution sei durch die Aufrechnung mit den Strom- und Wasserkosten erloschen. Die zwischen Vermieter und Mieter geschlossene Vereinbarung während des Vorprozesses sei wirksam und müsse insbesondere nicht den geltenden formellen Anforderungen einer Abrechnung entsprechen. Es handele sich nämlich gerade nicht um eine solche, sondern um einen außergerichtlichen Vergleich. Zwar dürfe nicht zum Nachteil des Mieters von den Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung abgewichen werden. Die Vorschrift hindere Mietvertragsparteien allerdings nicht daran, nach Zugang einer Betriebskostenabrechnung an den Mieter eine Vereinbarung darüber zu treffen, dass der Mieter den ausgewiesenen Saldo als verbindlich anerkennt. Dabei handele es sich nur um die Anerkennung einer konkreten Schuld.

Der Vermieter konnte die Gegenforderung geltend machen und aufrechnen. Die Möglichkeit, sich nach Beendigung des Mietverhältnisses aus einer Barkaution durch Aufrechnung mit einer aus dem Mietverhältnis stammenden strittigen Forderung zu befriedigen, hatte der BGH bereits in seiner Entscheidung vom 24. Juli 2019 bejaht und bestätigte dies erneut.

Ab dem 01.12.2020 ist das Wohnungsmodernisierungsgesetz in Kraft getreten.

Die Novelle berücksichtigt die Anforderungen an die Zukunft.

• Die Verwaltung für Wohnungseigentümergemeinschaften wird effektiver ausgestaltet
• Umbauten sind nun einfacher möglich damit Wohnanlagen energetischen Standards entsprechend und ältere Eigentümer auch im Alter noch barrierefreien Zugang zu ihrer Wohnung haben.

Die Änderungen sind umfangreich. Das alte Gesetz ist 70 Jahre alt.  Es wurde in den nachfolgenden Jahren nur leicht geändert.

Wer ist von der WEG-REFORM 2020 betroffen:

Es sind
-  Verwalter
-  Eigentümer
-  Vermieter
-  Mieter

Schauen wir uns zunächst an, was sich beim Thema Verwalter geändert hat:

Bisher konnte jeder, der sich dazu berufen fühlte, eine WEG-Verwaltung übernehmen ohne Zertifizierung. Das Ergebnis war, dass sich Akteure in der Szene tummelten, die den anspruchsvollen Aufgaben nicht gewachsen waren. Es war schon lange in der Diskussion, dass ein Verwalter einen Sachkundenachweis erbringen muss, ehe er sich auf dem Markt betätigt.

Diese Notwendigkeit hat nun Eingang in das Gesetz gefunden. Auf § 19 Abs 2 Nr. 6 WEG-Neu wird verwiesen. Jeder Wohnungseigentümer kann nun im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung verlangen, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird.

Aber wann erfüllt jemand diese Voraussetzungen?
Geplant ist ein entsprechender Studiengang bei der IHK. Da es Zeit benötigt, eine entsprechende Qualifikation zu erwerben, tritt die Neuerung erst in zwei Jahren ab wirksam werden der Novelle in Kraft also ab 01.12.22.
Ab diesem Zeitpunkt kann ein Mitglied der WEG die Bestellung eines Verwalters mit Zertifikat verlangen.

Bislang hatte sich ein guter Verwalter das Wissen freiwillig angeeignet um:

-Beschlüsse umzusetzen
-Sanierungsstau zu verhindern
-Ordnungsgemäß über Wohngeld abzurechnen
-Wirtschaftspläne zu erstellen
-Zukunftsorientiert zu Verwalten auch ohne Zertifikat

Ob ein Verwalter mit Zertifikat seine Aufgaben bewältigen kann, ist natürlich nicht garantiert. Dies hängt letztlich von seiner Persönlichkeit ab. Erfüllt ein Verwalter diese Erwartungen nicht, kann er nach neuem Recht einfacher von seinen Pflichten entbunden werden. Wie das geht, erfahren Sie in der nächsten Ausgabe von Haus & Grund Saarland.

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Vom Sparen und vom Abschließen

Liebe Leserinnen und Leser,
bald schließen wir das Jahr 2020 ab - was für ein Jahr!

Die Pandemie hat einen Boom im Hand- und Heimwerken bewirkt. Nicht nur Home-Office führt zu Umgestaltungswünschen. Wer nicht ausgehen darf, spart Geld für die Veranstaltung und für neue Kleidung. Deshalb stehen vor gefühlt zehnmal so vielen Häusern wie üblich Container und Fahrzeuge von Handwerkern. Wer keinen Handwerker findet, legt selbst Hand ans Werk. 3% mögliche Mehrwertsteuer-Ersparnis tun ihr Übriges und führen zu seltsamen Blüten. Obwohl die Leistung nicht ausgeführt werden kann, wollen Kunden vorauszahlen, um zu sparen. Das funktioniert aber nicht, weil doch der Abschluss der Leistung im Jahr 2020 maßgeblich für den Mehrwertsteuersatz ist. Angeblich bieten bis weit ins nächste Jahr ausgebuchte Handwerksbetriebe inzwischen 3% Rabatt auch in 2021, wenn sie nur vor weiteren Anfragen in 2020 verschont bleiben und sich auf vorhandene Aufträge konzentrieren dürfen.

Einbrüche sind drastisch zurückgegangen. Nicht, weil wir unsere Wohnungen besser abschließen, sondern weil wir mehr zu Hause sind. Deshalb gibt es auch weniger gravierende Leitungswasserschäden und weniger Verkehrsunfälle. Vielleicht sparen wir dadurch Versicherungsprämien.

Weihnachten soll dieses Jahr wohl nicht in den üblichen Familienkreisen gefeiert werden. Offenbar steht dann die Besinnung im Vordergrund, weniger das Feiern. Vielleicht besinnen sich wieder mehr Menschen des Schreibens von Weihnachtskarten. Zeit dazu ist vorhanden, denn man spart sich dieses Jahr den Gang auf den Weihnachtsmarkt.

Ich erspare mir, noch einmal über meinem Marathon-Umzug zu schreiben. Der ist nämlich abgeschlossen, wenn dieses Magazin erscheint.

Abgeschlossen hat auch der Ortsverein Neunkirchen mit seiner Mitgliedschaft im Landesverband Haus & Grund Saarland. Dadurch spart er sich nun die Beitragszahlungen an den Verband. Informationen dazu finden Sie auf Seite 327.

Ich wünsche Ihnen eine besinnliche Adventszeit und ein frohes Weihnachtsfest. Auch wünsche ich uns allen einen guten Rutsch in ein Jahr 2021 mit möglichst wenig Corona und mit Rückkehr zu dem, was wir vermissen und für uns vorher normal war. Kurz: Möge alles gut werden!

Herzlichst grüßt Sie Ihr Verbandsvorsitzender

Norbert Behle

Ausgangspunkt unserer Betrachtungen ist die Anfrage einer jungen Dame. Wir nennen Sie „T“.

Diese hat von ihrer Mutter ein Wohnhaus mit mehreren Wohnungen geerbt. Alle sind vermietet. 

Nach den Regeln der Heizkostenverordnung müssen Kosten für Warmwasser und Heizung verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Um dies möglich zu machen, schloss die Mutter noch mit Firma „F“ einen Vertrag über

- Einbau von Verbrauchserfassungsgeräten

- Erstellung der Abrechnungen über die anfallenden Energiekosten

ab. 

Die Mutter verstarb. T erbte das Haus. Das war 2019.

T teilte per E-Mail den Eigentumswechsel der Firma F mit. Diese meldete sich unverzüglich. T gegenüber wurde erklärt, dass man mit ihr einen neuen Vertrag abschließen müsste, und zwar über 10 Jahre.

Dies akzeptierte T.

Im Jahr 2020 verkaufte T das Hausanwesen. Im Kaufvertrag wurde vereinbart, dass mit Zahlung des Kaufpreises Besitz, Nutzungen und Lasten auf den Erwerber übergehen sollten.

Das Geld floss.

Nach Eingang des Geldes meldete sich T bei der Firma F, und zwar per E-Mail. Sie teilte der Vertragspartnerin mit, sie sei künftig für die Leistungen aus dem Vertrag nicht mehr zuständig. Ansprechpartner seien die Erwerber. Sie hätte künftig die Lasten für die erworbene Liegenschaft zu tragen.

Die Käufer ihrerseits erklärten T gegenüber, sie hätten keinen Bedarf den noch neun Jahre laufenden Vertrag zu übernehmen. 

T fürchtete nun, für die Restlaufzeit in Anspruch genommen zu werden. 

Die Frage an uns war, wie sich T in dieser schwierigen Situation verhalten sollte. 

Sie erhielt folgende Antworten: 

1. Die Vereinbarung im Kaufvertrag bezüglich zu übernehmender Lasten bezieht sich nicht auf den Vertrag mit F. Das wäre nur relevant, wenn dies ausdrücklich geregelt wäre. Das wurde es aber nicht. Also bleibt die Last bei der Verkäuferin T.
2. T muss den Vertrag mit F kündigen.
3. Inhaltlich: Man sollte das Wort „Kündigen“ verwenden, damit jedermann klar ist, dass man die Vertragsbeziehungen beenden will.
4. Formal: In Textform mit Unterschrift.
   
   Die erwähnte E-Mail erfüllt die Voraussetzungen zu a.) und b.) nicht.
   Daher entfaltet sie keinerlei Rechtswirkungen.

3. Die Kündigung ist zu begründen mit dem Verkauf des Hauses. F kann sich nicht auf die vereinbarte Vertragsdauer von noch 9 Jahren berufen. 

Es gilt der Satz:

„10 Jahre Mietdauer von Verbrauchserfassungsgeräten sind zu lang.“

Urteil BGH vom 19.12.2007, Az.: XII 61/05)

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Im Editorial der August-Ausgabe unseres Mitgliedermagazins wurden Sie darüber informiert, dass der 1. Vorsitzende von Haus & Grund Neunkirchen, Herr Rechtsanwalt Franz Bauer, die Mitgliedschaft des Ortsvereins im Landesverband mit Wirkung zum 31.12.2020 gekündigt hat. An gleicher Stelle wurden Sie darüber informiert, dass aufgrund einer Klage des Ortsvereins Neunkirchen ein Prozess gegen den Landesverband beim Landgericht Saarbrücken anhängig war. Mit diesem Artikel werden Fragen beantwortet, die seither an uns herangetragen wurden.

Ist es bei der Kündigung geblieben?

Ja. Herr Rechtsanwalt Bauer konnte auch von einem Richter des Landgerichts Saarbrücken im Rahmen von Vergleichsverhandlungen nicht dazu bewegt werden, mit dem Ortsverein Neunkirchen Mitglied des Landesverbandes zu bleiben.

Welche Wirkungen hat die Kündigung?

Ab 01.01.2021 ist der Ortsverein Neunkirchen nicht mehr Mitglied von Haus & Grund Saarland und gehört dadurch dann auch nicht mehr zu Haus & Grund Deutschland.

Was bedeutet das für die Mitglieder?

Die Mitglieder des ausgetretenen Ortsvereins Neunkirchen gehören nicht mehr unserer bundesweit vernetzten Organisation an. Dadurch profitieren sie nicht mehr von den Vorteilen, die Haus & Grund Saarland und Haus & Grund Deutschland den Vereinsmitgliedern gewähren.

Welche Vorteile sind das?

In unserem Netzwerk informieren wir uns gegenseitig über aktuelle Entwicklungen in Politik und Rechtsprechung, die unsere Interessen als private Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer betreffen. Davon profitieren unsere Mitglieder mittelbar und unmittelbar. Aktuelles Beispiel ist die Corona-Gesetzgebung. Bekanntlich konnten wir den Gesetzgeber von verfehlten Vorhaben abhalten und unsere Rechtsberater und Mitglieder schnell und umfassend darüber informieren, dass Mieter auch in der Krise grundsätzlich verpflichtet geblieben sind, ihre Miete zu bezahlen. Auch bei der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes haben wir Erfolge erzielt und informieren unsere Mitglieder über die Auswirkungen. Wir helfen ihnen mit Rat und Tat.

Zählt dazu auch das Mitgliedermagazin?

Ja. Nur Mitglieder eines dem Landesverband angehörenden Vereins erhalten unser Mitgliedermagazin. Die Ausgabe, die Sie gerade in den Händen halten, ist die letzte Ausgabe, die wir an Mitglieder des Ortsvereins Neunkirchen ausliefern.

Ist das alles?

Natürlich nicht. Werfen Sie gerne einen Blick auf unsere Homepage, auf der zahlreiche Vorteile der Mitgliedschaft aufgeführt sind. Haus & Grund-Mitglieder haben verbilligten Zugriff auf unsere viel gelobten Mietverträge. Nur unseren Mitgliedern stellen wir den Mietersolvenzcheck zur Verfügung. Die Rechtsschutzversicherer ROLAND und ÖRAG haben einen Rahmenvertrag mit Haus & Grund Saarland und bieten unseren Mitgliedern besonders günstige Konditionen.

Was passiert mit solchen Versicherungsverträgen?

Es ist denkbar, dass der Versicherer kündigt, wenn keine Mitgliedschaft in einem Verein von Haus & Grund Saarland nachgewiesen werden kann.

Wie können Mitglieder des Vereins Neunkirchen im Landesverband bleiben?

Wenn Sie Mitglied im Ortsverein Neunkirchen sind und ab 01.01.2021 weiter dem Landesverband und dem Zentralverband angehören möchten, müssen Sie Mitglied in einem der anderen 24 Vereine werden, die Haus & Grund Saarland angehören. Sie finden die Kontaktdaten auf der übernächsten Seite in diesem Magazin.

Lohnt sich das?

Ja. Sie behalten dann nicht nur Ihre Vorteile. Sie bleiben dann auch weiterhin Teil der mit Abstand größten Gemeinschaft von privaten Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümern in Deutschland mit rund 900.000 Mitgliedern. Je mehr Menschen uns angehören, desto gewichtiger ist unser Wort, desto mehr werden wir in den Medien beachtet und desto mehr können wir bei der Politik für Sie erreichen.

Habe ich durch eine weitere Mitgliedschaft Mehrkosten?

Das wollen wir vermeiden. Wenn Mitglieder des Ortsvereins Neunkirchen aktiv werden, ihren Verein verlassen und eine neue Mitgliedschaft in einem anderen Verein begründen, soll das nicht zu Mehrkosten führen. Von mehreren Ortsvorsitzenden habe ich bereits Signale und Zusagen erhalten, dass Neumitglieder, die ihre Mitgliedschaft im Ortsverein Neunkirchen zum nächstmöglichen Zeitpunkt gekündigt haben, während der Kündigungsfrist beitragsfrei gestellt werden. Über diesen Zusammenhalt und Akt von Solidarität freuen wir uns sehr und werden das stützen, wo immer es erforderlich wird.

Hätten Mitglieder des Vereins Neunkirchen den Austritt des Vereins verhindern können?

Offenbar nicht. Herr Rechtsanwalt Bauer hat geäußert, die Kündigung sei Sache seines Vorstandes. Daher wurden seine Mitglieder dazu offenbar nicht befragt. Ob das nach dem Vereinsrecht und der Vereinssatzung rechtmäßig war, spielt für die Wirksamkeit der Kündigung keine Rolle und hat der Landesverband daher nicht zu bewerten.

Wird es eine Rückkehr des Ortsvereins Neunkirchen geben?

Das ist unwahrscheinlich. Auch Ehepartner, die geschieden werden, heiraten sich äußerst selten ein zweites Mal. Die Menschen, die Mitglied im Verein Neunkirchen sind, haben es selbst in der Hand, über andere Ortsvereine weiter dem Landesverband anzugehören.

Was ist aus dem Prozess zwischen dem Ortsverein und dem Landesverband geworden?

Das Landgericht hat am 19.11.2020 die Klage des Ortsvereins Neunkirchen abgewiesen, mit der geltend gemacht wurde, der Landesverband habe den Ortsverein Ostsaar/Pfalz satzungswidrig aufgenommen. Der Widerklage des Landesverbandes gegen den Ortsverein Neunkirchen hat das Gericht stattgegeben und damit bestätigt, dass der Verein Neunkirchen nicht zu reduzierten Beitragszahlungen an den Landesverband berechtigt ist. Im Dezember 2020 kann der Ortsverein Neunkirchen dagegen noch Berufung einlegen.

Norbert Behle, Vorsitzender von Haus & Grund Saarland

Positives und Negatives

Liebe Leserinnen und Leser,

positive Berichterstattung fällt derzeit schwer, zumal das Wort „positiv“ zur Zeit viel zu häufig mit Negativem verbunden wird, nämlich positiven Corona-Tests. Und weil diese zunehmen, verzichtet der Landesverband schweren Herzens im Interesse der Gesundheitsfürsorge auf die Durchführung des Landesdelegiertentages 2020 ebenso wie bis auf Weiteres auf Sitzungen des Direktionsausschusses. Wir halten das für vernünftig und hoffen auf Ihr Verständnis.

Positiv ist, dass uns der Saarländische Rundfunk im Rahmen seiner Aktion „Wem gehört das Saarland?“ Auge und Ohr schenkt. Es geht den Recherchierenden keineswegs darum, uns private Wohnungseigentümer negativ darzustellen. Auch über unsere Probleme wurde und wird berichtet. Selten genug können wir es genießen, von Medien in dem positiven Licht dargestellt zu werden, in das wir auch tatsächlich gehören.

Wer – auch im Rahmen der Aktion des SR – das Positivum „bezahlbarer Wohnraum“ vermisst, sollte die negativen Auswirkungen der steigenden Nebenkosten kennen. Ein Großteil unserer Beratungspraxis für unsere Mitglieder dreht sich um Nebenkosten und deren Abrechnung. Denn manch ein Mieter mag sich mit den Preissteigerungen nicht abfinden und macht den Vermieter verantwortlich. Der kann aber nichts dafür. Und er kann seine Kaltmiete oft nicht an die gestiegenen Lebenshaltungskosten anpassen, ohne dem Mieter den finanziellen Hahn abzudrehen. Dann ist es kein Wunder, wenn spätestens nach einem immer wieder vorkommenden Fiasko durch Mietnomaden oder Vandalismus manch Eigentümer die Lust am Vermieten verliert. Damit das kein endgültiger Verlust wird, stehen wir unseren Mitgliedern in diesen Situationen mit Rat und Tat zur Seite.

Positiv wäre, wenn mein Umzug abgeschlossen wäre. Die Erwähnung im September-Editorial führte zu vereinzelten Nachfragen. Nein, ich mache keinen Fortsetzungsroman daraus. Das ist eher ein Thema für Memoiren. In denen werde ich dann fleißige und engagierte Handwerker loben. Denn auch Haus & Grund-Vorsitzende sind nicht davor gefeit, dass z. B. der Heizungsbrenner ausgerechnet dann ständig ausfällt, wenn Estrich aufgeheizt werden soll. Positiv ist dann, wenn man Leute kennt, die sich auskennen.

Herzlichst grüßt Sie Ihr Verbandsvorsitzender

Norbert Behle

Die WEG-Reform ist nun in greifbarer Nähe. Sie soll am 01.12.2020 in Kraft treten. Das aus dem Jahre 1951 stammende Gesetz soll grundlegend geändert werden.

Regelungen, die sich als unpraktikabel erwiesen haben, sollen den heutigen Gegebenheiten angepasst werden.

Rechtsberatungen für Wohnungseigentümer nehmen bei Haus & Grund einen immer breiteren Raum ein.

Aus unseren Erfahrungen, die wir gemacht haben, wissen wir, dass ein dringender Handlungsbedarf besteht.

Wie oft mussten wir den Rechtsuchenden – ganz plakativ – die ernüchternde Tatsache mitteilen:

            „Euch gehört die Luft und die Tapete drum herum. Alles andere ist dem

            Gemeinschaftseigentum zuzuordnen und ihr habt diesbezüglich keine

            eigene Verfügungsgewalt“

Nur die Wohnungseigentümergemeinschaft, vertreten durch die WEG-Verwaltung, bestimmt wo es lang geht.

Manch einer fühlt sich an Karl Kafka erinnert, der in seinem Roman „Das Schloss“ in eindrucksvoller Weise die Rechtlosigkeit eines Einzelnen gegenüber der Obrigkeit schildert.

Die Reform hat das Ziel, die Regelungen den Bedürfnissen des 21. Jahrhunderts anzupassen. Sie sollen transparenter und effizienter werden:

• Jedes Mitglied der WEG soll im Grundsatz einen Anspruch haben auf eigene Kosten

 -  den Einbau einer Lademöglichkeit für Elektrofahrzeuge, barrierefreien Aus- und Umbau, Maßnahmen für den Einbruchschutz u. a. durchzuführen. Die Gemeinschaft muss diese Bauvorhaben gestatten.

• Die Beschlussfassung über bauliche Veränderungen der Wohnanlage soll vereinfacht werden. Dies gilt für Maßnahmen mit dem Ziel nachhaltiger Kosteneinsparung.
  

• Für das Versetzen der Wohnanlage in einen zeitgemäßen Zustand.
  

• Die Rechte der Wohnungseigentümer sollen erweitert werden:
  

• Stichworte: - Recht auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen
                       - Jährlicher Vermögensbericht des Verwalters
  - Trennung von dem Verwalter, der das Vertrauen der WEG verloren hat                           
  

• Anpassung der Wohngeldabrechnungen für die Mitglieder der WEG an die Betriebskostenabrechnungen mit einer Mietpartei.
  

• Die Wohnungseigentümerversammlung soll in ihrer Bedeutung aufgewertet werden.
• Stichworte: - Verlängerung der Ladungsfristen

                   - Beseitigung der Hürden für die Beschlussfähigkeit

• Die Rolle der rechtlichen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer soll klar dargestellt werden. Die Teilnahme am Rechtsverkehr wird vereinfacht.
  

• Streitige Vorschriften sollen klarer gefasst werden. Besonders angesprochen werden hier Themen wie Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan, bauliche Veränderungen u.a.
  

• Kommt es zum Streit, soll sich etwas ändern:
• Die gerichtlichen Verfahrensvorschriften sollen eine wirksame Streitbelegung fördern.

Fazit:

Es sprengt den Rahmen dieses Vortrages, auf die einzelnen Änderungen einzugehen. Es werden künftige Kolumnen dazu genutzt, das zu erläutern was sich geändert hat.

Eines lässt sich jetzt schon sagen, dass die Reform überfällig war.

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Liebe Leserinnen und Leser,

wegen der vorstehend abgedruckten Gegendarstellung des Vereins Neunkirchen finden Sie mein Editorial diesmal eine Seite weiter hinten als gewohnt, denn „wir können auch Presserecht“. Das will ich nachstehend kurz erklären:

Gemäß § 10 des Saarländischen Mediengesetzes ist eine Redaktion verpflichtet, eine Gegendarstellung in gleicher Aufmachung wie die Tatsachenbehauptung anzubieten, die sie betrifft. Das gilt nicht, wenn der Umfang der Gegendarstellung unangemessen über den der beanstandeten Tatsachenbehauptung hinausgeht oder diese sich nicht auf tatsächliche Angaben beschränkt. Daher halte ich fest, dass wir trotz erheblicher Bedenken und im Interesse der Streitvermeidung vorstehend exakt den uns vorgegebenen Inhalt veröffentlicht haben. Kein Buchstabe wurde ausgelassen oder verändert.

Eine Erwiderung auf eine Gegendarstellung muss sich auf tatsächliche Angaben beschränken. Das setze ich mit folgenden Angaben um:

(1) Bereits am 04. Juni 2019 hatte der „alte“ Vorstand unter Vorsitz von Herrn Rechtsanwalt Dr. Weiskopf hinsichtlich der Beitragsrückstände des Ortsvereins Neunkirchen beschlossen, die Erfolgsaussichten einer Widerklage anwaltlich prüfen zu lassen und gegebenenfalls die Widerklage einzureichen.

(2) Der neue Vorstand des Landesverbandes beschloss am 13. November 2019 einstimmig, den Beschluss vom 04. Juni 2019 umzusetzen. Dies war die letzte Sitzung des Jahres 2019. Herr Rechtsanwalt Dr. Weiskopf  nahm an dieser Sitzung nicht teil sondern vertrat unseren Landesverband in einer Sitzung des Zentralausschusses von Haus & Grund Deutschland in Berlin.

(3) Ich gehöre seit über 10 Jahren dem Vorstand unseres Landesverbandes an. In dieser Zeit habe ich von keinem einzigen Vorstandsmitglied auch nur Tendenzen erfahren, dass die strittige dauerhafte Beitragsreduzierung für den Ortsverein Neunkirchen befürwortet werden könnte.

(4) Abschließend und zur Vermeidung von Missverständnissen verwahre ich mich hiermit selbstverständlich gegen den in der vorstehend abgedruckten Gegendarstellung erhobenen Vorwurf von Unredlichkeit und manipulativer Berichterstattung.

Herzlichst grüßt Sie Ihr Verbandsvorsitzender

Norbert Behle

Allenfalls ein mit den Einzelheiten unseres Streites mit dem Landesverband nicht vertrauter Leser könnte bei dem Leitartikel von Herrn Behle auf den Gedanken kommen, der Landesverband suche trotz der Kündigung der Mitgliedschaft durch unseren Verein noch nach einer gütlichen Lösung.Wer jedoch weiß, dass der vom Landesverband im Rahmen des gerichtlichen Streitverfahrens unterbreitete Vergleichsvorschlag schon zweimal von unserem Verein als unannehmbar abgelehnt wurde und im übrigen feststellen muss, dass der Landesvorsitzende auch in seinem jüngsten Leitartikel unseres Mitgliedermagazins keinen neuen Vergleichsvorschlag unterbreitete, der muss erhebliche Zweifel daran haben, dass man überhaupt noch einen fairen Vergleich anstrebt und nicht einen solchen nach Diktat des Landesverbandes.

Diese Zweifel werden schon dadurch genährt, dass in dem Leitartikel von Herrn Behle zum einen die Gründe für das Klagebegehren unseres Vereins gegen die Aufnahme des Vereins Haus und Grund Ostsaar /Pfalz nicht dargelegt werden und zum anderen, dass in dem Widerklagebegehren des Landesverbandes der Eindruck vermittelt wird, der Verein Neunkirchen zahlt ohne Grund reduzierte Mitgliedsbeiträge. Selbst unter Berücksichtigung des Gesichtspunktes, dass schon aus Platzgründen der Sachverhalt unseres Streites nur angerissen werden kann, war die beanstandete Sachverhaltskürzung unredlich und zeugt von manipulativer Berichterstattung.

Der Verein Neunkirchen stellt an dieser Stelle zum einen klar, dass er die Aufnahme des Vereins Ostsaar/Pfalz verhindern wollte, weil es sich hier um einen  von uns abgespaltenen Verein handelte, der als Gemeinschaft der Immobilieneigentümer e.V. 2002 von unserem kurz zuvor wegen finanzieller Unregelmäßigkeiten gefeuerten  ehemaligen Geschäftsführer Heck mit Sitz und Geschäftsstelle in Homburg gegründet worden war. Mit im Gründungsvorstand  war auch der jetzige Vorsitzende von Haus und Grund Ostsaar/Pfalz. In der Gründungsphase dieses Vereins wurde seinerzeit versucht, uns noch weitere Mitglieder abzuwerben. Trotz dieses schon als historisch zu bezeichnenden Ärgernisses hätte sich unser Verein der Aufnahme von Haus und Grund Ostsaar/Pfalz nicht entgegen gestellt, wenn nicht die Geschäftsstelle dieses Vereins nach dem Tode unseres vormaligen Geschäftsführers Heck von Homburg nach Neunkirchen verlegt worden wäre.

Haus und Grund Saarland hat nun in Neunkirchen zwei Geschäftsstellen und zwei Vereine, die nicht miteinander können und die um dieselben Mitglieder werben, einzigartig im gesamten Landesverband. 100 Jahre war dies anders, wobei das Pikante an der Sache ist, dass unserem Verein die „Frohe Botschaft“ der Aufnahme des Vereins Neunkirchen/Ostsaar nach unserer 100-Jahr-Feier im November 2018 von dem vormaligen Landesvorsitzenden Dr. Weiskopf überbracht wurde, nachdem dieser zuvor noch als Jubiläumsredner bei der Feier aufgetreten war. Dass in diesem Moment das von Herrn Behle in seinem Leitartikel so vehement geforderte Gemeinschaftsgefühl im Verband jedenfalls in Neunkirchen am Boden lag, dürfte nur allzu verständlich sein. Dabei muss mehr als verwundern, dass wir uns über diesen Punkt bei Gericht überhaupt noch streiten, nachdem die beiden jetzigen Vorsitzenden im Landesverband in dem alten Vorstand selbst gegen die Aufnahme von Haus und Grund Ostsaar/Pfalz gestimmt hatten.

Zum Thema Beiträge muss man sich fragen, wie der Landesverband nach der unseren Verein schädigenden Aufnahme des Vereins Haus und Grund Ostsaar/Pfalz noch zusätzlich Öl ins Feuer mit angeblich rückständigen Mitgliedsbeiträgen gießen konnte. Unabhängig davon, ob die Forderung des Landesverbandes nun berechtigt ist oder nicht, wäre es zunächst eine Sache des Anstandes gewesen, die Frage der Satzungswidrigkeit der Aufnahme des Vereins Haus und Grund Ostsaar/Pfalz zu klären, gegebenenfalls durch einen Gerichtsentscheid, zumal wir unsere Beitragszahlungen erst in 2018 freiwillig erhöht hatten. Stattdessen war man im Vorstand der Meinung, die Aufnahmefrage mit der Beitragsfrage zu verknüpfen, um uns damit unter Druck zu setzen. Hierfür spricht allein schon der Zeitpunkt, an dem beschlossen wurde, die Widerklage wegen der angeblich rückständigen Mitgliedsbeiträge bei Gericht einzureichen und zwar im Dezember 2019.

Zu diesem Zeitpunkt fand die letzte Vorstandssitzung statt, an der der zum 31.12.2019 ausscheidende Geschäftsführer Dr. Weiskopf anwesend war. Nachdem er ein halbes Jahr vorher unter anderem mit den Stimmen des Vereins Neunkirchen auf dem Landesdeligiertentag aus seinem Amt als Verbandsvorsitzender gewählt worden war, sah er in seiner Abschiedsvorstellung als Geschäftsführer nun noch eine letzte Gelegenheit, sich an dem Verein Neunkirchen für seine Abwahl zu rächen, zumal der Verein Neunkirchen in einem Schreiben an den neuen Landesvorsitzenden gefordert hatte, dass Herr Dr. Weiskopf nach seiner Abwahl als Vorsitzender auch als Geschäftsführer vorzeitig entlassen werden sollte.

Spätestens mit dem Beschluss über die Widerklageerhebung gegen unseren Verein zeigte es sich, dass es ein Riesenfehler war, Herrn Dr. Weiskopf bis zum Schluss in seinem Amt als Geschäftsführer zu belassen nach seiner Abwahl als Landesvorsitzender. Mit diesem Beschluss des Landesverbandes wurde nämlich endgültig die Axt an unsere Mitgliedschaft im Verband gelegt. Unser Verein ist nach wie vor davon überzeugt, weder für die Vergangenheit noch aktuell dem Verband höhere Beiträge zu schulden.  Deshalb gibt es auch zu dieser Frage keinen Vergleich mit dem Landesverband weder am Gericht noch außergerichtlich, selbst wenn das Gericht die Sache anders sehen sollte. Dann würde der Landesverband zwar möglicherweise einen einzelnen Kampf gewinnen, hätte jedoch mit unserem Nexit schon vorher die Schlacht verloren. Ohne bedingungslose Rücknahme der Widerklage wird es auch bei dem Austritt bleiben.

Im Ergebnis besteht zwischen unserem Verein und dem Landesverband derzeit ein solch tiefer Riss, dass er wohl jedenfalls bis Ende des Jahres nicht zu kitten sein dürfte. Im Hinblick hierauf erscheint zumindest ein „Getrenntleben“ für 1 Jahr angezeigt. Vielleicht findet man im übernächsten Jahr wieder zueinander. Unser Nexit muss kein Austritt auf Dauer sein. Voraussetzung für einen Wiedereintritt wäre allerdings, dass der in Bezug auf die Positionierung zu unserem Verein durch Herrn Dr. Weiskopf gespaltene Landesvorstand wieder zu einer Linie zurückfindet. Bei der Dr. Weiskopf Fraktion im Vorstand hatte man zuletzt den Eindruck, dass man unseren Verein nur noch wegen der „Kohle“ im Landesverband halten will.

RA Franz Bauer
1. Vorsitzender

Haus und Grund Neunkirchen e.V.

1. Wann liegt ein solcher vor?

Hat der Eigentümer eines Grundstücks bei der Errichtung eines Gebäudes über die Grenze gebaut, so liegt ein Überbau vor. Die rechtliche Konsequenz ist, dass der Überbau dem Gebäude des Stammgrundstückes zuzuordnen ist. Das überbaute Gebäudeteil geht nicht in das Eigentum desjenigen über, dessen Land in Anspruch genommen wird.

2. Wann braucht der Betroffene den Überbau nicht zu dulden?

Dies ist in § 912 BGB geregelt. Handelt der Überbauende vorsätzlich oder grob fahrlässig, hat der Betroffene einen Beseitigungsanspruch. Bei leichter Fahrlässigkeit nur dann, wenn er vor oder sofort nach Grenzüberschreitung Widerspruch erhebt.

3. Was ist, wenn der Widerspruch geduldet werden muss?

Dann ist der Nachbar in Geld zu entschädigen. Für die Höhe der jährlich zu zahlenden Rente sind mehrere Faktoren maßgebend:

• wie groß ist die Fläche, die für den Überbau in Anspruch genommen wurde?
• wie hoch ist der Quadratmeterpreis der Fläche im Augenblick des Überbaus?
• von Bedeutung ist der Liegenschaftszins. Und den finden wir im Erbschaftssteuerreformgesetz vom 24.12.2008, § 188.

Je nach Nutzung schwankt der Zinsfuß zwischen 5 % bis 6,5 %.

Ein Rechenbeispiel:
Überbaute Fläche 10 qm, Bodenwert zum Zeitpunkt des Überbaus 500 Euro/qm, Liegenschaftszins 5 %

10 qm x 500 Euro/qm x 5 % ergibt eine jährliche Überbaurente in Höhe von Euro 250,00.

4. Wann endet der Überbau?

Mit dieser Frage beschäftigen sich zwei Urteile des BGH aus jüngerer Zeit:

• Wird das Gebäude auf dem Stammgrundstück nur teilweise abgerissen, also ohne Überbau wie im entschiedenen Fall, so endet die Pflicht, den Überbau zu dulden nicht (Urteil vom 10.07.2020, AZ VZR 156/19)
• Anders ist es, wenn das Gebäude komplett abgerissen wird. Auf dem Stamm- wie auch auf dem Nachbargrundstück. Dann endet das Recht (Urteil BGH a.a.O.)

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Umzugshilfe und Werbung

Liebe Leserinnen und Leser, ich ziehe gerade um und kann Ihnen daher aus eigener Erfahrung bestätigen, dass unser Mitgliedermagazin für Erwerber und Eigentümer von Gebrauchtimmobilien einen Fundus von Informationen bietet. Auch ältere Ausgaben dienen als Nachschlagewerk.

In unserer Rubrik „Haus und Leben“ finden Sie stets wertvolle Informationen, Ratschläge und Ideen für Eigentümer und Bewohner von Immobilien. In diesem Monat befassen wir uns u.a. mit Fotovoltaik und Regenwassernutzung. Im Juli waren Fenster und Wärmedämmung unter den Themen, im Mai die Dachdämmung und das Bad, im April die Außenbereiche Balkon, Terrasse und Garten und im Februar gab es wertvolle Tipps zur Fußbodenheizung. Blättern Sie also gerne auch mal wieder in älteren Ausgaben unseres Magazins.

Werben will ich ausdrücklich auch für die immer wertvoller werdenden Verlagsprodukte von Haus & Grund. Vier Neuauflagen aus 2020 verdienen Ihr Augenmerk und mein Werben:

Die „Mietfibel“ ist ein kompakter Leitfaden für Vermieter. Auf 75 Seiten finden sich grundlegende Informationen mit Praxis­tipps für Anfänger und für fortgeschrittene Vermieter.

Für Saarländer interessant ist die Broschüre „Mieterhöhung frei finanzierter Wohnraum“. Dort wird beschrieben, wie Vermieter auch außerhalb des Geltungsbereiches eines Mietspiegels die Miete erhöhen können.

Die Neuauflage der Fibel „Streit im Mehrfamilienhaus“ zeigt, welche Kollisionen zwischen Bewohnern wie gelöst werden können. Dabei sollte der Leser seinen Blick weniger auf ihm vielleicht noch gar nicht bewusstes Konfliktpotential als auf die Lösungsmöglichkeiten richten.

Mit der umfangreichen Broschüre „Schimmelpilz und Mietrecht“ wird aufgezeigt, wie sich in diesem Bereich langwierige und regelmäßig kostspielige Streitigkeiten vermeiden lassen.

Weil Sie zum Thema COVID-19 auf Seite 242 dieser Ausgabe einen sehr lesenswerten Artikel meines Kollegen Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann finden, möchte ich dieses Mal mein Editorial ohne die Erwähnung der Corona-Pandemie verfassen. Was nun gerade dadurch misslingt, dass ich die Nichterwähnung erwähne.

Bleiben Sie gesund!

Herzlichst grüßt Sie Ihr Verbandsvorsitzender

Norbert Behle

Grundsteuer-Reform

Spätestens ab 2025 wird die Grundsteuer in ganz Deutschland neu berechnet. Mit Hilfe des Grundsteuerrechners auf der Homepage von Haus & Grund Deutschland, können Eigentümer einen ersten Eindruck davon erhalten, was künftig an Grundsteuerbelastung auf sie zukommt.

Bis 2025 muss sich jedes Bundesland für eine neue Berechnungsmethode entschieden haben. So hat es das Bundesverfassungsgericht im Frühjahr 2018 festgelegt. Ab 2021 werden die ersten Bundesländer je nach gewählter Methode mit der Erhebung von Daten beginnen. Entsprechende Aufforderungen zur Abgabe von Steuererklärungen werden ab diesem Zeitpunkt nach und nach an die Eigentümer verschickt.

Länder können Berechnungsmethoden wählen

Viele Ideen und Entwürfe kursieren um die Frage, ob und inwieweit aktuelle Marktwerte bei der Neuberechnung der Grundsteuer eine Rolle spielen sollen. Als bereits verabschiedetes Gesetz liegt derzeit nur das an aktuellen Mieten und Bodenrichtwerten orientierte sogenannte Bundesmodell aus dem Bundesfinanzministerium vor. Hierfür können sich die Bundesländer entscheiden, sie können aber auch eigene Methoden wählen.

Was ist das Bundesmodell?

Das Bundesmodell, auch Scholz-Modell genannt, bietet für Wohnimmobilien im Grunde eine leicht vereinfachte und stark pauschalisierte Variante des bisherigen Berechnungsverfahrens an. Es bevorzugt aber durch einen Rabatt bei der Steuermesszahl vor allem genossenschaftliche und gemeindliche Wohnungsanbieter. Haus & Grund Deutschland setzt sich für ein einfaches, nachvollziehbares und wertunabhängiges Grundsteuermodell ein, das sich nur an der Wohn- und Grundstücksfläche orientiert. Nur dies begrenzt die Unterschiede in der künftigen Steuerlastverteilung innerhalb einer Gemeinde auf ein erträgliches Maß.

Grundsteuerrechner gibt ersten Einblick

Mithilfe unseres Grundsteuerrechners können Eigentümer auf unserer Homepage einen ersten Eindruck davon erhalten, was künftig an Grundsteuerbelastung auf sie zukommt, wenn sich ihr Bundesland für das Bundesmodell aus dem Hause Scholz entscheidet.

Planungsstand der Bundesländer

Nach derzeitigem Stand wollen die Bundesländer Berlin, Bremen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen das Bundesmodell übernehmen. Sachsen will es mit einer geänderten Steuermesszahl umsetzen. Bayern will ein rein flächenbezogenes und wertunabhängiges Modell einführen. Hamburg, Hessen und Niedersachsen prüfen Modelle auf wertunabhängiger, flächenbezogener Grundlage mit einem „Lagezuschlag“, der sich am Bodenrichtwert orientiert. In Baden-Württemberg wurde zuletzt sehr kontrovers über die Einführung einer „Bodenwertsteuer“ diskutiert, die das Grundstück nach aktuellem Bodenrichtwert besteuert.

Unseren Grundsteuerrechner können Sie ab dem 3. September 2020 unter www.hausundgrund.de/grundsteuerrechner abrufen.

Sibylle Barent

Leiterin Steuer- und Finanzpolitik

Mietkostenbelastung nahezu konstant

Deutschland diskutiert ungebrochen über die angeblich immer und überall steigenden Mieten. In der politischen Arena werden die Kosten des Wohnens als „soziale Frage“ unserer Zeit diskutiert, in den sozialen Medien gleich unter dem Stichwort „#Mietenwahnsinn“. Eine Analyse des Wohnungsmarktes durch das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) gibt für viele Mieter jedoch Entwarnung.

Die Mietkostenbelastung der Haushalte in Deutschland ist seit Jahren nahezu konstant. Die Studie „Wohnen – die neue soziale Frage?“ findet heraus, dass die starke Arbeitsmarktentwicklung in Kombination mit einer Reduktion der Wohnflächen die Wohnkostenbelastung bei vielen Haushalten konstant gehalten hat. Nur bei wenigen Haushalten gibt es tatsächlich einen merklichen Anstieg der Belastung, jedoch bei gleichzeitig gestiegener Zufriedenheit mit der Wohnsituation. Die Studienergebnisse legen nahe, dass Wohnen längst nicht die soziale Frage unserer Zeit ist, jedoch Geringverdiener-Haushalte gezielte Unterstützung brauchen.

Neuvermietungen werden teurer

Bei Neuvermietungen gerade in den Großstädten ist der Quadratmeterpreis deutlich gestiegen: In den sieben größten Städten legte er seit 2010 jährlich real um 4,3 Prozent zu, stellt das IW fest. Doch auf der anderen Seite sind auch die Einkommen der Mieterhaushalte seit 2010 im bundesweiten Durchschnitt real um knapp sieben Prozent gestiegen. Die Wohnkostenbelastung, also die Wohnkosten im Verhältnis zum Einkommen, betrug 2018 im Mittel 24,9 Prozent – gegenüber 25,7 Prozent im Jahr 2008. Und auch hier gilt es zu differenzieren: Die Wohnkostenbelastung für Neuvertragsmieter lag in den vergangenen drei Jahrzehnten stets über der von Bestandsmietern. Am größten war die Differenz mit vier Prozentpunkten in den Neunziger-Jahren, am niedrigsten zwischen 2005 und 2009 mit zwei Prozentpunkten. Im aktuellen Zeitraum von 2016 bis 2018 liegt der Unterschied bei knapp drei Prozentpunkten.

Höhere Neuvertragsmieten treffen weniger Haushalte

Dass steigende Mieten nicht alle Haushalte gleichermaßen treffen, wird gerne übersehen. Das IW verweist darauf, dass bei Preissteigerungen von Bestandsmieten vom Gesetzgeber enge Grenzen gesetzt sind. Viele Vermieter erhöhen die Miete bei langjährigen Mietern nicht oder nur moderat, was auch die Mitgliederbefragungen von Haus & Grund immer wieder bestätigten. Also treffen höhere Wohnkosten vornehmlich Neumieter – und deren Zahl hält sich in Grenzen: Nur rund 14 Prozent der Mieterhaushalte sind 2017 oder 2018 in eine neue Wohnung gewechselt, so das IW Köln.

Haushalte reduzieren Wohnfläche

Ein eher neuer Trend ist, dass die Wohnfläche pro Kopf bei neuen Mietverträgen sinkt. Bis etwa 2010 hatten laut IW sowohl Neuvertrags- als auch Bestandsmieter im Schnitt eine immer größere Pro-Kopf-Wohnfläche in Anspruch genommen. 2018 lebten Bestandsmieter auf durchschnittlich 49,5 Quadratmetern pro Kopf. Neuvertragsmieter zeigen sich derweil mit 45,6 Quadratmetern zufrieden.

Wohngeld kann treffsicher Bedürftige unterstützen

Die neue IW-Studie zeigt aber auch, wie die Politik mit zielgerichteten Maßnahmen problematische Entwicklungen vor allem bei Geringverdienern verbessern könnte. Denn in den niedrigen Einkommensgruppen mussten Haushalte 2018 bis zu 40 Prozent ihrer Einkünfte für die Miete aufwenden. Laut IW Köln ist das Wohngeld ein sehr gutes sozialpolitisches Instrument, weil es treffsicher jene unterstützt, die sich eine Wohnung sonst nicht leisten könnten.

Matthias zu Eicken

Referent Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik

Der Ortsverein Neunkirchen will nach über 100 Jahren den Landesverband verlassen

Liebe Leserinnen und Leser, mit großem Bedauern muss ich Ihnen leider berichten, dass der Vorstand des Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümervereins Neunkirchen e.V. – kurz: Haus und Grund Neunkirchen – in einer Vorstandssitzung vom 17. Juni 2020 einstimmig beschlossen hat, dass dieser Verein den Landesverband zum Ende des Jahres 2020 verlassen wird. Mit Schreiben vom 29. Juni 2020 hat daher der 1. Vorsitzende des Vereins Neunkirchen die Kündigung der Mitgliedschaft zum 31. Dezember 2020 erklärt.

In der Kündigung steht geschrieben: „Das Verhältnis erscheint trotz über 100-jähriger Mitgliedschaft derzeit derart zerrüttet, dass auch in dem gemeinsamen gerichtlichen Streitverfahren vor dem Landgericht in Saarbrücken mit keiner Einigung gerechnet werden kann.“

Ich sehe das nicht so. Als Vorstandsvorsitzender will ich sowohl die Interessen des Landesverbandes als auch die der Mitglieder vertreten. Deshalb bemühe ich mich, nachfolgend sachlich aufzuzeigen, worum es geht.

Im Dezember 2018 hat der Verein Neunkirchen eine Klage eingereicht. Dem Landesverband sollte hiernach gerichtlich untersagt werden, den Verein Ostsaar/Pfalz aufzunehmen. Nach erfolgter Aufnahme hat die Klage nun das Ziel, feststellen zu lassen, dass der Landesverband den Verein Ostsaar/Pfalz nicht hätte aufnehmen dürfen.

Widerklagend begehrt der Landesverband im gleichen Verfahren vor dem Landgericht Saarbrücken die Klärung, ob der Verein Neunkirchen berechtigt ist, entgegen der Satzung des Landesverbandes reduzierte Beiträge zahlen zu dürfen. Nach der Satzung sind die Mitgliedervereine verpflichtet, entsprechend ihrer Mitgliederzahl an den Verband Beiträge abzuführen. Bis auf den Verein Neunkirchen halten sich alle Vereine in unserem Landesverband an diese satzungsgemäße Verpflichtung. Der Vorstand des Ortsvereins Neunkirchen ist der Auffassung, dass das für diesen Verein nicht gilt. Da wir uns über diese Frage nicht einigen konnten, hat der Vorstand des Landesverbandes Ende des Jahres 2019 entschieden, dass die Frage im ohnehin schon anhängigen Klageverfahren durch einen neutralen Richter mitgeklärt werden soll.

Wie geht es weiter?

Wir werden selbstverständlich auch weiterhin auf Landesebene gegenüber Politik, Verwaltung, Medien und anderen Verbänden die Interessen auch der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer aus Neunkirchen vertreten.

Gemeinsam sind bzw. wären wir aber stärker. Gemeinsam können wir besser Mitglieder betreuen und beraten. Mit den Mitgliedern von Haus & Grund Neunkirchen, deren Interessen sich durch den Austritt nicht verändern dürften, hätte unsere Stimme dort noch mehr Gewicht, als ohnehin schon gegeben.

Durch die Kündigung verliert der Ortsverein Neunkirchen ab Januar 2021 das Recht auf die Marke Haus & Grund und seine Mitglieder das Recht auf den Bezug des Mitgliedermagazins, das wir monatlich mit großer Sorgfalt und hohem Informationsgehalt erstellen, wie hoffentlich auch der vorliegenden Ausgabe deutlich zu entnehmen ist.

Auch werden die Mitglieder des Neunkircher Vereins nicht mehr von unserer bundesweit erfolgreich tätigen Organisation Haus & Grund profitieren, die uns über digitale Verknüpfungen beispielsweise ermöglichte, Sie in kürzester Zeit über die Auswirkungen der „Corona-Gesetzgebung“ zu informieren. Ich verweise auf die Mai-Ausgabe unseres Magazins.

Haus & Grund ist in Deutschland mit rund 900.000 Mitgliedern der mit Abstand größte Vertreter der privaten Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer. Den Zentralverband mit Sitz in Berlin tragen 22 Landesverbände und über 900 Ortsvereine. Unser Wort hat Gewicht bei den Medien und in der Politik. Wir werden gefragt, wenn es um Gesetzesvorhaben geht und helfen, wenn der Mieter nicht zahlen will. Es macht traurig, wenn ein Mitglied wie der traditionsreiche Verein Neunkirchen beschließt, diese starke Organisation aus den eingangs genannten Gründen zu verlassen.

Vertreter gemeinsamer Interessen sollen an einem Strang ziehen. In rechtlicher Hinsicht ist eine Kündigung eine Willenserklärung, die nicht einseitig widerrufen werden kann. Liebend gerne würde ich für den Verein NK jedoch eine Ausnahme machen und diesem und seinen Mitgliedern die Hand reichen, wenn sich der Verein das Ganze in den kommenden Monaten doch noch einmal anders überlegt. Man soll schließlich niemals nie sagen und nicht jeder Abschied ist für immer.

Ich hoffe, dass ich an dieser Stelle bald wieder Positives berichten kann. Bleiben Sie also hoffnungsvoll und zuversichtlich.

Herzlichst grüßt Sie Ihr Verbandsvorsitzender

Norbert Behle

Vermieter sind zur Durchführung der Schönheitsreparaturen bei unrenoviert vermieteten Wohnungen verpflichtet, Mieter müssen sich aber an den Renovierungskosten beteiligen.

Hat der Mieter eine unrenovierte Wohnung angemietet, ohne dafür einen angemessenen finanziellen Ausgleich erhalten zu haben, kann er vom Vermieter verlangen, die Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses auszuführen, vorausgesetzt der anfängliche Wohnungszustand hat sich im Laufe der Mietdauer wesentlich verschlechtert. Der Mieter muss sich dann aber an den Renovierungskosten regelmäßig zur Hälfte beteiligen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) am 8. Juli 2019 in zwei Fällen entschieden (VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18).

Die Fälle

Im ersten Fall klagten Mieter gegen ihre Vermieterin auf Ausführung von Tapezier- und Anstricharbeiten. Sie hatten die Wohnung im Jahr 2002 unrenoviert übernommen und verlangten von der Vermieterin vergeblich, die Arbeiten gemäß Kostenvoranschlag über rund 7.000 Euro ausführen zu lassen. Die Vorinstanz lehnte die Klage der Mieter ab. Zwar sei der Vermieter aufgrund der unwirksamen Schönheitsreparaturklauseln zur Instandhaltung und damit auch zur Ausführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet. Er schulde aber nur die Wiederherstellung des anfänglichen Zustands. Eine Renovierung führe aber zur Verbesserung des Wohnungszustandes, die der Vermieter gerade nicht schulde.

Im zweiten Fall verlangte der Mieter per Widerklage von seiner Vermieterin die Ausführung konkret benannter Schönheitsreparaturen. Auch diese Wohnung war dem Mieter 1992 unrenoviert überlassen worden. Das Landgericht gab dem Mieter recht und begründete seine Entscheidung insbesondere damit, dass sich der Vermieter an den Vertrag halten müsse. Sind Schönheitsreparaturen – wenn auch unwirksam – vertraglich vereinbart, muss der Vermieter diese durchführen.

Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Der Bundesgerichtshof entschied sich für den Mittelweg. Haben Vermieter und Mieter keine oder unwirksame Schönheitsreparaturvereinbarungen vorgenommen, schuldet der Vermieter bei deutlicher Verschlechterung die Wiederherstellung des anfänglichen Wohnungszustands. Da sich dieser aber nicht wiederherstellen lasse und dies auch gar nicht im Interesse der Parteien sei, könne der Mieter eine Renovierung verlangen. Da der Vermieter so mehr leisten müsse als vertraglich verpflichtet, habe sich der Mieter an den Kosten zu beteiligen – grundsätzlich in Höhe von 50 Prozent.

Inka-Marie Storm

Chefjustiziarin

Was bedeutet die Rechtsprechung für die Praxis?

Vermieter, die vor einem Mietvertragsabschluss stehen, haben grundsätzlich zwei Optionen:

1. Vermieten sie eine renovierte Wohnung (oder gewähren ihren Mietern einen angemessenen finanziellen Ausgleich für die von ihnen nicht verursachten Abnutzungen), können sie die Durchführung der Schönheitsreparaturen vertraglich auf ihre Mieter übertragen. Ist die Schönheitsreparaturklausel auch inhaltlich wirksam, sind die Mieter auch weiterhin verpflichtet, die Schönheitsreparaturen auszuführen.
2. Vermieten sie eine unrenovierte Wohnung, ohne angemessenen finanziellen Ausgleich an die Mieter zu leisten, müssen sie unter Umständen die Wohnräume renovieren lassen. Der Anspruch des Mieters setzt aber voraus, dass sich der anfängliche Zustand erheblich verschlechtert hat und dass sich der Mieter an den Kosten für die Renovierung beteiligt.

Tipp

Die Rechtsprechung gilt auch für laufende Mietverhältnisse. Vermieter könnten sich daher künftig mit Anfragen ihrer Mieter konfrontiert sehen, wer wann und zu welchem Preis die Schönheitsreparaturen durchführen soll. Wichtig ist hier Vertrag und Übergabeprotokoll zu prüfen, um festzustellen, wer tatsächlich für die Schönheitsreparaturen verantwortlich ist.

Bislang war durch den Bundesgerichtshof (BGH) nur für Kinderlärm ausdrücklich geklärt, dass dieser kein Grund für eine Mietminderung ist. Nun geht das oberste Gericht noch einen Schritt weiter und erteilt auch Mietminderungen wegen Baulärms in der Umgebung eine Absage.

Mit seinem Urteil vom 29. April 2020 (VIII ZR 31/18) haben die Richter entschieden, dass Baulärm zumindest dann keinen Grund zur Mietminderung darstellt, wenn er nach Abschluss des Mietvertrages auftritt, keine anderslautende Beschaffenheitsvereinbarung vorliegt und der Vermieter selbst auch keinen Abwehr- oder Ersatzanspruch hat.

Wann sind Mietminderungen generell möglich?

Grundsätzlich ist die Miete immer dann gemindert, wenn die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder reduziert ist. Das liegt in der Regel immer dann vor, wenn der tatsächliche Zustand der Mietwohnung vom vertraglich vorausgesetzten Zustand für den Mieter nachteilig abweicht.

Baulärm oder generell die Umgebungslautstärke ist in der Regel kein Bestandteil der mietvertraglichen Vereinbarungen. Auch werde nicht unausgesprochen vereinbart, dass die Wohnung frei von Umgebungslärm sei, so der BGH. Solange keine anderslautende Beschaffenheitserklärung existiert, stellt nachträglich auftretender Baulärm von einem Nachbargrundstück keinen Mangel dar. Die Miete ist nicht gemindert.

Vermieter kann nicht für Lärm verantwortlich gemacht werden

Ohne Beschaffenheitserklärung ist nach den gesamten Umständen des Mietverhältnisses zu bewerten, ob durch den Baulärm vom vertraglich vereinbarten Zustand abgewichen wird. Hierbei darf dem Vermieter das Risiko von lärmintensiven Arbeiten auf einem Nachbargrundstück nicht einseitig zugewiesen werden. Kann der Vermieter den Lärm nicht abwehren, kann es auch der Mieter nicht, denn seine Abwehrbefugnisse können nicht weiter reichen als diejenigen des Eigentümers der Immobilie. Das Risiko liegt also jetzt auch auf Seite des Mieters.

Darlegungs- und Beweislast auf beiden Seiten

Der BGH entschied außerdem, dass die Darlegungs- und Beweislast sowohl Mieter als auch Vermieter gleichermaßen trifft. Der Mieter muss darlegen, dass er wesentlich beeinträchtigt wird, indem er den Mangel sowie die Häufigkeit und Länge des Auftretens beschreibt. Der Vermieter muss dann nachweisen, dass er selbst den Mangel nicht abwehren kann und ihm auch keine Ersatzansprüche zustehen.

Kommentar von Julia Wagner, Referentin Recht:

„Der BGH bestätigt damit seine Bolzplatzentscheidung vom 29. April 2015 (VIII ZR 197/14). In diesem Kontext stellt er endlich klar, dass die damalige Entscheidung nicht nur auf Kinderlärm anwendbar ist. In der Vergangenheit hatten die Instanzgerichte immer wieder abweichend geurteilt, mit der Begründung, dass die Fälle nicht vergleichbar wären. Dies dürfte nun ein Ende haben. Die Vermieterrechte wurden damit deutlich gestärkt.“

Die Mehrwertsteuer-Regelsätze sinken bekanntlich im Zusammenhang mit dem Corona-Konjunkturpaket ab dem 1. Juli 2020 für ein halbes Jahr von 19 auf 16 Prozent. Für Mietverhältnisse, bei denen die Umsatzbesteuerung gewählt („zur Umsatzsteuer optiert“) wurde, sollte schnellstmöglich vor dem 30. Juni 2020 eine Anpassung auf die vorübergehende Umsatzsteuersenkung von 19 auf 16 Prozent erfolgen.

Der Vermieter muss für Mietumsätze in diesem Zeitraum Rechnungen erstellen, in denen der befristet geltende Umsatzsteuersatz von 16 oder 5 Prozent ausgewiesen ist. Das gilt auch, wenn die Verträge vor dem 1. Juli 2020 geschlossen worden sind und dabei von den bis dahin geltenden Umsatzsteuersätzen (19 oder 7 Prozent) ausgegangen worden ist.

Wichtig: Vermieter müssen auf eine eventuell notwendige Anpassung und Korrektur von Verträgen und Abrechnungen achten. Wird hier keine Korrektur vorgenommen, besteht die Gefahr, dass die überhöht ausgewiesene Umsatzsteuer nach § 14c Absatz 1 UStG geschuldet wird.Welcher Steuersatz gilt?

Bei Mieteinnahmen handelt es sich um eine Dauerleistung, die grundsätzlich an dem Tag als erbracht gilt, an dem der vereinbarte Leistungszeitraum endet. Für die Abrechnung von Nebenleistungen (Betriebskosten) in einem anderen Abrechnungszeitraum als dem der Hauptleistung ist der Zeitpunkt der Erbringung der Hauptleistung entscheidend.

Beispiel: Bei einem monatlichen Abschlag für die zur Vermietung zugehörige Nebenleistung und einer jährlichen Abrechnung der Hauptleistung (Gewerbemiete) zum 31. Dezember 2020 gilt der reduzierte Mehrwertsteuersatz von 16 Prozent sowohl für die Hauptleistung Miete als auch für sämtliche mit ihr verbundenen Nebenleistungen oder Abschläge für diese Nebenleistungen.

Muss die Miete angepasst werden?

Eine Pflicht zur automatischen Senkung des Mietzinses besteht nicht. Die Mietzinsanpassung ist eine Frage der bestehenden mietvertraglichen Regelung. Ist – wie zumeist – eine Nettomiete vereinbart, hat eine Anpassung des vom Mieter zu zahlenden Betrags zu erfolgen. Enthält der Mietvertrag eine Vereinbarung über eine Bruttomiete, bewirkt die Senkung des Mehrwertsteuersatzes eine vorübergehende Erhöhung der Nettomiete. Enthält ein Gewerbemietvertrag keine konkrete Angabe zum Steuersatz, sondern nur eine Formulierung wie zum Beispiel „gesetzliche Mehrwertsteuer“, kann die den Mietvertrag ergänzende Dauerrechnung einfach von 19 Prozent auf 16 Prozent umgestellt werden. Es verschiebt sich wirtschaftlich gesehen die Verteilung des Gesamtbetrages zugunsten des Vermieters.

Was passiert, wenn der Vertrag nicht umgestellt wird?

Wurden Mietverträge, in denen die Mehrwertsteuer ausgewiesen ist, nicht vor Inkrafttreten der Senkung des Steuersatzes geändert, müssen strenggenommen die vom Vermieter fälschlich ausgewiesenen 19 Prozent Mehrwertsteuer an das Finanzamt abgeführt werden, obwohl der Mieter nur 16 Prozent Mehrwertsteuer entrichtet. Wenn der Mietvertrag oder die ergänzend zum Mietvertrag laufende Dauerrechnung nicht auf den für sechs Monate verringerten Mehrwertsteuersatz umgestellt wurde, ein Mieter weiterhin die vertraglich festgelegten 19 Prozent Mehrwertsteuer zahlt und der Vermieter diese 19 Prozent ans Finanzamt abführt, erhält der Mieter die zu viel gezahlte Mehrwertsteuer nicht automatisch vom Finanzamt zurück. Wenn ein Mieter einfach nur 16 Prozent Mehrwertsteuer auf seine Miete zahlt, entspricht das nicht der Regelung im Mietvertrag. Unter Umständen besteht aber auch die Möglichkeit einer rückwirkenden Korrektur der Rechnung. Das ist aber noch nicht abschließend geklärt.

Tipp

Vermieter sollten sich die Rechnungen, die sie ihrerseits von Versorgungsunternehmen und Dienstleistern erhalten (Stadtwerke, Facility Management) mit dem verminderten Mehrwertsteuersatz neu ausstellen lassen.

Das Saarland braucht keine Wohnungspolizei

Liebe Leserinnen und Leser,

der Landtag des Saarlandes strickt an einem Wohnungsaufsichtsgesetz. Damit soll im Saarland eine „Wohnungspolizei“ installiert werden. Der Gesetzesentwurf beginnt mit den Worten „Die Wohnungsaufsicht ist Aufgabe des Staates“. Der Staat macht sich also zur Aufgabe, unsere Wohnungen zu beaufsichtigen. Warum? Hier soll mit Kanonen auf Spatzen geschossen werden.

Ehrbares Ziel des saarländischen Landtags sind die Vermieter einiger weniger Schrott-Immobilien, die ihre Objekte vermieten, obwohl dort Mindestanforderungen an Wohnraum fehlen. In Saarbrücken sollen geschätzte 50 Immobilien davon betroffen sein. Deren Eigentümer sind nicht die Menschen, deren Interessen wir vertreten.

Opfer sind nun aber alle Saarländer, denn der Gesetzesentwurf richtet sich undifferenziert an Bewohner und Eigentümer. Der Preis besteht in der Förderung von Denunziantentum und Mieterhöhungen.

Mit dem Gesetz sollen Mindestanforderungen an saarländischen Wohnraum geregelt werden. Abweichungen können dann mit Unbewohnbarkeitserklärungen geahndet werden. Darauf können dann wiederum staatliche Räumungsverfügungen gestützt werden. Trotzdem soll – wie auch immer – daraus drohende Obdachlosigkeit vermieden werden. Vor allem soll das Gesetz ausdrücklich das Grundrecht der Unverletzlichkeit der Wohnung aus Artikel 13 des Grundgesetzes einschränken. Bei „konkreten Anhaltspunkten“ für Überbelegung oder für unzulässige Nutzung nach einer Unbewohnbarkeitserklärung soll die Wohnungspolizei sogar jederzeit, ohne Ankündigung und ohne Einwilligung, Wohnungen betreten können.

Das alles wird im Saarland nicht gebraucht. Mit bereits geltendem Recht kann gegen die Missstände vorgegangen werden. Dazu braucht es kein neues Gesetz, sondern beherzte Beamte, Rechtsanwälte und Richter. Das Wohnungsaufsichtsgesetz birgt Missbrauchsgefahr. Es verursacht Bürokratie und Kosten. In wirtschaftlich knappen Zeiten, in denen Sparsamkeit und Zusammenhalt gefordert wird, ist das ein falsches Signal.

Wenn sich der Gesetzgeber nicht von seinem Aktionismus abbringen lässt, bleibt die Hoffnung, dass die dann zuständigen Behörden das Gesetz nur auf die wenigen Immobilien anwenden werden, für die es geschaffen wird. Darauf will Haus & Grund achten um Sie, unsere Mitglieder, zu schützen. Bleiben Sie also hoffnungsvoll und zuversichtlich.

Herzlichst grüßt Sie Ihr Verbandsvorsitzender

Norbert Behle

Wir wurden durch Anfrage eines Mitgliedes mit dem nachstehend beschriebenen Sachverhalt konfrontiert. Das Hausgrundstück, um das es geht, ist in Saarbrücken gelegen. Es gehört dem Mitglied E. Das Objekt ist vermietet. Wohnung und Garten. Wir nennen den Mieter M. Es existiert zur Rechten ein Grundstück, das von dem Nachbarn N bewohnt wird.

M und N sind offensichtlich nicht gut miteinander. Jedenfalls sah sich M veranlasst, entlang der Grundstücksgrenze zum Nachbarn N einen Zaun zu ziehen. Als Material verwandte er Stacheldraht.

Von alledem bekam der Vermieter, der auswärts wohnt, nichts mit. Erst ein empörter Brief des Nachbarn setzte ihn von dem Sachverhalt in Kenntnis. Mit der Drohung, einen Anwalt einzuschalten, wurde E aufgefordert, für die Beseitigung der stacheligen Angelegenheit zu sorgen. E wandte sich nun an uns mit der Frage:

• Wie ist die Rechtslage?
• Wie soll er sich verhalten?

Und das gaben wir ihm zur Antwort: Wir haben es hier mit zwei Rechtsebenen zu tun:

mietrechtliche Ebene: ohne Wissen und Willen des Vermieters darf der Mieter keine baulichen Veränderungen vornehmen. Der Vermieter kann den Rückbau verlangen. Im Rahmen des Mietrechts hat V ein Ermessen, wie er sich verhält.

• • Er kann Beseitigung jetzt oder später verlangen oder
  • nichts tun.

nachbarrechtliche Ebene: Im Gesetz finden wir kein unmittelbares Verbot, Stacheldraht für einen Zaun zum Grundstücksnachbarn zu verwenden. Aber die Rechtsprechung hat sich zu diesem Problem geäußert (AG München 173C23/06 VG Koblenz 7 K 259/15). Und hat Fälle mit gleicher Konstellation so entschieden.

Nach diesen Entscheidungen wurden die Errichter der Stacheldrahteinfriedungen verpflichtet abzurüsten.

Gerade im Nachbarrecht gilt nämlich das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme. Dabei ist zu berücksichtigen, dass sich eventuell spielende Kinder, Erwachsene und Tiere am Stacheldraht verletzen können. Der mit dem gefährlichen Draht versehene Zaun verstoße mit seinem aggressiven und feindseligen Charakter gegen die Grundsätze eines normalen nachbarschaftlichen Umganges. Auch Tierschützer betrachten Stacheldrahtzäune mit Argwohn. Für Vögel kann diese Art der Einfriedung zur tödlichen Falle werden.

Dem Nachbarn durfte ein Abwehranspruch zustehen. Auch gegenüber von E, von dessen Grundstück die Gefahr ausgeht.

Was ist für E zu veranlassen?

Er soll schleunigst seinen Mieter kontaktieren. Er soll ihn dazu bewegen, den Zaun abzubauen. Stellt dieser sich stur, gibt es eine Abmahnung:

• Zur Entfernung wird eine Frist gesetzt
• Bei Nichtbefolgung: Klage auf Entfernung

                                 Kündigung des Mietvertrages

Und so bekommen wir die stachelige Angelegenheit in den Griff.

Haus & Grund Saarbrücken

Tel.: 0681/66 83 7-0
Fax: 0681/66 83 7-16

E-Mail: info@hausundgrund-saarbruecken.de

oder

Anwaltskanzlei Hoffmann

Tel.: 0681/68 66 33 40
Fax: 0681/68 89 09 01

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Ein Fall, der immer wieder Gegenstand unserer Beratungstätigkeit ist. E ist Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft W. Er hat die Eigentumswohnung an den Mieter M seit 01. Mai 2018 vermietet. Bei Mietbeginn hat E dem M 3 Wohnungsschlüssel überlassen. Mit diesen kann man sowohl die Haus- als auch die Wohnungseingangstür öffnen bzw. verschließen. Als Bestandteil einer zentralen Schließanlage sind die Schlüssel dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen. Der Mietvertrag endete zum 30. April 2020. Von den 3 bei Mietbeginn überlassenen Schlüsseln konnte M nur zwei zurückgeben. Einer ist irgendwie verloren gegangen.

Was nun?

Ehe alles in Panik verfällt, muss zunächst geprüft werden, ob provisorische Sicherungsmaßnahmen erforderlich sind. Dies dürfte zu bejahen sein, wenn der Schlüssel einen Hinweis auf das Objekt, den Wohnungseigentümer oder die WEG hat. In diesem Fall kann die WEG das Mitglied E zu den Kosten heranziehen. Dieser hat für die Unachtsamkeit des Mieters einzustehen. E wiederum kann sich bei M wegen dieser Aufwendungen schadlos halten.

Wenn eine konkrete Gefährdung zu bejahen ist, liegt es nahe, die gesamte Schließanlage auszuwechseln: mit der oben näher geschilderten Haftungsfolge:

• die WEG lässt austauschen
• sie nimmt Regress bei ihrem Mitglied E
• dieser wendet sich an seinen ehemaligen Mieter.

Eine Lösung des Problems durch Austausch dürfte die Regel sein. Aber es gibt auch Ausnahmen. Bei diesem Sachverhalt ist Vorsicht geboten. Wenn der verlorene Schlüssel keinen Hinweis trägt, auf welches Schloss er passt und wenn plausibel erklärt werden kann, dass der Schlüssel nicht in unbefugte Hände gelangt ist. Dann verringert sich das Level. Für diesen Fall genügt es, den dritten Schlüssel nachzumachen. Was natürlich mit viel geringeren Kosten verbunden ist. Ehe bei Verlust eines zu einer Schließanlage gehörenden Schlüssels große Geschütze aufgefahren werden, sollten die Beteiligten überprüfen, ob nicht die kleine Lösung greift.

Haus & Grund Saarbrücken
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Noch nicht virenfrei

Liebe Leserinnen und Leser,

Corona bleibt aktuell. Gerne würde ich Ihnen ein virenfreies Editorial präsentieren, aber der richtige Zeitpunkt scheint noch nicht gekommen. Denn weiterhin sind z. B. Veranstaltungen des Landesverbandes aufgrund der Corona-Krise abgesagt und vorsichtshalber noch nicht wieder terminiert. Weiterhin kämpfen wir mit den vielfältigen Auswirkungen der Krise.

Im Zuge zwischenzeitlicher Lockerungen finden aber nach einer ca. zweimonatigen Pause vermehrt wieder Gerichtsverhandlungen auch in weniger dringlichen Prozessen statt. Justitia lässt sich von COVID-19 bislang nicht unterkriegen. Rechtsschutz gegen Mieter, die unberechtigt von der Krise profitieren wollen, ist also möglich.

Das betrifft einen Fitnessstudiobetreiber, der gegenüber seiner Vermieterin auf die Frage, warum er seit März die Miete nicht mehr bezahle, antwortete, Angela Merkel habe ihm die Miete erlassen. Da stimmt weder der Wortlaut noch der Kontext. Solche Worte sind dermaßen ärgerlich, dass ich es nicht leid werde, Sie, liebe Leserinnen und Leser, in steter Wiederholung darauf hinzuweisen, dass der Mieter auch in der Krise die Miete schuldet. Die Miete ist nicht einmal gestundet, geschweige denn erlassen. Lesen Sie gerne dazu unsere nach wie vor aktuellen Artikel auf den ersten Seiten der Mai-Ausgabe. Sie finden diese Artikel auch auf der Homepage des Landesverbandes unter der Rubrik „Nachrichten rund ums Eigentum“.

Auch in unserer Juni-Ausgabe wollen wir Ihnen Unterstützung in der Krise bieten. Im Sinne der Überschrift eines saarländischen Zeitungsartikels „Unser Vermieter unterstützt uns, wo er kann“ finden hilfswillige Vermieter auf Seite 145 einen Artikel zum Wohngeld, mit dem sie ihre Mieter instruieren können, der aber auch dem selbstnutzenden Eigentümer helfen soll.

Weitere saarländische Zeitungsartikel unter den vielsagenden Überschriften „Vermieter zeigen sich solidarisch“ und „In der Corona-Krise sitzen Mieter und Vermieter im selben Boot“ beruhten darauf, dass in den vergangenen Wochen mehrere Vertreter unserer saarländischen Haus & Grund-Vereine in den regionalen Medien – auch im Radio und im Fernsehen – gewichtig zu Wort kamen. Wir wollen in diesem Sinne für Sie und Ihre Interessen auch in der Krise weiter tätig sein. Zumal wir auf Seite 147 eine Studie zum Wohnungsmarkt präsentieren dürfen, die hoffen lässt. Hoffnungsvoll wünsche ich Ihnen, dass Sie gesund und uns gewogen bleiben.

Herzlichst grüßt Sie Ihr Verbandsvorsitzender

Norbert Behle

Vermieter können zu hohe Steuerzahlungen vermeiden

Für Mietverhältnisse, die der Umsatzbesteuerung unterliegen, sollte schnellstmöglich vor dem 30. Juni 2020 eine Anpassung an die vorübergehende Umsatzsteuersenkung von 19 auf 16 Prozent erfolgen. Andernfalls besteht die Gefahr, dass der Vermieter die fälschlich ausgewiesenen 19 Prozent Umsatzsteuer an das Finanzamt abführen muss, obwohl der Mieter nur 16 Prozent Umsatzsteuer entrichtet. Darauf weist der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland hin.

Enthalte ein Gewerbemietvertrag keine konkrete Angabe zum Steuersatz, sondern nur einen Passus wie „gesetzliche Mehrwertsteuer“, könne die den Mietvertrag ergänzende Dauerrechnung einfach von 19 Prozent auf 16 Prozent umgestellt werden. Mietverträge, in denen die Mehrwertsteuer ausgewiesen ist, sollten nach Möglichkeit zeitlich befristet geändert werden.

Nach Angaben des Verbandes gibt es keine Pflicht zur automatischen Senkung des Mietzinses. Die Mietzinsanpassung sei eine Frage der bestehenden mietvertraglichen Regelung. Ist – wie zumeist – eine Nettomiete vereinbart, hat eine Anpassung des vom Mieter zu zahlenden Betrags zu erfolgen. Enthält der Mietvertrag eine Vereinbarung über eine Bruttomiete, bewirkt die Senkung des Mehrwertsteuersatzes eine vorübergehende Erhöhung der Nettomiete.

Pressemitteilung von Haus & Grund Deutschland

Gebäude- und Wohnungszählung kommt

Die statistischen Landesämter haben für das Jahr 2021 wieder einen Zensus vorgesehen. Das ist eine statistische Erhebung, bei der ermittelt wird, wie viele Menschen in Deutschland leben, wie sie wohnen und wie die Mietverhältnisse aussehen. Hintergrund ist, dass viele Entscheidungen im Bund, den Ländern und den Gemeinden auf den Ergebnissen beruhen.

Zum Stichtag 16.05.2021 findet wiederum eine Volkszählung statt. Neben der Erhebung der Bevölkerungsdaten erfolgt eine vollständige Gebäude- und Wohnungszählung – eine Herausforderung für alle Wohnungseigentümer, Vermieter und Verwalter.

Rechtsgrundlage ist das Zensusgesetz 2021. Gemäß § 24 ZensG sind sowohl Immobilieneigentümer, als auch Immobilienverwalter auskunftspflichtig.

Auskunftspflichtig für die Erhebung nach § 9 sind die Eigentümerinnen und Eigentümer, die Verwalterinnen und Verwalter, sowie die sonstigen Verfügungs- und Nutzungsberechtigten der Gebäude oder Wohnungen.

Im Bereich der Eigentumswohnungen ist es so, dass die WEG-Verwaltungen, die keine Angaben zu den verschiedenen Mietverhältnissen machen können, verpflichtet sind, dem statistischen Landesamt Angaben zu den Namen und Anschriften der Eigentümerinnen und Eigentümer zu machen.

Die zu erhebenden Daten sind in § 10 ZensG geregelt, sie betreffen sowohl Gebäudedaten, als auch Wohnungs- und Bewohnerdaten.

Das statistische Landesamt bezieht im Rahmen der Vorbereitungen die Wohnungsunternehmen, Groß-Eigentümer und Verwaltungen mit ein und ist bereits Anfang 2020 mit diesen in Kontakt getreten. Hier mussten Bestandslisten der Immobilien ans statistische Landesamt weitergegeben werden.

Eigentümerinnen und Eigentümer von einzelnen oder wenigen Gebäuden oder Wohnungen werden zur eigentlichen Datenerhebung schriftlich vom statistischen Landesamt kontaktiert und voraussichtlich im Mai 2021 um die Auskünfte für ihre Gebäude bzw. Wohnungen gebeten. Die Auskunftserteilung erfolgt mittels Online-Fragebogen bzw. Papierfragebogen.

Mieterinnen und Mieter müssen vorab über die Übermittlung der Daten informiert werden, die Einholung der Zustimmung von Mietern und Mieterinnen ist aber nicht nötig. Hintergrund ist die gesetzliche Auskunftspflicht.

Ihr Michael Schwartner

Verbandsgeschäftsführer

Entwurf des Gesetzes zur Förderung der Elektromobilität und Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (WEMedG)

Der Bundestag hat am 06.05.2020 in erster Lesung über den Gesetzentwurf zu einer WEG-Reform beraten. Bei dieser ersten Lesung des Gesetzestextes hat sich gezeigt, dass es noch einiges an Klärungsbedarf gibt, den einen geht der Entwurf zu weit, anderen nicht weit genug. Der Entwurf wurde deshalb zunächst zu weiteren Beratungen in die Ausschüsse verwiesen.

Es geht dabei um eine Reform des Gesetzestextes des nach dem zweiten Weltkrieg geschaffenen Wohnungseigentumsgesetzes, das bisher noch nie maßgeblich verändert wurde. Eine Reform war somit überfällig, da sich die gesellschaftlichen Rahmenbedingungen, die umweltpolitischen Herausforderungen und die technischen Möglichkeiten seit Schaffung des WEG deutlich verändert haben. Aufgrund des demographischen Wandels steigt der Wunsch und die Notwendigkeit seine Wohnung barrierereduzierend aus- und umzubauen. Außerdem ist die energetische Sanierung von Bestandsimmobilien für die Erreichung der Klimaziele unerlässlich. Neben diesen Maßnahmen verlangt die Errichtung von Lademöglichkeiten zur Förderung der Elektromobilität Eingriffe in die Bausubstanz und es gibt das Thema Digitalisierung. Diesen Herausforderungen wird das derzeit geltende Wohnungseigentumsrecht nicht gerecht.  

Die Bedeutung der WEG-Reform ist nicht zu unterschätzen, wenn man bedenkt, dass mehr als 20 % der Wohnungen in Deutschland Eigentumswohnungen sind und es insgesamt in Deutschland um die 5 Millionen vermietete Eigentumswohnungen gibt. Der Gesetzentwurf zur WEG-Reform sieht als Schwerpunkte im Wesentlichen folgende Änderungen am Wohnungseigentumsrecht vor:  

Sanierung und Modernisierung vereinfachen

Jede Wohnungseigentümerin und jeder Wohnungseigentümer sollen einen Anspruch darauf erhalten, dass ihr / ihm der Einbau einer Ladestation für ein Elektroauto, der barrrierefreie Aus- und Umbau seiner Wohnung, Maßnahmen des Einbruchschutzes und zum Glasfaseranschluss gestattet werden. Mieter und Mieterinnen sollen dieselben Ansprüche bekommen. Die dabei entstehenden Kosten tragen die jeweiligen Eigentümer /- innen, die diese Möglichkeiten nutzen.

Bauliche Veränderungen

Die Beschlussfassungen über bauliche Veränderungen der Wohnanlage soll ver-einfacht werden, insbesondere für Maßnahmen, die zu nachhaltigen Kostenein- sparungen führen. Die bisherige Aufteilung in bauliche Maßnahmen, Modernisierungen und modernisierende Instandsetzungen soll aufgehoben werden und eine Beschlussfassung ist in allen Fällen mit einer einfachen Mehrheit möglich. Einschränkungen gibt es bei Benachteiligungen anderer Eigentümer und bei einer grundlegenden Umgestaltung der Anlage.    

Harmonisierung Miet- und WEG-Recht

Es wird die Möglichkeit geschaffen, die Betriebskostenabrechnung der WEG auch an Mieter und Mieterinnen weiterreichen zu können, ohne die Verteilungsschlüssel nochmals anzupassen. Nach derzeitigem Recht existiert im Mietrecht der Umlage- schlüssel "Miteigentumsanteile" nicht, der aber in vielen Teilungserklärungen für die Eigentümerabrechnungen zwingend vorgeschrieben ist.

Stellung des Verwalters

Der Entwurf führt für den Aufgabenumfang des Verwalters den neuen Begriff "Maßnahmen der gewöhnlichen Verwaltung" ein und nimmt Abstand von der bisherigen Aufzählung der Aufgaben im § 27 WEG. Dies könnte die Befugnisse des Verwalters ausweiten und der Punkt wird kritisch diskutiert. Hintergrund ist, dass das System des Wohnungseigentums eine demokratische Beschlussfassung als Grundlage aller Entscheidungen vorsieht, dass dann eingeschränkt sein könnte, wenn der Verwalter durch Gesetz zuviele Befugnisse bekommt.  

• Eigentümer und Eigentümerinnen sollen ein im Gesetz festgeschriebenes Recht auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen bekommen.
• Die Abberufung von Verwaltern soll vereinfacht werden.
• Zukünftig soll jeder Verwalter einen jährlichen Vermögensbericht vorlegen. 
• Die Beschlusssammlung soll abgeschafft werden.                             

Verwaltungsbeirat

Der Verwaltungsbeirat soll gestärkt werden, indem seine Zusammensetzung flexibilisiert und die Haftung seiner Mitglieder beschränkt wird.

Eigentümerversammlung

• Die gesetzliche Einladungsfrist wird von 2 Wochen auf 4 Wochen verlängert.
• Eine Eigentümerversammlung soll zukünftig unabhängig von der Zahl der anwe- senden oder vertretenen Eigentümer beziehungsweise Miteigentumsanteile beschlussfähig sein. Der Aufwand und die Kosten für Wiederholungsversammlungen sollen damit vermieden werden.
• Die Möglichkeit, Präsenzversammlungen per Mehrheitsbeschluss zugunsten reiner Online-Eigentümerversammlungen abzuschaffen, sieht der Entwurf ausdrücklich nicht vor.
• Das Streitpotential in der Gemeinschaft soll reduziert werden, indem streitträchtige Vorschriften klarer gefasst werden. Das gilt insbesondere für die Vorschriften zum Wirtschaftsplan und der Jahresabrechnung und zu baulichen Veränderungen.
• Lässt sich ein Streit nicht vermeiden, soll eine Änderung der gerichtlichen Ver- fahrensvorschriften eine effiziente Streitbeilegung fördern. 

Zeitplan für die Umsetzung der Reform

Nach den Ausschussberatungen findet im Bundestag die 2 und 3 Lesung des Entwurfs statt. Nach der ursprünglichen Planung soll der Entwurf am 19.06.2020 im Bundestag endgültig verabschiedet werden, sodass sich danach der Bundesrat damit beschäftigen kann. Dann könnte das Gesetz zum 01.09.2020 in Kraft treten. Ob sich dieser Zeitplan allerdings halten lässt, ist angesichts der zahlreichen Änderungsvorschläge, die sich im Zuge der ersten Lesung gezeigt haben, offen.  Man kann gespannt sein, wie der Entwurf abschließend aussehen wird, wenn die Ausschüsse sich darüber beraten haben.   

Für die kommenden Wochen und Monate wünsche ich Ihnen alles Gute und Gesundheit - gemeinsam werden wir durch diese Krise kommen!

Ihr Michael Schwartner

Verbandsgeschäftsführer

Liebe Leserinnen und Leser,

auch weiterhin ist unser Leben von der Coronakrise
geprägt. Schweren Herzens müssen wir hinnehmen,
dass Mitgliederversammlungen auf Vereins-, Landes- und
Bundesebene abgesagt werden. Betroffen sind der für
13. und 14. Mai in Köln geplante Zentralverbandstag von
Haus & Grund Deutschland wie auch der für 7. Juni geplante
Landesdelegiertentag von Haus &Grund Saarland in Riegelsberg.
Beide Veranstaltungen finden nicht statt.
Auch unsere für 29. April geplante Direktionsausschusssitzung
wurde abgesagt und damit Opfer der Krise.

Es wären sicherlich zumindest falsche Signale, wenn wir auf
Durchführung solcher Veranstaltungen zu diesen Zeitpunkten
beharren würden. Auch stünden möglicherweise Rechtsgründe
entgegen. Während Haus & Grund Deutschland bereits für
den 14. September in Berlin einen abgespeckten Zentral-
verbandstag plant, wollen wir auf Landesebene zunächst die
weitere Entwicklung abwarten.

Unsere Organisation ist jetzt nicht etwa handlungsunfähig.
Im Gegenteil. Die Absagen auf Landesebene gehen auf eine
Übereinkunft des Vorstandes zurück, die wir digital und
telefonisch herbeigeführt haben.

Und wie wir falschen Signalen der Politik mit Erfolg entgegenge-
treten sind, beschreibe ich Ihnen auf den folgenden Seiten.
Denn wir dürfen zu Recht stolz darauf sein, dass in ein sinnvolles
Gesetz, das wir auf Seite 122 dieses Magazins abdrucken,
nicht noch eine gefährliche gesetzgeberische Maßnahme mit
gesellschaftspolitischem Sprengstoff eingeflossen ist.

Außerdem erhalten Sie mit diesem Heft Informationen zu den
Auswirkungen der Corona-Sondergesetze, die bis Anfang April
in Kraft getreten sind. Damit unterstützen wir die auch weiterhin
gewährleistete Beratungstätigkeit in den Ortsvereinen, die
sich den veränderten Rahmenbedingungen angepasst hat und
vielerorts engagiert per Telefon und E-Mail stattfindet.
Meinen herzlichen Dank richte ich hiermit an alle Mitarbeiter und
Berater von Haus & Grund, die der Krise trotzen und die Ihnen,
unseren Mitgliedern, bei der Bewältigung der neu aufgetauchten
Fragen helfen.

Ich wünsche uns allen, dass wir mit Engagement und Gesundheit
die Krise überstehen.

Herzlich und hoffnungsvoll grüßt Sie Ihr Verbandsvorsitzender

Norbert Behle

Vertragsrechtliche Regelungen aus Anlass der COVID-19-Pandemie

• 1 Moratorium

(1) Ein Verbraucher hat das Recht, Leistungen zur Erfüllung eines Anspruchs, der im Zusammenhang mit einem Verbrauchervertrag steht, der ein Dauerschuldverhältnis ist und vor dem 8. März 2020 geschlossen wurde, bis zum 30. Juni 2020 zu verweigern, wenn dem Verbraucher infolge von Umständen, die auf die Ausbreitung der Infektionen mit dem SARS-CoV-2-Virus (COVID-19-Pandemie) zurückzuführen sind, die Erbringung der Leistung ohne Gefährdung seines angemessenen Lebensunterhalts oder des angemessenen Lebensunterhalts seiner unterhaltsberechtigten Angehörigen nicht möglich wäre. Das Leistungsverweigerungsrecht besteht in Bezug auf alle wesentlichen Dauerschuldverhältnisse. Wesentliche Dauerschuldverhältnisse sind solche, die zur Eindeckung mit Leistungen der angemessenen Daseinsvorsorge erforderlich sind.

(2) Ein Kleinstunternehmen im Sinne der Empfehlung 2003/361/EG der Kommission vom 6. Mai 2003 betreffend die Definition der Kleinstunternehmen sowie der kleinen und mittleren Unternehmen (ABl. L 124 vom 20.5.2003, S. 36) hat das Recht, Leistungen zur Erfüllung eines Anspruchs, der im Zusammenhang mit einem Vertrag steht, der ein Dauerschuldverhältnis ist und vor dem 8. März 2020 geschlossen wurde, bis zum 30. Juni 2020 zu verweigern, wenn infolge von Umständen, die auf die COVID-19-Pandemie zurückzuführen sind,

1. das Unternehmen die Leistung nicht erbringen kann oder
2. dem Unternehmen die Erbringung der Leistung ohne Gefährdung der wirtschaftlichen Grundlagen seines Erwerbsbetriebs nicht möglich wäre.

Das Leistungsverweigerungsrecht besteht in Bezug auf alle wesentlichen Dauerschuldverhältnisse. Wesentliche Dauerschuldverhältnisse sind solche, die zur Eindeckung mit Leistungen zur angemessenen Fortsetzung seines Erwerbsbetriebs erforderlich sind.

(3) Absatz 1 gilt nicht, wenn die Ausübung des Leistungsverweigerungsrechts für den Gläubiger seinerseits unzumutbar ist, da die Nichterbringung der Leistung die wirtschaftliche Grundlage seines Erwerbsbetriebs gefährden würde. Absatz 2 gilt nicht, wenn die Ausübung des Leistungsverweigerungsrechts für den Gläubiger unzumutbar ist, da die Nichterbringung der Leistung zu einer Gefährdung seines angemessenen Lebensunterhalts oder des angemessenen Lebensunterhalts seiner unterhaltsberechtigten Angehörigen oder der wirtschaftlichen Grundlagen seines Erwerbsbetriebs führen würde. Wenn das Leistungsverweigerungsrecht nach Satz 1 oder 2 ausgeschlossen ist, steht dem Schuldner das Recht zur Kündigung zu.

(4) Die Absätze 1 und 2 gelten ferner nicht im Zusammenhang

1. mit Miet- und Pachtverträgen nach § 2, mit Darlehensverträgen sowie
2. mit arbeitsrechtlichen Ansprüchen.

(5) Von den Absätzen 1 und 2 kann nicht zum Nachteil des Schuldners abgewichen werden.

• 2 Beschränkung der Kündigung von Miet- und Pachtverhältnissen

(1) Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt.

(2) Von Absatz 1 kann nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden.

(3) Die Absätze 1 und 2 sind auf Pachtverhältnisse entsprechend anzuwenden.

(4) Die Absätze 1 bis 3 sind nur bis zum 30. Juni 2022 anzuwenden.

• 3 Regelungen zum Darlehensrecht

(1) Für Verbraucherdarlehensverträge, die vor dem 15. März 2020 abgeschlossen wurden, gilt, dass Ansprüche des Darlehensgebers auf Rückzahlung, Zins- oder Tilgungsleistungen, die zwischen dem 1. April 2020 und dem 30. Juni 2020 fällig werden, mit Eintritt der Fälligkeit für die Dauer von drei Monaten gestundet werden, wenn der Verbraucher aufgrund der durch Ausbreitung der COVID-19-Pandemie hervorgerufenen außergewöhnlichen Verhältnisse Einnahmeausfälle hat, die dazu führen, dass ihm die Erbringung der geschuldeten Leistung nicht zumutbar ist. Nicht zumutbar ist ihm die Erbringung der Leistung insbesondere dann, wenn sein angemessener Lebensunterhalt oder der angemessene Lebensunterhalt seiner Unterhaltsberechtigten gefährdet ist. Der Verbraucher ist berechtigt, in dem in Satz 1 genannten Zeitraum seine vertraglichen Zahlungen zu den ursprünglich vereinbarten Leistungsterminen weiter zu erbringen. Soweit er die Zahlungen vertragsgemäß weiter leistet, gilt die in Satz 1 geregelte Stundung als nicht erfolgt.

(2) Die Vertragsparteien können von Absatz 1 abweichende Vereinbarungen, insbesondere über mögliche Teilleistungen, Zins- und Tilgungsanpassungen oder Umschuldungen treffen.

(3) Kündigungen des Darlehensgebers wegen Zahlungsverzugs, wegen wesentlicher Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Verbrauchers oder der Werthaltigkeit einer für das Darlehen gestellten Sicherheit sind im Fall des Absatzes 1 bis zum Ablauf der Stundung ausgeschlossen. Hiervon darf nicht zu Lasten des Verbrauchers abgewichen werden.

(4) Der Darlehensgeber soll dem Verbraucher ein Gespräch über die Möglichkeit einer einverständlichen Regelung und über mögliche Unterstützungsmaßnahmen anbieten. Für dieses können auch Fernkommunikationsmittel genutzt werden.

(5) Kommt eine einverständliche Regelung für den Zeitraum nach dem 30. Juni 2020 nicht zustande, verlängert sich die Vertragslaufzeit um drei Monate. Die jeweilige Fälligkeit der vertraglichen Leistungen wird um diese Frist hinausgeschoben. Der Darlehensgeber stellt dem Verbraucher eine Abschrift des Vertrags zur Verfügung, in der die vereinbarten Vertragsänderungen oder die sich aus Satz 1 sowie aus Absatz 1 Satz 1 ergebenden Vertragsänderungen berücksichtigt sind.

(6) Die Absätze 1 bis 5 gelten nicht, wenn dem Darlehensgeber die Stundung oder der Ausschluss der Kündigung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls einschließlich der durch die COVID-19-Pandemie verursachten Veränderungen der allgemeinen Lebensumstände unzumutbar ist.

(7) Die Absätze 1 bis 6 gelten entsprechend für den Ausgleich und den Rückgriff unter Gesamtschuldnern nach § 426 des Bürgerlichen Gesetzbuchs.

(8) Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bundestages und ohne Zustimmung des Bundesrates den personellen Anwendungsbereich der Absätze 1 bis 7 zu ändern und insbesondere Kleinstunternehmen im Sinne von Artikel 2 Absatz 3 des Anhangs der Empfehlung 2003/361/EG der Kommission vom 6. Mai 2003 betreffend die Definition der Kleinstunternehmen sowie der kleinen und mittleren Unternehmen in den Anwendungsbereich einzubeziehen.

• 4 Verordnungsermächtigung

(1) Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates

1. die Dauer des Leistungsverweigerungsrechts nach § 1 bis längstens zum 30. September 2020 zu verlängern,
2. die in § 2 Absatz 1 und 3 enthaltene Kündigungsbeschränkung auf Zahlungsrückstände zu erstrecken, die im Zeitraum vom 1. Juli 2020 bis längstens zum 30. September 2020 entstanden sind,
3. den in § 3 Absatz 1 genannten Zeitraum bis zum 30. September 2020 und die in § 3 Absatz 5 geregelte Verlängerung der Vertragslaufzeit auf bis zu zwölf Monate zu erstrecken,

wenn zu erwarten ist, dass das soziale Leben, die wirtschaftliche Tätigkeit einer Vielzahl von Unternehmen oder die Erwerbstätigkeit einer Vielzahl von Menschen durch die COVID-19-Pandemie weiterhin in erheblichem Maße beeinträchtigt bleibt.

(2) Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bundestages und ohne Zustimmung des Bundesrates die in Absatz 1 genannten Fristen über den 30. September 2020 hinaus zu verlängern, wenn die Beeinträchtigungen auch nach Inkrafttreten der Rechtsverordnung nach Absatz 1 fortbestehen.

In Kraft getreten am 1.4.2020

Seit 01. April 2020 gilt das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht, abgedruckt auf Seite 122 in der Mai-Ausgabe unseres Mitgliedermagazins "Haus & Grund Saarland". In § 1 des neuen Artikel 240 EGBGB sieht es ein Leistungsverweigerungsrecht vor. Damit sollen Verbraucher und Kleinstunternehmer unterstützt werden, deren Einnahmen aufgrund der Corona-Pandemie ausbleiben und die dadurch eigene Verbindlichkeiten nicht mehr bedienen können. Davon können sowohl Vermieter als auch Mieter profitieren.

Das Leistungsverweigerungsrecht steht Verbrauchern und Kleinstunternehmern zu, wenn diese pandemiebedingt ihrer Zahlungspflicht aus einem „wesentlichen Dauerschuldverhältnis“, welches vor dem 8. März 2020 abgeschlossen wurde, im Zeitraum vom 8. März bis zum 30. Juni 2020 nicht oder nicht vollständig nachkommen können.

Das Leistungsverweigerungsrecht gilt aber nicht im Zusammenhang mit Miet- und Pachtverträgen und auch nicht für Darlehensverträge. In § 2 des neuen Artikel 240 EGBGB gibt es eine gesonderte Regelung für Miet- und Pachtverhältnisse und für Darlehensverträge gilt § 3 des gleichen Artikel 240 EGBGB

Muss der Mieter weiter seine Miete bezahlen?

Ja, auch während der COVID-19-Pandemie sind Mieter weiter verpflichtet, ihre Miete fristgerecht zu bezahlen. Zahlt der Mieter also seine monatliche Miete nicht oder nicht vollständig, kommt er mit der Mietzahlung in Verzug. Der Vermieter kann dann auch Verzugszinsen von seinem Mieter verlangen.

Was gilt, wenn der Mieter pandemiebedingt nicht zahlen kann?

Wenn der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 aufgrund von Auswirkungen der COVID-19-Pandemie nicht in der Lage ist, die fällige Miete zu bezahlen, ist es dem Vermieter verwehrt, dem Mieter aus diesem Grund zu kündigen. Der Vermieter darf das Mietverhältnis wegen der Mietschulden aus dem Zeitraum April bis Juni 2020 erst wieder kündigen, wenn der Mieter nicht bis zum 30. Juni 2022 die in dem Zeitraum April bis Juni 2020 angehäuften Mietschulden ausgleicht.

Wie kann Streit darüber vermieden werden?

Der Mieter muss glaubhaft machen, dass er infolge der Corona-Pandemie die Miete ganz oder teilweise nicht zahlen kann. Wie diese Glaubhaftmachung erfolgen muss, wird häufig eine Frage des Einzelfalls sein. Auch deshalb sollte der Mieter unbedingt Kontakt mit seinem Vermieter aufnehmen und ihn über seine Situation informieren, damit einvernehmliche Lösungen gefunden werden können. Beispielsweise ist denkbar, dass der Vermieter bei unstreitigen Mietzinsrückständen auf die Kaution zugreift, die der Mieter später wieder auffüllen muss.

Darf der Vermieter aus anderen Gründen kündigen?

Ja, der Kündigungsausschluss erfasst nicht Mietschulden, die schon vor dem 1. April 2020 vorhanden waren. Die fristlose Kündigung wegen solcher Rückstände bleibt möglich. Auch kann der Vermieter kündigen, wenn der Mieter ab 01. April 2020 die Zahlung aus anderen Gründen einstellt, z. B. wegen bloßer Zahlungsunwilligkeit. Der Vermieter kann auch weiterhin wegen Eigenbedarf oder wegen Pflichtverletzungen kündigen. Der Kündigungsausschluss erfasst nur Kündigungen wegen Nichtleistungen der Miete, die im Zeitraum 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruhen

Worauf bezieht sich das Leistungsverweigerungsrecht für Verbraucher und Kleinstunternehmer?

Es bezieht sich auf „wesentliche Dauerschuldverhältnisse“ mit Ausnahme von Miet- und Pachtverträgen. Wesentliche Dauerschuldverhältnisse sind nach dem Gesetzeswortlaut solche, die zur Eindeckung mit Leistungen der angemessenen Daseinsvorsorge von Verbrauchern oder zur angemessenen Fortsetzung des Erwerbs von Kleinstunternehmern erforderlich sind. Nach der Gesetzesbegründung betrifft das beispielsweise Lieferverträge über Gas, Wasser und Strom sowie auch die Telekommunikation, also Internet und (Mobil-) Telefon. Außerdem zählen dazu Pflichtversicherungen und möglicherweise auch andere wichtige Versicherungen. Wegen einer fehlenden Definition durch den Gesetzgeber besteht hier allerdings Konfliktpotenzial.

Wirkt das Leistungsverweigerungsrecht automatisch?

Nein, der Verbraucher muss sich auf das Leistungsverweigerungsrecht berufen, also seinen Vertragspartner informieren und auch geltend machen, dass die Zahlungen infolge der COVID-19-Pandemie ohne Gefährdung seines angemessenen Lebensunterhalts oder des angemessenen Lebensunterhalts seiner unterhaltsberechtigten Angehörigen nicht möglich sind. Ähnliche Voraussetzungen treffen den Kleinstunternehmer. Im Streitfall müssen diese Voraussetzungen belegt werden. Gelingt das, ist der Verbraucher bzw. Kleinstunternehmer auch nicht verpflichtet, wegen der unterlassenen Zahlungen Schadensersatz oder Verzugszinsen leisten zu müssen.

Welche Folgen hat das Leistungsverweigerungsrecht?

Wenn die Voraussetzungen gegeben sind, braucht der Verbraucher bzw. Kleinstunternehmer nicht zahlen. Er muss diese Zahlungen natürlich nachholen. Wenn die Auswirkungen der Ausübung des Leistungsverweigerungsrechts aber für den Vertragspartner unzumutbar wären, ist es ausgeschlossen. Dann darf der Schuldner, also der Verbraucher bzw. Kleinstunternehmer, stattdessen kündigen. Nochmals: Das Leistungsverweigerungsrecht gilt ausdrücklich und definitiv nicht im Miet- und Pachtrecht. Und auch nicht für Darlehen.

Welche Erleichterungen gibt es für Immobiliendarlehen?

Für Darlehensverträge gibt es eine gesonderte Regelung in § 3 des neuen Artikel 240 EGBGB. Unter bestimmten Voraussetzungen können Zahlungen (Zins und Tilgung) vorübergehend ausgesetzt werden, denn sie gelten kraft Gesetzes als gestundet. Die Fälligkeit der Zahlung wird damit auf einen späteren Zeitpunkt verschoben (gestundet). Die Darlehensschuld wird aber insoweit nicht erlassen. Der pandemiebedingt in Not geratene Darlehensnehmer soll dadurch Zeit gewinnen, um staatliche Hilfsangebote wahrzunehmen und gegebenenfalls Unterstützungsmaßnahmen zu beantragen. 

Rechtsanwalt Norbert Behle
Vorsitzender von Haus & Grund Saarland

Unmittelbar nach Redaktionsschluss der April-Ausgabe unseres Mitgliedermagazins "Haus & Grund Saarland" ist der Gesetzgeber auf den Gedanken gekommen, wegen des Corona-Virus in mietrechtlicher Hinsicht Aktionismus zu betreiben.

Am Vormittag des Samstag, 21.03.2020, informierte uns der Zentralverband von Haus und Grund Deutschland in Berlin, dass die Bundesregierung das nur 4 Tage später auch tatsächlich vom Bundestag beschlossene „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“ mit erheblichen mietrechtlichen Konsequenzen versehen wollte.

Die Bundesregierung plante, dass Mieter, die aufgrund der Corona-Krise ab April ihre Miete für bis zu sechs Monate nicht an den Vermieter zahlen, 2 Jahre lang keine Kündigung befürchten müssen. In Zweifelsfällen sollte angenommen werden, dass die Mietzahlung aufgrund von pandemiebedingten Einnahmeverlusten ausbleibt. Die Vermieter sollten im Zweifel den Mietern nachweisen müssen, dass diese zur Begleichung der Miete trotz Corona in der Lage seien. Ein solcher Nachweis wäre praktisch nicht möglich, denn welcher Vermieter kennt schon die Einnahmen und Vermögensverhältnisse seiner Mieter derart detailliert?

Mit einer Presseerklärung vom 21.03.2020 reagierte der Zentralverband von Haus & Grund und formulierte zutreffend wie folgt: „Nach den derzeit bekannten Plänen will sich der Staat in beispielloser Weise von den fast vier Millionen vermietenden Privatpersonen in Deutschland entsolidarisieren. Sie will Menschen im Stich lassen, die ihren Lebensunterhalt, Unterhaltspflichten und sonstige Zahlungsverpflichtungen aus Mietzahlungen bestreiten und oft zusätzlich als Handwerker oder Kleinstgewerbetreibende massiv von der Corona-Krise betroffen sind“.

Das wirkte. Haus & Grund ist es in einer bisher beispiellosen konzertierten Aktion über Aufklärung von Medien und Politikern gelungen, dies abzuwenden.

Im Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch befindet sich nun ein Artikel 240 mit sehr sinnvollen Regelungen in § 1 und § 3, die der Abmilderung von Folgen der Corona-Krise dienen und auf die wir in der Mai-Ausgabe unseres Mitgliedermaganzins " Haus & Grund Saarland" eingehen. Das Gesetz in seiner verkündeten Fassung drucken wir dort auf Seite 122 ab.

Leider hat es der Gesetzgeber sich nicht nehmen lassen, die ursprünglich geplante Regelung in § 2 dieses Artikels in abgeschwächter Form aufrecht zu erhalten.. Dort heißt es nun wörtlich:

(1) Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt.

(2) Von Absatz 1 kann nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden.

(3) Die Absätze 1 und 2 sind auf Pachtverhältnisse entsprechend anzuwenden.

(4) Die Absätze 1 bis 3 sind nur bis zum 30. Juni 2022 anzuwenden.

Diese wenigen Zeilen sind im Vergleich zu dem vorher beabsichtigten Sprengstoff glücklicherweise nur noch ein zahnloser Tiger mit Spuren von gesetzgeberischem Aktionismus. Geregelt wird, was für einen vernünftigen Vermieter selbstverständlich ist. Wenn ein Mieter aufgrund von Corona, also der COVID-19-Pandemie, vorübergehend nicht in der Lage ist, die Miete zu zahlen, soll er keine Kündigung des Mietverhältnisses aus diesem Grund, also wegen der unterlassenen Mietzinszahlung zu befürchten haben.

Das Gesetz beinhaltet keine Stundung. Der Mieter bleibt zur Zahlung verpflichtet. Die Formulierungen sind so deutlich, dass sogar der Mieterbund zum Schutze seiner Mitglieder auf diese Umstände hinwies, denn bei flüchtiger Lektüre haben die Formulierungen das Potential, missverstanden zu werden.

Der mitverantwortliche rechtspolitische Sprecher der CDU/CSU-Bundestagsfraktion Dr. Luczak formulierte anlässlich der Plenarsitzung vom 25. März 2020 im Bundestag treffende Worte. In diesen kommt der gesetzgeberische Wille zum Ausdruck. Deshalb werden sie nachfolgend zitiert, damit Sie als Mitglieder und wir als Ihre Berater von Haus & Grund uns auf diese Motive berufen können, wenn sie jemand in Zweifel zieht:

„Wahr ist aber auch: Wir muten den Vermietern damit einiges zu. Man muss schon sagen: Auch die haben natürlich Sorgen. Viele – gerade die privaten Kleinvermieter – sind darauf angewiesen, Mietzahlungen zu erhalten, weil sie etwa ihre Altersvorsorge darauf aufgebaut haben. Deswegen haben wir als Union nicht nur sehr darauf geachtet, dass wir das Gesetz an dieser Stelle befristen, sondern wir haben auch gesagt:

• Es ist dringend notwendig, dass die Mieterinnen und Mieter nachweisen und glaubhaft machen müssen, dass sie wirklich aufgrund von Corona in diese wirtschaftliche Notlage gekommen sind und deswegen ihre Mietzahlungen nicht leisten können.

Mir sind zwei weitere Punkte wichtig, die ich nur ganz kurz adressieren möchte.

Erster Punkt:

• Der Zahlungsanspruch bleibt selbstverständlich bestehen.

• Die Mieter müssen ihre Miete nachzahlen und gegebenenfalls auch Verzugszinsen zahlen.

Es ist, glaube ich, daher wichtig, den Mietern zu sagen:

• Nur diejenigen, die wirklich in wirtschaftlicher Not sind, sollten davon Gebrauch machen, und es sollte auch an die Vermieter gedacht werden.

Bei meinem letzten Punkt geht es um den Grundsatz der Subsidiarität.

• Nehmt staatliche Hilfen in Anspruch: Wohngeld, ALG II, die staatlichen Hilfsprogramme!

Wir wollen keinen Dominoeffekt auslösen, sondern wir wollen die Wirtschaft am Laufen halten.

• Insofern sollten die staatlichen Hilfsprogramme bitte in Anspruch genommen werden, sodass die Mieten auch weiter gezahlt werden können.“

Wenn schon gegen den Protest von Haus & Grund die Beschränkung des Kündigungsrechtes in das Gesetz aufgenommen wurde, war diesen Worten aus Sicht von Haus & Grund wenig hinzuzufügen.

Kaum war das Gesetz aber raus, schon verkündete Adidas, keine Mietzahlungen mehr erbringen zu wollen. Behauptungen, das sei wegen dieses Gesetzes möglich, trat letztlich sogar die Bundesjustizministerin erzürnt entgegen. Adidas ruderte bekanntlich zurück.

In den nächsten Tagen gewann unsere Beobachtung von Presse, Funk und Fernsehen sowie deren Information durch Haus & Grund ganz erheblich Bedeutung.

Ich freue mich und bin stolz darauf, dass es Haus & Grund im Saarland – wie auch bundesweit – gelungen ist, den Gehalt des Gesetzes zutreffend zu kommunizieren, sodass die befürchteten Missverständnisse überwiegend ausgeblieben sind.

Adidas und ein paar Nachahmer, die auf diese Weise Kasse machen wollten, haben aber genau das demonstriert, was wir befürchtet haben: Zahlungsunwillige Mieter, sowohl im Gewerbe- als auch im Wohnraummietrecht, könnten Zahlungsunfähigkeit vorschieben, um lästig gewordene Mieten nicht mehr zahlen zu müssen.

Diesen sei in aller Deutlichkeit gesagt, dass das neue Gesetz solchen Trittbrettfahrern keinerlei Vorschub leistet. Die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses wegen unterlassener Mietzinszahlungen auch für die Monate April, Mai oder Juni 2020 bleibt auch in diesen Monaten zulässig.

Der Mieter muss glaubhaft machen, dass unterlassene Mietzinszahlungen auf Auswirkungen der Corona-Krise zurückgehen. Nur dann greift der Kündigungsausschluss. Sicherlich werden wir in nächster Zeit vor Gericht darüber streiten müssen, wie diese Glaubhaftmachung erfolgen soll. Ist der Mieter verpflichtet, vorher seine Reserven aufzubrauchen oder zumindest bis auf einen vertretbaren Selbstbehalt zu reduzieren?

Der Mieter, der sich darüber keine Gedanken macht und den Vermieter nicht aufklärt, fährt ein erhebliches Risiko. Ihm droht eine berechtigte fristlose Kündigung.

Glücklicherweise sind auch durch das beherzte Eingreifen von Haus & Grund die schlimmsten Konsequenzen offenbar vermieden worden.

Ein Mieter der nicht zahlen kann, also zahlungsunfähig ist, ist schon immer gehalten, dies dem Vermieter frühzeitig mitzuteilen, damit gemeinsam eine Lösung gefunden werden kann. Dazu braucht es keine Corona-Krise. Daran hat sich nichts geändert.

Mieter, die derart auf ihren Vermieter zugehen, finden mit diesen Lösungen.Gerade die privaten Kleinvermieter haben sich in den vergangenen Wochen engagiert gezeigt und das getan, was wir von ihnen erwarten und weshalb wir gerne ihre Interessenvertreter sind:

Den Mietern wurde nicht mit Kündigungen gedroht, sondern aufgezeigt, woher sie Gelder zur Zahlung der Miete bekommen können. Schon vor der Corona-Krise war längst nicht allen Mietern bekannt, dass unter dem Stichwort „Wohngeld“ auch Menschen Zuschüsse erhalten können, die nicht in Arbeitslosigkeit oder von Hartz IV leben. Lesen Sie hierzu bitte den Artikel auf Seite 120 in der Mai-Ausgabe unseres Magazins "Haus & Grund Saarland", der sich ausführlich auch mit den Möglichkeiten von Wohngeld auch für Eigennutzer befasst.

Im Rahmen meiner anwaltlichen Tätigkeit ebenso wie im Rahmen meiner Tätigkeit für Haus & Grund wurde nicht eine einzige Frage eines vermietenden Haus & Grund-Mitgliedes an mich herangetragen, ob und wie man nun einem Mieter wegen Zahlungsverzuges kündigen könne. Die Fragen, die auch von anderen Beratern in den saarländischen Haus & Grund-Vereinen berichtet wurden, erstreckten sich vielmehr auf Unterstützung im Zusammenhang mit Stundungsvereinbarungen oder den soeben zitierten Möglichkeiten, dem Mieter zu Wohngeld zu verhelfen.

Es treibt einem die Tränen in die Augen, wenn trotz derart demonstrierten Verantwortungsbewusstseins und gesellschaftlicher Solidarität der privaten Vermieter vereinzelte wenige  Politiker versuchen, den Vermieter als böse, habgierig und kündigungswillig in eine Ecke zu stellen, in die er schlichtweg nicht gehört.

Die privaten Kleinvermieter sind diejenigen, die für bezahlbaren Wohnraum sorgen und sich um ihre Mieter kümmern. Gerade diese hat der Staat bei der Schaffung seiner Förderungstöpfe zunächst vergessen.

Offenbar ist nicht bekannt oder wird ausgeblendet, dass viele Handwerker und Dienstleister ihre Altersversorgung auf Einnahmen aus vermieteten Immobilien aufbauen. Fehlen diesen Personen – bedingt durch Corona – nun die Einnahmen aus beruflicher Tätigkeit, sind sie mehr denn je auf die Mieteinnahmen angewiesen. Wenn diese nun ausbleiben, verlagern wir das Problem vom Mieter auf den Vermieter. Gelöst wird es damit nicht. Schlimmstenfalls befindet sich nach Insolvenz des Vermieters irgendwann die Mietwohnung in Händen eines Immobilienfonds, der zunächst einmal kräftig die Mieten erhöht.

Das wollen wir gemeinsam mit Ihnen verhindern. Deshalb muss es die von Haus & Grund seit Anbeginn geforderten Lösungen geben, wie sie bei Redaktionsschluss dieser Ausgabe nun offenbar auch umgesetzt werden sollen: Zügige Auszahlung von Wohngeld und Förderung der Gewerbetreibenden und Selbständigen.

Diejenigen Mieter, die ihre Gewerbe schließen mussten und dadurch keinerlei Einkommen mehr haben, haben nach unserem Kenntnisstand zu großen Teilen mit ihren Vermietern sinnvolle Lösungen erlangt, beginnend mit beispielsweise der Stundung eines Teils der Miete.

Um die Krise zu überwinden, brauchen wir staatliche Hilfen durch Förderung betroffener Vermieter, keine Störfeuer durch verfehlte gesetzgeberische Eingriffe.

Norbert Behle

Vorsitzender von Haus & Grund Saarland

In der April- Ausgabe unseres Magazins hatten wir noch zu einer Direktionsausschusssitzung für den 29. April 2020 eingeladen.

Die aktuellen Entwicklungen und insbesondere die Verlängerung der Ausgangsbeschränkungen im Saarland bis einschließlich 03. Mai 2020 erzwingen leider die Absage dieser Direktionsausschusssitzung. Ein Festhalten an dem Termin wäre nach den Vorgaben der Landesregierung unzulässig und würde die Teilnehmer auch unnötigen gesundheitlichen Gefahren aussetzen. Daher kann die Direktionsausschusssitzung nicht stattfinden und wird hiermit schweren Herzens abgesagt.

Bis zu einem neuen Termin eingeladen wird, soll zunächst die weitere Entwicklung der Corona-Krise abgewartet werden.

Ebenso ist der Vorstand von Haus & Grund Saarland im Einvernehmen mit dem Ortsverein Riegelsberg übereingekommen, entgegen der bisherigen Planung den jährlichen Landesdelegiertentag, der dieses Jahr aus Anlass des 100-jährigen Jubiläums dieses Ortsvereins in Riegelsberg stattfinden soll, nicht am 07. Juni 2020 stattfinden zu lassen.

Diese Entscheidungen erscheinen derzeit alternativlos. Kein einziger Landesverband plant mehr für das erste Halbjahr eine Generalversammlung. Auch Haus & Grund Deutschland hat bereits den Zentralverbandstag abgesagt, der dieses Jahr am 13. und 14. Mai in Köln stattfinden sollte.

Wir bitten um Verständnis und werden auch hier wieder informieren, sobald realistische neue Termine gefunden wurden.

Bleiben Sie gesund und hoffnungsvoll!

Norbert Behle, Verbandsvorsitzender
Michael Schwartner, Verbandsgeschäftsführer

Zu den Schutzmechanismen des menschlichen Daseins gehört die Angst.

Diese verursacht ein Grundgefühl, das sich in Besorgnis und unlustbetonter Erregung äußert. Auslöser sind u. a. erwartete Bedrohungen. Angst kann die Kontrolle über das Denken und Handeln gewinnen. Sie überlagert jedwede Vernunft. Panik macht sich breit. Sie führt zu irrationalen Ausbrüchen.

In Zeiten der Corona-Pandemie erleben wir dies hautnah. Angst und Panik führen zu nicht nachvollziehbaren Hamsterkäufen. Gebunkert wird Toilettenpapier, obwohl uns mit dem Coronavirus eine Atemwegserkrankung droht. Die Lieferketten sind nicht in Gefahr. Trotzdem werden die Regale mit Mehl, Nudeln und Konserven leergekauft.

In vorösterlicher Fastenzeit wird sich um Bierkasten gestritten.
Die Spirale der Angst dreht sich weiter. Angst gewinnt immer mehr Macht über uns.
Das Coronavirus ist bedrohlich. Keine Frage! Wie alles endet ist ungewiss.

Wir können jedoch die Krise meistern. Die Gesellschaft muss zusammenhalten. Wir müssen aufeinander aufpassen und uns den Herausforderungen mutig stellen. Die Sorgen und Ängste sind ernst zu nehmen. Gleichzeitig dürfen wir die Realität nicht aus den Augen verlieren.

Die Welt dreht sich weiter. Die Bedrohung wird ein Ende haben. Und wie bei allen vergleichbaren Katastrophen zuvor wird die Gesellschaft auch aus dieser Krise gestärkt hervorgehen.

Wir alle wissen aus eigener Erfahrung – Krisen führen zu einem Neustart, der zu neuer Stärke führt. Das dürfen wir nicht vergessen!

Haus & Grund Saarbrücken

Tel.: 0681/66 83 7-0
Fax: 0681/66 83 7-16
E-Mail: info@hausundgrund-saarbruecken.de

oder

Anwaltskanzlei Hoffmann

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Dem zu besprechenden Fall liegt ein Rechtsstreit vor dem Amtsgericht Saarbrücken zugrunde (AZ 36 C 271/19).

Der Vermieter ist Eigentümer eines in Saarbrücken gelegenen Mehrfamilienhauses. Eine darin befindliche Wohnung vermietete er an die Mieterin. Das Mietverhältnis begann zum 01.09.2013.

Seit dieser Zeit zahlt die Mieterin eine unveränderte Miete in Höhe von Euro 320,00. Dies entspricht einer qm-Miete in Höhe von 5,08 Euro/qm. Viel zu wenig, um eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Objektes zu gewährleisten.

Nachdem dem Vermieter dämmerte, dass seine Vermietungen sich zu einem Zuschussgeschäft entwickelten, wurde er nachdenklich.

Er raffte sich auf – endlich sechs Jahre nach Mietbeginn – eine Mieterhöhung ins Auge zu fassen. Im Februar 2019 richtete er ein Mieterhöhungsverlangen an die Mieterin.

Unter Beachtung der Formalien des § 558 BGB hat er unter Hinweis auf drei Vergleichsmieten und bei Beachtung der Kappungsgrenze um Zustimmung zu einer Mieterhöhung von Euro 320,00 um Euro 64,00 auf Euro 384,00 (von 5,08 Euro/qm um 1,02 Euro/qm auf 6,10 Euro/qm) gebeten.

Die Mieterin reagierte nicht. Das Einverständnis zu einer Anhebung des Mietzinses wurde nicht erteilt. Daraufhin sah sich der Vermieter veranlasst, die Zustimmung einzuklagen. Da sich die Mieterin auch nicht rührte, erließ das Amtsgericht Saarbrücken gegen sie ein Versäumnisurteil. Die Entscheidung wurde rechtskräftig. Die Mieterin wurde zur Zustimmung verurteilt.

Auch hieraus zog die Mieterin keine Konsequenzen. Sie setzte ihre Zahlungen einer Kaltmiete von Euro 320,00 fort. Die Erhöhung von Euro 64,00 pro Monat wurde negiert.

Die Frage ist nun, wie geht der Vermieter mit dieser Situation um. Aus dem vorliegenden Zustimmungsurteil kann er nicht vollstrecken.

Es bieten sich ihm zwei Möglichkeiten:

1. Um sein Ziel, eine höhere Miete zu erreichen, muss er einen zweiten Prozess anstrengen. Der Vermieter muss die Mieterin auf Zahlung verklagen. In diesem Fall stehen für Mai 2019 bis März 2020 11 Erhöhungsbeträge an (11 x 64 Euro = Euro 704,00 offen). Nur wenn der Vermieter in Besitz eines Zahlungstitels über diese Summe ist, kann er die Zwangsvollstreckung veranlassen. So hat er die Chance, zu Geld zu kommen.
2. Wie steht es mit der Möglichkeit, das Mietverhältnis zu kündigen? Die ist nach den allgemeinen Grundsätzen zulässig. Fristlos, wenn die Mietrückstände zwei Monatsbruttomieten erreichen. Bei dem zu besprechenden Sachverhalt gilt jedoch eine Besonderheit. Das Zustimmungsurteil muss seit zwei Monaten rechtskräftig sein. Diese Voraussetzung liegt vor. Mit dem Erreichen eines Mietrückstandes von zwei Monaten muss der Vermieter allerdings noch etwas warten.

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dem aktuellen Anlass geschuldet, müssen die im letzten Editorial aufgeworfenen Fragen vorerst offen bleiben.

Bei einigen Mitgliedern ist die Februar-Ausgabe unseres Magazins mit Verzögerung eingetroffen. Dafür bitte ich um Nachsicht. Ich hoffe, dass Ihnen die aktuelle Ausgabe pünktlich in der ersten März-Woche vorliegt. Zur Erklärung: Um steigende Kosten zu vermeiden, haben wir den Postdienstleister gewechselt. Das darf nun aber nicht dazu führen, dass Sie nicht rechtzeitig oder vielleicht auch gar nicht in den Genuss unseres Magazins kommen.

Dann werden wir das wieder ändern müssen.

Unser Magazin ist es wert, pünktlich und in der gewohnten Papierform vorzuliegen. Es kann aber auch in digitaler Form gelesen werden. Wir informieren darüber seit geraumer Zeit in jeder Ausgabe: In unserer App, die für Apples iOS und für Android verfügbar ist, erhalten Sie das Magazin immer pünktlich zum Monatsanfang.

Völlig zu Unrecht verzögert sich die Abschaffung der Straßenausbaubeiträge im Saarland. Der Landtag hat im Februar die Regelungen erleichtert, nach denen statt hohen Einmalbeiträgen auch geringere wiederkehrende Beiträge zum Straßenausbau erhoben werden können.

Weiterhin steht das den Gemeinden aber frei. Deshalb bleibt zu hoffen, dass Straßenausbaubeiträge von den vernünftigen Kommunen weder einmalig noch wiederkehrend erhoben werden. Es gibt keine Rechtfertigung dafür, dass lediglich die anliegenden Grundstückseigentümer in die Pflicht genommen werden. Gerecht wäre vielmehr eine Finanzierung aus allgemeinen Steuergeldern, denn die Straßen stehen allen Bürgern zur Verfügung. Ihr Erhalt und Ausbau dient dem Durchgangsverkehr ebenso wie den anliegenden Bewohnern. Bewohner sind oft Mieter. Belastet wird aber der Vermieter und es wird ihm auch noch abgesprochen, diese Last im Rahmen von Nebenkostenabrechnungen auf den Mieter umzulegen.

Wer dann noch nach einem Mietendeckel schreit – im Saarland zum Glück niemand – beteiligt sich an der Abschaffung des privaten Wohnungseigentums.

Positiv denken bedeutet hier, auf die Einsicht der Kommunen zu hoffen. Diese Hoffnung eint uns. Bleiben Sie uns gewogen und werben Sie für unsere Ziele.

Herzlich und hoffnungsvoll grüßt Sie Ihr Verbandsvorsitzender

Norbert Behle

Zu besprechen sind die Fälle, die bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht selten sind. Ich habe hier mehrere aktuelle Ereignisse auf dem Schirm.

In einer Wohnung treten Feuchtigkeitsschäden auf. Da hiervon auch das Gemeinschaftseigentum betroffen ist, sollte sich der Wohnungseigentümer an den Verwalter wenden. Denn es ist dessen Aufgabe, die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Dies ergibt sich aus § 27 Abs. 1 Ziffer 2 WEG.

Der Angesprochene darf die Angelegenheit nicht schleifen lassen. Er muss sich unverzüglich um die Sache kümmern. Leider geschieht dies in vielen Fällen nicht so, wie es geboten wäre.

Hat der Verwalter Anhaltspunkte dafür, dass ein Mangel am Gemeinschaftseigentum vorliegt, muss er die Wohnungseigentümer hierüber unterrichten. Weiter muss er auf einen sachgerechten Beschluss über das weitere Vorgehen hinwirken. Der Verwalter hat keine Kompetenz, von sich aus die notwendigen Maßnahmen zu ergreifen. Ich denke hierbei an weiterführende Untersuchungen. Das ist nur in Notfällen möglich (§ 27 Abs. 1 Ziffer 3 WEG).

Hinwirken auf einen sachgerechten Beschluss bedeutet, dass sich der Verwalter Gedanken machen muss, wie das Problem zu lösen ist:

• ist die Schadenursache unklar, sollte der Eigentümergemeinschaft der Vorschlag zur Beschlussfassung vorgelegt werden, sich der Hilfe eines Gutachters zu bedienen.
• Dies empfiehlt sich auch, wenn Dämmmaßnahmen anstehen. Reicht eine Innendämmung oder ist eine Außendämmung zielführender? Und wenn ja, mit welcher Dämmstärke (3,5 cm oder 13,5 cm).
• Sind Schadenursache und Aufwand zur Beseitigung überschaubar, lautet der Tagesordnungspunkt für die WEG-Versammlung

1. Erteilung eines Reparaturauftrages
2. und wenn entsprechende Angebote vorliegen, an wen?

Ganz wichtig ist, dass der Verwalter die Sache zügig angeht. Wir haben Fälle, in denen sich die Abwicklung über Jahre hinzieht. Für die vom Schaden betroffenen Wohnungseigentümer ein unzumutbarer Stress. Passivität ist nicht nur für den Geschädigten problematisch. Auch für den lahmen Verwalter ist die Sache nicht ohne. Beachtet er die oben dargestellten Grundsätze nicht, läuft er Gefahr, zum Schadensersatz (z. B. Mietausfall) herangezogen zu werden.

Daher der Appell an alle, die es angeht: Verwalter, Miteigentümer und Geschädigte.
Geht Probleme zügig an. Dies schont die Nerven, verhindert Streit und lässt keine Vermögenseinbußen entstehen.

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wie gestalte ich ein zu unserem Magazin passendes Editorial?

Die Vorgabe ist ganz einfach: Schreibe ein interessantes Vorwort, und Du bewirkst, dass auch das restliche Magazin gerne gelesen wird.

Bedeutet das im logischen Umkehrschluss, dass der Leser versucht sein könnte, die Zeitung wieder zu schließen, wenn ihm das Editorial nicht gefällt?

Wäre es zuträglich, wenn ich Ihnen gleich auf der 3. Seite des Magazins, die aber nur in der Januar-Ausgabe die Seitenzahl 3 trug, den Witz des Monats präsentieren würde oder würde Humor dazu führen, dass der weitere Inhalt des Magazins nicht mehr ernst genommen würde?

Vor Karikaturen wären Sie sicher – die kann ich nicht.

Ganz ohne Zusammenhang mit dem Stichwort Karikatur frage ich mich, ob es hingegen angebrachter wäre, wenn ich Ihnen an dieser Stelle erzähle, dass mir (und anderen) der saarländische Innenminister Boullion im Rahmen des Runden Tisches „Bündnis für Bauen und Wohnen“ eine seither auf der Homepage des Ministeriums verfügbare Broschüre vorstellte, die aufzeigt, wie Fördermittel im Rahmen der Neuausrichtung der sozialen Wohnraumförderung verwendet werden sollen bzw. erlangt werden können? Genügt dann ein Link ins Internet, in diesem Fall https://www.saarland.de/252189.htm

Oder interessiert Sie ein Bericht über einen Mieter, der erst seinem Vermieter einen traurigen Brief über gesundheitliche Gründe schreibt, wegen derer er einen Monat früher aus dem Mietvertrag scheiden möchte und nach dessen Zusage dem Vermieter anwaltlich schreiben lässt, dass er auf keinen Fall Schönheitsreparaturen durchführen werde? Die Worte des daraufhin mehr als nur traurigen Vermieters kann ich leider hier nicht wiedergeben, da wir sicherlich auch minderjährige Leser haben.

Soll ich also hier lieber völlig jugendfrei auf unsere Aktion „Mitglieder werben Mitglieder“ aufmerksam machen oder genügt die ganzseitige Anzeige weiter hinten?

Gerne können Sie an dieser Stelle in der nächsten Ausgabe verfolgen, ob diese Fragen beantwortet werden.

Aber bitte lesen Sie weiter – egal, ob Sie das Editorial nun interessant fanden oder nicht.

Herzliche Grüße aus der Redaktion
Norbert Behle
Verbandsvorsitzender

Drei Birken und ihre Immissionen

Rechtsprechung zum Nachbarrecht (BGH V ZR 218/18)

Der Fall:
Im Fokus steht ein Grundstückseigentümer, auf dessen Land sind Birken gepflanzt. Der Abstand der Bäume zur Grundstücksgrenze zum Nachbarn beträgt über 2 Meter. Der Grenzabstand den der § 48 Abs. 1 b SaarNG vorsieht, ist eingehalten.

Jeder, der es mit Birken zu tun hat weiß aus leidvoller Erfahrung, dass die Einwirkungen als erheblich einzustufen sind. So auch der Nachbar.

Dieser führte Klage, dass

• der Dachboden seines Hauses nicht wie üblich einmal pro Jahr sondern mindestens zwei oder drei Mal gereinigt werden muss
• die Reinigung der Dachrinne nicht nur zwei Mal sondern drei oder vier Mal zu erfolgen hat
• ein erhöhter Reinigungsbedarf bei den Lichtschächten zu den Kellerräumen und der Holzterrasse besteht
• es besonders aufwendig sei, die seitlich des Hauses befindlichen Kiestraufen zu reinigen, denn Birkenpollen können nicht einfach herausgenommen werden.

 Diese sich alle Jahre wiederholenden Belästigungen nervten den Nachbarn gewaltig.

Da die Nachbarn keinen Konsens fanden das Problem zu lösen, landete der Fall bei Gericht. Zunächst beim Amtsgericht, dann beim Landgericht und schließlich beim Bundesgerichtshof als Revisionsgericht.

Die Klage ging auf Beseitigung der Birken sowie Entschädigung für den Mehraufwand hinsichtlich der Entfernung von Blüten, Pollen und Blättern.

Der Kläger scheiterte in allen Instanzen. Der Kernsatz aller Entscheidungen lautet:

„Der Eigentümer eines Grundstücks ist hinsichtlich der von einem darauf befindlichen Baum ausgehenden natürlichen Immissionen auf benachbarte Grundstücke Störer, wenn er sein Grundstück nicht ordnungsgemäß bewirtschaftet“. Dies tut er in der Regel aber dann nicht, wenn er die für die Anpflanzung bestehenden landesrechtlichen Abstandsregelungen einhält.

Der BGH führt wörtlich aus:

„Der Senat verkennt nicht, dass die festgestellten Einwirkungen auf das Grundstück des Klägers als erheblich einzustufen sind; dies hat der Kläger nach der Wertung des Gesetzgebers hinzunehmen. Es handelt sich um Immissionen, die gerade für Birken nicht untypisch sind, auch wenn sie über die Einwirkungen anderer Bäume hinausgehen.

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       Einer kurzfristigen Einladung des Ministeriums für Umwelt und Verbraucherschutz folgend,   haben der Vorstandsvorsitzende Norbert Behle und sein Vertreter Gerold Senz für Haus & Grund Saarland an der konstituierenden Sitzung des vom Ministerium einberufenen Beirates „Radon“ teilgenommen.

Umweltminister Reinhold Jost und seine Mitarbeiter informierten den Beirat über den Hintergrund des zeitgleich gestarteten Aufrufs an die Bürgerinnen und Bürger, sich an einem kostenlosen Radon-Messverfahren zu beteiligen, da der Gesetzgeber die Bundesländer verpflichtet hat, zum Schutz der Bevölkerung so genannte Radonvorsorgegebiete auszuweisen.

Für das Raumluft-Messprogramm in Wohngebäuden sollen bis zu 1200 Teilnehmer gewonnen werden. Die Messungen

erfolgen nach den Erläuterungen des Ministeriums ohne großen technischen Aufwand oder sonstige Einschränkungen durch Hinterlegen von Messdosen über einen Zeitraum von mehreren Monaten.

Radon ist ein natürlich im Boden vorkommendes, radioaktives Edelgas, das auch in das Innere von Gebäuden vordringen kann. Ist es in höheren Konzentrationen in der Atemluft vorhanden, so erhöht es das Risiko, an Lungenkrebs zu erkranken. Radonvorsorgegebiete sind Gebiete, in denen ein erhöhtes Vorkommen von Radon nicht ausgeschlossen werden kann. Das Ministerium verweist darauf, dass per Gesetz ein Gebiet genau dann als Radonvorsorgegebiet ausgewiesen werden muss, wenn in mindestens 10% der Gebäude auf einer Fläche von mindestens 75%

des auszuweisenden Gebietes der festgelegte Referenzwert von 300 Bq/m³ im Jahresmittel überschritten wird. In diesen Vorsorgegebieten gelten dann bestimmte gesetzliche Anforderungen zum Schutz vor Radon.

Laut Ministerium liegen die Werte im Saarland geologisch betrachtet generell im bundesdeutschen Durchschnitt. Extrem hohe Messwerte, wie sie in Teilen des Schwarzwaldes oder im Erzgebirge (>300.000 Bq/m³) zu finden sind, seien im Saarland in dieser Form nicht vorhanden. In den allermeisten Fällen liege der Mittelwert der Messergebnisse in der Bodenluft unter 30.000 Bq/m³.

Umweltminister Reinhold Jost hatte in einer Presserklärung geäußert: „Transparenz ist uns bei unserem Vorhaben wichtig. Wir möchten alle unsere Schritte, von der Planung der Messungen bis hin zu möglichen Ausweisungen von Radonvorsorgegebieten, öffentlich begleiten lassen, Informations- und Beratungsangebote machen.“ Daher wurde ein das Vorhaben begleitendes und beratendes Gremium in Form des Beirats „Radon“ einberufen. Der Beirat setzt sich aus verschiedenen Interessengruppen zusammen, die durch die mögliche Ausweisung von Radonvorsorgegebieten im Saarland direkt oder indirekt betroffen sein könnten, darunter Haus & Grund Saarland.

Durch unsere Teilnahme an dem Beirat stellen wir sicher, dass wir unsere Mitglieder informieren und deren Interessen vertreten können, sollte es wider Erwarten dazu kommen, dass im Saarland die Ausweisung von Radonvorsorgegebieten erforderlich wird.

Die Teilnahme an dem aus unserer Sicht zu befürwortenden Raumluft-Messprogramm des Umweltministeriums ist freiwillig und kostenlos. Weitergehende Informationen zum Hintergrund und zum Ablauf sind über die Radonseite des Ministeriums https://www.saarland.de/radon.htm  verfügbar. Dort befindet sich auch das Anmeldeformular, das ebenso unter radon@umwelt.saarland.de  oder auf postalischem Weg beim Ministerium angefordert werden kann. Auch teilte das Ministerium mit, dass beim Landesamt für Umwelt- und Arbeitsschutz eine Radonberatungsstelle eingerichtet wird.

Rechtsanwalt Norbert Behle
Verbandsvorsitzender

wir beginnen das Jahr 2020 an dieser Stelle mit Wünschen und Dankesworten, denn nicht nur aus aktuellem Anlass ist der Jahreswechsel der dafür geeignete Zeitpunkt.

Wir, das sind „die Neuen“ an der geschäftsführenden Spitze des Landesverbandes: Rechtsanwalt Norbert Behle, Verbands­vorsitzender seit Juni 2019, und Dipl.-Betriebswirt Michael Schwartner, Verbandsgeschäftsführer seit Januar 2020.

Im Namen des gesamten Vorstands des Landesverbandes wünschen wir Ihnen, unseren Leserinnen und Lesern sowie allen Mitgliedern, Freunden und Förderern unseres Verbandes ein erfolgreiches, glückliches und friedvolles Jahr 2020.

Unseren besonderen Dank richten wir an unsere ehrenamtlichen Vorstände in den
Haus & Grund-Ortsvereinen für deren persönliches Engagement zur Wahrung der gemeinschaftlichen Interessen des Haus-,Wohnungs- und Grundeigentums im Saarland.

Der Alltag im Rahmen dieser ehrenamtlichen Arbeit besteht häufig in herausfordernden Problemen und deren oft mühseliger Lösung. Sei es die Interessenvertretung gegenüber Gesetzgebung, Rechtsprechung und Verwaltung, sei es die Beratung in rechtlichen und anderen Belangen des Immobilieneigentums: Im Mittelpunkt steht stets das Wohl unserer Mitglieder. Es kann gar nicht genug gewürdigt werden, dass und wie Sie, liebe Ehrenamtler, durch Ihren persönlichen Einsatz in den Vereinen wesentlich dazu beitragen.

Die gesamte Organisation vom kleinsten Ortsverein über den Landesverband bis hin zum Zentralverband beruht auf unserer vertrauensvollen Zusammenarbeit, mit der wir weiter engagiert die Interessen des privaten Haus-, Wohnungs- und Grundeigentums im Saarland fördern und erhalten möchten.

Wir wollen Ihnen mit Rat und Tat zur Seite stehen und freuen uns darauf, die Verbandsarbeit mit Ihnen gemeinsam im kommenden Jahr 2020 erfolgreich gestalten zu können.

Neben den auf uns wartenden Aufgaben, die sich aus Vorstehendem ergeben, wollen wir verbandsintern die Digitalisierung vorantreiben, damit sie uns als wichtiges Mittel zum Zweck die wesentliche und weiterhin bedeutungsvolle Basisarbeit erleichtert und unsere Gemeinschaft weiter gedeiht und wächst.

In diesem Sinne – doppelt hält besser – wünschen wir Ihnen nochmals ein erfolgreiches, glückliches und friedvolles Jahr 2020. Wir wollen dazu beitragen, dass diese Wünsche in Erfüllung gehen.

Ihr Verbandsvorsitzender      Ihr Verbandsgeschäftsführer

Norbert Behle                         Michael Schwartner

Nach 35 Jahren für Haus & Grund hat Dr. Kai Warnecke, Präsident von Haus & Grund Deutschland, Dr. Michael Weiskopf in den Ruhestand verabschiedet und ihn für sein Engagement mit der Goldenen Ehrennadel des Zentralverbandes ausgezeichnet.

In seiner Laudatio würdigte Dr. Kai Warnecke die Verdienste von Dr. Michael Weiskopf im Hinblick auf die starke Mitgliederentwicklung im Saarland, seine hervorragende Arbeit im Europaausschuss sowie die Tätigkeit als Vorsitzender von Haus & Grund Medien. Dr. Michael Weiskopf war seit 10 Jahren u.a. für Haus & Grund Deutschland und den Landesverband Saarland aktiv und wird sich weiterhin für seinen Haus & Grund Ortsverein Dillingen/Merzig engagieren.

Bild: Übergabe der Ehrenurkunde von Haus & Grund Präsident Dr. Kai Warnecke (r.)
an Dr. Michael Weiskopf.

Liebe Mitglieder von Haus & Grund Saarland,

die ersten gut 5 Monate als Vorstandsvorsitzender des Landesverbandes Haus & Grund Saarland liegen nun hinter mir und ich möchte Ihnen hiermit gerne vermitteln, dass mir das neue Amt und die Wahrnehmung der damit verbundenen Aufgaben Freude bereiten.

Man vermittelt mir den Eindruck, dass mein Grußwort aus der August-Ausgabe unseres Mitgliedermagazins positiv aufgenommen wurde. Aus zahlreichen Gesprächen mit Vorstandsmitgliedern, Ortsvorsitzenden und Vereinsmitgliedern wie auch mit Vertretern von Presse, Funk und Fernsehen gewinne ich den Eindruck, dass wir mit unserer Verbandsarbeit auf einem guten Weg sind.

Nachdem Bundestag und Bundesrat die Grundsteuerreform beschlossen haben, werden wir nun darauf hinwirken, dass diese nicht von den Kommunen zu einer Steuererhöhung genutzt wird. Daran appelliere ich hiermit auch an dieser Stelle ausdrücklich im Namen von Haus & Grund Saarland. Unbedingt muss es auch bei der Umlagefähigkeit der Grundsteuer auf die Mieter im Rahmen von Nebenkostenabrechnungen bleiben. Wer die Abschaffung der Umlagefähigkeit fordert, hat den Sinn und Zweck der Grundsteuer nicht verstanden, denn sie dient der Finanzierung kommunaler Leistungen. Davon profitiert jeder, der wohnt, ob als Eigentümer oder Mieter. Damit betrifft das Thema auch jeden einzelnen Kommunalpolitiker, von denen sicherlich der eine oder andere Haus & Grund-Mitglied ist und diese Zeilen lesen wird.

Wenn Sie dieses Magazin in den Händen halten, hat bereits die Adventszeit begonnen.
Wir bereiten uns nicht nur auf Weihnachten, sondern gleich darauf auch auf den Jahreswechsel vor. Daher möchte ich Sie hiermit frühzeitig über eine anstehende personelle Veränderung in unserem Landesverband informieren, die mit diesem Jahreswechsel ansteht.

Zum Jahresende wird Herr Rechtsanwalt Dr. Michael Weiskopf seine Tätigkeit als Geschäftsführer für den Landesverband Haus & Grund Saarland beenden. Er wird seine Erfahrung und Kompetenz weiterhin als Vorsitzender des Europaausschusses in unserem Dachverband Haus & Grund Deutschland und selbstverständlich auch auf Vereinsebene als 1. Vorsitzender des Ortsvereins Haus & Grund Dillingen Merzig e.V. für unsere Organisation einbringen.

Das Ausscheiden von Herrn Dr. Weiskopf aus dem Geschäftsführeramt werden wir mit einer organisatorischen Veränderung verbinden. Die Geschäftsführertätigkeit, die er seit 2012 neben dem Amt des Verbandsvorsitzenden ausübte, kann ich als Verbandsvorsitzender aus beruflichen und daher zeitlichen Gründen nicht zusätzlich übernehmen.

Daher haben wir im Vorstand des Landesverbandes beschlossen, das Rad sozusagen wieder ein wenig zurückzudrehen und dem Vorstand die Unterstützung eines gesonderten Geschäftsführers zur Verfügung zu stellen, wie es bis 2012 jahrzehntelang praktiziert wurde.

Für diese Aufgabe konnten wir Herrn Dipl.-Betriebswirt Michael Schwartner gewinnen.

Herr Schwartner ist bereits seit dem Jahr 1997 in der Bismarckstraße 52, also dem gleichen Anwesen, in dem sich unsere Geschäftsstelle befindet, als Geschäftsführer der HWG-Immobilien GmbH ansässig. Über viele Jahre hinweg hat er an der Seite unseres ehemaligen Geschäftsführers Karl-Heinz Parpart Sonderberatungen von Haus & Grund-Mitgliedern zu den Themen Modernisierung von Wohnraum, Kauf/Verkauf von Immobilien und Immobilienverwaltung durchgeführt. Wir freuen uns darauf, dass er nicht nur diesen langjährigen Erfahrungsschatz ab dem kommenden Jahr in unsere Verbandsarbeit einbringen wird. Sicherlich werden wir uns auch darüber in der ersten Direktionsausschusssitzung des Jahres 2020 austauschen können, die am 15. Januar 2020 stattfinden soll.

Ihnen, liebe Leserinnen und Leser, wünsche ich eine ruhige Adventszeit, ein frohes und besinnliches Weihnachtsfest sowie einen guten Rutsch in das neue Jahr 2020. Sollten Sie diese Zeilen lesen, ohne bereits zu unseren Mitgliedern zu zählen, wünsche ich Ihnen darüber hinaus, dass Sie diesen Zustand beenden und persönlich, telefonisch oder online den Weg in einen unserer Ortsvereine finden, um Mitglied zu werden.

Ihr Verbandsvorsitzender

Norbert Behle

Am 31. Dezember 2019 heißt es für mich endgültig Abschied nehmen von Ihnen und von Haus & Grund Saarland.

Fast 10 Jahre als Landesvorsitzender und fast 8 Jahre als Verbandsgeschäftsführer durfte ich für Sie liebe Haus & Grund Mitglieder tätig sein. Für mich war es eine tolle und spannende Zeit, in der ich vieles Neues gelernt und viele nette Menschen kennengelernt habe.

Ich freue mich, mit meinem Eintritt in den Ruhestand einen finanziell gesunden Verband mit dem höchsten Mitgliederbstand seit 10 Jahren übergeben zu können und darf auch meine Freude darüber zum Ausdruck bringen, dass Haus & Grund Deutschland erstmals den Zentralverbandstag 2026 in Anerkennung der guten Arbeit des Landesverbandes nach Saarbrücken vergeben hat.

Die Weiterentwicklung und der Eintritt von Haus & Grund Saarland in die digitale Zeit werden die beherrschenden Themen der nächsten Jahre sein. Meinen Nachfolgern wünsche ich bei dieser wichtigen Aufgabe eine gute Hand und viel Erfolg.

Mein Dank gilt all denjenigen, die mich während meiner Tätigkeit unterstützt haben und auf die ich mich immer habe verlassen können.

Haus & Grund werde ich als 1. Vorsitzender von Haus & Grund Dillingen/Merzig und als Vorsitzender des Europaausschusses in Berlin treu bleiben.

Auch wenn jeder Abschied mit etwas Wehmut verbunden ist, so ist er gleichzeitig doch auch mit einen Neuanfang verbunden. Diesen will ich gerne nutzen, um noch ein wenig in meinem Beruf als Rechtsanwalt tätig zu sein, vor allem aber, um die neu gewonnene Freiheit und Freizeit zu genießen.

Ihnen allen darf ich am Ende des Jahres eine ruhige und besinnliche Weihnachtszeit, ein frohes und gesegnetes Weihnachtsfest und für das neue Jahr 2020 viel Erfolg, viel Glück und alles Gute wünschen. Ich hoffe, dass Ihre persönlichen Wünsche in Erfüllung gehen und das Jahr 2020 für Sie ein gutes Jahr wird.

Vielleicht kreuzen sich unsere Wege noch einmal durch einen Zufall. Das würde mich sehr freuen.

Es grüßt Sie

Ihr Dr. Michael Weiskopf

Immer wieder führen Zweige, die in ein Nachbargrundstück hereinragen, zu Ärger. Der Streit zwischen den Nachbarn fokussiert sich auf die Frage, wann kann der Beeinträchtigte Rückschnitt verlangen.

Eine gesetzliche Regelung finden wir in § 910 BGB. Dort heißt es sinngemäß: Dem Eigentümer steht das Recht zu, wenn die Benutzung des Grundstückes beeinträchtigt wird:

A: Denkbar ist die unmittelbare Störung.

Beispiele:

1. Herüberwachsende Brombeerhecken rufen eine Verletzungsgefahr bei

             demjenigen vor, der den angrenzenden Rasen mäht

2. Baumäste drücken gegen das Nachbardach und beschädigen die Ziegel

B: Relevant sind auch mittelbare Beeinträchtigungen.

Mit einem solchen Fall hatte sich der BGH Az. V ZR 102/18 zu beschäftigen. Einem Sachverhalt von höchster Relevanz. In dieser Rechtssache verursachte der Überwuchs von Nadelbäumen erhöhten Nadel- und Zapfenbefall, und zwar so massiv, dass die Nutzung des Nachbargrundstückes beeinträchtigt wurde. Der unter den überhängenden Ästen gesäte Rasen hatte keine Chancen zu gedeihen. Bei dieser Konstellation führt auch die mittelbare negative Auswirkung zu einem Beseitigungsanspruch. Stört der Überhang nicht, bleibt die Natur unberührt.

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„Das Internet ist eine Welle: Entweder man lernt auf ihr zu schwimmen – oder man geht unter“. Eine treffende Formulierung von Microsoftgründer Bill Gates.

Die Digitalisierung verändert alle Lebensbereiche, es ist so, ob wir das wollen oder nicht. Wir alle, egal ob wir als Mitglied, ehrenamtlich tätiges Vorstandsmitglied oder in hauptamtlicher Funktion unterwegs sind, wir alle müssen daran (mit)arbeiten, auf der digitalen Welle zu schwimmen, damit wir als Haus & Grundeigentümer/in eine Zukunft in der sich rasant verändernden digitalen Welt haben. Dazu sind die Ortsvereine und auch Sie liebe Mitglieder herzlich eingeladen.

Um den Herausforderungen der Digitalisierung begegnen zu können, wird Haus & Grund Deutschland in Zusammenarbeit mit den Landesverbänden im nächsten Jahr damit beginnen, den Ortsvereinen die notwendigen Start-Ups an die Hand zu geben. Neue Online-Visitenkarten für alle Vereine werden „Online in den Verein“ verbessern und die Online-Mitgliedschaft vereinfachen. Optimierte Webseiten für die Vereine, ein verbesserter Vereinsfinder, die Einbindung intelligenter Software, sogenannter Chatbots,  die Möglichkeit Beratungstermine online vereinbaren zu können und viele weitere Dinge werden dafür sorgen, dass Sie als Mitglied die Tür zur digitalen Haus & Grund Welt durchschreiten können.

Diese Instrumente sind notwendig, damit wir alle zeigen können, wie stark wir als Gemeinschaft der privaten Haus & Grundeigentümer/innen sind und welche Leistungen wir Ihnen, liebe Mitglieder, anbieten.

Ich hoffe, Sie alle nehmen diese Angebote an. Unterstützen Sie Ihren Haus & Grund-Ortsverein in der Umsetzung und werben Sie bei Mitgliedern und Interessierten dafür. Nur dadurch können wir zeigen, was wir sind und was wir können.

Herausforderungen zu meistern ist häufig nicht schwer, aber oft machen wir es uns leider selbst schwerer, als es ist.

„Wer immer tut, was er schon kann, bleibt immer das, was er schon ist.“ – Henry Ford (amerikanischer Unternehmer)
Wir wollen deshalb auf der Welle schwimmen.

Ich wünsche Ihnen viel Licht in der dunklen November Zeit.

Ihr

Dr. Michael Weiskopf
Verbandsgeschäftsführer Haus & Grund Saarland

Ausgangspunkt meiner Besprechung ist das Urteil des BGH vom 14. Juni 2019
V ZR 254/17 (WM 19/Seite 476 ff.).

In diesem Fall hat ein Mitglied die Wohnungseigentümergemeinschaft auf Zahlung für den Austausch von Holzfenstern durch Kunststofffenster mit dreifach Isolierglas verklagt. Es ging um Euro 5.524,78.

In der Teilungserklärung ist geregelt, dass jeder Wohnungseigentümer zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung seiner Wohnung sowie der dem Sondereigentum zugeordneten Sondernutzungsbereiche und der darin befindlichen Anlagen und Ausstattung, auch soweit sich diese im gemeinschaftlichen Eigentum befinden, unbeschadet eines eventuellen Mitbenutzungsrechts des anderen Wohnungseigentümers verpflichtet ist.

Das Gericht stellte klar, dass der Austausch der Fenster die Grenze dessen, was der Wohnungseigentümer ändern und behandeln darf, überschreitet. Fenster gehören zum Gemeinschaftseigentum. Es ist Sache der WEG Fenster auszutauschen.

Wenn der einzelne Wohnungseigentümer trotzdem in entsprechender Weise aktiv wird, so geschieht dies auf eigene Gefahr und eigene Rechnung. Im schlimmsten Fall muss er den alten Zustand wiederherstellen.

Dieses Problem stellte sich im besprochenen Fall nicht, denn die Fenster hätten ohnehin ausgetauscht werden müssen. Bei dieser Konstellation hätte der Kläger nach der früheren Rechtsprechung des BGH Kostenersatz von der Gemeinschaft verlangen können. Mit dem besprochenen Urteil hat der BGH seine Rechtsprechung geändert.

Wer heute eigenmächtig Fenster austauscht, bleibt auf den Kosten sitzen. Es gibt keine Möglichkeit mehr, Ersatz der Aufwendungen von der Gemeinschaft zu liquidieren. Das Recht des Einzelnen beschränkt sich darauf, von der WEG notwendige Maßnahmen einzufordern. 

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Die Klimadiskussion nimmt derzeit Fahrt auf. Greta Thunberg sei Dank, denn mit dem Protest der Fridays-for-Future-Bewegung hat sich der Handlungsdruck für die Verantwortlichen immens verstärkt. In dieser Situation soll es einen Preis für Klimagase wie CO₂ geben.

Die Gefahr ist groß, dass die Einführung einer CO₂-Bepreisung Leben und Wohnen in Deutschland weiter verteuert, ohne dass die erzielten Einnahmen für einen aktiven Klimaschutz eingesetzt werden. Wir sollten nicht vergessen, dass die Verbraucher in Deutschland schon heute erhebliche Beträge an Umweltsteuern für Kraftstoffe, für Heizöl, für Kfz, den Luftverkehr oder diverse Stromumlagen zahlen, ohne dass diese Einnahmen – da Steuern – nicht zweckgebunden eingesetzt werden. In dieser Situation eine neue CO₂-Steuer einzuführen, wäre gewagt. Mit „Steuern steuern“, das hat noch nie zuverlässig funktioniert, was aber nicht bedeutet, alles beim Alten zu belassen. Wirksame Klimapolitik ist möglich. Der bestehende Emissionsrechtehandel für die energieintensive Industrie, den Energiesektor und inzwischen auch für innereuropäische Flüge beweist es.

Haus & Grund fordert daher, dass die Einnahmen aus der CO₂-Bepreisung zu zwei Dritteln an alle Bürger zurückgezahlt werden und das verbleibende Drittel als Kopfpauschale dazu verwendet wird, den klimagerechten Ausbau der Gebäude zu fördern.

Dieses System hätte den Vorteil, dass die Bepreisung von allen getragen wird und die staatliche Förderung einen klimagerechten Ausbau ermöglicht, ohne die Mieter zu belasten. Die unverantwortliche Strategie des Mieterbundes, keinerlei gesellschaftliche Verantwortung zu übernehmen, in dem er behauptet, Umweltschutz sei alleine Sache der Eigentümer und nicht der Mieter, wäre damit widerlegt.

Entscheidend für einen echten Klimaschutz ist der politische Wille. Niemand behauptet, dass die Umsetzung leicht ist. Die Demos der Schüler, aber auch die Klimasorgen vieler Bürgerinnen und Bürger machen es der Politik derzeit aber einfach, einen entsprechenden Kurs einzuschlagen. Die Verantwortlichen müssen nur den Mut haben, ihren Wählern zu sagen, welche Einschnitte auf sie zukommen. Ob dies gelungen ist, müssen Sie selbst entscheiden, da der entscheidende Klimagipfel der Koalition nach Redaktionsschluss für diese Ausgabe unseres Magazins erfolgte.

Ich wünsche Ihnen allen einen goldenen Oktober.

Ihr Dr. Michael Weiskopf
Verbandsgeschäftsführer
Haus & Grund Saarland

Eigentum verpflichtet. Meint diese Bestimmung im Grundgesetz etwa, dass wir nicht mehr über unser Wohneigentum verfügen können? Die Garantie des Eigentums steht im Spannungsfeld mit der seiner Sozialpflichtigkeit und führt insbesondere bei Eigenbedarfskündigungen durch die Abwägung der Interessen des Vermieters an der Nutzung seines Eigentums durch sich selbst oder durch seine Familienangehörigen und der Interessen des Mieters an einem Verbleiben in der Wohnung zu schwierigen, nicht vorhersehbaren Entscheidungen.

Der Bundesgerichtshof hat sich nun in zwei Entscheidungen am 22. Mai 2019 mit der Frage befasst, in wie weit sich die Gerichte mit den von Mietern vorgetragenen Härtegründen bei der Entscheidung über die Fortsetzung des Mietverhältnisses auseinander zu setzen haben. In den entschiedenen Fällen trugen die Mieter vor, es sei ihnen aus Altersgründen und aufgrund drohender gesundheitlicher Beeinträchtigungen nicht zumutbar, ihre Wohnung zu verlassen. Der Bundesgerichtshof hat hier eindeutig entschieden, dass die Lebensplanung des Vermieters zu respektieren und das Alter alleine nicht ausschlaggebend für einen Härtegrund sei. Vielmehr müsse eine einzelfallbezogene Entscheidung getroffen werden. Behauptungen des Mieters, es käme durch den Verlust der Wohnung zu Gesundheitsbeeinträchtigungen, müssten durch ein amtsärztliches Gutachten nachgewiesen werden. Eine schematische Bewertung der Umstände verbiete sich.

Mietverhältnisse mit älteren Menschen sind damit nicht unkündbar. Dennoch ist der Ausspruch einer Kündigung im Alter eine schwierige Situation für uns Vermieter. Unerträglich wird die Situation, wenn Zwangsräumungen durchgeführt werden müssen und Suizidgefahr besteht (wir berichteten im Magazin 8/19). Wer will da die Verantwortung für eine richtige Entscheidung übernehmen?

In solchen Fällen sollte im Vorfeld der Kündigung versucht werden, mit dem Mieter eine einvernehmliche Regelung zu finden. Es sollte miteinander geredet werden oder auf Hilfsangebote, beispielsweise im Rahmen einer Mediation zurückgegriffen werden, damit es nicht zu einer für beide Teile eskalierenden Situation kommt. In diesen Fällen ist Reden Gold und Schweigen nur Silber.

In der Hoffnung, dass Sie liebe Mitglieder, vor entsprechenden Entscheidungen verschont bleiben, wünsche ich Ihnen einen schönen Herbstanfang.

Ihr
Dr. Michael Weiskopf
Verbandsgeschäftsführer
Haus & Grund Saarland

Mitgliederboom bei Haus & Grund Saarland - Politische Diskussionen um Enteignung, ein Verbot von Mieterhöhungen und zu wenig bezahlbarer Wohnraum: Keine raffgierigen Vermieter" – Dr. Weiskopf überraschend als Erster Vorsitzender nicht wiedergewählt 

Anlässlich des diesjährigen Landesdelegiertentages in Saarbrücken konnte der Geschäftsführende Verbandsvorsitzende Dr. Michael Weiskopf aktuell von einem starken Mitgliederzuwachs berichten und kündigte an, dem schlechten Bild vom angeblich raffgierigen Vermieter künftig entschiedener entgegenzutreten. Dazu wolle der Landesverband Mitglied bei der Verbraucherzentrale des Saarlandes werden, die gute Zusammenarbeit optimieren und eine Kooperation mit dem Sozialverband VdK Saarland eingehen, damit den Mitgliedern optimierte Dienstleistungen zur Frage des altersgerechten Wohnens im eigenen Haus angeboten werden könne. Weiterhin sei geplant, in der vom Innenministerium" gebildeten Arbeitsgruppe „Bezahlbarer Wohnraum" auch zukünftig aktiv mitzuwirken.

"Haus & Grund-Vermieter passen ihre Mieten nur selten - und wenn überhaupt – bei einem Mieterwechsel an"

(Dr. Michael Weiskopf, Geschäftsführender Verbandsvorsitzender Haus & Grund Saarland)

Zu den Bemühungen um mehr bezahlbaren Wohnraum meinte er: "Zu viel Bürokratie, die lange Dauer von Baugenehmigungen, Bauvorschriften und ausgelastete Baufirmen verhindern derzeit schnelle Hilfen". Das im Saarland von Minister Klaus Bouillon (CDU) angekündigte 30-Millionen-Euro-Wohnungsbauprogramm "Ein Zuhause für junge Familien" gegen den Leerstand in Ortskernen wertete Dr. Weiskopf als noch nicht ausreichend, da  die angehenden jungen Hauseigentümer die Erhebung der Grunderwerbssteuer die Zuschüsse des Programmes wieder aufsauge.

Trotz einigem politischem Gegenwind und mit ausdrücklicher "Abgrenzung von dem ein oder anderen privaten oder gewerblichen Vermieter" betonte Dr. Weiskopf: "Für Haus & Grund Saarland war 2018 eines der erfolgreichsten Jahre überhaupt". So sei die Zahl der Mitglieder im Vorjahr um 400 und seit Jahresbeginn 2019 um nochmals 524 auf inzwischen über 14.100 Mitglieder gewachsen. Der Dank dafür gebühre den Ortsvereinen, allen voran Saarbrücken, Saarlouis und Dillingen mit dem stärksten Mitgliederzuwachs. "In der politischen Arbeit vor Ort ging es um Themen wie Baukindergeld, die Erhebung von Straßenausbaubeiträgen, Grubenwasseranstieg und Grundsteuer". Zur Zukunft des Verbandes in der digitalen Welt kündigte Dr. Weiskopf an, man werde die Internet- und Online-Angebote bis hin zu Hinweisen auf Rechtsberatung verstärken und ausweiten.

Der Präsident von Haus & Grund Deutschland, Dr. Kai H. Warnecke, überbrachte den Delegierten die Entscheidung des Vorstandes von Haus & Grund Deutschland, dass der 140. Zentralverbandstag 2026 als Zeichen der Wertschätzung für die gute Arbeit des Landesverbandes und der Ortsvereine im Saarland nach Saarbrücken vergeben worden sei.

In der anschließenden Neuwahl des Vorstandes votierten die Delegierten überraschend mehrheitlich für Norbert Behle, bisher 2. Landesvorsitzender. In seinem Schlusswort dankte Dr. Weiskopf dem Verband für eine interessante Zeit, die er während seiner 9 jährigen Rolle als 1. Vorsitzender erleben durfte und brachte seine Hoffnung zum Ausdruck, dass diese Wahl nicht zu einer Spaltung des Verbandes führe, da die zu lösenden Probleme alle Kraft erforderten. Er werde jedenfalls den neuen Landesvorsitzenden in diesem Bemühen unterstützen. Dr. Michael Weiskopf wird weiterhin als Geschäftsführer des Landesverbandes tätig sein.

Der neue Vorstand setzt sich wie folgt zusammen:

Erster Vorsitzender - Rechtsanwalt Norbert Behle
Zweiter Vorsitzender – Gerold Senz
Dritter Vorsitzender – Rechtsanwältin Christiane Hoffmann

Andreas Gaa, St. Ingbert
Kurt Engel, Saarlouis
Ernst Willi Klein, Völklingen
Ernst Kühnemann, Ottweiler
Brigitte Habicht, Riegelsberg
Stefan Mathieu, Homburg
Bernd Schlachter, Sulzbach
Hannelore Stier-Kohler, Altenkessel
Verbandsgeschäftsführer Dr. Michael Weiskopf

Kompetente Begleiter mit ausgeprägten Soft Skills gesucht

Wenn die Wahl eines neuen Verwalters ansteht, ist die Mitwirkung aller Wohnungseigentümer gefragt. Schließlich ist er ein zentraler Ansprechpartner für Eigentümer in allen Belangen rund um die Immobilie. Er hat mehr Aufgaben als nur die Einberufung und Durchführung der obligatorischen Eigentümerversammlungen.

Frisch gebackene Eigentümer wissen oft nur wenig über das Konstrukt Eigentümergemeinschaft. Begriffe wie Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung oder Abstimmungsquoren sind völliges Neuland. Aber auch gestandene Wohnungseigentümer haben häufig Probleme, alle gesetzlichen und vertraglichen Rechte und Pflichten zu verstehen. Viele Fragen können Wohnungseigentümer nicht selbständig lösen. Dafür benötigen sie einen kompetenten Begleiter, der sich rechtlich auskennt. Auf die fachliche Kompetenz des Verwalters sollten Eigentümer daher besonders großen Wert legen. Als Beleg können beispielsweise Bescheinigungen über regelmäßige Fort- und Weiterbildungen dienen. Gerade in größeren Gemeinschaften muss ein Verwalter Leitungsfunktionen übernehmen – in den Eigentümerversammlungen, aber auch bei der Umsetzung von beschlossenen Projekten. Hierfür reicht es nicht, das Wohnungseigentumsgesetz rudimentär zu kennen. Beim ersten Kennenlernen sollte der Bewerber Fragen zu Beschlussmehrheiten oder über Kostentragungspflichten fachkundig und schnell beantworten können.

Ebenfalls essenziell ist eine gute und professionell organisierte Büroführung. Protokolle und Beschlüsse müssen jederzeit einsehbar geführt werden; Jahresabrechnungen müssen fristgerecht erfolgen. Auch ein fester Handwerkerstamm zur schnellen Behebung von Problemen ist von Vorteil, um dem Servicegedanken der Verwaltung gerecht zu werden.

Diese Hard Skills bringen im Zweifel viele qualifizierte Verwalter mit. Für Eigentümer ist darüber hinaus wichtig, dass „ihr“ Mann auf die Eigenheiten der speziellen Immobilie eingehen kann. Das kann ein Verwalter am besten leisten, wenn er seinen Sitz vor Ort hat und beispielsweise regelmäßige Begehungen durchführen kann. Hinterfragen Sie, ob der Bewerber jederzeit gut erreichbar ist und auch Notfallnummern für Wochenenden, Nachtzeiten oder Feiertage existieren. Für Urlaubszeiten sind verlässliche Vertretungsregelungen notwendig.

Im Konfliktfall kommt dem Verwalter eine vermittelnde, schlichtende Funktion zu. Er muss Probleme erkennen und auflösen, bevor sie sich zu Streitigkeiten auswachsen. Ein hohes Maß an Einfühlungsvermögen und diplomatischem Geschick, Freundlichkeit und Nahbarkeit sind jedoch essenziell, um mit allen Eigentümern im Gespräch zu bleiben und von allen respektiert zu werden. Gleichzeitig ist professionelle Zurückhaltung nötig, denn Eigentümer schätzen zwar eine fachliche Begleitung, wünschen aber niemanden, der übergriffig über ihre Immobilie entscheidet. Über diese Soft Skills überzeugen Sie sich am besten im Rahmen eines ausführlichen Vorgesprächs. Dabei können durchaus auch exemplarisch Problemsituationen skizziert und die Herangehensweise des Kandidaten geprüft werden.

Unterm Strich heißt das: Es bedarf vor allem des Einhaltens der Pflichten aus dem Wohnungseigentumsgesetz, fachlicher Kompetenz und einer großen Portion Engagement und Einfühlungsvermögen.

Julia Wagner
Referentin Recht
Haus & Grund Deutschland

Liebe Mitglieder von Haus & Grund,

heute schreibe ich Ihnen als Verbandsgeschäftsführer von Haus & Grund Saarland. Überraschend wurde anlässlich des Landesdelegiertentages am 16. Juni 2019 der Kollege Norbert Behle zum

neuen Landesvorsitzenden gewählt. Zu seiner Wahl gratuliere ich herzlich. Die anstehenden politischen Themen werden den vollen Einsatz erfordern.  

Während die Diskussion über Enteignungen etwas abgeflaut ist, versucht die Politik nunmehr über die Einführung eines Mietendeckels  dem Wähler Handlungsfähigkeit vorzugaukeln, anstatt die bestehenden Herausforderungen zu lösen.

Die Herausforderung „Klima“ wird vor allem – wenn es nach dem Mieterbund geht - die Vermieter treffen . Durch das Mietrechtsanpassungsgesetz ist es für die Vermieter noch einmal schwieriger und komplizierter geworden, energetische Modernisierungen wirtschaftlich durchzuführen. Andererseits soll der Vermieter umwelt- und energiebewusst investieren, ohne hiervon selbst zu profitieren. Die CO2 Einsparung kommt aber allen in unserer Gesellschaft zugute. Da ist es korrekt und billig, auch alle an den Kosten zu beteiligen.

Die Investitionsbereitschaft der Kommunen hängt von der Grundsteuer ab. Wie sich zeigt, wird die Grundsteuerreform aber nicht zu einer Kostenneutralität führen, sondern eher ansteigen und die Diskussion der Umlegbarkeit auf den Mieter neu anfachen .

Und zu guter Letzt wird durch die Verlängerung der dem Mieter zu bewilligenden Räumungsfristen  dem Vermieter der Gebrauch der Sache entzogen und durch die Einführung der wiederkehrenden Straßenausbaubeiträge im Saarland – obwohl diese in den meisten anderen Bundesländern abgeschafft wurden – die Belastung der Eigentümer nochmals erhöht .

Bei allen diesen Herausforderungen stellt sich die Frage: Ist dem deutschen Staat das Eigentum egal?

Es bleibt also sehr viel Arbeit für den neuen Vorstand, der sich nicht nur mit aktuellen Fragen der Wohnungspolitik und möglichen Lösungen auseinandersetzen muss, sondern sich auch Gedanken darüber machen muss, wie Sie, die Immobilieneigentümer und Vermieter, hierauf bestmöglich vorbereitet werden.

Ich wünsche dem neuen 1. Verbandsvorsitzenden und dem neuen Vorstand alles Gute und viel Erfolg für die zukünftige Arbeit für unsere gemeinsame Sache Haus & Grund und vor allem für Sie, liebe Mitglieder.

Ihr
Dr. Michael Weiskopf
Verbandsgeschäftsführer
Haus & Grund Saarland

Mit diesem Problem hatte sich das Amtsgericht Saarbrücken (AZ 36 C 458/18) zu beschäftigen. Der Kläger und die Beklagten sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Anlage umfasst 100 Einheiten. Dem Kläger gehört eine Wohnung im dritten Obergeschoss. Die Wohnung darunter wird von den Beklagten bewohnt.

Seit längerem liegen die Parteien im Clinch. Wegen Lärm!

Die Beklagten sind Liebhaber klassischer Musik und offenbar kommt nur dann Freude auf, wenn die Klänge laut erschallen. Das wiederum nervt den darüber Wohnenden, der unfreiwillig in das Konzert involviert ist.

Für ihn gilt: Musik wird oft nicht schön gefunden, weil sie stets mit Geräusch verbunden!

Bemühungen des Klägers, sich mit den Bewohnern darunter zu einigen, verliefen für jenen unerfreulich. Er musste sich vorwerfen lassen, er sei streitsüchtig. Die Beklagten dachten überhaupt nicht daran, sich zu mäßigen.

So sah sich der Beklagte gezwungen, den Rechtsweg zu beschreiten. Auch dieser Weg war dornenreich. Bekanntlich hat derjenige, der vom Anderen etwas möchte, die Darlegungs- und Beweislast. Da gab es Probleme. Als Alleinstehender hatte er keine Zeugen, wenn aus der Wohnung wieder einmal ein Konzert angesagt war. Mitbewohner im Haus waren reserviert, sich in die Auseinandersetzung einzumischen.

Es kam dann die Nacht vom 31. Juli auf den 1. August 2018. Laute Musik war zu hören. Der Kläger rief die Polizei. Die herbeigerufenen Beamten konnten bestätigen, was der Kläger stets behauptete: Viel zu laute Musik!

Nach Beweisaufnahme verurteilte das Amtsgericht Saarbrücken die Beklagten, es zu unterlassen, durch eine Geräuschentwicklung über 35 Dezibel bzw. 25 Dezibel in der Zeit von 22.00 Uhr bis 07.00 Uhr werktags bzw. an Sonn- und Feiertagen durch Abspielen von Musik zu stören.

Bei Verstoß kann ein Ordnungsgeld bis Euro 250.000 oder Ordnungshaft von bis zu 6 Monaten beantragt werden.

Haus & Grund Saarbrücken

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Liebe Mitglieder von Haus & Grund Saarland,
ich begrüße Sie als neuer Vorstandsvorsitzender des Landesverbandes Haus & Grund Saarland. Mein neues Amt empfinde ich als Ehre. Ich bin stolz auf das in mich gesetzte Vertrauen und möchte dem gerecht werden. Diese für einen Frischgewählten nicht unüblichen Worte geben meine Empfindungen wieder. Bessere Worte habe ich nicht gefunden. Gerne will ich Taten folgen lassen.

Mein Dank gilt zunächst meinem Vorgänger im Amt, Herrn Rechtsanwalt Dr. Michael Weiskopf. Als geschäftsführender Verbandsvorsitzender hat er in den vergangenen Jahren dafür Sorge getragen, dass unser Landesverband an der zunehmenden Digitalisierung unserer Welt teilnimmt und nicht den Anschluss verliert. Er hat unser Mitgliedermagazin neu gestaltet und diesem nicht nur inhaltlichen sondern auch äußerlichen Glanz zukommen lassen. Seit 2016 ist Herr Dr. Weiskopf

für Haus & Grund Deutschland als Vorsitzender des Europaausschusses tätig. Dank seiner Vermittlung findet im Jahr 2026 der Zentralverbandstag von Haus & Grund Deutschland in Saarbrücken statt.

Vor uns und dem neuen Vorstand von Haus & Grund Saarland liegen wesentliche Aufgaben. Wir im Vorstand sind als Interessenvertreter gefragt und wollen auch gefragt werden, wenn es z. B. um die Grundsteuerreform geht. Diese betrifft uns als selbstbewohnende Eigentümer unmittelbar, ebenso aber mittelbar als Vermieter. Denn mit jedem Euro Grundsteuer, den ein Mieter im Wege der Nebenkostenumlage zahlen muss, entgeht dem Vermieter ein Euro potentieller Kaltmiete. Nur mit ausreichenden Mieteinnahmen sind aber Instandhaltungen und auch energetische Sanierungen möglich, die letztlich der Allgemeinheit zugutekommen. Wir, die privaten Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer, können und wollen damit einen wesentlichen Beitrag auch zum Klimaschutz leisten, wenn man uns lässt.

Nicht nur durch erfolgreiche Interessenvertretung, sondern auch in wirtschaftlicher und rechtlicher Hinsicht wollen wir behilflich sein, um letztlich Ihr privates Haus-, Wohnungs- und Grundeigentum, lieber Leser, nicht nur im privaten Interesse sondern auch im Interesse der Allgemeinheit zu erhalten und zu bewirtschaften. Wir wissen, dass Eigentum nicht nur berechtigt sondern bekanntlich auch verpflichtet.

Die erste Sitzung des neuen Verbandsvorstandes Anfang Juli hat meine Zuversicht gestärkt, dass unsere Zusammenarbeit Früchte für den Verband und damit für jeden Verein und jedes Mitglied tragen wird.

Wir reaktivieren nun unseren Direktionsausschuss, der sich aus den Vorsitzenden der Ortsvereine zusammensetzt. Der Direktionsausschuss dient der gegenseitigen Information. Er dient der Schulung sowie dem Erfahrungs- und Meinungsaustausch seiner Mitglieder. Davon profitieren die Mitglieder der Ortvereine, also Sie, werter Leser unserer Zeitung.

Als Verbandsvorsitzender will ich dazu beitragen, dass auch Vereine mit geringeren Mitgliedzahlen erhalten bleiben und die Möglichkeit bekommen, zu wachsen. Lassen Sie uns das gemeinsam angehen. Stützen Sie Ihren Ortsverein.

Kürzlich löste sich der Ortsverein Fischbach auf. Ca. 130 Mitglieder verloren ihren Verein und unsere Organisation verlor damit diese Mitglieder. So etwas soll künftig vermieden werden. Nach unserer Satzung bezweckt der Verband die Wahrung der gemeinschaftlichen Interessen des Haus-, Wohnungs- und Grundeigentums im Saarland. Unser Verband hat auch die Aufgabe, seine Mitglieder zu unterrichten und sie bei der Wahrung ihrer Belange zu unterstützen. Das müssen wir künftig noch intensiver beherzigen und umsetzen.

Wir wollen weiterhin mit unserem attraktiven Online-Auftritt für Sie da sein und auch auf diesem Wege neue Mitglieder für unsere gemeinsamen Ziele gewinnen, denn nur mit einer starken Gemeinschaft sind wir stark für unsere gemeinsamen Interessen. Noch mehr Vereine sollten sich auch dem erfolgreichen Design anschließen, das unser Zentralverband entworfen hat und pflegt. Hilfestellungen bei der Umsetzung liegen mir am Herzen.

Aber nicht nur online, sondern auch persönlich vor Ort wollen wir für Sie da sein. Die Vereinsarbeit soll auch persönlichen Kontakt ermöglichen, Erfolge bieten und Spaß machen.

Beteiligen Sie sich gerne in ihrem Ortsverein. Nehmen Sie gerne aktiv am Vereinsleben teil. Lassen Sie uns auch dadurch die Gemeinschaft stärken.

Mein Respekt gebührt den zahlreichen oft ehrenamtlich tätigen Vorständen und Aktiven der Ortsvereine. Lassen Sie uns auch weiterhin unsere Mitglieder kompetent begleiten und bedienen. Mit unseren spezialisierten Fachkräften wollen wir den Eigentümern und den Vermietern zur Seite stehen und Lösungen bieten. Wie schon seit 20 Jahren anwaltlicher Tätigkeit, will ich gerne dazu auch weiterhin meinen juristischen Teil beitragen. Und als Vorstandsvorsitzender nun auch gerne mehr.

Zum Abschluss meines Grußwortes danke ich für Ihre Geduld beim Lesen und freue mich auf eine spannende Zeit. Wir treffen uns am Mittwoch, dem 18. September 2019, um 17:00 Uhr zu einer ersten Direktionsausschusssitzung. Die ausgewählte Lokalität verträgt bis zu 90 Teilnehmer. Direktionsausschussmitglieder können sich von einem Mitglied ihres Vereins vertreten lassen und Gäste aus ihrem Verein zur Sitzung mitbringen. Machen Sie davon Gebrauch. Ich freue mich auf eine gute, fruchtbare und erfolgreiche Zusammenarbeit!

Ihr neuer Verbandsvorsitzender Norbert Behle

Anhand eines vom Landgericht Saarbrücken (AZ 10S53/18) entschiedenen Falles möchte ich darlegen, welche Komplikationen es gibt, wenn man sich beim Abfassen des Mietvertrages keine Mühe gibt oder, wenn der von uns empfohlene Mietvertrag schlampig ausgefüllt wird.

In dem Formularvertrag wurde in dem entsprechenden Leerfeld nicht ausgeführt, welche Nebenkosten der Mieter – mit Ausnahme der Heizungs- und Warmwasserkosten – zu tragen hat.

Die neben der Kaltmiete zu zahlende Nebenkostenposition wurde als Abschlagszahlung deklariert. Der Vermieter, der diesen Vertrag ausfüllte, wollte sicher mehr Nebenkostenarten auf seinen Vertragspartner umlegen.

Die bekommt er aber nicht, weil sie mangels Deklaration im Vertragstext nicht vereinbart wurden.

Die Betriebskosten sind bekanntlich so hoch, dass man sie gemeinhin als zweite Miete bezeichnet.

Der wirtschaftliche Schaden des angesprochenen Vermieters ist enorm. Er kann nur Heizungs- und Warmwasserkosten abrechnen. Auf allem andere, wie Grundsteuer, Hausversicherung, Müllabfuhr, Wasser und Abwasser u. a. bleibt er sitzen.

Zieht man von der vereinbarten Miete die nicht geschuldete Zweitmiete ab, so ist für den Vermieter der Ertrag gleich Null.

Aus gegebenem Anlass appelliere ich an die Mitglieder: Kommen Sie – ehe Sie einen Formularmietvertrag abschließen zu uns und lassen Sie den Inhalt überprüfen. Schlampereien wie hier beschrieben führen in den Ruin.

Haus & Grund Saarbrücken

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Die Landesvereinigung Saarland ruft auf zur Unterstützung ihrer landesweiten Volksinitiative: „Faire Straße - Gemeinsam gegen Straßenausbaubeiträge“.

SULZBACH. „Die Straßenausbaubeiträge sind eine ungerechte, teils existenzgefährdende Belastung für viele Haus- und Grundbesitzer und gehören abgeschafft“, so Bernd Schlachter der Vorsitzende von Haus und Grund Sulzbachtal e.V. „Europaweit sei diese Art der Abgabe einmalig: Kein anderes Land verlangt Eigentümern von Grund und Boden eine derartige Belastung bei Straßensanierungen ab.

Aktuell verlangen rund die Hälfte aller 52 Saar-Kommunen einen Straßenausbaubeitrag, manche werden angesichts leerer Kassen von der Kommunalaufsicht zur Erhebung gezwungen; damit sehen sich die Haus- und Grundstückseigentümer mit Rechnungen bis zu 50.000 Euro konfrontiert, zum Teil auch deutlich höher: „Das kann schnell existenzbedrohend werden - gerade für junge Wohneigentümer, Familien oder Senioren,“ so Herr Schlachter.

Kein Anwohner erwirbt dadurch Anteile an der sanierten Straße, in den meisten Fällen werden sie nicht einmal vorher gefragt.“ Umso wichtiger sei es, tragfähige Lösungen zur Finanzierung des Wohnstraßenausbaus zu finden; die Kommunen darf man dabei keinesfalls im Regen stehen lassen. „Länder wie Bremen, Baden-Württemberg, Mecklenburg-Vorpommern und Bayern beweisen, dass es auch sehr gut ohne geht.“ Haus und Grund Sulzbachtal e.V. plädiert dafür, die Kosten für Sanierung und Ausbau von Straßen über die Einnahmen der Kfz- und Mineralöl-Steuer und der Maut zu finanzieren. 

Zahlreiche Bürgerinnen und Bürger im Saarland haben sich bereits an der Volksinitiative beteiligt; viele haben dabei ihre Familienangehörigen sowie Freunde und Bekannte auch noch unterschreiben lassen. Dennoch ist die gesetzliche Hürde von 5.000 Unterstützungsunterschriften noch nicht erreicht.

Deshalb ruft Haus & Grund Sulzbachtal alle Bürgerinnen und Bürger des Saarlands auf, die laufende Volksinitiative mit ihrer Unterschrift zu unterstützen und damit gemeinsam zum Erfolg zu führen.

Jeder Saarländer, der seinen Erstwohnsitz im Saarland hat und über 16 Jahre alt ist, kann die Volksinitiative mit seiner Unterschrift unterstützen. Das notwendige (amtlich vorgeschriebene) Formular kann über www.freie-waehler-saar.de selbst ausgedruckt oder bei der Landesgeschäftsstelle angefordert werden können.

Senden Sie die, oder das ausgefüllte und unterschriebene Formular an Haus & Grund Sulzbachtal, Geschäftsstelle, Schulstr. 8, Sulzbach oder die Geschäftsstelle des Landesverbandes. Die gesetzlich vorgeschriebene Bestätigung jeder einzelnen Unterstützungsunterschrift wird durch die jeweilige Kommune übernommen

Haus & Grund Sulzbachtal

Die Bundesregierung hat die Reform des Wohngeldes und des Lastenzuschusses für selbstnutzende Eigentümer beschlossen. Damit sollen die Reichweite und das Leistungsniveau beider Leistungen angehoben werden.

Das Wohngeld ist eine der zentralen sozialen Leistungen der Wohnungspolitik, weil es treffsicher und unmittelbar wirkt.

Erhöhung der Reichweite des Wohngeldes

Mit der Wohngeldreform steigt die Zahl der Empfängerhaushalte wieder von rund 480.000 auf rund 660.000 Haushalte im Jahr 2020. Darunter sind auch 25.000 Haushalte, die mit dem erhöhten Wohngeld nicht länger auf Leistungen aus den Grundsicherungssystemen – wie Arbeitslosengeld II oder Sozialhilfe – angewiesen sind. Da zusätzliches Einkommen das Wohngeld künftig in geringerem Maße reduziert, werden die Arbeitsanreize verbessert.

Leistungsniveau soll steigen

Für einen 2-Personen-Haushalt, der bereits vor der Reform Wohngeld erhalten hat, wird das Wohngeld von bislang 145 Euro monatlich um etwa 30 Prozent auf 190 Euro monatlich steigen. Um das Wohngeld an die eingetretene Miet- und Einkommensentwicklung anzupassen, also zu dynamisieren, wird es zukünftig per Verordnung im Abstand von jeweils zwei Jahren aktualisiert und in Höhe der Inflation angepasst. So soll die Entlastungswirkung des Wohngeldes aufrechterhalten werden.

Aktualisierung der Mietenstufen

Ebenfalls geplant ist eine regional gestaffelte Anhebung der Höchstbeträge – der sogenannten Mietenstufen –, bis zu denen die Miete oder Belastung bei Eigentümern berücksichtigt wird. Mit der Einführung einer neuen Mietenstufe VII sollen höhere Mieten in angespannten Wohnungsmärkten berücksichtigt werden.

Wohngeld als Lastenzuschuss auch für Eigentümer

Auch Eigentümer einer Immobilie haben Anspruch auf Wohngeld in Form des Lastenzuschusses. Der Lastenzuschuss wird gewährt, wenn die Immobilie selbst zu Wohnzwecken genutzt wird. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um eine Eigentumswohnung, ein Eigenheim oder sogar ein Mehrfamilienhaus handelt. Ausschlaggebend für den Lastenzuschuss ist die zuschussfähige Belastung. Folgende Kosten kommen in Betracht:

• Ausgaben für Zins und Tilgung bei Krediten, die dem Bau, dem Erwerb oder der Verbesserung des Wohneigentums dienen
• Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten (Bewirtschaftungskosten)
• Grundsteuer und sonstige Grundbesitzabgaben
• Versicherungsbeiträge für das Eigenheim
• bestimmte Heizkosten
• Verwaltungskosten

Für das zu bezuschussende Objekt, ganz gleich welcher Art, wird die Antragstellung nicht durch Faktoren wie öffentliche Förderungen, Steuerbegünstigungen oder Finanzierungsarten beeinflusst.

Der Gesetzentwurf soll nun im Deutschen Bundestag und im Bundesrat beraten werden und voraussichtlich am 1. Januar 2020 in Kraft treten. Insgesamt werden sich die Wohngeldausgaben von Bund und Ländern nach der Reform im Jahr 2020 auf rund 1,2 Milliarden Euro belaufen.

Matthias zu Eicken

Referent Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik

Haus & Grund Deutschland

Beratungszeitraum soll verlängert werden

In einem zweiten, zeitgleich in Umlauf gebrachten Referentenentwurf hat das Bundesjustizministerium Details zur geplanten Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete formuliert.

Derzeit wird die ortsübliche Vergleichsmiete aus den Mieten gebildet, die in der Gemeinde in den letzten vier Jahren für vergleichbaren Wohnraum vereinbart oder angepasst wurden. Der vierjährige Betrachtungszeitraum soll nach dem vorliegenden Entwurf auf sechs Jahre ausgeweitet werden. Damit würden dann auch ältere und vielerorts günstigere Mieten in die ortsübliche Vergleichsmiete einfließen. Für Mietspiegel, die derzeit gelten und einen vierjährigen Betrachtungszeitraum zugrunde legen oder die gerade in der Erstellung befindlich sind, sollen Übergangsfristen gelten: Mietspiegel mit einem vierjährigen Betrachtungszeitraum sollen längstens zwei Jahre ab der Veröffentlichung oder ihrer ersten Anpassung als Begründung einer Miethöhe heranziehbar sein. Sobald ein neuer Mietspiegel mit einem sechsjährigen Betrachtungszeitraum veröffentlicht ist, muss dieser zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden.

Dr. Helena Klinger

Referentin Recht

Haus & Grund Deutschland

Die Forderungen des Juso-Chefs nach Vergesellschaftung von Betrieben und der Enteignung von Wohnungseigentümern hatten im Wahlkampf für viel Aufregung gesorgt. Was jedoch zunächst als Fantasterei abgetan wurde, hat mittlerweile Einzug in die Politik gehalten.

Es wird zwischenzeitlich ernsthaft gefordert, auch für private Mietverhältnisse einen Mietenstopp zu erlassen oder die Eigenbedarfskündigung für Mietverhältnisse mit Mietern über 70 Jahre zu verbieten. Man könnte auch diese Forderungen als dem Wahlkampf geschuldet ansehen, denn es dürfte politisch wie rechtlich ausgeschlossen sein, dass entsprechende Gesetze erlassen werden, nachdem der Eingriff in das Eigentumsrecht zu tief wäre, nachdem nirgendwo in Deutschland Wohnungsnot herrscht. Das Fatale an diesen Vorschlägen ist jedoch, dass sie das Gegenteil von dem bewirken, was gewollt ist. Viele private Vermieter, die sich mit Rücksicht auf zuverlässige Mieter mit Mieterhöhungen bisher zurückgehalten haben, könnten sich dazu veranlasst sehen, die vermeintlich letzte Chance zu nutzen oder im schlimmsten Fall überhaupt nicht mehr zu vermieten.

Wenig spricht dafür, dass Wohnraum durch restriktives Handeln des Staates bezahlbar wird. Dafür ist das Problem viel zu groß. Die diskutierten Maßnahmen lassen keine einzige Wohnung mehr entstehen. Wohin der Wohnungsmarkt abdriftet, wenn er von der öffentlichen Hand bestimmt wird, zeigt sich darin, dass sich die öffentliche Hand in den letzten zehn Jahren weitgehend von ihrem Wohnungsbestand getrennt hat, als diese Immobilie nicht nur hochverschuldet und schlecht bewirtschaftet, sondern auch von einem erheblichen Sanierungsstau betroffen waren. Warum soll das alles jetzt besser werden?

Am Ende bleibt die bittere Erkenntnis: Das Problem, dass es in den begehrten Städten zu wenig bezahlbaren Wohnraum gibt, ist schlicht zu groß, als dass es dafür eine einfache schnelle Lösung gibt.

Ich wünsche Ihnen einen schönen Sommeranfang.

Ihr
Dr. Michael Weiskopf
Geschäftsführender Verbandsvorsitzender
Haus & Grund Saarland

Der beim Landgericht Saarbrücken (AZ 15.O. 212/18) anhängige Fall hat nur mittelbar etwas mit Schäden, die durch den untertägigen Bergbau bedingt sind, zu tun.

Der Sachverhalt: A war Eigentümer eines in Altenkessel gelegenen Hausanwesens. Durch den untertägigen Bergbau ist an dem aufstehenden Gebäude eine Schieflage entstanden.

Diese wurde von dem Bergbautreibenden entschädigt

1990 für 11,93mm/m (Mittlere Schieflage)    17.014,- DM

1999 für 14.00mm/m (Mittlere Schieflage)    3.464,- DM

A verkauft das Grundstück an B. Dies war im Jahre 2017. Der Kaufvertrag enthielt die im Saarland übliche Klausel, dass Bergschadenersatzansprüche abgetreten werden. Es fehlt jede Zusicherung, dass irgendwelche Schäden noch nicht abgegolten sind. Ansonsten finden wir in der Urkunde den üblichen Haftungsausschluss für gebrauchte Immobilien.

Warum ist der Fall bei Gericht gelandet? Der Käufer B verlangt vom Verkäufer A die Entschädigungen, die er für die Schräglage erhalten hat. Dies sind in Euro 10.470,24 die in den neunziger Jahren flossen. Dies geschieht mit nachstehenden Argumenten:

Zum Haftungsgrund

Man habe ihn – den Käufer B – bei Kaufvertragsabschluss nicht darüber aufgeklärt, dass die Schräglage entschädigt ist. Bei Kenntnis hätte dies zu einer Reduktion des Kaufpreises in entsprechender Höhe geführt.

Zur Haftungshöhe

Er müsse bis zum Ende der physischen Existenz des Hauses mit den schieflagenbedingten Unbequemlichkeiten leben.

Gegen diesen Anspruch wendete sich der Käufer A.

 Zum Haftungsgrund:

1. Man habe B über die bereits erfolgte Abgeltung der Schieflage aufgeklärt.
2. Diese Tatsache habe sich in einem verringerten Kaufpreis niedergeschlagen.
3. Eine Entschädigung könne von A nicht mehr gefordert werden. Denn der Bergbautreibende könne sich – falls der Entschädigungsanspruch jetzt gestellt wird – auf die Einrede der Verjährung berufen (drei Jahre ab Kenntnis des Schadens und des Schädigers).

Zur Haftungshöhe:

1. Auch der A habe Jahrzehnte unter den Nachteilen der Schieflagen gelitten.
2. B könne also den Zeitanteil, der auf die Zeit vor 2017 entfällt, nicht für sich geltend machen.

Eine Entscheidung durch das Gericht ist bislang noch nicht erfolgt. Von dem zuvor geschilderten Sachverhalt dürfte sich manch einer angesprochen fühlen. Der Ablauf stellt keine Ausnahme dar. 

Sobald der Fall beendet ist, wird das Ergebnis mitgeteilt.

Haus & Grund Saarbrücken

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Juni 2019

Es geht um ein Haus, das 1960 gebaut wurde. Durch untertägigen Bergbau entstanden Schräglagen. Der damalige Eigentümer erhielt hierfür nachstehende Minderwertentschädigungen:

1990        Euro 8.69912
und
1999        Euro 1.758,84.

Im Jahr 2017 wurde das Haus verkauft. Die notarielle Urkunde enthält die übliche Abtretung der Bergschadensersatzansprüche. Davon, dass Schieflagenentschädigungen geflossen sind, wurde dem Erwerber nichts gesagt. Wäre der Veräußerer verpflichtet gewesen, dies zu offenbaren? Das angerufene Landgericht meint ja. Der Käufer, der Bergschadensersatzansprüche erwirbt, kann sich darauf verlassen, dass auch solche noch existieren.

Also: Dem Erwerber stehen Schadenersatzansprüche zu.

Aber in welcher Höhe?

In dem besprochenen Fall wurde diese Rechnung aufgemacht:

Die Entschädigung für Schräglage wird für Nachteile und Unbequemlichkeiten gezahlt. Das Haus, um das es geht, wurde 1960 gebaut. Wir gehen von einer Standdauer von 100 Jahren aus.

Bei Auszahlung der ersten Entschädigung im Jahr 1990 hatte das Gebäude noch eine Restlebensdauer von 70 Jahren.

Das sind Euro 8.699,12 geteilt durch 70 Jahre: jährlich Euro 124,27.

Der Veräußerer selbst hat die Unannehmlichkeiten von 1990 bis 2017 erduldet, also 27 Jahre.

Der Erwerber noch 43 Jahre, also 43 mal Euro 124,27 =                     Euro 5.343,61

Bei Auszahlung der zweiten Entschädigung im Jahr 1999 hatte

das Gebäude noch eine Restlebensdauer von 61 Jahren.

Das sind Euro 1.758,84 geteilt durch 61 Jahre: jährlich Euro 28,83.

Der Erwerber leidet noch 43 Jahre. Also 43 mal Euro 28,83 =              Euro 1.239,69

Man einigte sich auf                                                                               Euro 6.582,70

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Ein Muss für Eigentümer

Eine Wohngebäudeversicherung ist für jeden Gebäudeeigentümer zu empfehlen. Hierüber ist eine Absicherung für Schäden am Gebäude und an den Gebäudebestandteilen gegeben. Doch welche Schäden werden ersetzt?

Die Wohngebäudeversicherung kommt für Schäden auf, die am Gebäude oder an Gebäudebestandteilen durch die versicherten Gefahren – meist Sturm, Hagel, Feuer oder Leitungswasser – entstehen. Sie erstattet die Kosten für notwendige Reparaturen oder sogar die Kosten für den Wiederaufbau eines Gebäudes, beispielsweise nach einem Brand.

Was genau ist durch eine Wohngebäudeversicherung abgesichert?

Grundsätzlich ist das Gebäude so versichert, wie es im Versicherungsschein und in den dem Vertrag zugrunde liegenden Bedingungen beschrieben wird. Eine Mitversicherung von Garagen oder Carports ist möglich. Diese sollten bei Antragstellung angegeben und bei nachträglichem Bau nachgemeldet werden.

Sind auch Schäden durch Überschwemmungen versichert?

Leider häufen sich in den vergangenen Jahren wetterbedingte Naturereignisse wie Überschwemmungen durch Starkregen, Erdsenkungen oder Schneedruck. Schäden, die durch derartige Naturereignisse entstehen, sind nicht generell durch die Wohngebäudeversicherung abgedeckt. Um sich gegen diese Gefahren zu schützen, muss der Elementarschutz ausdrücklich in die Versicherung eingeschlossen werden.

Wie hoch ist die Versicherungssumme?

Eine festgelegte Versicherungssumme gibt es bei der GEV Grundeigentümer-Versicherung in den neuen Tarifen nicht mehr. Versichert ist Ihr Gebäude bis zum ortsüblichen Neubauwert. Die Beitragsberechnung erfolgt anhand der Gebäudemerkmale (beispielsweise Wohnfläche, Anzahl der Geschosse, Gebäudetyp).

Ihre Vorteile bei der GEV

Wir bieten Ihnen mit unserem modularen System die größtmögliche Individualisierung des Versicherungsschutzes – denn wir wissen: Jeder Versicherungsbedarf ist anders. Wir bieten Ihnen einen leistungsstarken „Basis-Schutz“ an, der durch verschiedene Module ergänzt werden kann. So erhalten Sie einen Versicherungsschutz, der Ihren Bedürfnissen entspricht. Wählbare Module sind: der „Plus Schutz“, „Gartenschutz“, „Technikschutz“, „Elementarschutz“, „Glasschutz“, das „Wasser Plus“-Modul, die „Soforthilfe“. Wer seine Immobilie vermietet, dem empfehlen wir das „Vermieter Plus“– und gegebenenfalls auch das „Verwalter Plus“-Modul.

Übrigens: Als Haus & Grund-Mitglied erhalten Sie bei uns einen Beitragsnachlass von zehn Prozent.

Wenn Sie mehr über die Leistungen der Wohngebäudeversicherung der GEV wissen möchten, rufen Sie gern unsere Kolleginnen und Kollegen aus dem Team Direktberatung unter 040 3766 3367 an.

gev-versicherung.de

Quelle: GEV Grundeigentümer-Versicherung

BGH zum Rückschnitt überhängender Äste

 Wenn vom Nachbargrundstück Äste überhängen, hat der dadurch beeinträchtigte Eigentümer einen Anspruch darauf, dass sie zurückgeschnitten werden. Dieser Beseitigungsanspruch unterliegt jedoch der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren ab Kenntnis von der Eigentumsbeeinträchtigung. Das hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 22. Februar 2019 klargestellt (V ZR 136/18).

Im zu verhandelnden Fall stritten zwei Eigentümer benachbarter Grundstücke in Baden-Württemberg. Von einer Fichte, die teils auf dem Grundstück des beklagten und teils auf dem eines dritten Eigentümers wächst, ragen seit Jahren Äste auf das Grundstück der Klägerin. Sie verlangte nun von dem Beklagten den Rückschnitt der Fichte, damit keine Zweige mehr auf ihr Grundstück herüberwachsen würden. Der beklagte Nachbar verweigerte dies und verwies darauf, dass ein eventueller Beseitigungsanspruch verjährt sei.

Sowohl vor dem zuständigen Amtsgericht als auch im Berufungsverfahren vor dem Landgericht scheiterte die Klägerin mit ihrem Anliegen. Das Landgericht ließ jedoch Revision zu. Der Bundesgerichtshof entschied: Der Beseitigungsanspruch aus § 1004 Absatz 1 Satz. 1 BGB unterliegt der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren ab Kenntnis von der Eigentumsbeeinträchtigung durch die herüberwachsenden Zweige gemäß §§ 195, 199 BGB. Der BGH stellte ausdrücklich klar, dass § 902 Absatz 1 Satz 1 BGB, der die Unverjährbarkeit eingetragener Rechte anordnet, auf den Beseitigungsanspruch des § 1004 BGB nicht anwendbar ist. Diese Vorschrift diene dazu, den Bestand von im Grundbuch eingetragenen Rechten dauerhaft zu sichern. Sie erfasse jedoch nicht die Ansprüche, welche der Abwehr von Störungen bei der Ausübung des Rechts dienen.

 Der Anspruch auf Beseitigung der Störung beginne in dem Moment, in dem die Beeinträchtigung des Eigentums infolge des Wachstums der Äste einsetzt, so die Argumentation der Richter. Der klagende Nachbar habe den störenden Zustand länger als drei Jahre hingenommen und könne daher die Beseitigung im Interesse des Rechtsfriedens, der durch die Verjährung geschaffen werden soll, nicht mehr verlangen. Er sei vor einem unerwarteten Rechtsverlust dadurch geschützt, dass der Lauf der Verjährungsfrist von seiner Kenntnis der Störung abhänge.

Die Richter betonten zugleich, dass von dem der Verjährung unterliegenden Beseitigungsanspruch das Selbsthilferecht des Grundstückseigentümers nach § 910 BGB unterschieden werden müsse. Danach darf ein Grundstückseigentümer herübergewachsene Zweige abschneiden und behalten, wenn der Eigentümer des Nachbargrundstücks diese nach Aufforderung und Benennung einer angemessenen Frist nicht beseitigt hat.

TIPP

Die ersten herüberwachsenden Zweige nimmt man als Nachbar meist hin. Auch stellen sie meist keine Nutzungsbeeinträchtigung des Grundstücks dar, welche einen Beseitigungsanspruch aus § 1004 BGB begründen würde. Doch die anfangs leichte Eigentumsstörung kann sich im Laufe der Zeit erheblich auswachsen. Dann kann jedoch eine Geltendmachung des Beseitigungsanspruchs aufgrund der dreijährigen Verjährungsfrist bereits ausgeschlossen sein. Die Schwierigkeit für Eigentümer liegt also darin, den Beseitigungszeitpunkt nicht zu früh und nicht zu spät geltend zu machen.

Eva Neumann
Referentin Presse und Kommunikation
Haus & Grund Deutschland

Der Vorstand von Haus & Grund Deutschland hat in seiner letzten Sitzung den Zentralverbandstag 2026 nach Saarbrücken vergeben. Der Zentralverbandstag ist das bundesweit höchste Gremium der Organisation und wird von Delegierten und Mitgliedern aus ganz Deutschland besucht. Zugleich ist der Zentralverbandstag Podium zum Austausch und zur Diskussion mit hochrangigen Persönlichkeiten über die politische Entwicklung des privaten Eigentums.

„Für Haus & Grund Saarland ist die Vergabe des Zentralverbandstages nach Saarbrücken ein Vertrauensbeweis für die Jahrzehnte lange Tätigkeit im Sinne des privaten Haus- und Grundeigentums. Zugleich ist es uns saarländischen Haus- und Grundeigentümern eine besondere Ehre, die Repräsentanten und Delegierten aus ganz Deutschland im Jahr 2026 in Saarbrücken empfangen zu dürfen“, so der geschäftsführende Verbandsvorsitzende Dr. Michael Weiskopf.

Mai 2019

Wie sehr das Herz an etwas hängt oder wie wichtig manches für einen selbst ist, das merkt man oftmals erst, wenn es nicht mehr da ist. Man ärgert sich hinterher, dass man nicht seine gesamte Aufmerksamkeit genau diesen Dingen entgegengebracht hat. Und so kann es uns mit Europa gehen. Wir achten nicht genug darauf und werden erst den wahren Wert erkennen, wenn es nicht mehr da ist.

Dabei müsste es uns doch allen klar sein, dass wir in einer Welt leben, die immer komplizierter und kompakter wird. Es bedarf deshalb eines starken Europas und nicht eines geschwächten Europas. Es bedarf vor allem eines geeinten Europas. Der Nationalstaat ist keine Alternative um die Herausforderungen der Zukunft zu bewältigen.

Der Brexit, ein Chaos aus falschen Versprechungen und ratlosen Politikern zeigt uns derzeit, was wir an der EU haben. Dort, wo sie - wie jetzt in Großbritannien – zurückgewiesen wird, treten die Probleme sofort wieder ans Tageslicht. Ob Reisen, Wohnen, Handel treiben, Studieren: Alles, was selbstverständlich war und ist, wird plötzlich wieder kompliziert und unsicher. Und selbst die idealistische Vorstellung von der EU als Friedensprojekt erweist sich angesichts des Brexits als bittere Wahrheit: an der irisch-nordirischen Grenze wird schon wieder gezündelt.

Die EU schlichtet täglich zwischen Nachbarn. Sie löst die Streitpunkte in Regelwerken und – zugegebenermaßen - manchmal unbefriedigenden Kompromissen. Aber: sie löst sie, friedlich und zivilisiert. Das ist ihre große Leistung. Auch wenn es konstruktiver Reformen in der EU bedarf, sollten wir uns doch verinnerlichen, dass wir alle Europa sind und nur wir alle zusammen, unabhängig von Grenzen, die Probleme Europas meistern können.

Populisten versuchen uns einzureden, die EU sei etwas Abstraktes, etwas Fremdes oder etwas unsere Identität Zerstörendes. Überlassen wir das Feld nicht diesen Scharaltanen, die unsere gemeinsame Idee aus Eigeninteressen heraus kaputt machen wollen. Sie spielen mit unserer und unserer Kinder Zukunft. Sie halten kein einziges ihrer Versprechen. Schade, dass wir das jetzt in Großbritannien erleben müssen - spektakulär und bitter real.

Gehen Sie deshalb – nicht nur als Eigentümer - am 26. Mai zur Europawahl und sorgen Sie dafür, dass unsere gemeinsame Idee in einem einigen Europa weiterhin Bestand hat und haben wird. Es lohnt sich.

Ihr
Dr. Michael Weiskopf
Geschäftsführender Verbandsvorsitzender
Haus & Grund Saarland

Mai 2019

In Zeiten der ständigen „Brexit-Diskussionen“ und der teils sehr negativen Darstellung der Europäischen Union wird häufig übersehen, dass es viele unterschiedliche Rechts- und Lebensbereiche gibt, bei denen die Europäische Union unmittelbare Auswirkungen auf die Rechte und Pflichten der privaten Haus & Grund Eigentümer von der Umwelt über die Person jedes Einzelnen bis hin zum Eigentum hat.

Haus & Grund Saarland engagiert sich deshalb bereits seit einigen Jahren im Europaausschuss von Haus & Grund Deutschland.

Im Hinblick auf die am 26. Mai 2019 anstehenden Wahlen zum Europäischen Parlament hat jetzt die europäische Dachorganisation UIPI (International Union of Property Owners) eine sehr anschauliche
Informationsbroschüre mit dem Titel

WAS BEDEUTET DIE EU FÜR IMMOBILIENEIGENTÜMER?

veröffentlicht.

Die deutschsprachige Version der sehr informativen Broschüre ist auf der Internetseite der UIPI unter dem Link

https://www.uipi.com/wp-content/uploads/2019/04/Info-DE_.pdf

abrufbar. Weitere Sprachversionen (z.B. Englisch oder Französisch) können dort ebenfalls abgerufen werden.

Bei Rückfragen zum Thema oder zur Arbeit der UIPI für die Haus & Grund-Organisation steht der Landesverband interessierten Mitgliedern gerne zur Verfügung. Bei Bedarf senden wir Ihnen die Broschüre gerne per Email zu.

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Mai 2019

Die durch den Klimawandel bedingten immer heftiger werdenden Stürme führen auch zu einer Bedrohung des Grundeigentums. Es entstehen nicht nur Schäden an den Gebäuden. Wir stellen auch immer mehr Eingriffe in die Natur fest. Bäume sind an sich für Wasserhaushalt und Klima nützlich. Sie werden jedoch zu einem Problem, wenn ein solches Gewächs umstürzt.

Mit einem solchen Fall hatten wir uns zu beschäftigen.

A ist Eigentümer eines Hausgrundstückes. B ist sein Nachbar.

Auf dem Grundstück des A war eine Tanne gepflanzt mit einem Grenzabstand von über 4 Meter und einer Höhe von etwa 15 Meter. Anlässlich eines Sturmes im Frühjahr 2019 stürzte der Flachwurzler um. Die Baumkrone landete auf dem Grundstück des B und richtete dort Schaden an.

Der dem B gehörende Grenzzaun wurde zerstört ebenso das Dach eines in Grenznähe befindlichen Schuppens.

Die Frage, die an uns gestellt wurde: Welche Ansprüche hat B eigentlich?

Thema Beseitigung der Baumkrone

Hier hat B gegen A einen Anspruch auf Beseitigung des Baumes, und zwar bezüglich der Teile, die auf seinem Grundstück gelandet sind.

Thema Schadenersatz wegen der beschädigten Gegenstände (Zaun und Schuppen)
Wir denken an drei Anspruchsvarianten.

Erste Variante

Den Eigentümer eines Baumes trifft die Verkehrssicherungspflicht. Einmal im Jahr muss er die Pflanze dahingehend inspizieren, ob sie verkehrssicher ist.

• Sind bereits Äste abgestorben?
• Gibt es Anzeichen dafür, dass der Stamm durch Krankheitsbefall instabil wurde?

Unterlässt der Eigentümer des Baumes die Überprüfung, so haftet er gemäß §823 BGB, das heißt, wenn wegen Verletzung der Verkehrssicherungspflicht, bedingt durch die Mängel am Baum, Dritte in ihrer Gesundheit oder ihrem Eigentum geschädigt werden.

Zweite Variante

Das OLG Düsseldorf Az. 4U73/01 bejaht auch eine Haftung des Baumeigentümers, wenn der Baum zwar keine Merkmale von Defiziten aufweist. Alles ist vergänglich. Auch ein Baum lebt nicht ewig. Stürzt er Altersbedingt um muss sein Eigentümer für die hieraus entstehenden Folgen geradestehen.

Dritte Variante

Diese Fallgestaltung ist hier gegeben.
Ein gesunder Baum verliert seinen Halt.
Entwurzelt ihn ein Orkan so liegt höhere Gewalt vor.

Grundsätzlich trifft für diesen Fall die Verkehrssicherungspflichtigen keine Haftung. Das ist die allgemeine Regel. Im Verhältnis zu Grundstücksnachbarn gibt es eine Besonderheit. In unserem Fall konnte der B nichts dagegen unternehmen, dass auf dem Nachbargrundstück des A eine Tanne wächst. Sie hatte – wie oben erwähnt – den vom Gesetz vorgeschriebenen Abstand von 4 Metern zu der Grundstücksgrenze. Auch bezüglich der Höhe gab es nichts zu beanstanden. Dennoch ist eine Haftung zu bejahen.

Stürzt bei dieser Konstellation in folge höherer Gewalt der Baum auf das Nachbargrundstück, so hat der geschädigte Nachbar einen sogenannten zivilrechtlichen Aufopferungsanspruch. Es gilt §906 Abs. 2 BGB analog. Nach dieser Vorschrift hat der geschädigte Nachbar einen Anspruch auf eine
angemessene Entschädigung.

Und wie hoch ist diese?

Man geht von der vollen Schadenshaftung gemäß §249 BGB aus (Palandt/Herrler BGB 78. Auflage Randziffer 29).

Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann
Geschäftsführender Vorsitzender Haus &Grund Saarbrücken

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Mai 2019

BGH zu Heizkosten

Wenn das Gesetz in bestimmten Fällen einen konkreten Verteilungsschlüssel für die Heizkosten vorschreibt, haben Mieter einen Anspruch darauf, dass dieser Schlüssel auch verwendet wird. Sie müssen sich nicht auf das Kürzungsrecht des § 12 Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten (HeizkostenV) verweisen lassen. Das hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 16. Januar 2019 (VIII ZR 113/17) entschieden.

Im konkreten Fall rechnete ein Vermieter die Heizkosten stets zu je 50 Prozent nach der Wohnfläche und nach dem erfassten Wärmeverbrauch ab. Einer der Mieter erhob hiergegen Einspruch. Nach seiner Auffassung erfüllt das Gebäude das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBl. I S. 2121) nicht. Es wird mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt. Da zudem die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, müssten die Heizkosten nach § 7 Absatz 1 Satz 2 HeizkostenV nach Auffassung des Mieters zu 70 Prozent nach dem erfassten Wärmeverbrauch abgerechnet werden. Der Vermieter sieht dies anders und weigert sich, den Verteilungsschlüssel entsprechend umzustellen. Der Mieter klagt nun darauf, dass der Vermieter für zukünftige Heizperioden einen 70-30-Verteilungsschlüssel verwendet.

Der BGH entschied nun, dass für die Fälle, in denen die Heizkostenverordnung zwingend einen bestimmten Verteilungsschlüssel vorschreibt, der Mieter einen Anspruch darauf hat, dass dieser Schlüssel angewendet wird. Zwar steht dem Mieter nach § 12 Absatz 1 Satz 1 HeizkostenV ein Kürzungsrecht in Höhe von 15 Prozent zu, wenn der Vermieter nicht entsprechend den Vorschriften der Heizkostenverordnung abrechnet. Allerdings greift diese Vorschrift im vorliegenden Fall nicht. Denn im konkreten Fall wird nicht über den Umgang mit einer bereits erteilten Abrechnung gestritten. Vielmehr will der Mieter erreichen, dass der Vermieter verpflichtet wird, zukünftig den seiner Meinung nach korrekten Verteilungsschlüssel zu verwenden.

Sinn und Zweck der Regelung des § 7 Absatz 1 Satz 2 HeizkostenV ist, die Mieter durch einen besonders hohen verbrauchsabhängigen Anteil der Heizkosten zu einem besonders sparsamen Verhalten zu bewegen. So soll gerade in den entsprechenden Gebäuden mehr Energie eingespart werden. Daher muss der Mieter auch nicht abwarten, bis ihm eine fehlerhafte Abrechnung erteilt wird, um diese im Anschluss zu kürzen. Denn durch einen Verweis auf das Kürzungsrecht wird dieser Energieeinspareffekt nämlich nicht erzielt.

Da das Berufungsgericht nicht abschließend geklärt hatte, ob die Voraussetzungen des § 7 Absatz 1 Satz 2 HeizkostenV vorlagen, verwiesen die BGH-Richter den Rechtsstreit zurück mit der Vorgabe, dies aufzuklären.

Gerold Happ
Geschäftsführer Immobilien- und Umweltrecht
Haus & Grund Deutschland

April 2019

Wenn beim erstmaligen Erwerb von Wohngrundstücken ein Grunderwerbsteuer-Freibetrag in Höhe von 100.000 Euro gewährt würde, dann würde sich das Potenzial an jungen Ersterwerberhaushalten rechnerisch um 18.400 auf 309.000 Haushalte erhöhen. Das entspräche einer Steigerung um sechs Prozent. Zu diesem Ergebnis kommt eine gemeinsame Studie der Researcher der Landesbausparkassen (LBS) und des Forschungsinstituts empirica. Regional würde sich ein Freibetrag allerdings sehr unterschiedlich auswirken.

In ihrer Modellrechnung ermittelten die Wissenschaftler als „natürliche Ersterwerber“ 291.000 Haushalte. Dabei handelte es sich um diejenigen Mieterhaushalte im Alter zwischen 30 und 44 Jahren, die sowohl über ausreichend Eigenkapital (mindestens 25 Prozent des Kaufpreises zuzüglich Nebenkosten) als auch über ausreichend Einkommen (Einkommensbelastung durch Zins und Tilgung maximal 35 Prozent) verfügen, um sich eine ortsübliche Immobilie leisten zu können.

Auswirkungen abhängig vom Steuersatz …

Wenn ein Betrag von 100.000 Euro von der Grunderwerbsteuer befreit und damit der Eigenkapitalbedarf verringert würde, dann wären zusätzlich 18.400 Haushalte in der Lage, eine Wohnimmobilie zu erwerben. Die Entlastung durch einen solchen Freibetrag würde dort besonders hoch ausfallen, wo hohe Grunderwerbsteuersätze gelten. In Bundesländern mit Steuersätzen zwischen 6 und 6,5 Prozent würde in der Modellrechnung das Zusatzpotenzial um wenigstens 7 Prozent wachsen. In Ländern mit Steuersätzen von 3,5 Prozent beliefe sich das Zusatzpotenzial hingegen nur auf 4 Prozent.

… und den Immobilienpreisen

Einen zweiten Verzerrungseffekt sehen die Forscher durch den heterogenen Immobilienmarkt gegeben: Ein Freibetrag würde überproportional in Regionen mit niedrigen Immobilienpreisen wirken und in wirtschaftsstarken Regionen mit hohen Kaufpreisen weniger ins Gewicht fallen. Damit könnte ein solch einheitlicher Freibetrag zwar als Haltefaktor in Schrumpfungsregionen wirken, also die Abwanderung in die Städte reduzieren, so die Autoren der Studie. Wenn jedoch das politische Ziel die Entlastung der Wachstumsregionen sei, müsse über gestaffelte Freibeträge nachgedacht werden. Das würde dann allerdings die Komplexität des Instruments erhöhen.

Wissenschaftler favorisieren bundesweit einheitlichen niedrigen Steuersatz

Unterm Strich plädieren die Forscher für die Rückkehr zu einer bundesweit einheitlichen Besteuerung des Erwerbs von Grund und Boden. So könnte beispielsweise ein Grunderwerbsteuersatz von einheitlich 3 Prozent ein Zusatzpotenzial von 18.000 relativ gleich über die Regions-, Kreis- und Stadttypen verteilten Haushalte generieren. Nur in den Bundesländern Bayern und Sachsen würde das Zusatzpotenzial aufgrund ihres relativ niedrigen Grunderwerbsteuersatzes von 3,5 Prozent unterdurchschnittlich ausfallen.

Eva Neumann
Referentin Presse und Kommunikation
Haus & Grund Deutschland

April 2019

Gastbeitrag Dr. Georg Thiel, Präsident Statistisches Bundesamt

Die Kosten rund um das Wohnen sind für Privathaushalte der bedeutendste Posten im Budget. Um der hohen Bedeutung im gesamten Verbraucherpreisindex gerecht zu werden, wurde die Mietenstichprobe grundlegend überarbeitet. Dadurch sind nun Aussagen darüber möglich, wie stark die Mieten beispielsweise in Großstädten steigen und im Vergleich dazu in dünnbesiedelten Regionen.

Stark steigende Mieten gerade in Ballungsräumen werden in der Öffentlichkeit häufig diskutiert und sind für Menschen auf Wohnungssuche teilweise nur schwer zu finanzieren. Der Verbraucherpreisindex für Mieten zeigt dagegen auf den ersten Blick eher moderate Preissteigerungen. Woran liegt das? Grund hierfür ist, dass im Verbraucherpreisindex die Preisentwicklung aller Mietwohnungen in Deutschland repräsentativ abgebildet werden soll und nicht nur die der Wohnungen, die neu vermietet und deren Preise gerade erhöht werden. Er ist ein Maß für die Geldwertentwicklung auf gesamtwirtschaftlicher Ebene und kann damit nicht alle Lebenswirklichkeiten abbilden.

Dazu werden Vermieter nach den tatsächlich erzielten Mieten für ausgewählte Wohnungen befragt. Zum Großteil handelt es sich dabei um Bestandsmieten, für die sich seltener und weniger starke Preiserhöhungen ergeben als für Neu- und Wiedervermietungen. Der Anteil von Wiedervermietungen an den gesamten Mietverhältnissen in Deutschland ist jedoch gering. Bei einer durchschnittlichen Mietdauer von etwa zehn Jahren kommt es pro Jahr bei durchschnittlich etwa zehn Prozent der Mietobjekte zu einem Mieterwechsel. Dies hat zur Folge, dass der Einfluss von Wiedervermietungen auf die Mietpreisentwicklung im Monatsdurchschnitt bei weniger als einem Prozent liegt.

Auch Neuvermietungen haben einen sehr geringen Einfluss auf die gesamte Mietpreisentwicklung im Verbraucherpreisindex. Bezogen auf den Gesamtwohnungsbestand in Deutschland machen sie nur einen Anteil von deutlich unter einem Prozent im Jahr aus. Dennoch sind gerade die Mieten bei Neu- und Wiedervermietungen ein wichtiger Indikator für die angespannte Wohnungssituation und somit Ausgangspunkt für mögliche wohnungspolitische Maßnahmen. Aus diesem Grund leisten wir mit unserer überarbeiteten Mietenstichprobe einen wichtigen Beitrag zur differenzierten Analyse des Wohnungsmarktes.

Der Unterschied zwischen der Mietpreisentwicklung der amtlichen Statistik und vielen anderen Studien ist somit insbesondere auf die einbezogenen Mietverhältnisse zurückzuführen. Nichtamtliche Statistiken basieren oft auf aktuellen Inseraten von Immobilienportalen. Diese beinhalten somit keine Bestandsmieten. Darüber hinaus steht oft die Entwicklung von Mietpreisen in Ballungsräumen im Fokus. Der Verbraucherpreisindex für Mieten bezieht dagegen alle Mietverhältnisse mit ein, unabhängig davon, ob es sich um Bestands-, Neu- oder Wiedervermietungen handelt. Meldungen über stark steigende Mieten stellen so gesehen keinen Widerspruch zur amtlichen Mietpreisentwicklung dar.

April 2019

Liebe Mitglieder von Haus & Grund,

der Bundesfinanzminister will die Grundsteuer mit einem Bürokratiemonster reformieren, doch die Debatte um die Grundsteuerreform hält an. Teile der Politik warnen vor steigenden Mieten durch eine höhere Grundsteuer und fordern einen Neustart der Verhandlungen von Bund und Ländern.

Die SPD weist die Forderung nach Neuverhandlung zurück und will höhere Belastungen für die Mieter verhindern. Statt sich allerdings ein Modell der gerechten Verteilung der Grundsteuer zu erarbeiten, sollen der Einfachheit halber die Vermieter die Grundsteuer alleine tragen.

Dazu will die SPD auch die Betriebskostenverordnung ändern und darin die Umlage der Grundsteuer auf die Mieten mit Blick auf die in Art. 14 Abs. 2 GG garantierte Verpflichtung des Eigentums verbieten. Das klingt genau so höhnisch wie die Forderung nach einer Enteignung der Wohnungs-unternehmen in Berlin.

Wenn die SPD ernsthaft die Frage stellt, mit welchem Recht jemand mehr als 20 Wohnungen sein Eigen nennen darf und durch ihren Parlamentarischen Geschäftsführer Carsten Schneider verlautbaren lässt, sie sei nicht die Partei der Eigentümer sondern vielmehr die Partei der Mieter, so zeigt dies deutlich das gestörte Verhältnis in Teilen der SPD zum Eigentum.

Im Saarland, wo immerhin 62,6 % der Menschen in den eigenen vier Wänden leben, dürften diese Äußerungen kaum auf Zuneigung stoßen.
Die aktuellen Pläne der SPD zur Umlagefähigkeit der Grundsteuer werden neben der bereits umgesetzten Verschärfung des Mietrechtes dazu führen, dass viele Mitglieder, die bisher die gesetzlichen Möglichkeiten einer Mieterhöhung nicht ins Auge gefasst und die Mieten konstant gehalten haben, gerade jetzt darüber nachdenken werden, hier tätig zu werden.

Die große Mehrheit des Wohnungsbestandes wird von Privatpersonen vorgehalten, die nicht - wie bei gewerblichen Vermietern üblich - jede Möglichkeit der Gewinnoptimierung nutzen, sondern die Mieten im Sinne ihrer Mieter konstant halten.

Daran sollten die politisch Verantwortlichen denken. Andernfalls führt ihr Handeln zu genau dem Zustand, den sie in ihren populistischen Forderungen bekämpfen wollen.

Kommen Sie gut in den Frühling.

Ihr
Dr. Michael Weiskopf
Geschäftsführender Verbandsvorsitzender
Haus & Grund Saarland

April 2019

Liebe Mitglieder von Haus & Grund im Saarland,

im Ringen um die vom Bundesverfassungsgericht geforderte Reform der Grundsteuer haben sich die Finanzminister von Bund und Ländern auf die Grundzüge eines Kompromissmodells geeinigt. Nach dem Eckpunktepapier wird ein Modell angestrebt, bei dem die Steuerberechnung nach Fläche und Wert erfolgt. Statt jede Nettokaltmiete und zur Steuerermittlung für Wohnungseigentümer zudem fiktive Mieten heranzuziehen, soll es zu Pauschalisierungen kommen.

Haus & Grund hatte eine möglichst unbürokratische Steuerberechnung nach dem Flächenmodell favorisiert.

Ein am Wert von Grundstücken und Gebäuden orientiertes Modell wird gerade in gefragten Gegenden zu Mehrbelastungen führen denn die große Mehrheit der Grundstückseigentümer würde aufgrund des in den letzten Jahren deutlich gestiegenen Mietenniveaus höhere Steuern zahlen müssen. Aufkommensneutralität bei der Anzahl unbekannter Parameter zu ver-sprechen, ist unseriös.

Den Wert der Grundstücke zu besteuern, ist zudem unsozial gegenüber denjenigen, die ihr Eigentum ohne großes Vermögen nutzen. Letztendlich haben alle Eigentümer, vor allem in teuren Gebieten nichts von der Wertsteigerung ihrer Grundstücke, solange sie selbst dort wohnen. Der Wert wird ja erst dann realisiert, wenn das Grundstück verkauft wird. Dann ist der Wert bekanntlich Grundlage der Grunderwerbssteuer.

Nur zur Verdeutlichung: Die Grundsteuer ist eine kommunale Steuer, mit der die Kommunen ihre Schwimmbäder, Kindergärten, Schulen, Sporthallen, Straßen oder Gehwege finanzieren. Alle Bürger profitierten davon.

Es geht bei dem Thema Grundsteuer weniger um den Mut zur Gerechtigkeit, als vielmehr um eine sachgerechte und vermittelbare Lösung, denn die Akzeptanz einer Steuer hängt nicht zuletzt von einer vernünftigen Begründung ab. Bei der Reform der Grundsteuer wäre das in erster Linie die Leistung der Kommunen für ihre Infrastruktur. Grundstücksgröße, Art der Bebauung, Anzahl und Größe des Wohnungsbestands sind Indikatoren für die Belastung der kommunalen Infrastruktur. Der Bodenwert spielt nur eine untergeordnete Rolle.

Daher ist die von Teilen der SPD, der Grünen und der Linken aufgestellte Forderung, die Grundsteuer nicht mehr als Betriebskosten auf den Mieter umzulegen, populistisch und unsachlich. Käme es dazu, hätte die Grundsteuer die Qualität einer Vermögensteuer.

Von der Steuer auf das Eigentum, sollte man schnellstmöglich Abschied nehmen, denn die dürfte am wenigsten konsensfähig sein.

Ihr
Dr. Michael Weiskopf
Geschäftsführender Verbandsvorsitzender
Haus & Grund Saarland

März 2019

Wir hatten uns mit nachstehendem Sachverhalt beschäftigt. Auf Grund eines schriftlichen Mietvertrages vermietete A dem B eine in Saarbücken im Dachgeschoss gelegene Wohnung. Zu dieser gehört eine große Dachterrasse. Diese wurde von dem Mieter zum Anbau von Cannabis genutzt. Weder dem Vermieter noch den übrigen Bewohnern im Hause fiel dies auf. Denn die Ter-rasse war nicht einsehbar. Eines Tages erschien die Polizei. Im Rahmen einer Razzia wurde die Population der Pflanzen entdeckt. Die Beamten nahmen den Mieter fest.

Auf Grund dieses Ereignisses erfuhr der Vermieter, dass

• der Mieter die Cannabis Plantage unterhält,
• er mit den dadurch gewonnenen Drogen handelt.

Die Frage war nun, ob und unter welchen Umständen der Vermieter berechtigt ist, dem Mieter den Mietvertrag zu kündigen.

Wir unterscheiden:

Der Mieter kann in seinen eigenen vier Wänden tun und lassen was er will. Ob in der Wohnung aufgeräumt ist, welche Musik gehört wird und welche botanischen Neigungen der Mieter hat, liegt außerhalb des Einwirkungsbereiches des Vermieters. Der Freiraum ist jedoch nicht unbe-grenzt.

Spätestens dann, wenn die Lebensweise Auswirkungen zeigt, wird die Angelegenheit mietrechtlich relevant.

Beispiele:

a) Die Wohnung ist derart verwahrlost, dass die Mietsubstanz in Mitleidenschaft gezogen wird.
b) Durch Müll dringt Gestank in den Hausflur.
c) In der Wohnung werden Geräusche verursacht, die den Rahmen der Zimmerlautstärke sprengen.
d) Der Mieter handelt mit dem aus der Cannabis-Pflanze gewonnenen Droge. Solange der Mieter Haschisch nur für sich konsumiert, dürfte in dem Verhalten des Mieters keine Vertragsverletzung zu erblicken sein. Ganz anders ist es jedoch, wenn unser Pflanzenfreund – wie in dem besprochenen Fall – einen Drogenhandel mit Dritten betreibt. Für diesen Fall interessiert sich nicht nur die Staatsanwaltschaft, auch der Vermieter kann das Mietverhältnis sogar fristlos kündigen. Es ist für ihn unzumutbar, an dem bestehenden Mietvertrag festzuhalten und die gesetzliche Kündigungsfrist abzuwarten. Das eigene Haus darf nicht zur Basis strafbarer Handlungen verkommen.

In dem besprochenen Fall hat der Vermieter so gehandelt, wie oben beschrieben.

Der Mietvertrag wurde außerordentlich gekündigt. Der Mieter ist nach Beendigung der Haftstrafe nicht wieder in die Wohnung zurückgekehrt.

Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann
Geschäftsführender Vorsitzender Haus und Grund Saarbrücken

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2. Anwaltskanzlei Hoffmann
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März 2019

Liebe Mitglieder von Haus & Grund,

die „2. Miete“ ist in Saarbrücken ziemlich hoch.

Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln hat im Auftrag von Haus & Grund Deutschland die Müllgebühren (2016), die Abwassergebühren (2017) und die Belastung durch die Grundsteuer (2018) für eine Musterfamilie in den nach Einwohnern 100 größten Städten in Deutschland untersucht.

Die Ergebnisse (Siehe S. 34 in der Februar-Ausgabe von Haus & Grund Saarland.) sind sehr interessant. So zahlt eine vierköpfige Musterfamilie in Regensburg am wenigsten für die Abwasser- und Müllentsorgung sowie für die Grundsteuer. Die gleiche Familie muss in Leverkusen am tiefsten in die Tasche greifen. Die Nebenkostenbelastung liegt dort um mehr als das Doppelte höher als in Regensburg.

Saarbrücken liegt in diesem Ranking auf dem 70. Platz.Während in Regensburg eine vierköpfige Familie pro Jahr im Durchschnitt 857 € für die drei Positionen zu zahlen hat, bezahlt eine vierköpfige Familie bei gleicher Wohnung und gleichem Verbrauch in Saarbrücken 1415 €, also 558 € mehr.

Die Zahlen belegen deutlich, dass es vielerorts Spielräume geben muss, die Kosten des Wohnens zu senken. So liegt Trier, eine mit Saarbrücken vergleichbare Stadt, mit 940 € auf einem guten 3. Platz. Im Einzelranking der Abwassergebühren liegt Saarbrücken sogar auf einem traurigen 94. Platz von hundert vergleichbaren Städten. Die Landeshauptstadt greift hier Mietern und Eigentümern gleichermaßen tief in die Tasche.

Die Studie zeigt aber auch im Zusammenhang mit der Forderung nach bezahlbarem Wohnraum, dass es in anderen Städten viel besser funktioniert. Beim Blick auf die Wohnkosten darf nicht nur die Kaltmiete und damit der Vermieter im Focus stehen. Die Kosten des Wohnens werden in erheblichem Maße auch von den Städten und Gemeinden beeinflusst. Die Kommunen sollten deshalb einmal ehrlich prüfen, warum Mieter und Eigentümer in anderen Städten viel weniger zahlen und die Kostenbelastung zwischen den Städten um mehrere Hundert Euro voneinander abweicht.

Wenn es um attraktive Standortbedingungen geht, müssen die Verwaltungen und die politisch Verantwortlichen auch im Hinblick auf die Wohnkosten ihre aktuelle Positionierung im Wettbewerb mit anderen Städten besser einschätzen und Überlegungen anstellen, wie sie entsprechende Änderungen anstoßen können. Die vorliegende Studie ist jedenfalls eine gute Grundlage hierzu.

Ihr
Dr. Michael Weiskopf
Verbandsführender Geschäftsführer
Haus & Grund Saarland

Februar 2019

Einem Wohnungsmieter kann grundsätzlich nur gekündigt werden, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse hat. Die gesetzliche Regelung finden wir im § 573 BGB.

Dort sind drei Gründe genannt, die eine fristgemäße Kündigung rechtfertigen:

• Vertragsverletzung durch den Mieter
• Eigenbedarf für die Nutzung als Wohnung durch einen im Gesetz genannten Privilegierten (für sich, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts)
• fehlende angemessene wirtschaftliche Verwertung.

Der Gesetzestext benennt die Gründe nur beispielhaft, und zwar durch Hinzufügen des Wortes „insbesondere“. Dieses Attribut besagt, dass die drei im Gesetz genannten Kündigungsgründe keinen abschließenden Katalog darstellen.

Es sind also auch andere Gründe denkbar. Voraussetzung ist, dass diese von ihrer Gewichtung mit den drei vorgenannten Gründen vergleichbar sind.

Von einem solchen Fall möchte ich berichten. Es wurde uns der nachstehende Sachverhalt mitgeteilt:

A ist Eigentümer eines in Saarbrücken gelegenen Hausanwesens.
Im Erdgeschoss betreibt die Ehefrau des A eine Arztpraxis.

Im 1. Obergeschoss befindet sich eine Wohnung. Die anderen Räumlichkeiten werden von einem anderen Arzt als Praxis genutzt. Weitere 2 Wohnungen sind im Dachgeschoss vermietet. Von der kas-senärztlichen Vereinigung bekam Frau A die Auflage, einen weiteren Raum (für Laborzwecke) ihrer Praxis hinzuzufügen.

Die Frage, die an uns gestellt wurde war: Kann der Mieterin im 1. Obergeschoss gekündigt werden?

Der im Gesetz genannte Eigenbedarf liegt hier nicht vor. Denn A benötigt die Wohnung im 1. Obergeschoss für seine Ehefrau nicht als Wohnung, sondern als Erweiterung der Arztpraxis im Erdgeschoss.

Ist der Eigenbedarf für die Erweiterung beruflich genutzter Räume dem Begriff „sonstige Gründe“ zu subsummieren?
Dies ist zu bejahen.

Auch dann, wenn der Vermieter die vermietete Wohnung ausschließlich für die berufliche Tätigkeit einer Familienangehörigen nutzen will.

In diesem Fall liegt das berechtigte Interesse in der verfassungsrechtlich geschützten Berufsfreiheit. Diese ist nicht geringer zu bewerten als der in § 537 Abs. 2 Nr. 2 BGB gesetzlich geregelte Eigenbedarf.

Also: A kann den Mietvertrag mit der Mieterin der Wohnung im 1. Obergeschoss kündigen. Ob A mit dieser Kündigung Erfolg haben wird, ist nicht sicher.

Denn die Mieterin kann der Kündigung widersprechen (§ 574 BGB). Denn eine an sich begründete Kündigung kann hinfällig werden, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für die Mieterin eine besondere Härte bedeuten würde.

Ob aber die Durchsetzung des Eigenbedarfs Schwierigkeiten bereitet, hängt von der Reaktion der Mieterin ab. Um in der Angelegenheit weiterzukommen, ist die alte Weisheit zu berücksichtigen: Auch der längste Weg beginnt mit dem ersten Schritt.

Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann
Geschäftsführender Vorsitzender Haus & Grund Saarbrücken

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1. Haus und Grund Saarbrücken
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Februar 2019

Haus & Grund Saarland ist mit der Energieberatung der Verbraucherzentrale des Saarlandes eine Kooperation eingegangen (wir berichteten in 11/2017). Unser Ziel, allen Haus & Grund-Mitgliedern eine kostengünstige und unabhängige Energieberatung anzubieten, um langfristig Kosten zu ersparen, konnte erreicht werden.

Seit dem 1. Januar 2019 bietet die Verbraucherzentrale des Saarlandes in ihren Beratungsstellen eine kostenlose Energieberatung an. Auch den „Basis check“ führen die Berater nun ohne Zuzahlung beim Mitglied durch. Die Preise für die weitergehenden „Energie-Checks“, bei denen ebenfalls ein Berater zum Mitglied nach Hause kommt, wurden vereinheitlicht und kosten nur noch 30,00 €.

Haus & Grund-Mitglieder erhalten damit die komfortable Möglichkeit, im Gespräch mit einem Energieberater ihre individuellen Energiefragen zu stellen und von einem kompetenten Experten detaillierte Lösungsvorschläge sowie Handlungsempfehlungen vor Ort zu erhalten.

Sind die örtlichen Gegebenheiten für die Lösung eines Energieproblems ausschlaggebend, kommen die Energieberater der Verbraucherzentrale zu einem standardisierten Energie-Check zu Ihnen nach Hause. Je nach Problemlage widmen sich die Checks verschiedenen Bereichen:

Gebäude-Check:

Unsere Mitglieder erhalten einen Überblick über ihren Strom- und Wärmeverbrauch, ihre Geräteausstattung, ihre Heizungsanlage sowie ihre Gebäudehülle. Darüber hinaus informiert der Energieberater über Sparpotentiale und gibt konkrete Empfehlungen, um Energie zu sparen.

Heiz-Check / Solarwärme-Check:

Sie erhalten eine individuelle Untersuchung mit Messung ihrer Heizungsanlage bzw. ihrer solarthermischen Anlage. Die Beratung (inklusive Auf- und Abbau der Messtechnik) findet an zwei unterschiedlichen Terminen statt. Wenige Wochen nach dem Check erhalten Sie als Mitglied von Haus & Grund einen individuellen Kurzbericht.

Mit höchstens 30,00 € Zuzahlung für diese Dienstleistungen übernehmen die Mitglieder nur einen kleinen Teil des Gesamtbetrages.

Die Energieberatung der Verbraucherzentrale kostet tatsächlich deutlich mehr. Der Wert eines „Solarwärme-Checks“ beträgt beispielsweise 422,45 €, der eines Heiz-Checks 303,45 €. Den weitaus größten Anteil zahlt das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie und gewährleistet damit, dass die Energieberatung kostengünstig, anbieterunabhängig und neutral durchgeführt wird und sich ausschließlich nach den Bedürfnissen des
ratsuchenden Mitgliedes richtet.

Mitglieder können die Energieberatung online, telefonisch oder im persönlichen Gespräch wahrnehmen. Die Berater informieren anbieterunabhängig und individuell. Dazu beantworten die Berater alle Fragen rund um das Thema Energie fachkundig und unabhängig. Sie helfen, Sanierungen und Heiztechnologien so effizient wie möglich umzusetzen und Energiekosten zu minimieren.

Weitere Informationen finden Sie auf

www.verbraucherzentrale-energieberatung.de oder unter www.vz-saar.de oder unter 0800/809802400 (kostenfrei).

In Saarbrücken finden die Beratungen bei der Verbraucherzentrale im Haus der Beratung, Trierer Straße 22, statt. Die Anmeldung erfolgt unter 0681/5008915.

In Völklingen findet die Energieberatung im Alten Rathaus statt. Hier erfolgt die Anmeldung unter 06898/132507.

Ich kann Ihnen nur empfehlen, diesen kostengünstigen Service der Verbraucherzentrale in Anspruch zu nehmen. Bereits durch kleine Veränderungen an der Heiz- oder Gebäudetechnik können Sie erhebliche Sparpotentiale entwickeln und sogar noch etwas für unsere Umwelt tun.

Dr. Michael Weiskopf
Geschäftsführender Verbandsvorsitzender
Haus & Grund Saarland e.V

Drei Jahre in Folge hat Haus & Grund Deutschland das Institut der deutschen Wirtschaft Köln damit beauftragt, die Wohnnebenkosten einer vierköpfigen
Musterfamilie in den nach Einwohnern 100 größten deutschen Städten unter die Lupe zu nehmen und zu vergleichen.

2016 ging es um die Müllentsorgungsgebühren,
2017 um die Abwassergebühren und
2018 um die Belastung mit der Grundsteuer B.

Hier geht's zu den Ergebnissen.

Februar 2019

Liebe Mitglieder von Haus & Grund Saarland,

herzlich willkommen im Jahr 2019. Ich hoffe, Sie sind alle wohlbehalten und gesund im neuen Jahr angekommen.

Das Jahr 2018 ist mit einem Kracher zu Ende gegangen. Eine Saarländerin wurde zur Vorsitzenden der CDU gewählt. Bleibt zu hoffen, dass dies für uns Eigentümer ein positives Signal ist. Annegret Kramp-Karrenbauer kommt aus dem Bundesland mit der höchsten Eigentumsquote in Deutschland. Über 62 % der Saarländer leben in den eigenen vier Wänden. Vielleicht wird den Politikern dadurch bewusst, dass auch Eigentümer und Vermieter durchaus Wahlen entscheiden können. Eine freundlichere Politik wäre dabei sicherlich hilfreich.

Ein erster Schritt wurde kurz vor Jahresschluss noch mit der Verabschiedung des Mietrechtsänderungsgesetzes gemacht. Aus der Erkenntnis, Wohnungspolitik vorrangig nur mit den privaten Kleinvermietern machen zu können, wurden Korrekturen bei der Mietpreisbremse und Änderungen bei der Modernisierungsmieterhöhung vorgenommen. Kleinvermieter können bei ihrer Mietkalkulation nicht wie Wohnungskonzerne auf große Rechtsabteilungen zurückgreifen Das neue vereinfachte Verfahren wurde so gestaltet, dass gerade private Kleinvermieter damit umgehen können.

Dennoch wird das Jahr 2019 wiederum von Wahlkämpfen dominiert werden.

Nach dem Brexit im März 2019 findet am 26. Mai 2019 die erste Europawahl ohne Großbritannien statt. Es bleibt die Hoffnung, dass am Ende nicht Europa der Verlierer im aufkommenden Nationa-lismus sein wird.

Im Herbst werden Landtagswahlen in Brandenburg, Sachsen und Thüringen stattfinden. Zuvor wird die Bürgerschaft in Bremen gewählt. Auch hier bleibt die Hoffnung, dass die Parteien in dem Bemühen, ein weiteres Erstarken des rechten Lagers zu verhindern, die Arbeit für die Menschen nicht vergessen.

So darf ich Ihnen versichern, dass wir die Politik hier im Saarland ebenso kritisch begleiten werden, wie die politische Entwicklung in Berlin.

In der Hoffnung, dass das Jahr 2019 uns Haus- und Grund Eigentümern keine weiteren Belastungen bringt und in der Hoffnung, dass die Welt nicht noch weiter auseinander triftet, darf ich Ihnen für das neue Jahr viel Glück, Gesundheit und Zufriedenheit wünschen. Bleiben Sie uns auch 2019 gewogen, denn nur gemeinsam sind wir stark.

Ihr
Dr. Michael Weiskopf
Geschäftsführender Verbandsvorsitzender
Haus & Grund Saarland

Januar 2019

Angesprochen wird ein Fall, der vor dem Amtsgericht Saarbrücken behandelt wird. Es geht um eine Mieterhöhung für ein Einfamilienhaus. Dies ist in 66129 Saarbrücken - Bübingen gelegen. Der Mietvertrag begann zum 01.01.2001. Es wurde damals eine Kaltmiete in Höhe von 1.000 DM vereinbart.

Diese wird bis heute gezahlt. Die Mieter entrichten monatlich 500,00 €. Nachdem der Mietzins solange unverändert war, waren die Vermieter der Ansicht, eine höhere Miete zu verlangen. Denn schließlich hat sich zwischen 2001 und 2018 der Lebenshaltungskostenindex um ca. 30,00 € erhöht. Eine Anpassung war angesagt.

Zunächst versuchten die Vermieter, eine Mieterhöhung herbeizuführen. Dieses Vorhaben scheiterte. Dies hatte zur Folge, dass die Vermieter Mieterhöhungsverlangen gemäß §559 – 560 BGB in die Wege leiteten. Unter Angaben von vier Vergleichsobjekten wurde um Zustimmung zu einer innerhalb der Kappungsgrenze liegenden Mieterhöhung (also 20%) gebeten.

Als Vergleichsobjekte dienten

• eins im selben Ortsteil und
• drei – auch in Saarbrücken – aber in anderen Ortsteilen gelegen.

Dass nach 17 Jahren eine Mieterhöhung fair wäre, dürfte unbestritten sein.

Dies ergibt sich aus den Daten.

Die Kaltmiete in unserem Falle beläuft sich derzeit auf einem Niveau von 5,00 €/m².

Eine Erhöhung auf 6,00 €/m² wäre angemessen.

Bei den angegebenen Vergleichswohnungen liegt die Miete pro m² zwischen 6,00 € und 8,44 €.

Da die Mieter ihre Zustimmung zu dem zuvor beschriebenen Mieterhöhungsverlangen versagten, landete der Fall beim Amtsgericht Saarbrücken.

Welche Probleme können hier auftauchen?

• Gemietet wurde ein Einfamilienhaus. Vergleichsobjekte sind Wohnungen.
• Können Wohnungen aus anderen Ortsteilen als Vergleichsobjekte herangezogen werden?

Das Gesetz verlangt, dass die Objekte nur vergleichbar sein müssen.

Das Erfordernis, zur Mieterhöhung mindestens drei Vergleichswohnungen zu nennen, soll kein Hindernis sein, ein Mieterhöhungsverlangen durchzusetzen. Nur mit einer angemessenen Miete kann die Wohnung ordnungsgemäß bewirtschaftet werden. Je spezifischer ein Haus ist, desto großzügiger ist der Begriff vergleichbar auszulegen. Ein Einfamilienhaus als Mietobjekt ist rar. Vergleichbar bewirtschaftete Objekte gibt es praktisch nicht. Daher muss es genügen, Wohnungen als Vergleichsobjekte zu benennen. Weiter dürfte die Tatsache, dass drei der angegebenen Wohnungen im anderen Ortsteil liegen, kein Hindernis darstellen. Solange sich die Wohnungen auf dem Gebiet von Saarbrücken befinden. Das tun sie in unserem Fall.

Problematisch wäre es, wenn Objekte aus Nachbargemeinden benannt werden. Beispielsweise Kleinblittersdorf. Für diesen Fall müsste im Rahmen des Mieterhöhungsvertrages dargelegt werden, dass geeignete Objekte in der eigenen Gemeinde nicht benannt werden können. Die Vermieter haben Wohnungen genannt, die sich auf dem Gebiet der Landeshauptstadt Saarbrücken befinden. Da dürfte es keine Schwierigkeiten geben.

Der Fall ist zurzeit noch beim Amtsgericht Saarbrücken anhängig. Eine gerichtliche Entscheidung steht noch aus.

Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann
Geschäftsführender Vorsitzender Haus und Grund Saarbrücken

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Januar 2019

Der Vorstand von Haus & Grund Saarland hat den Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein Wadgassen-Überherrn-Bous durch Beschluss vom 08.11.2018 als Mitglied in den Landesverband der Saarländischen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer aufgenommen.

In der Gründungsversammlung des Vereins konnte der Geschäftsführende Verbandsvorsitzende Dr. Michael Weiskopf die Aufnahmeurkunde überreichen und dem neuen Vorstand um seinen Vorsitzenden Edgar Revelant für die Arbeit im Sinne des privaten Eigentums viel Erfolg wünschen.

Bürgermeister Sebastian Greiber gratulierte ebenfalls dem Vorstand und zeigte sich gleichzeitig über die Neugründung des Vereines und dem damit verbundenen Mehrwert für die Gemeinde Wadgassen sehr erfreut. Mit der Aufnahme von Haus & Grund Wadgassen-Überherrn-Bous kehrt der Verein in die Gemeinschaft der saarländischen Haus- & Grundei-gentümervereine zurück und stärkt durch sein Dienstleistungsangebot die Organisation in ihrem Bestreben, für die Interessen des privaten Haus-, Wohnungs- und Grundeigentums einzutreten.

Dezember 2018

Liebe Mitglieder von Haus & Grund Saarland,

2018 war geprägt von der Unsicherheit der Regierungsbildung nach der Bundestagswahl und dem untauglichen Versuch der Parteien, eine gerade Linie in ihre Programme zu bringen. Statt sich der berechtigten Interessen der Bürgerinnen und Bürger unseres Landes anzunehmen, hatte man aus Sicht der Haus- und Grundeigentümer den Eindruck, dass sich die politische Arbeit in persönlichen Auseinandersetzungen und einem Wettbewerb wohnungspolitischer Eitelkeiten erschöpfte. Woh-nungspolitik war das Thema in den Landtagswahlkämpfen, vor allem vor dem Hintergrund der Forderungen nach neuen Verschärfungen im Mietrecht. Mietenstopp oder gar Enteignung der Vermieter wurde ernsthaft gefordert.

Es stellt sich dabei die einfache Frage, ob dann, wenn mit dem Vermieten nichts mehr zu verdienen ist, der Bau von neuen Wohnungen boomt? Dabei ist es ganz einfach: hohe Preise zeigen immer die Knappheit eines Gutes an. Durch die Begrenzung des Preises wird das Angebot nicht größer. Es wird keine einzige neue Wohnung gebaut werden.

Der Abbau von Bürokratie, die schnellere Erteilung von Baugenehmigungen, die Vereinfachung von Arbeitsabläufen, die Verringerung von Auflagen oder die Verringerung der von der öffentlichen Hand geforderten Kosten wären eher Mechanismen, die Knappheit zu beenden und den Neubau von Wohnungen anzukurbeln.

Man sollte die Politik daran erinnern, dass mehr als 80 % der Wohnungen in Deutschland im Eigentum von Privatpersonen stehen und vor allem die Kleinvermieter, die 66 % aller Mietwohnungen anbieten, der Schlüssel zum Wohnungsbestand in Deutschland sind. Durch die aktuelle Mietrechtspolitik wird dieser gut funktionierende Mietmarkt akut gefährdet und könnte sich vor allem zu Lasten der Mieter verkehren. Ob sich die politisch Verantwortlichen dessen bewusst sind?

Das Jahr 2018 neigt sich nun langsam dem Ende entgegen. Ich hoffe, Sie können zufrieden auf das abgelaufene Jahr zurückblicken und eine stressfreie Vorweihnachtszeit genießen. Ihnen allen darf ich auch im Namen des Vorstandes und der Mitarbeiter der Geschäftsstelle ein frohes und gesegnetes Weihnachtsfest und einen guten Rutsch in das Jahr 2019 wünschen.

Ihr
Dr. Michael Weiskopf
Geschäftsführender Verbandsvorsitzender
Haus & Grund Saarland

Dezember 2018

Politik und Presse neigen häufig dazu, dem Vermieter die Schuld an den hohen Mieten zu geben. Sie stellen den Vermieter allzu oft als den raffgierigen Renditejäger dar, der alles daransetzt, seine Erträgnisse zu optimieren um dann, wenn die Erträge sinken, die Immobilie wieder zu verkaufen.

Dass dem nicht so ist hat die von Haus & Grund Deutschland durchgeführte Vermieterbefragung ergeben. (Die Ergebnisse können Sie auf Seite 289 unseres Magazins nachlesen). Wenn es darum geht, Mieten schnell und kräftig zu erhöhen, sind die vier Millionen privaten Vermieter, die über 60 % des gesamten Wohnungsbestandes in Deutschland verfügen, im Vergleich zu großen Wohnungsunternehmen eher zurückhaltend.

Knapp ein Viertel der privaten Vermieter erhöht die Miete nur bei einem Mieterwechsel. Fast jeder fünfte Mieter hat seit mehr als zehn Jahren keine Mieterhöhung erhalten. Im Durchschnitt liegt die Nettokaltmiete sogar um knapp drei Prozent unter der jeweils ortsüblichen Vergleichsmiete.

Private Vermieter verzichten auch auf Index- oder Staffelmietverträge, bei denen die Miete regelmäßig mit der Teuerungsrate oder schrittweise steigt.

Aus der Umfrage wird deutlich, dass private Vermieter, anders als bei großen gewerblichen Wohnungsunternehmen, ein hohes Interesse an einem stets guten Verhältnis zu ihren Mietern haben. Sie sind mit ihren Mietern zufrieden und verzichteten häufig auf mögliche Mieterhöhungen bei bestehenden Verträgen, um oftmalige Mieterwechsel zu begrenzen und um ein gutes Verhältnis zum Mieter nicht zu gefährden.

Die aktuelle Vermieterbefragung stellt ausdrücklich fest, dass der größte Teil des deutschen Wohnungsmarktes nicht von massiven Mieterhöhungen, Herausmodernisierungen oder ähnlichen Auswüchsen geprägt wird, so wie es Politik und Presse zu suggerieren versuchen. Im Gegenteil: Es sind gerade die privaten Einzelvermieter, die Ihrer aus dem Eigentum erwachsenden sozialen Verantwortung gerecht werden.

Es wäre wünschenswert, wenn dieses Ergebnis in der Öffentlichkeit und vor allem in der Wohnungs- und Mietenpolitik einen deutlicheren Niederschlag finden würde.

Ihr
Dr. Michael Weiskopf
Geschäftsführender Verbandsvorsitzender
Haus & Grund Saarland

Oktober 2018

Dieser Tage wurde ich wegen des nachstehenden Sachverhaltes konsultiert.

Ein in einer saarländischen Gemeinde gelegenes Grundstück wurde mit einer Grunddienstbarkeit belastet. Dem jeweiligen Eigentümer des Nachbargrundstückes wurde ein Geh- und Fahrrecht begründet. Das Recht wurde Ende der 70er Jahre des vorigen Jahrhunderts erstellt. Diejenigen, die das Recht begründet haben, existieren nicht mehr.

Mit Inhalt und Umfang der Dienstbarkeit sind die Rechtsnachfolger befasst.

Als das Recht begründet wurde, sollte das Geh- und Fahrrecht nur dazu dienen, dem Begünstigten den Zugang zum hinteren Teil seines Grundstückes zu erleichtern. Diejenigen, die die Grunddienstbarkeit vereinbarten, waren einig, dass das Geh- und Fahrrecht nur gelegentlich genutzt wird. Dieser Wille wurde dadurch augenscheinlich, dass die Zufahrt zur Straße hin mit einem Tor eingefriedet wurde. Der Inhaber des Geh- und Fahrrechtes bekam einen Schlüssel zu diesem Tor. Die Nachbarn von damals waren einig, dass das Tor nur zur gelegentlichen Nutzung des Geh- und Fahrrechtes geöffnet werden sollte.

Die Zeit hat sich geändert. Wie dargestellt sind die Eigentümer des herrschenden und dienenden Grundstückes nicht mehr dieselben. Die Rechtsnachfolger sind an ihre Stelle getreten.

Es stehen Veränderungen bezüglich des Umfanges des Geh- und Fahrrechtes an.

Der Eigentümer des herrschenden Grundstückes hat sein Terrain erweitert. Er hat die Liegenschaft des anderen Nachbarn erworben.

Er beabsichtigt in dem Haus, das durch die Gunstbarkeit vergünstigt ist, einen Gewerbebetrieb zu eröffnen mit Publikumsverkehr. Die hier zur Debatte stehenden Grundstücke liegen an einer Hauptverkehrsstraße. Parkplätze sind Mangelware.

Um diesem Problem zu begegnen, beabsichtigt der Nachbar, die Einfriedung zu entfernen und künftig die Flächen hinter dem begünstigten Hause sowie des zugekauften Nachbargebäudes als Parkplätze im Zusammenhang mit dem einzurichtenden Gewerbebetrieb zu nutzen.

Die Frage, die gestellt wurde, lautete:

Muss derjenige, der das Geh- und Fahrrecht zu klären hat, diese geänderte Nutzung dulden?

Der jeweilige Eigentümer des herrschenden Grundstückes kann die Ausübung des Geh- und Fahrrechtes auch Dritten übertragen. Voraussetzung ist, dass diese zum Eigentümer in einer besonderen Beziehung stehen. Besucher, Kunden, Mieter, Pächter, Bedienstete, Hausgenossen usw.. Allerdings hat die Intensität der Nutzung Grenzen.

Der Kreis der Ausübungsberechtigten bedarf jedoch je nach Nutzungsart des Grundstückes im Einzelfall der Nebenbestimmung.

Diese Frage ist hier akut.

Dies ist, da sich die Verhältnisse seit Begründung der Grunddienstbarkeit bis heute wesentlich geändert haben, zu prüfen.

• Klar ist, dass sich das Geh- und Fahrrecht nur auf den Personenkreis beschränkt, der etwas mit dem herrschenden Grundstück zu tun hat. Nicht mit dem später zugekauften Nachbargrundstück.
• Der Berechtigte kann von dem Verpflichteten der Dienstbarkeit nicht fordern, dass das Tor zur Einfriedung entfernt wird. Der Berechtigte muss sein Recht schonend ausüben. Maßstab ist die Benutzungsart zum Zeitpunkt der Begründung der Dienstbarkeit. Also vor 50 Jahren.
• Auch muss sich - so meiner Meinung - die Quantität der Nutzer in Grenzen halten. Begründet wurde das Recht, um dem Nutzer den gelegentlichen Zugang zum hinteren Teil seines Grundstückes zu ermöglichen.

Es geht nicht an, dass nach Begründung eines Gewerbebetriebes das Mietrecht zur Begründung einer Zufahrt zu einem Kundenparkplatz umfunktioniert wird.

Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann
Geschäftsführender Vorsitzender Haus und Grund Saarbrücken

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Oktober 2018

Zeitschriften rund um Wohnen und Immobilien gibt es viele.

Für die Wohnungseigentümer unter unseren Mitgliedern bieten wir seit wenigen Monaten eine neu gestaltete Zeitschrift an:

MEINE WOHNUNG UNSER HAUS

Sie knüpft an die renommierte Fachzeitschrift „Der Wohnungseigentümer“ an und baut auf ihn auf.

Unser neues Magazin richtet sich nicht nur an juristisch interessierte Eigentümer, Verwalter und Anwälte, sondern an Wohnungseigentümer jedweden beruflichen Hintergrundes.

Gerne können Sie bei uns ein kostenloses Probeheft des neuen Magazins MEINE WOHNUNG UNSER HAUS anfordern. Schreiben Sie uns einfach eine Karte oder schicken uns eine Mail mit Ihrer Anschrift:

Haus und Grund Saarland
Bismarckstr. 52, 66121 Saarbrücken
E-Mail: info@hug-saarland.de

Sollte es Ihnen gefallen, dann kostet ein Abonnement für jährlich 4 Ausgaben nur Euro 5,95/Jahr, inklusiv der Versandkosten. Zu erhalten unter oben genannter Adresse.

Oktober 2018

Liebe Mitglieder von Haus & Grund Saarland,

seit dem 20. September können Familien und Alleinerziehende das neue Baukindergeld beantragen. Das klingt nach einer sinnvollen Maßnahme angesichts steigender Baukosten und steigender Kaufpreise, denn viele Familien sind nicht in der Lage, sich eine eigene Wohnung oder ein eigenes Haus zu leisten.

Eigentlich ist das Baukindergeld für finanzschwache Haushalte gedacht, deren Einkommen nicht mehr als 75.000 € brutto jährlich beträgt, wobei dieser Betrag um 15.000 € brutto pro Kind erhöht wird. Allerdings dürfte diese Zielgruppe eher weniger vom Baukindergeld profitieren, da ihr nicht nur das Geld für die monatlichen Belastungen durch Zins- und Tilgungsleistungen fehlt, sondern auch das notwendige Eigenkapital für die Baunebenkosten, wie die Grunderwerbsteuer, die Kosten für Makler, Notar oder Gericht.

Vom Baukindergeld profitieren die Familien, die sich das Wohnungseigentum auch ohne Subvention hätten leisten können, weil sie über das notwendige Eigenkapital verfügen.

Die Förderung schafft besonders in Ballungszentren keinen Wohnraum. Sie setzt vielmehr Kaufanreize, die zu einer Verteuerung des Eigentums führen. Jede Subventionierung eines knappen Gutes führt dazu, dass die Nachfrage steigt und sich dadurch die Preise erhöhen. Familien und Alleinerziehende mit Kindern profitieren davon gerade nicht.

In ländlichen Räumen und in strukturschwachen Regionen wird die Wirkung des Baukindergeldes größer sein. Es wird ebenso wie seinerzeit die Eigenheimzulage vor allem den Neubau in Regionen anregen, in denen es nur wenig Bedarf an Wohnungen gibt. Schaffung von Eigentum im Bestand sollte hier bevorzugt werden.

Sinnvoller wäre es gewesen, die Grunderwerbsteuer für Haushalte mit Kindern abzuschaffen, die Kosten für Bauen und Wohnen zu senken, unnötige Bauvorschriften zu streichen und die Zeit für die Bearbeitung des Baugenehmigungsverfahrens zu verkürzen.

Gut gemeint muss aber nicht zwangsläufig auch gut gemacht sein.

Bei aller Kritik kann ich dennoch Familien und Alleinerziehenden mit Kindern im Saarland nur anraten, die Bedingungen für die Erlangung des Baukindergeldes zu prüfen und die Subvention bei Vorliegen der persönlichen Voraussetzungen in Anspruch zu nehmen.

Ihr
Dr. Michael Weiskopf
Geschäftsführender Verbandsvorsitzender
Haus & Grund Saarland

Oktober 2018

Unser Fall befasst sich mit einem Problem, das im Zusammenhang mit der Errichtung und dem Verkauf von Eigentumswohnungen steht. Ort der Handlung ist die Stadt Lebach. Der Unternehmer A errichtete dort ein Haus mit elf Wohnungen. An diesem wurde Wohnungseigentum be-gründet. Auf dem zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Grundstück sollten – für jede Wohnung passend - ein Pkw-Stellplatz errichtet werden.

Nach Fertigstellung sollte an diesen Flächen zu Gunsten der jeweiligen Wohnungseigentümer ein Sondernutzungsrecht begründet werden.

A verkaufte die Wohnungen. Nach den uns vorliegenden Kaufverträgen verpflichtete sich A den Käufern

• Eigentum und Besitz an den jeweiligen Wohnungen zu verschaffen;
• einen Stellplatz zur Begründung eines Sondernutzungsrechts herzustellen.

Als Gegenleistung zahlten die Käufer einen Kaufpreis für

• die Wohnung und
• für den zu errichtenden Stellplatz.

A erfüllte seine vertraglichen Verpflichtungen hinsichtlich der Wohnung. Nicht aber bezüglich der herzustellenden Stellfläche.

Um diese zu errichten, genügt es nicht, einen geeigneten Belag auf dem vorgesehen Gelände aufzubringen. Es sind umfangreiche Tiefbauarbeiten erforderlich. Die für die Stellplätze vorgesehene Fläche ist auch beschüttet. Sie ist mit einer Betonmauer abgestützt, um einen Absturz zu verhindern. Offenbar wurde diese nicht ordnungsgemäß begründet. Sie hält der Aufschüttung nicht stand. Sie droht umzukippen. Um die Stellplätze errichten zu können, muss eine neue Stützkonstruktion hergestellt werden. Nach einer Kalkulation des Statikers müssen hierfür ca. 180.000,00 € aufgebracht werden, um die Maßnahme durchzuführen.

Dies war dem Verkäufer A offenbar zu teuer. Die Forderungen der Käufer nach Erfüllung ihrer Kaufverträge blieben unerfüllt.

A ist schlicht und einfach untergetaucht. Er soll sich im Ausland aufhalten. Gegen ihn erwirkte gerichtliche Entscheidungen können nicht vollstreckt werden. Bis dahin sollte man meinen, dass es in der Verfügungsgewalt der Wohnungseigentümergemeinschaft steht, die Stellplätze zu errichten, und zwar mit zusätzlichen Kosten von 10.000,00 € pro Stellplatz.

Aber diese Option besteht nicht mehr.

Die Stadt Lebach hat sich der Angelegenheit angenommen.

Sie hat der Wohnungseigentümergemeinschaft aufgegeben, die sich neigende Betonmauer zu entfernen. Personen, die sich in unmittelbarer Nähe dieser Konstruktion aufhalten, drohen erschlagen zu werden.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft muss – so die Behörde – die 180.000,00 € - teure Sanierung durchführen. Ob sie will oder nicht.

Unterm Strich bedeutet dies, dass die Käufer für das Sondernutzungsrecht am Stellplatz zwei Mal zahlen:

• einmal an den Verkäufer und
• ein andermal in Form einer Sonderumlage, um dem Gebot der Baubehörde zu entsprechen.

Welche Lehren sind aus einem solchen Sachverhalt zu ziehen?

Die Käufer in unserem Falle wären gut beraten gewesen, einen Teil des Kaufpreises solange einzubehalten, bis die Gegenleistung erbracht sein würde. Dies ist im vorliegenden Falle nicht geschehen. Pro Stellplatz haben sie mindestens 50.000,00 € an Zusatzkosten, Anwalts – und Zwangsvollstreckungskosten und Aufwendungen für die Sanierung.

Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann
Geschäftsführender Vorsitzender Haus und Grund Saarbrücken

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2. Anwaltskanzlei Hoffmann
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Oktober 2018

Bundesjustizministerin Katarina Barley prüft eine Gesetzesreform zum Erwerb von Wohneigentum. Das Bestellerprinzip soll wie bei der Vermietung auch beim Kauf eingeführt werden. Laut dieser Regelung trägt derjenige die Maklerkosten, der den Makler beauftragt hat, beim Immobilienkauf also der Verkäufer. Angeblich soll damit der Kauf von Immobilien in Deutschland bald günstiger und das Ziel, die Eigentumsquote vor allem in Regionen mit angespannten Wohnungsmärkten zu erhöhen, erreicht werden.

Viele werden sich jetzt denken: Das Bestellerprinzip bringt doch keine Entlastung. Es wird nur dazu führen, dass Verkäufer die Courtage auf den Käufer abwälzen und sich dadurch der Kaufpreis der Immobilie erhöht. Und genau das wird geschehen vor dem Hintergrund, dass wie immer demjenigen, dem der Schutz zuteilwerden soll, ein Bärendienst erwiesen wird. Einerseits wird der Makler nur seinem Auftraggeber verpflichtet sein. Der Käufer wird damit die Möglichkeit der umfas-senden Maklerberatung verlieren. Andererseits trifft den Käufer eine höhere finanzielle Belastung, da sich mit dem höheren Kaufpreis auch die Grunderwerbssteuer - im Saarland immerhin 6,5 % des Kaufpreises - erhöht.

Nachdem die Frage, wer die Maklerkosten trägt nach dem Grundsatz der Vertragsfreiheit frei verhandelbar ist, erscheint ein weiterer Eingriff des Staates in private Belange vollkommen überzogen. Wenn der Staat die Kosten beim Immobilienerwerb senken will, so wäre es ihm unbenommen, eine Initiative zur Senkung der Grunderwerbssteuer zu starten. Seitdem es den Ländern freigestellt ist, die Grunderwerbssteuer festzulegen, ist sie stetig angestiegen. Eine Absenkung oder gar ein Verzicht auf die Grunderwerbssteuer würde genau den von Frau Barley gewünschten Effekt erzielen, nämlich vielen Familien und Haushalten mit mittlerem Einkommen den Erwerb einer eigenen Immobilie erleichtern. Angesichts sprudelnder Steuerquellen ist dies ohne Belastung der öffentlichen Haushalte möglich.

Mit dem Vorschlag, das Bestellerprinzip auch beim Verkauf von Wohnimmobilien einzuführen, hat die Bundesregierung leider erneut keinen Beitrag zur Entspannung am Wohnungsmarkt geleistet. Sie hat es erneut nicht verstanden, in welche Richtung wir steuern müssen.

Ihr
Dr. Michael Weiskopf
Geschäftsführender Verbandsvorsitzender
Haus & Grund Saarland

September 2018

Haus & Grund Saarland befürwortet die Ankündigung des saarländischen Innenministers Klaus Bouillon insgesamt 52 Millionen Euro aus Bundesmitteln für die Förderung von Wohnraum über vergünstigte Kredite zur Verfügung zu stellen. Damit wird einer Forderung unseres Verbandes Rechnung getragen, endlich mehr Geld in den Wohnungsbau besonders durch die Schaffung von Sozialwohnungen zu stecken.

Durch die Steigerung der Förderung sind die Voraussetzungen zur Schaffung bezahlbaren Wohnraumes deutlich verbessert worden. Die geförderte Kreditsumme pro Quadratmeter wurde von bisher 1000 Euro auf 1750 Euro angehoben. Die Umnutzung zu Wohnzwecken wird statt wie bisher mit 600 Euro jetzt mit 1000 Euro pro Quadratmeter gefördert. Eine langfristige Sozialbindung führt darüber hinaus zur Gewährung hoher Tilgungszuschüsse. Bei Baukosten von zehn Euro pro Quadratmeter und Monat hilft die Förderung die Schaffung bezahlbaren Wohnraumes auch wirtschaftlich darzustellen.

Die jetzige Förderung reicht für die Erstellung von rund 600 Wohnungen. Dies kann natürlich nur ein Anfang sein. Es wäre zu wünschen, dass die saarländische Landesregierung auch in den kommenden Jahren die vom Bund gewährten Hilfen dazu verwendet, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, um so das Fehlen von derzeit 6000 Sozialwohnungen im Saarland zu kompensieren. Um die bestehenden Engpässe am Wohnungsmarkt schnellstmöglich zu beheben, sollte allerdings der Abbau von Bürokratie dafür sorgen, dass die Umsetzung der Maßnahmen so rasch wie möglich erfolgt.

Dr. Michael Weiskopf

August 2018

Liebe Mitglieder von Haus & Grund Saarland,

im August 2018 werden Sie eine ganz besondere Ausgabe unseres Mitgliedermagazins in Händen halten. Als Haus & Grund Mitglied können Sie dieses Mitgliedermagazin nun auch mobil auf dem Smartphone oder dem Tablet lesen und archivieren. Ab sofort steht Ihnen die Haus & Grund App kostenlos zur Verfügung.

Die App „Haus & Grund-Magazin“ können Sie aus dem Apple-Appstore oder aus dem Google-Play-Store herunterladen. Geben Sie den Freischaltcode ein und sofort steht Ihnen die digitale Version des Haus & Grund Magazins zur Verfügung. In der App ist eine kurze Anleitung hinterlegt.

Die APP ist von hoher Qualität, da es sich um eine APP handelt, die auch von professionellen Verlagen genutzt wird. Wir können damit die Verbreitung der Marke Haus & Grund erheblich erhöhen.

Die Haus & Grund App stellt einen Meilenstein in der öffentlichen Darstellung unseres Verbandes dar und ist der Eintritt in die digitale Welt.

Ich freue mich, dass wir mit der Unterstützung von Haus & Grund Deutschland bei der öffentlichen Darstellung unserer Organisation einen weiteren Schritt in die digitale Zukunft vorangekommen sind und hoffe, dass Sie von diesem Angebot regen Gebrauch machen werden.

Den Freischaltcode finden Sie im Impressum des neuen Magazins. Viel Spaß bei der Anwendung.

Ihr
Dr. Michael Weiskopf
Geschäftsführender Verbandsvorsitzender
Haus & Grund Saarland

August 2018

Am 25. Mai 2018 ist die Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) europaweit in Kraft getreten. Auch wenn der Nutzen des Gesetzes für viele noch unklar und vor allem mit Mehraufwand verbunden ist, sollte uns allen Folgendes zu denken geben: eines der wichtigsten Themen der Digitalisierung, welches den Schutz von Privatsphäre, Freiheits- und Menschenrechten auch in Zukunft garantieren soll, wird als Zumutung empfunden. Irgendetwas scheint hier schief gelaufen zu sein. Die Skeptiker versteifen sich darauf, von der schlimmsten aller Auslegungsmöglichkeiten auszugehen.

Vom Fotografierverbot bis zur Abmahnwelle, vom Verbot, Visitenkarten zu tauschen bis zu der Frage, ob ich mein Abi-T-Shirt mit den Namen meiner Abiturkollegen in der Altkleidersammlung entsorgen darf, war die Rede. Doch viele dieser Gedankenspiele haben nur einen Zweck: Sie sollen die DSGVO als Witz, als Bürokratiemonster oder als eine Karikatur von einem Gesetz qualifizieren.

Daraus spricht die Häme über „die da oben“, die unfähigen Politiker und Bürokraten aus Brüssel, die kein vernünftiges Gesetz auf die Beine stellen können und deren einziges Ziel es ist, Kleinbetrieben und kleinen Vereinen das Leben unnötig schwer zu machen. Diese Aussagen werden nur zu gerne von den Skeptikern aufgesogen.
Dabei könnte sich die Wut doch genauso gut gegen diejenigen Unternehmungen richten, die alles über uns wissen wollen und die den Datenschutz wegen ihrer eigenen wirtschaftlichen Interessen schlichtweg ignorieren.
Es ist kein Geheimnis, dass viele die Übergangsfrist von zwei Jahren unterschätzt haben. Jetzt musste alles auf den letzten Drücker umgesetzt werden. In der Zwischenzeit geraten Sinn und Zweck der DSGVO in Vergessenheit. Beim Datenschutz geht es nicht etwa darum, die Daten zu schützen, nein, es geht darum, uns Bürger, unser Recht auf informationelle Selbstbestimmung und unser Recht auf freie Entfaltung der Persönlichkeit zu schützen. Die Kritiker fühlen sich bestätigt und bestärkt. Es ist nämlich genau das eingetreten, was sie vorhergesagt hatten.

Wenn es so weitergeht, heißt es künftig selbst von uns Betroffenen: Datenschutz was soll das? Nein danke kein Interesse. Gerade das sollte uns zu denken geben und uns wirklich Sorgen machen.

Ihr
Dr. Michael Weiskopf
Geschäftsführender Verbandsvorsitzender
Haus & Grund Saarland

Juli 2018

Bezahlbarer Wohnraum und Neuordnung der Grundsteuer waren Hauptthemen

„Der Staat muss dafür Sorge tragen, dass gerade Menschen mit geringem Einkommen auch bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung gestellt bekommen. Dieses gesellschaftliche Problem ist nicht von den privaten Eigentümern zu lösen“. Das sagte Haus & Grund Verbandsvorsitzender Dr. Michael Weiskopf, am 27. Mai auf dem Landesdelegiertentag in Saarbrücken.

Vor den Delegierten und Gästen im Victor’s Residenzhotel in Saarbrücken warf er der Landesregierung angesichts landesweiten Leerstandes von 6000 Wohnungen und bei vorhanden und nicht eingesetzten Fördermitteln in einer Größenordnung von 35 Mio. Euro Versäumnisse bei der Schaffung bezahlbaren Wohnraumes vor.

Als Gastrednerin bekannte sich Anke Rehlinger (SPD), Stellvertretende Ministerpräsidentin und Wirtschaftsministerin des Saarlandes als Hauseigentümerin und Haus & Grund Mitglied. Sie sicherte den Delegierten ihre Unterstützung bei der Wiederaufnahme des runden
„Tisches bezahlbarer Wohnraum" im Saarland zu.

In seinem Grußwort ging der Präsident von Haus & Grund Deutschland, Dr. Kai Warnecke auf die Regelungen im Koalitionsvertrag und die von Haus & Grund initiierte „kleine Modernisierungsmieterhöhung“ ein. „Hier haben CDU/CSU und SPD eine ausgewogene Regelung beschlossen, die es gerade privaten Einzelvermietern ermöglicht, ihre Wohnungen zu modernisieren ohne ihre Mieter zu überfordern“, so Warnecke. Die nunmehr nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichtes geführte öffentliche Diskussion zur Neuordnung der Grundsteuer sei ein Riesenärgernis. Seine klare Forderung: Notwendig ist ein marktunabhängiges Modell, welches das Wohnen nicht verteuert.

Ministerin Rehlinger ließ in ihrem Gastreferat allerdings offen, welches Modell die Saarländische Landesregierung bevorzugen wird. Die Grundsteuer sei eine wichtige Einnahmequelle für die Kommunen im Saarland, ohne die Infrastruktur und Gemeinwohl im Saarland schwie-rig zu finanzieren wären. Rehlinger: „Würde die Grundsteuer wegfallen, wäre das ein kaum zu kompensierender Schlag für die saarländischen Gemeinden. Für uns als Land ist daher entscheidend, dass eine Reform der Grundsteuer aufkommensneutral sein wird, so dass die Kommunen auch weiterhin mit konstanten Einnahmen aus der Grundsteuer planen können“. „Gleichzeitig muss bei der Grundsteuer für den Eigentümer mehr soziale Gerechtigkeit in der Besteuerung erreicht werden. Dies muss bei der Neuregelung der Grundsteuer oberste Priorität haben.“

Zuvor stand die Behandlung der Regularien im Vordergrund. In seinem Rechenschaftsbericht konnte der geschäftsführende Verbandsvorsitzende auf ein positives Jahr mit einem erneuten Mitgliederzuwachs und einem positiven Geschäftsergebnis zurückblicken. Auf Antrag von Rainer Dupré wurde der Vorstand entlastet. Einstimmig zu Kassenprüfern wiedergewählt wurden Jürgen Bost und Rainer Düpré.

Dr. Michael Weiskopf
Geschäftsführender Verbandsvorsitzender

Es war keine Überraschung: Das Bundesverfassungsgericht musste eingreifen und die Grundsteuererhebung für verfassungswidrig erklären. Die Einheitswerte für die Grundsteuer sollten bisher laut Gesetz alle sechs Jahre neu berechnet werden, damit sie das sind, was sie sein sollen, nämlich aktuell. In den ostdeutschen Ländern wurden seit 1935 und in Westdeutschland seit 1964 keine neuen Bewertungen mehr vorgenommen.

Das Bundesverfassungsgericht hat jetzt ganz lapidar gesagt, dass dann, wenn der Bundestag vorschreibt, alle sechs Jahre eine Neubewertung vorzunehmen und die Finanzverwaltung dies über Jahrzehnte nicht schafft, die Erhebung der Grundsteuer eben verfassungswidrig ist. Ein Urteilsinhalt, den man in seiner Deutlichkeit in einem Rechtsstaat nicht erwartet hätte.

Zwei Jahre haben die Länder und die Bundesregierung jetzt Zeit, eine neue verfassungsgemäße Grundsteuerbewertung zu verabschieden. Das absurde ist, dass sich die Länder damit überbieten, Modelle vorzuschlagen, die wieder eine regelmäßige Bewertung nach fünf oder sechs Jahren erfordern. Es sei die Frage erlaubt, wenn es länger als 50 Jahre nicht geschafft wurde, die Grundstücke regelmäßig neu zu bewerten, wie kann man dann auf die Idee kommen, genau dort weiterzumachen, wo das Bundesverfassungsgericht eben dies als verfassungswidrig eingestuft hat?

Die Bewertung anhand von Marktwerten sollte beendet werden. Das Bundesverfassungsgericht hat in seiner Entscheidung genau diese Chance eröffnet. Eine marktunabhängige flächenbezogene Grundsteuer wäre gerecht und transparent.

Eine weitere Alternative läuft darauf hinaus, die Grundsteuer an den Bodenrichtwerten zu orientieren. Das soll dazu dienen, dass unbebaute Grundstücke, die dann genauso besteuert werden wie bebaute Grundstücke durch den finanziellen Druck auf einmal doch bebaut werden. Jetzt muss man sich allerdings fragen, warum zum Maßstab für die Grundsteuer einige wenige Spekulanten werden sollen, die bebaubare Grundstücke nicht bebauen? Richtig ist doch wohl, dass Eigentümer und Mieter zukünftig Maßstab für die Grundsteuererhebung sein sollen, denn sie leben
auf 35 Millionen zu besteuernden Grundstücken, welche für sie Lebensmittelpunkt und Zuhause sind.

Es ist der absolut falsche Weg, an diejenigen anzuknüpfen, die etwas falsch machen. Bund und Länder müssen sich doch an denjenigen orientieren, die etwas richtig machen, an uns Eigentümern und an unseren Mietern. Deshalb brauchen wir in Zukunft eine marktunabhängige Grundsteuer.

Ihr
Dr. Michael Weiskopf
Geschäftsführender Verbandsvorsitzender
Haus & Grund Saarland

Mai 2018

Endet ein Wohnraummietvertrag, ist der Mieter verpflichtet, das Objekt zu räumen und an den Vermieter herauszugeben.

Räumen bedeutet, sämtliche Gegenstände, die der Mieter eingebracht hat, sind aus der Wohnung zu entfernen.Unter Herausgabe versteht man die Verschaffung des unmittelbaren Besitzes. Üblicherweise geschieht dies durch Überlassung der zur Wohnung gehörenden Schlüssel.

Was ist zu beachten, wenn die vorgenannten Voraussetzungen erfüllt sind.

Kaution

Diese dient zur Sicherheit mietrechtlicher Ansprüche. Auch für diejenigen, die erst nach Mietende entstehen.

Als Beispiel nenne ich:

a. noch ausstehende Nebenkostenabrechnungen
b. Ersatz für Schäden, die an der Wohnung entstanden sind.

Aus dem Sinn und Zweck einer Sicherheit ergibt sich, dass Auszug und Rückzahlung der Kaution nicht zum selben Zeitpunkt erfolgen müssen. Vielmehr kann sich der Vermieter bis zu 6 Monate Zeit lassen bis er die Sicherheit auszahlt. Vorrausetzung ist jedoch, dass das Entstehen von Forderungen nach Mietende möglich ist. Sind Gegenforderungen fällig, so können diese mit dem Rückzahlungsanspruch der Kaution verrechnet werden. Spätestens ein halbes Jahr nach Mietende muss die Kaution - soweit sie nicht verbraucht ist - zurückgezahlt werden. Auch dann, wenn bis zu diesem Zeitpunkt die Nebenkostenabrechnung noch nicht erstellt ist.

Übergabe der Wohnung

Es ist empfehlenswert, eine Übergabe zu vereinbaren. Dabei sollte ein Protokoll über diesen Vorgang erstellt werden. Darin sind Besonderheiten zu vermerken ohne schon zu klären, wer die Verantwortung hierfür trägt. Vorteil einer solchen Dokumentation ist, dass per Mietende ein Status bezüglich des Wohnungszustandes erstellt wird. Es gibt dann keinen Streit mehr darüber, ob ein im Protokoll festgestellter Mängel beim Mietende existierte oder erst später aufgetreten ist. Dies verbessert die Position des beweispflichtigen Vermieters.

Aber Vorsicht! Bei Erstellung des Protokolls ist äußerste Sorgfalt geboten. Nur das, was in dieser Urkunde steht, kann bei der Geltendmachung etwaiger Folgeansprüche berücksichtig werden. Das Übergabeprotokoll stellt ein sogenanntes negatives Schuldanerkenntnis dar. Die Wohnung dient als vertragsgemäß zurückgegeben. Mängel, die nicht im Protokoll vermerkt sind, fallen unter den Tisch.

Schönheitsreparaturen

Grundsätzlich fallen diese in den Verantwortungsbereich des Vermieters. Durch Vertrag können diese – was die Regel ist – auf den Mieter übertragen werden. Zieht in einem solchen Falle der Mieter aus, ohne Tapezierarbeiten oder ähnliches auszuführen, muss der Vermieter folgendes beachten:

Er muss den Mieter zunächst unter Fristsetzung und Ablehnungsandrohung auffordern, die Arbeiten auszuführen. Nur dann, wenn er dieses Procedere einhält, kann er vom Mieter -soweit dieser es nicht tut - Geldersatz verlangen. Beachtet er diese Formalien nicht, geht er leer aus.

Zu beachten ist die kurze Verjährungsfrist von 6 Monaten ab Übergabe.

Schäden

Durch Gebrauch der Wohnung nutzt sich diese ab.

Dieser Wertverlust ist durch die Zahlung der Miete abgegolten. Was ist aber mit Schäden, die auf nicht sachgemäßen Gebrauch zurückzuführen sind? Hier kann der Vermieter den Mieter in Anspruch nehmen, sofern letzterer das Entstehen des Schadens zu vertreten hat, wenn die Veränderungen während der Mietzeit entstanden sind.

In diesem Falle gilt das allgemeine Schadensrecht des BGBs. Der Vermieter hat die Wahl vom Mieter Naturalrestitution oder Geld zu verlangen.

Einer Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung – wie bei den Schönheitsreparaturen – bedarf es nicht. Allerdings ist auch hier die 6-monatige Verjährungsfrist zu beachten.

Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann
Geschäftsführender Vorsitzender Haus und Grund Saarbrücken

Kontaktadressen:

1. Haus und Grund Saarbrücken
Tel.: 0681 / 66 83 70
Fax: 0681 / 66 83 7-16
E-Mail: info@hausundgrund-saarbruecken.de

2. Anwaltskanzlei Hoffmann
Tel.: 0681 / 68 66 33 40
Fax: 0681 / 68 89 09 01
E-Mail: info@anwaltskanzlei-hoffmann.com

Mai 2018

Im Saarland ist ein großer Teil der Bundesmittel für den sozialen Wohnungsbau nicht verwendet worden. In den letzten zehn Jahren sind für den Bau von Sozialwohnungen vom Bund rund 91 Millionen Euro geflossen. Neue Wohnungen sind aber während dieses Zeitraumes keine gebaut worden.

Von dem Geld wurde gut die Hälfte eingesetzt, um bestehende Sozialwohnungen zu renovieren oder Wohnungen für Flüchtlinge herzurichten, die nunmehr dem allgemeinen Wohnungsmarkt zur Verfügung stehen. Der Rest steht nach Angaben des Bauministeriums für weitere Förderanträge bereit. Feststeht jedenfalls, dass der weitaus größte Teil der vom Bund bereitgestellten Mittel nicht zur Schaffung bezahlbaren Wohnraumes verwendet wird.

Die gewerkschaftsnahe Hans-Böckler-Stiftung bezifferte Anfang April sehr medienwirksam das Fehlen bezahlbaren Wohnraumes für fast 17.000 Menschen in Saarbrücken. Dennoch ist in Saarbrücken mit dem Hinweis, eine kostendeckende Finanzierung sei nicht gewährleistet, keine einzige neue bezahlbare Wohnung entstanden.

Die Ausweitung des sozialen Wohnungsbaus ist dringend erforderlich. Es wird mehr bezahlbarer Wohnraum gebraucht.

Indirekt wird den privaten Eigentümern vorgeworfen, überteuerte Mieten für in schlechtem Zustand befindliche Wohnungen zu verlangen. Dem ist entschieden entgegen zu treten. Gerade die privaten Eigentümer sorgen mit ihrem Einsatz dafür, dass der Wohnungsmarkt funktioniert und die Mieter mit privaten Einzelvermietern überdurchschnittlich zufrieden sind (siehe Umfrage Seite 120). Das Fehlen von Sozialwohnungen haben sie nicht zu vertreten. Wären sich die Verantwortlichen in Politik und Wohnungswirtschaft ihrer sozialen Verantwortung bewusst, würden sie die zur Verfügung stehenden Gelder für die Wohnraumversorgung der Menschen mit geringem Einkommen einsetzen und damit diese gesellschaftliche Herausforderung zumindest mildern. Stattdessen liegen die Fördergelder ungenutzt auf einem Konto.

Über "bezahlbares Wohnen" wird viel und gerne geredet, das Handeln aber leider vergessen.

Ihr
Dr. Michael Weiskopf
Geschäftsführender Verbandsvorsitzender
Haus & Grund Saarland

Mai 2018

Viele Vereine und Mitglieder von Haus & Grund beschäftigen sich zur Zeit mit der Frage, wie sie die Datenschutz-Grundverordnung umsetzen. Es gibt einiges zu beachten, damit die Betroffenen bis zum Stichtag am 25. Mai 2018 die datenschutzrechtlichen Vorgaben der neuen Verordnung erfüllen. In welchen ausgewählten Bereichen welche Dinge angepasst und neu aufgestellt werden müssen, stellte Herr Rechtsanwalt Patrick Nessler, Justiziar des Landessportverbandes aus St. Ingbert, im Rahmen eines gut besuchten Vortrages am 12. April 2018 in den Räumlichkeiten von Albrecht's Casino am Staden vor. Der Vortrag traf auf ein reges Interesse der fast 40 Anwesenden. Er kann bei Interesse unter der Telefonnummer der Geschäftsstelle (0681/668370) oder per Email (info@haus-und-grund-saarland.de) angefordert und per Email versandt werden.

Das Landgericht Saarbrücken (Az.: 11 S 155/17) befasste sich mit folgendem Fall:

Der Nachbar A nahm im Bereich der Grenze zum Nachbarn B Baumaßnahmen vor, es wurden Waschbetonplatten verlegt und auf der Garage eine Brüstung errichtet.

Im Zuge von Vermessungsarbeiten an der gemeinschaftlichen Grenze stellte sich heraus, dass sowohl die Waschbetonplatten als auch die Brüstung teilweise in das Grundstück des Nachbarn B ragten.

Nachbar B verlangte nunmehr von A die Beseitigung der Wachbetonplatten, soweit sie auf seinem Grundstück verlegt wurden, für die durch die Brüstung in Anspruch genommene überbaute Fläche von 0,54 Quadratmeter eine jährliche Überbaurente in Höhe von Euro 108,00.

Soweit B von A die Entfernung der Teile der Waschbetonplatten verlangt, die sein Grundstück tangieren, wird er Recht bekommen.
Die hineinragenden Platten stellen eine Eigentumsverletzung dar. Gemäß § 1004 BGB hat der Eigentümer B gegen den Störer A einen Anspruch auf Beseitigung.

Also muss A den überragenden Belag abspitzen und das obwohl nur ein Streifen von 2 cm betroffen ist.

Besser sind die Karten für A bei dem Thema Garagenbrüstung. Diese ist Teil eines Gebäudes und B muss den Überbau dulden, da er bei der Errichtung nicht unverzüglich widersprochen hat. Als Ausgleich für den Rechtsverlust steht ihm jedoch eine Überbaurente zu. Diese ist jährlich bei Jahresbeginn fällig. Wie hoch die Entschädigung ist, ist im Gesetz (§ 913 BGB) nicht geregelt.

In unserem Falle hat das Landgericht Saarbrücken folgende Rechnung gemacht:

Maßgebend ist der Quadratmeterpreis zum Zeitpunkt des Anspruches des Grundstückes von B.

Dieser ging bei seiner Berechnung von einem Betrag von 200,00 Euro/Quadratmeter aus. Das dürfte der Betrag per heute sein.
Zum Zeitpunkt des Überbaus vor geraumer Zeit lag der Grundstückswert noch bei maximal 60,00 Euro/Quadratmeter.

Das Landgericht errechnete auf der Basis von einer überbauten Fläche von 0,54 Quadratmetern und einem Grundstückswert von 60,00 Euro/Quadratmetern eine jährlichen Überbaurente von gerade einmal 2,10 Euro pro Jahr. Dies entspricht einer Verzinsung von circa 7,3% des Ausgangsbetrages.

Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann
Geschäftsführender Vorsitzender Haus und Grund Saarbrücken

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April 2018

Das Werk ist vollbracht, die neue Bundesregierung ist im Amt, der Koalitionsvertrag ist unterschrieben. Er trägt die Überschrift: "Ein neuer Aufbruch für Europa. Eine neue Dynamik für Deutschland. Ein neuer Zusammenhalt für unser Land." Der Anspruch ist enorm. Markige Worte. Hoffnung auch in den Bereichen Bauen und Wohnen? Lebenswerte Städte, attraktive Regionen und bezahlbarer Wohnraum sind das Ziel der nächsten vier Jahre. Klingt zunächst gut - aber wie wird es umgesetzt?

Ein "Baukindergeld" von 1200 Euro pro Kind und Jahr über zehn Jahre soll es Familien leichter machen, Wohneigentum zu schaffen. Über 2019 hinaus will der Bund Milliarden in den sozialen Wohnungsbau stecken - dafür soll das Grundgesetz geändert werden. Über eine Reform der Grundsteuer soll zudem mehr Bauland zur Verfügung gestellt werden. Die Mietpreisbremse in Großstädten soll verschärft werden. Vermieter sollen zur Offenlegung der vorher vereinbarten Miete verpflichtet werden. In Ballungszentren sollen die Kosten für Modernisierungen nicht mehr wie bisher zu elf, sondern nur noch zu acht Prozent auf die Mieter umgelegt werden dürfen. Auch eine Kappungsgrenze ist geplant, um zu verhindern, dass Mieter über Modernisierungen gezielt aus ihren Wohnungen vertrieben werden.

Positiv ist zu bewerten, dass der Koalitionsvertrag die von Haus & Grund Deutschland entwickelte "kleine Modernisierung" übernommen hat, die unter weitgehendem Verzicht auf Formalien eine unkomplizierte Mieterhöhung bei Modernisierungen bis 10.000 € zulässt. Erfreulich ist auch, dass diverse Energieeinsparungsgesetze (EnEV, EnEG, EEWärmeG) zum Gebäude Energiegesetz (GEG) zusammengefasst werden, ohne die jetzigen energetischen Anforderungen im Bestand und im Neubau zu verschärfen. Die Absicht der Vertragspartner, die Schaffung weiteren Wohnraums und die Senkung der Baukosten durch Förderung statt Forderung zu erreichen ist aus unserer Sicht mehr als erfreulich.
Erfreulicher wäre es jedoch gewesen, wenn die Koalitionäre auf die festgeschriebenen staatlichen Zwangsmittel gegenüber den privaten Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümern verzichtet hätten, um so den privaten Wohnungsbau noch weiter zu beleben. Hemmnisse sind für eine im Sinne aller Beteiligten geforderte moderne und verantwortungsvolle Wohnungspolitik kontraproduktiv. Warten wir also ab, ob mit den Instrumenten des Koalitionsvertrages der neue Aufbruch gelingt.

Ihr
Dr. Michael Weiskopf
Geschäftsführender Verbandsvorsitzender
Haus & Grund Saarland

April 2018

Neue Versicherungsbausteine für Haus- & Grund-Mitglieder

Zwischen dem Landesverband Haus & Grund Saarland und der Bezirksdirektion der Gothaer Versicherungen in Mainz besteht bekanntlich seit einigen Jahren ein Rahmenvertrag für die Konditionen der Wohngebäudeversicherung sowie der Grundbesitzerhaftpflichtversicherung. Nun haben beide Seiten eine Erweiterung der erfolgreichen Kooperation für die Haus & Grund-Mitglieder vereinbart. Dies betrifft die allgemeine Privathaftpflichtversicherung sowie die Hausratversicherung, so dass vor allem auch für die selbst genutzten Immobilien neue Kooperationsvorteile für Haus & Grund-Mitglieder vereinbart werden konnten. Konkret bieten die neuen Angebote folgende Leistungen:

Privathaftpflichtversicherung

Ein Mobiltelefon ist toll, weil man es überall mitnehmen kann. Doch was ist, wenn man auf der Straße angerempelt wird und das neue teure Gerät runterfällt? Wer zahlt den Schaden, wenn der Verursacher nicht zahlen kann? Die Gothaer zahlt auch dann, wenn Sie der Geschädigte sind und der Verursacher nicht zahlen kann (Forderungsausfalldeckung). Die Gothaer tritt außerdem bei berechtigten Schadenersatzansprüchen für Sie ein und schützt Sie vor unberechtigten Ansprüchen.

Die Gothaer Privathaftpflicht-Top bietet einen exklusiven Versicherungsschutz mit einer Deckungssumme von 20 Millionen Euro. Ebenfalls versichert sind Beschädigung und Abhandenkommen fremder beweglicher Sachen, die geliehen oder gemietet wurden bis 50.000 Euro sowie Schäden durch schuldunfähige Personen, z. B. durch Ihr Kind bis 50.000 Euro.

Hausratversicherung

Gegen die Folgen von Einbruch, Brand, Blitzschlag und mehr bietet eine Hausratversicherung Schutz. Die Schadensszenarien sind dabei vielfältig:

• In Deutschland wird alle fünf Minuten eingebrochen – die Täter haben meist ein geschultes Auge für die wertvollsten Gegenstände.
• Aus einer defekten Waschmaschine tritt unbemerkt Wasser aus – oft werden dadurch Haushaltsgegenstände bis zur Unbrauchbarkeit beschädigt.
• Ein Blitzschlag kann durch Überspannung die elektronischen Geräte des Haushalts zerstören darunter Heimkino, Computer und vieles mehr

Mit der Gothaer-HausratTop-Versicherung kann der gesamte Hausrat einfach und passgenau abgesichert werden. Zum exklusiven Leistungspaket gehören der Versicherungsschutz bei grober Fahrlässigkeit (zum Beispiel Fenster aufgelassen) oder der Schutz Ihrer Sachen im Auto rund um die Uhr (bei Diebstahl).

Attraktive neue Angebote

Haus & Grund Mitglieder haben ab sofort die Möglichkeit, auch für diese neuen Versicherungsbausteine von besonders günstigen Spezialkonditionen zu profitieren. Auch diese Sonderkonditionen gelten ausschließlich für Mitglieder in einem Haus & Grund Ortsverein im Saarland – und auch nur bei der Bezirksdirektion der Gothaer Versicherungen in Mainz.

Haus & Grund-Mitglieder erhalten bei Interesse zunächst einen unverbindlichen Risiko-Erfassungsbogen. Nach dem Ausfüllen und dem Nachweis der Mitgliedschaft (Stempel des Ortsvereins) kann der Erfassungsbogen an den Landesverband gesendet werden. Die Gothaer Bezirksdirektion erstellt dann ein entsprechendes Angebot. Das Mitglied entscheidet, ob es das Angebot annehmen will und wenn ja mit welchen Optionen.

Details zur erweiterten Kooperation gibt es beim Ortsverein. Für Rückfragen und Erstinformationen steht auch der Landesverband unter 0681 – 668370 oder info@haus-und-grund-saarland.de zur Verfügung.

April 2018

Fristsetzung zur Beseitigung nicht notwendig

Der BGH hat entschieden, dass ein vom Vermieter wegen Beschädigung der Mietsache geltend gemachter Schadensersatzanspruch keine vorherige Fristsetzung zur Schadensbeseitigung gegenüber dem Mieter voraussetzt.

In dem zu entscheidenden Fall war der Beklagte Mieter einer Wohnung des Klägers. Nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung verlangte der Kläger vom Beklagten Schadensersatz, weil dieser für verschiedene Schäden der Wohnung verantwortlich sei. Eine Frist zur Beseitigung der betreffenden Schäden hatte er dem Beklagten zuvor nicht gesetzt.

Die auf diesen Schadensersatz gerichtete Klage hatte in den Vorinstanzen Erfolg. Nach der Entscheidung des Berufungsgerichts schuldete der Beklagte dem Kläger Schadensersatz wegen eines von dem Beklagten zu verantwortenden Schimmelbefalls in mehreren Räumen, wegen mangelnder Pflege der Badezimmerarmaturen und eines Lackschadens an einem Heizkörper sowie wegen eines schadensbedingt fünfmonatigen Mietausfalls. Dabei hat das Berufungsgericht die Auffassung vertreten, dass der Schadensersatzanspruch des Vermieters nicht von dem erfolglosen Ablauf einer gesetzten Frist zur Schadensbeseitigung abhängt.

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat diese Auffassung bestätigt und entschieden, dass der Vermieter bei Beschädigungen der Mietsache vom Mieter gemäß § 249 BGB wahlweise Schadensbeseitigung oder sofortigen Geldersatz verlangen kann, ohne diesem zuvor eine Frist zur Schadensbehebung gesetzt zu haben. Dies gilt - so der BGH - unabhängig davon, ob der Vermieter den Schadensersatz bereits vor oder nach der Rückgabe der Mietsa-che geltend macht. § 546 Abs. 1 BGB trifft nämlich weder eine Regelung darüber, in welchem Zustand die Mietsache zurückzugeben ist, noch dazu, unter welchen Voraussetzungen Schadensersatz zu leisten ist.

Das in § 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 1 BGB als Anspruchsvoraussetzung vorgesehene Fristsetzungserfordernis gelte nur für die Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten (§ 241 Abs. 1 BGB) durch den Schuldner. In diesen Fällen müsse der Gläubiger dem Schuldner grundsätzlich zunächst eine weitere Gelegenheit zur Erfüllung seiner Leistungspflicht geben, bevor er (statt der geschuldeten Leistung) Schadensersatz verlangen kann. Als eine derartige Leistungspflicht hat der Bundesgerichtshof etwa die vom Mieter wirksam übernommene Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen angesehen.

Im Gegensatz dazu handelt es sich bei der Verpflichtung des Mieters, die ihm überlassenen Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu halten und insbesondere schonend und pfleglich zu behandeln, um eine Nebenpflicht (§ 241 Abs. 2 BGB) deren Verletzung einen Anspruch des Geschädigten auf Schadensersatz bereits bei Vorliegen der in § 280 Abs. 1 BGB genannten Voraussetzungen begründet. Daher kann ein Vermieter bei Beschädigungen der Mietsache vom Mieter gemäß § 249 BGB nach sei-ner Wahl statt einer Schadensbeseitigung auch sofort Geldersatz verlangen, ohne die-sem zuvor eine Frist zur Schadensbehebung gesetzt zu haben.

Urteil vom 28. Februar 2018 - VIII ZR 157/17

April 2018

Von explodierenden Mieten und genereller Wohnungsnot kann im Saarland keine Rede sein. Bei uns finden die Bürgerinnen und Bürger ein breites Angebot an Wohnungen, wobei aber Saarland nicht gleich Saarland ist.

In den letzten Jahren sind zwar vermehrt in den Städten Neubauten errichtet worden, die das Preisgefüge nach oben treiben. Dennoch müssen wir feststellen, dass der Wohnungsmarkt (noch) funktioniert und regulatorische Eingriffe nicht notwendig sind. Wer allerdings ständig bezahlbaren Wohnraum einfordert, muss dafür eintreten, dass das Bauen nicht immer teurer wird. Nach wie vor ist der Bau neuer und bezahlbarer Wohnungen der beste Mieterschutz. In den letzten 30 Jahren haben sich die Vorschriften für den Bau von Wohnraum mehr als ver-dreifacht. Gesetzliche Auflagen zur Energieeffizienz, zum Brandschutz oder zur Elektromobi-lität verteuern das Bauen erheblich. Der Nutzen dieser Auflagen erscheint allerdings oftmals sehr fraglich. Zwischenzeitlich bestimmen von der Technik begeisterte Bewohner den Neu-bau, nicht jedoch die „Normalverbraucher“.

Es ist kaum verwunderlich, dass die Baulandpreise vor allem in den städtischen Lagen stei-gen. Bebaubare Grundstücke sind ein gefragtes Gut, das nicht beliebig vervielfältigt werden kann. Die hohen Grundstückspreise führen aber auch dazu, dass private Eigentümer in den Zeiten niedriger Zinsen ihre Grundstücke zurückhalten, da die Anlage des Verkaufserlöses nicht die erhoffte Rendite erbringt und Sachwerte eher gefragt sind.

Im ländlichen Bereich des Saarlandes ist in Kernlagen einerseits vermehrter Leerstand und andererseits das Zurückhalten von Grundstücken für Familie, Kinder und Enkel festzustellen.

Gerade hier bietet sich die Möglichkeit, neben dem Neubau von Wohnungen, in den Dorfzen-tren bezahlbaren Wohnraum durch die Sanierung und Modernisierung des Leerstandes zu schaffen. Allerdings ist es im Interesse aller Beteiligten notwendig, sowohl bei der Politik als auch bei den betroffenen Eigentümern ein Problembewusstsein zu wecken, damit sich die aufzeigenden negativen Entwicklungen in den Städten des Saarlandes und seinem ländlichen Raum nicht fortsetzen und die derzeitig günstige Wohnungssituation erhalten bleibt.

Die im Koalitionsvertrag von CDU/CSU und SPD geplante Grundsteuer C, die bebaubare Grundstücke einer erheblich höheren Steuerlast unterwerfen will, ist jedenfalls als repressive Maßnahme hierzu nicht geeignet. Wann lernt die Politik was wirklich hilft?

Ihr
Dr. Michael Weiskopf
Geschäftsführender Verbandsvorsitzender
Haus & Grund Saarland

März 2018

Nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch

Ausgangspunkt ist ein am 09.02.2018 veröffentlichtes Urteil des BGH (Az.: V ZR 311/16).

In diesem Falle beauftragte ein Grundstückseigentümer einen Dachdecker damit, Reparaturarbeiten an dem Flachdach seines Hauses durchzuführen. Vor Auf-tragserteilung überzeugte sich der Auftraggeber über die Zuverlässigkeit seines Auftragnehmers.

Bei Heißklebearbeiten verursachte Letzterer schuldhaft das Entstehen eines Glutnestes unter den aufgeschweißten Bahnen. Am Abend stellten die Auftragsge-ber Flammen in dem Bereich fest, wo das Schweißgerät eingesetzt wurde. Der her-beigerufenen Feuerwehr gelang es nicht, das Haus mit dem Flachdach zu retten.

Durch den Brand und die Löscharbeiten wurde das auf dem Nachbargrundstück befindliche Wohnhaus beschädigt. Die Feuerversicherung des Nachbarn regulierte den Schaden. Dieser belief sich auf knapp 100.000,00 €.

Nach den Regeln des Versicherungsvertragsgesetzes gingen mit Zahlung des Ver-sicherungsbetrages die Ansprüche auf den Feuerversicherer über. Dieser machte bei dem Schadensverursacher – der Dachdeckerfirma also – die übergegangenen Forderungen geltend. Von dieser war jedoch nichts zu holen. Bei dem Handwerker bestand Zahlungsunfähigkeit. Ein Verbraucherinsolvenzverfahren wurde eröffnet.

Dies war Veranlassung für den Versicherer, sich nunmehr an den Auftragsgeber zu wenden. Da dieser nachweisen konnte, dass er bei der Auswahl des Handwerkers die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beachtete, konnte er nach den Regeln der un-erlaubten Handlung (§831 BGB) für die schuldhafte Handlung des Handwerkers nicht eintreten. Das Landgericht Magdeburg und das in zweiter Instanz tätige OLG Naunburg wiesen die Klage gegen den Auftraggeber ab.

Schließlich landete der Fall beim BGH.

Dieser hob die klageabweisenden Urteile auf. Der Auftraggeber – Nachbar des Ge-schädigten – wurde zur Zahlung von fast 100.000,00 € verurteilt. Der BGH ging von einem verschuldensunabhängigen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch aus.

Dieser besteht immer dann, wenn von einem Grundstück im Rahmen privatwirt-schaftlicher Benutzung rechtswidrige Einwirkungen auf ein anderes Grundstück ausgehen, die der Eigentümer oder Besitzer des betroffenen Grundstücks nicht dulden muss, aber auch nicht unterbinden kann.

Entscheidend ist, dass die Beeinträchtigung des Nachbargrundstückes zumindest mittelbar auf den Willen des Eigentümers oder Besitzers zurückgeht.

Fazit: Durch die zitierte Entscheidung erhöht sich das Haftungsrisiko für einen Hauseigentümer dramatisch.

Wir raten bei der Auswahl von Handwerkern genau hinzuschauen. Geht man Geschäftsbeziehungen mit einem Unternehmen mit angespannten wirt-schaftlichen Verhältnissen ein, geht man ein hohes Risiko ein. Man sollte sich auch davon überzeugen, dass der Handwerker eine Haftpflichtversiche-rung unterhält, die seine Risiken für Schlechtleistung abdeckt.

Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann
Geschäftsführender Vorsitzender Haus und Grund Saarbrücken

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2. Anwaltskanzlei Hoffmann
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März 2018

Hochwasser, Starkregen oder heftige Hagelschauer: Auch die Menschen in Saarland spüren die Wucht der Natur immer öfter, extreme Unwetter nehmen zu. Haus- und Grundeigentümer sollten prüfen, ob sie gegen die Folgen solcher Naturgewalten richtig versichert sind. Denn Unwetter mit Starkregen haben laut dem aktuellen Naturgefahrenreport der Versicherungswirtschaft im Jahr 2016 fast zehnmal höhere Versicherungsschäden verursacht als im Vorjahr. Überschwemmungsschäden führten deutschlandweit zu einem Schaden von rund 940 Millionen Euro, nachdem es 2015 „nur“ 100 Millionen Euro waren.

Hauseigentümer glauben oft, dass sie diesen Risiken nicht ausgesetzt sind. Aber ein Elementarereignis kann jeden treffen, z. B. durch einen Rückstau aus der Kanalisation nach Starkregen. Ein besonderes Risiko stellen so genannte Erdgefahren wie Erdrutsch, Erdsenkung oder Erdbeben dar. Überflutungen durch Flüsse und Bäche im Saarland werden in Hochwassergefahren- und -risikokarten dargestellt. Auf diesen Karten können interessierte Grundstückseigentümer herausfinden, in welchem Umfang ihr Gebäude im Hochwasserfall betroffen sein kann. Die Karten werden im Geoportal für das Saarland veröffentlicht:
http://geoportal.saarland.de/portal/de/fachanwendungen/wasser.html

Weniger Hilfe vom Staat bei Elementarschäden

Während die Risiken steigen, sinken die staatlichen Finanzhilfen. Zur Milderung besonderer Notstände infolge von Schäden, die durch außergewöhnliche Elementarereignisse von überörtlicher Bedeutung verursacht wurden, kann die Landesregierung grundsätzlich Finanzhilfen gewähren. Die Verwaltungsvorschrift zur Gewährung staatlicher Finanzhilfen bei Elementarschäden wurde aber Ende September 2017 aufgrund eines Beschlusses der Ministerpräsidentenkonferenz der Länder geändert. Zukünftig gilt für die Vergabe von Hilfszahlungen, dass nur noch derjenige mit staatlicher Unterstützung über Soforthilfen hinaus rechnen kann, der sich erfolglos um eine Versicherung bemüht hat oder ihm diese nur zu wirtschaftlich unzumutbaren Bedingungen angeboten worden ist. Das ­bedeutet, dass Schäden als solche nur dann anerkannt werden, wenn sie nicht versicherbar sind.

Versicherungsschutz wird wichtiger

In Deutschland sind bisher nur 40 Prozent der Gebäude gegen Elementarschäden versichert. In Baden-Württemberg ist die Versicherungsdichte besonders hoch, da es hier früher Pflicht war, sich gegen Elementarschäden zu versichern. Vorsorge gegen die finanziellen Folgen von Naturkata­strophen bietet die so genannte erweiterte Elementarschadenversicherung, die Versicherer im Paket mit einer Gebäudeversicherung anbieten. Aktuell ziehen immer mehr Versicherungsgesellschaften massiv die Preise an, da wegen der immer häufigeren „Extrem-Wetterereignisse“ die Schadensfälle enorm steigen.

Exklusivangebot für Haus & Grund-Mitglieder

Haus & Grund-Mitglieder im Saarland können dabei aber von besonders günstigen Spezialkonditionen profitieren, die der Landesverband exklusiv mit der Mainzer Bezirksdirektion der Gothaer Versicherungen ausgehandelt hat. Details hierzu gibt es beim Ortsverein oder direkt beim Landesverband.

RA Ralf Schönfeld, Verbandsdirektor
von Haus & Grund Rheinland-Pfalz

Februar 2018

Begonnen hat das Jahr 2018 im Bereich der mietrechtlichen Beratung mit einem Paukenschlag: Die "Bild am Sonntag" hat Mietern neben der üblichen Leserberatung eine kostenlose individuelle Mietrechtsberatung angeboten. Diese kann online in Anspruch genommen werden.

Das Besondere dabei: Die Rechtsberatung wird über das Start-Up „MieterEngel“ abgewickelt. Dieses stammt aus der Gründerinitiative von ImmobilienScout24 und soll – so die Selbstdarstellung der Bild am Sonntag – die Mietervereine ersetzen. Für 79,- Euro pro Jahr erhalten Kunden unbegrenzt mietrechtliche Rechtsberatung. Noch erfolgt die Beratung individuell mittels Standardtexten. Sie soll jedoch alsbald durch Algorithmen (Legal Tech) ersetzt werden.

Algorithmen sind eine Folge von Anweisungen, um ein bestimmtes Problem zu lösen. Mit ihnen gelingt es, das Recht zu entschlüsseln, in seine wesentlichen Bestandteile zu zerlegen und durch eine intelligente Software Rechtsfragen selbstständig und effektiv zu beantworten.

Legal Tech wird bereits erfolgreich in den USA und Großbritannien in großen Rechtsanwaltskanzleien eingesetzt, um Standardanfragen der Mandanten zu bearbeiten. Auch wenn Juristen glauben, sie seien unersetzbar - diese Zeiten sind unwiederbringlich vorbei.

Die rasante Entwicklung zeigt, wie richtig und wichtig unsere Überlegungen mit Blick auf die Digitalisierung sind.

Auch wenn bislang jede industrielle Revolution zunächst einmal Arbeitsplätze kostete bis neue Berufe im Rahmen der Anpassung des Arbeitsmarktes an die neuen Technologien entstanden waren, so gilt es, die digitale Revolution anzunehmen, damit wir gemeinsam an unserer Zukunft arbeiten können. Haus & Grund wird sich dieser Herausforderung jedenfalls stellen.

Ihr
Dr. Michael Weiskopf
Geschäftsführender Verbandsvorsitzender
Haus & Grund Saarland

Februar 2018

Nach über 20-jähriger Tätigkeit für den Landesverband Haus & Grund Saarland und den Verein Saarbrücken verabschiedete der geschäftsführende Verbandsvorsitzende Dr. Michael Weiskopf zusammen mit dem 1. Vorsitzenden des Vereines Saarbrücken, Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann, unsere langjährige Mitarbeiterin Hanne Pohl im Rahmen einer kleinen Feierstunde in den wohlverdienten Ruhestand.

Hanne Pohl begann ihre Tätigkeit für Verband und Verein am 1. Januar 1997. Sie war für die Führung der Vergleichsmietensammlung des Ortsvereins Saarbrücken und die Buchhaltung von Haus und Grund Saarland verantwortlich. Dr. Weiskopf hob die fundierten Fachkenntnisse und insbesondere das freundliche und hilfsbereite Wesen der zukünftigen Ruheständlerin hervor und dankte ihr für ihre langjährige treue Pflichterfüllung für Haus & Grund.

Den guten Wünschen schlossen sich auch die Mitarbeiter der Geschäftsstelle an. So ganz kann Hanne Pohl aber von Haus & Grund nicht lassen. Sie wird auch in ihrem Ruhestand an 2 Tagen in der Geschäftsstelle anzutreffen sein.

Februar 2018

Ich schildere einen Sachverhalt, dem wir immer häufiger begegnen.

Ein allein lebender Mieter verstirbt. Gesetzliche Erben, die die Rechtsnachfolge antreten könnten, schlagen die Erbschaft aus. Oder: Es sind keine Personen zu ermitteln, die den Mieter beerbt haben.

Mit einem solchen Fall befasste sich das Nachlassgericht Saarbrücken, Az. 18 VI 2363/17. Der Mieter verstarb im Oktober 2017. Die mit ihm wohnende Lebensgefährtin zog unmittelbar nach dem Tod des Mieters aus. Sie ließ den Vermieter wissen, dass sie kein Interesse habe, den Mietvertag fortzusetzen. Sie gab dem Vermieter den zur Wohnung gehörenden Schlüssel zurück.

Die Wohnung, die der Verstorbene innehatte, war noch voller Mobiliar und anderen persönlichen Dingen des Mieters. Kinder und Enkel des Exmieters, die der Vermieter ausfindig machen konnte, schlugen die Erbschaft aus.

So hatte unser Vermieter zunächst keinen Ansprechpartner, mit dem er über mietvertragliche Dinge reden konnte.

Seine Probleme:

• Der Tod eines Mieters beendet den Mietvertag nicht.
• Nach dem Ableben des Mieters im Oktober 2017 wurde keine Miete mehr gezahlt.

Bei dieser Sachlage hatte der Vermieter ein vitales Interesse daran,

• den Mietvertag zu beenden;
• die Wohnung zum Zwecke einer Weitervermietung zu räumen;
• ein Ansprechpartner für die Abwicklung des Mietvertrages zu finden.

Was nicht geht, ist die Wohnung eigenmächtig zu räumen.

Auf keinen Fall! Wer dies tut, läuft Gefahr, sich schadensersatzpflichtig zu machen. Auch hier gelten die extrem scharfen Haftungsmaßstäbe, die der BGH bei dem sogenannten „kalten Räumen“ entwickelt hat.

Was ist zu tun?

In unserem Falle wurde dem Vermieter geraten, sich an das Nachlassgericht zu wenden, und zwar mit dem Ziel, dass dieses für die unbekannten Erben einen Nachlasspfleger bestimmt. Ob Nachlassvermögen vorhanden ist, spielt keine Rolle.

Ein von dem Gericht bestellter Nachlasspfleger wird dann auf Kosten der unbekannten Erben eingesetzt.

In unserem Falle dauerte es zwischen Antragsstellung und Bestellung eines Nachlasspflegers 14 Tage.

Nun haben die Dinge ihre Ordnung. Denn der Nachlasspfleger ist der legitime Ansprechpartner für den Vermieter. Mit ihm können nachstehende Regelungen getroffen werden:

• Beendigung des Mietvertrages;
• Räumung der Wohnung;
• Ausgleich von Mietforderungen.

Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann
Geschäftsführender Vorsitzender Haus und Grund Saarbrücken

Kontaktadressen:

1. Haus und Grund Saarbrücken
Tel.: 0681 / 66 83 70
Fax: 0681 / 66 83 7-16
E-Mail: info@hausundgrund-saarbruecken.de

2. Anwaltskanzlei Hoffmann
Tel.: 0681 / 68 66 33 40
Fax: 0681 / 68 89 09 01
E-Mail: info@anwaltskanzlei-hoffmann.com

Februar 2018

Liebe Mitglieder von Haus & Grund Saarland,

ich hoffe, sie hatten eine schöne Weihnachtszeit und sind gesund in das neue Jahr 2018 gekommen. Seit der Bundestagswahl am 24. September des vergangenen Jahres möchte ich etwas zu der neuen Bundesregierung aus der Sicht von Haus & Grund schreiben. Aber von Redaktionsschluss zu Redaktionsschluss gibt es nichts Neues zu berichten, außer dass die Sondierungsgespräche nach dem „Jamaika-Aus“ (Wort des Jahres 2017) nun als „ergebnisoffen“ von CDU und SPD geführt werden.

Es ist daher schwierig, einen Ausblick auf das Jahr 2018 in wohnungspolitischer Hinsicht zu geben. Eine große Koalition wird mit anderen Themen Einfluss auf die Wohnungspolitik nehmen, als Jamaika dies getan hätte. Verblieben mit Umwelt-, Wirtschafts- und Justizministerium die drei wichtigsten Ministerien für die Gestaltung der Wohnungspolitik in den Händen der SPD, droht erneut eine Verschärfung der Mietengesetzgebung. Das Wohnungsproblem in den großen Städten wird damit aber ebenso wenig gelöst werden, wie der durch das explosionsartige Ansteigen der Bodenpreise erschwerte Zugang junger Familien zu den eigenen vier Wänden. Es droht ein weiterer Anstieg der Wohnkosten durch die Verschärfung energetischer und baurechtlicher Standards. Wird der vom Bundesrat bereits verabschiedete Gesetzentwurf zur Grundsteuerreform in der vorliegenden Fassung umgesetzt, drohen Hauseigentümern drastische Steuererhöhungen. Im Saarland beabsichtigt die RAG das Grubenwasser regional ansteigen zu lassen, obwohl die damit zusammenhängenden Fragen nach möglichen schadensrelevanten Auswirkungen auf unser Eigentum noch nicht geklärt sind. Der Grubenwasseranstieg wird ebenso kritisch zu begleiten sein, wie die politische Entwicklung in Berlin. Auch im Jahr 2018 werden die Probleme, die uns Eigentümer belasten, nicht kleiner. Angesichts einer Welt, die mehr und mehr aus der Balance zu geraten droht, wäre eine vernünftige und besonnene Vorgehensweise durch die Verantwortlichen – so sie denn einmal Verantwortung übernehmen würden – wünschenswert.

Für das neue Jahr 2018 wünsche ich Ihnen dennoch, eine sorgenfreie Zeit, Glück und Gesundheit. Vor allem aber bleiben Sie uns treu. Nur in gemeinsamer Stärke können wir etwas bewirken.

Ihr
Dr. Michael Weiskopf
Geschäftsführender Verbandsvorsitzender
Haus & Grund Saarland

Januar 2018

Der Landesverband Haus & Grund Saarland e.V. trauert um

Heinz Andes

ehem. Vorsitzender des Ortsvereins Haus & Grund Hühnerfeld und Ehrenmitglied des Landesvorstandes Haus & Grund Saarland.

Er verstarb am 11. Dezember 2017 im Alter von 102 Jahren. Mehr als 60 Jahre setzte sich Heinz Andes für die Belange der privaten Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer mit großem Engagement ein, wodurch er weit über die Ortsvereingrenzen hinaus hohes Ansehen genoss. Mit ihm verlieren wir einen engagierten Streiter für das private Eigentum.

Der Landesverband Haus & Grund Saarland e.V. trauert mit seiner Familie und wird Heinz Andes stets ein ehrendes Andenken bewahren.

Dr. Michael Weiskopf
Geschäftsführender Verbandsvorsitzender
Haus & Grund Saarland e.V.

Hans-Joachim Hoffmann
Ehrenvorsitzender
Haus & Grund Saarland e.V.

Januar 2018

Der Präsident des Zentralverbandes von Haus & Grund Deutschland, Dr. Kai H. Warnecke, hat Dr. Michael Weiskopf für die kommende Berufungsperiode erneut zum Vorsitzenden des Europaausschusses ernannt.

„ Ich freue mich sehr über das gewährte Vertrauen. Die Aufgaben des Europaausschusses sind vielfältig und spannend. Europa tangiert uns Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer in vielen Bereichen durch die Umsetzung der europäischen Richtlinien in nationales Recht. In Zeiten sich verbreitender Kritik an Europa ist es für mich als Befürworter der europäischen Idee Freude und Verpflichtung, dieses Amt weiter zu führen“, so Dr. Weiskopf.

Wir gratulieren dem geschäftsführendem Verbandsvorsitzenden von Haus & Grund Saarland und wünschen ihm für die Fortführung seiner Tätigkeit viel Erfolg.

Redaktion Magazin Haus & Grund Saarland

Liebe Mitglieder von Haus und Grund Saarland,

das Jahr 2017 neigt sich langsam dem Ende entgegen. Doch statt sich besinnlich auf das Ende des Jahres zu freuen, werden wir neben der Hektik der Vorweihnachtszeit davon getrieben, wie es mit unserem Land weitergeht.

Jamaika ist gescheitert. In den langen Wochen der Sondierungsgespräche haben die Beteiligten die Zeit dazu genutzt, sich voneinander abzugrenzen, anstatt nach konkreten Lösungen für die zentralen Probleme unseres Landes zu suchen. Die zentralen Probleme unseres Landes sind weder im Familiennachzug subsidiär geschützter Flüchtlinge zu sehen, noch in der Anzahl der Kohleblöcke, so wichtig die Klimapolitik auch ist. Bei den zentralen Themen geht es um die Integration der hier lebenden Flüchtlinge, es geht darum, das Land zusammen zu halten, schrumpfende Regionen abzufangen, der drohenden Altersarmut entgegen zu wirken, es geht um die Digitalisierung zur Zukunftssicherung und um die Lösung des Wohnungsproblems in den Schwarmstädten. All dies hat nur am Rande der Sondierungsgespräche eine Rolle gespielt. Die Sondierer haben über fast zwei Monate hinweg die falschen Themen diskutiert und sind am Ende in den falschen Themen stecken geblieben – zum Schaden unseres Landes.

Es ist zweifelhaft, ob Neuwahlen mit dem gleichen Personal den gewünschten Effekt bringen und ob Neuwahlen nicht die Parteien am rechten Rand stärken und die Instabilität vergrößern. Welche Auswirkungen Neuwahlen mit ungewissem Ausgang für unser Land, für Europa, die Welt und die Finanzmärkte haben werden, ist wohl von den wenigsten bedacht worden.

Es bleibt nur zu hoffen, dass die Politik begreift, dass es in der Zukunft in erster Linie um uns Bürger und um unser Land und nicht um Parteien und persönliche Animositäten geht. Deutschland als eine der führenden Wirtschaftsnationen der Welt kann es sich nicht leisten, als führungsloser Tanker auf dem Weltmeer zu dümpeln. Es braucht dringend eine handlungsfähige Regierung und zwar so schnell wie möglich – auch wenn es eine Minderheitsregierung ist.

Ich darf Ihnen liebe Mitglieder von Haus & Grund Saarland dennoch eine ruhige stressfreie Vorweihnachtszeit und ein frohes Weihnachtsfest wünschen. Vor allem aber: Kommen Sie gesund ins neue Jahr 2018.

Ihr
Dr. Michael Weiskopf
Geschäftsführender Verbandsvorsitzender

Dezember 2017

Kosten sparen durch Energieberatung

Die Preisspirale für Eigentümer und Mieter dreht sich im Hinblick auf die Energiekosten immer schneller. Um dem entgegenzuwirken gehen Haus & Grund Saarland und die Verbraucherzentrale des Saarlandes gemeinsam neue Wege. Anlässlich eines Anfang Oktober geführten gemeinsamen Gespräches legten beide Verbände fest, wie die Herausforderung der steigenden Energiepreise angegangen werden kann. Grundlage ist eine optimale Energieberatung der Mitglieder von Haus & Grund Saarland. Im Rahmen einer Kooperation wird ab sofort die persönliche Beratung unserer Mitglieder rund um Energie und Energieeinsparung ganz neu geregelt.

Die Motivation hinter der Energieberatung ist es, flächendeckend den Energiebedarf in privaten Haushalten zu reduzieren. Dazu beantworten die Berater alle Fragen rund um das Thema Energie fachkundig und unabhängig. Sie helfen den Mitgliedern dadurch, Sanierungen und Heiztechnologien so effizient wie möglich umzusetzen und Energiekosten zu minimieren. Die Basis des Projektes bilden Architekten, Ingenieure und andere Experten, die sich für die Energieberatung engagieren und kompetente, individuelle Lösungen auf die Fragen und Probleme der Mitglieder anbieten.

Die Beratung durch den Experten kostet die Mitglieder lediglich 5 Euro pro 30 Minuten. Den verbleibenden Anteil des Originalpreises von 59 Euro pro Beratungsstunde übernimmt das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie. Je nach Problemlage widmen sich die Checks verschiedenen Bereichen.

Sind die örtlichen Gegebenheiten für die Lösung eines Energieproblems ausschlaggebend, kommen die Energieberater der Verbraucherzentrale zu einem standardisierten Energie-Check zu den Mitgliedern nach Hause. Der Gebäude-Check kostet dann 20,00 €. Bei besonders schwierigen Fällen, in denen eine intensive Begutachtung erforderlich ist, kommt der Energieberater für 40,00 € ins Haus.

Die Förderung des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie gewährleistet, dass die Energieberatung kostengünstig, anbieterunabhängig und neutral durchgeführt wird und sich ausschließlich nach den Bedürfnissen des Ratsuchenden richtet.

Die Energieberatung findet je nach Ortsverein in den Räumen der Geschäftsstelle des Ortsvereines, in der Geschäftsstelle des Landesverbandes oder in den Räumen der Verbraucherzentrale des Saarlandes statt. So erhalten Haus & Grund-Mitglieder die komfortable Möglichkeit, im Gespräch mit einem qualifizierten Energieberater ihre individuellen Energiefragen zu stellen und detaillierte Lösungsvorschläge sowie Handlungsempfehlungen zu erhalten.

Die Terminvergabe erfolgt direkt über die Mitarbeiter der Geschäftsstelle oder über die aus allen Netzen kostenlose bundesweite Hotline der Energieberatung: 0800 809 802 400.

Das genaue Angebot und alle relevanten Informationen können Sie einem Informationsflyer entnehmen, den Sie über die Geschäftsstelle Ihres Ortsvereines oder über die Geschäftsstelle des Landesverbandes Haus & Grund Saarland beziehen können.

Haus & Grund Saarland möchte seinen Mitglieder mit der Kooperation im Rahmen der technischen Beratung mehr Qualität und einen weiteren Service anbieten. Zum Abschluss ihres Gespräches kamen geschäftsführender Verbandsvorsitzender Dr. Michael Weiskopf und Herr Jünger von der Verbraucherzentrale des Saarlandes zu dem Ergebnis, weitere Angebote in Zusammenarbeit mit den Ortsvereinen zu erarbeiten.

* * *

Start der Heizsaison

Landeshauptstadt und Verbraucherzentrale bieten kostenlose Energieberatung an

Die Landeshauptstadt Saarbrücken bietet in Zusammenarbeit mit der Verbraucherzentrale Hausbesitzern und Mietern eine kostenlose Energieberatung an. Bis zu 100 kostenlose Energiechecks werden in der Reihenfolge der Anmeldung verlost.

Interessenten können sich bis Montag, 30. November 2017, telefonisch unter 0681 905-1714 oder per E-Mail unter wifoe@saarbruecken.de beim Amt für Wirtschaftsförderung, Arbeitsmarkt und grenzüberschreitende Zusammenarbeit bewerben.

November 2017

Am 02.12.2017 hat sich der Bürgermeister von Illingen, Herr Armin König, zu Wort gemeldet. Er riet zu Aktionen gegen die Grubenflutung.
Alle Saarländer (600.000 Einwohner in 30 Kommunen) sollten bis 15. Januar 2018 Einspruch beim Oberbergamt gegen die geplante Grubenflutung einlegen. Wer dies nicht täte – so der Überbringer der Nachricht – verzichte auf seine Rechte.

Dieser Aufruf stieß auf große Aufmerksamkeit. Eine große Verunsicherung derer, die sich angesprochen fühlten, war nicht zu übersehen.

Ich erlaube mir hierzu nachstehenden Kommentar abzugeben.
Man sieht in der Angelegenheit klarer, wenn dargelegt wird, um was es hier eigentlich geht.

1. Einspruch bei Oberbergamt in Landsweiler-Reden

Dieser richtet sich gegen die Planfeststellung, die Pumpen unter Tage abzuschalten. Aus anderen Revieren wissen wir, dass durch den Anstieg des Grundwassers Schäden an Gebäuden, Straßen, erdberührende Leitungen sowie an anderen Teilen von Grundstücken entstehen können.
Ein Einspruch der angesprochenen Bürger schadet nicht. Nur sollte man sich darüber im Klaren sein, dass die Hürden für den Erfolg eines derartigen Rechtsbehelfs hoch sind. Der Schutzanspruch beschränkt sich dabei auf die Vermeidung von unverhältnismäßigen Beeinträchtigungen am Oberflächeneigentum. Festgestellt wurden diese Kriterien in dem sogenannten Moers-Kapellen-Urteil. Eine unverhältnismäßige Beeinträchtigung dürfte anzunehmen sein, wenn einem Wohnhaus durch die Grubenflutung der Totalschaden droht.

Sollte man mit dem Einspruch beim Oberbergamt scheitern, so ist dies lange kein Grund in Depression zu verfallen.

2. Was ist, wenn tatsächlich durch Grundwasseranstieg Schäden entstehen?

Es ist unbestritten, dass es sich hierbei um bergbaubedingte Aktivitäten handelt. Die Grundstückseigentümer können Schadensersatzansprüche nach dem BbergG geltend machen. Für sie gilt die Bergschadensvermutung.
Anspruchsberechtigt sind auch diejenigen, die eine Schlussregulierung vorgenommen haben. Denn diese sind nur für den vergangenen Bergbau abgefunden.

3. Was ist mit denen, deren Grundstück mit einem Bergschadensverzicht belastet ist?

Angesprochen sind hier nur diejenigen, die sich von Bergbautreibenden auch für zukünftige Schäden abfinden ließen. Der Verzicht ist in Abteilung II des Grundbuches eingetragen.

Für diese kleine Gruppe gilt, dass diese Schäden auch für künftige Einwirkungen durch Grubenflutungen gelten. Wer dies vermeiden will, sollte sich überlegen, den „Verzicht“ zurück zu kaufen. Der Grundstückseigentümer hat gegenüber den Berechtigten keinen Anspruch, dass die Belastung gelöscht wird. Sie kann nur im Wege einer Einigung rückgängig gemacht werden.

Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann
Geschäftsführender Vorsitzender Haus und Grund Saarbrücken

Kontaktadressen:

1. Haus & Grund Saarbrücken
Tel.: 0681 / 66 83 70
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2. Anwaltskanzlei Hoffmann
Tel.: 0681 / 68 66 33 40
Fax: 0681 / 68 89 09 01
E-Mail: info@anwaltskanzlei-hoffmann.com
Januar 2018

Liebe Mitglieder von Haus & Grund Saarland.

Die Studie „Wirtschaftsfaktor Immobilien 2017“, die von der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) und den großen Immobilienverbänden BID, Haus & Grund und DV am 14. Juni präsentiert wurde, zeigt erstmals Besonderheiten des deutschen Immobilienmarktes im internationalen Vergleich auf. Der deutsche Immobilienmarkt ist mit einem Vermögenswert von 11,2 Billionen Euro nicht nur ein Stabilitätsfaktor der deutschen Volkswirtschaft, sondern bildet aufgrund seiner besonderen Struktur zunehmend einen wirtschaftlichen Anker für ganz Europa.

Die Verfasser der Studie weisen auch auf die Bedeutung der Immobilienwirtschaft als Arbeitgeber hin: „Drei Millionen Beschäftigte arbeiten – überraschend kleinteilig strukturiert – in 817.000 Unternehmen. Und das nahezu krisensicher im Verlauf der letzten Jahrzehnte.“ Mit einer Bruttowertschöpfung von über 500 Milliarden Euro vereinigt die Immobilienwirtschaft immerhin 18 Prozent der deutschen Wirtschaftsleistung.

Die Gründe für die gute Position der deutschen Immobilienwirtschaft sind jedoch in nur geringem Maße in dem besonders in den Großstädten während der letzten Jahre festzustellenden Preis- und Mietanstieg zu sehen. Es sind vielmehr Faktoren, wie die vielschichtige Eigentümerstruktur im Wohnungsmarkt, die langfristigen Zinsen oder die sicherheitsorientierte Finanzierungskultur, die den deutschen Immobilienmarkt zu einer Blaupause für die mögliche künftige ökonomische Entwicklung in Europa machen, so die Studie.

Was bedeutet das für die Politik?

Der am 24. September neu zu wählende Bundestag und die neue Bundesregierung werden gefragt sein, das Bauen in den heterogenen deutschen Immobilienmärkten einfacher, schneller und kostengünstiger zu machen. Unter anderem müssen überflüssige und das Bauen verzögernde Normen auf den Prüfstand gestellt und die Anforderungen für das Bauen wieder auf einfache und kostengünstige Standards reduziert werden. Die Politik muss sich aber auch in noch stärkerem Maße um die wachsenden Entwicklungsunterschiede kümmern. Es ist nichts Neues, dass den hochpreisigen Märkten mit erheblichem Neubaubedarf schrumpfende Regionen mit Preisverfall und Leerständen gegenüber stehen.

Angesichts des Engagements der privaten Eigentümer sind in diesem Zusammenhang politische Entscheidungen zu ihren Lasten kaum noch nachvollziehbar. Nach der Studie werden etwa 37 Prozent oder 15 Millionen Wohnungen in Deutschland von privaten Kleinvermietern angeboten, die in ihrer großen Mehrheit dadurch nicht reich werden. Trotz der politischen Rahmenbedingungen ist die Zahl der privaten Vermieter dennoch zwischen 2011 und 2015 vor allem wegen des günstigen Zinsumfeldes und der gestiegenen Nachfrage um rund 9 Prozent oder 330.000 Wohnungen gestiegen.

Die Stärke und Stabilität der deutschen Immobilienbranche ist kein Selbstläufer, wie die Autoren der Studie verdeutlichen. Aufgrund der unterschiedlichen Akteure und der heterogenen Märkte bedarf es passgenauer politischer Maßnahmen, vor allem weil die Immobilienmärkte durch ihre heterogene Struktur langsamer reagieren. Dies sollte die Politik beachten und das Engagement der privaten Haus-und Grundeigentümer nicht weiter durch hoheitliche Maßnahmen einschränken.

Ihr
Dr. Michael Weiskopf
Geschäftsführender Verbandsvorsitzender

Juli 2017

Sehr geehrte Haus & Grund Mitglieder,

mit immer neuen überzogenen Auflagen, höheren Steuern und mehr Bürokratie sorgt der Staat für höhere Mieten und erschwert den Immobilienerwerb. Obwohl rund eine Million neue Wohnungen benötigt werden, verhindert der Gesetzgeber damit den Bau von genügend bezahlbarem Wohnraum in Deutschland. Ein Wärmedämmgesetz jagt das andere und verkompliziert das Bauen. Das Prinzip „je mehr umso besser“ hilft zwar der Dämmstoffindustrie, nicht jedoch den Eigentümern und den Mietern. Die aufgewendeten Kosten stehen in keinem Verhältnis zur Ersparnis an Heizkosten.

Seit dem Jahr 2000 sind die Baukosten eines durchschnittlichen Mehrfamilienhauses um mehr als 10 % zusätzlich zur Steigerung der reinen Baupreise gestiegen. Hauptursache war die Verschärfung der Vorschriften zur Einsparung von Energie.

Die von staatlicher Seite verursachte Erhöhung der Baukosten steht allerdings in krassem Gegensatz zu den vor allem im Wahlkampf geführten Klagen der Politiker über den Skandal steigender Mieten und der Forderung, den Bau von bezahlbarem Wohnraum zu forcieren. Tatsächlich bewirkt der Staat das Gegenteil. In vielen Fällen sind es politische Entscheidungen, die Baukosten und Mieten nach oben treiben. Einmal sind es Auflagen des Umwelt- oder Brandschutzes, ein anderes Mal die Erhöhung von Steuern und Abgaben. Keine Steuer ist in den letzten Jahren so gestiegen wie die Grunderwerbsteuer. Hinzu kommen der Zwangseinbau von intelligenten Stromzählern oder möglicherweise die Pflicht zur Schaffung von Ladeeinrichtungen für Elektroautos.

Voll gedämmte Gebäude entwickeln sich zu einer Kostenfalle. Die Erfahrung zeigt, dass entgegen den ursprünglichen Zusagen, die Dämmung schon nach 20 bis 25 Jahren erneuert werden muss.

Dämmplatten aus Styropor werden nur noch bis zum Ende des Jahres als Müll, danach allerdings als Sondermüll behandelt. Über Nacht haben wir ein gefährliches Gut auf dem Hof und werden für all das zahlen müssen, obwohl wir Eigentümer hierfür keinerlei Verantwortung tragen. Die Eigentümer sind die Versuchskaninchen der deutschen Industrie. Die Dämmung haben sie sich weder ausgesucht noch gewünscht. Wenn es schon nicht klappt, muss die Industrie den zum Sondermüll deklarierten Dämmabfall zurücknehmen und entsorgen.
Dies alles sind Gründe, die einem Neubau von bezahlbarem Wohnraum abträglich sind. Wann lernt die Politik endlich, dass sie durch die Verschärfung von immer weiteren Vorschriften und Auflagen den Wohnungsbau lähmt, anstatt ihn durch bessere Abschreibungsmöglichkeiten, sozialere Vergaben von Bauland an Bauwillige und das Unterlassen weiterer in einem groben Missverhältnis von Lasten und Nutzen stehenden Vorschriften zu fördern?

Ihr Dr. Michael Weiskopf
Geschäftsführender Verbandsvorsitzender
Haus & Grund Saarland

Juni 2017

Die Mühlen der Justiz mahlen sicher und langsam. -Manchem zu lange.

Wir denken an diejenigen, die an einen säumigen Mieter eine Wohnung vermietet haben. Wer nach Ausfall zweier Mieten fristlos kündigt, benötigt – auch bei zügigster Bearbeitung des Falles - mindestens 3 Monate bis der Mieter draußen ist.

Diese Zeitabfolge ist dem Umstand geschuldet, dass Gerichte und Vollstreckungsorgane gesetzlich vorgeschriebene Fristen beachten müssen.

Manch einem dauert das zu lange. Er greift zur Selbsthilfe, um durch Auswechseln von Schlössern und Entsorgung des Wohnungsinhaltes Fakten zu schaffen.

Ein solches Vorgehen ist rechtswidrig und kann gewaltig ins Auge gehen.

Mit einem solchen Fall befasst sich derzeit das Landgericht Saarbrücken (Az: 1 O 70/17).

Der Fall:

A vermietete im Jahre 2013 dem B einen schmalen Streifen seines Grundstückes. Letzterem gehört die angrenzende Liegenschaft. Diese nutzt er als Freizeitgelände sowie als Nutzgarten und Obstwiese. Da B keine andere Möglichkeit hatte, sein Grundstück zu erreichen, war er auf die Anmietung des Weges angewiesen.

A und B überwarfen sich. A kündigte dem B den Mietvertrag. Um vom Grundstück A zum Grundstück B zu gelangen, muss man ein Tor durchschreiten. Dieses war mit einem Schloss versehen. A überließ dem B bei Beginn einen Schlüssel hierzu.

A forderte den B auf, mit Ablauf der Kündigungsfrist den Schlüsse zurückzugeben. Und für den Fall, dass B dem nicht nachkäme, wurde der Austausch des Schlosses angedroht. B reagierte hierauf nicht. A machte seine Drohung wahr. Ab 01.01.2015 konnte B sein Grundstück nicht mehr erreichen. Ihm war der Durchgang versperrt.

In einem parallel laufenden Verfahren stellte das Landgericht Saarbrücken (Az: 1 O 178/15) später fest, dass B auch ohne Mietvertrag befugt war, den ihm zuvor vermieteten Grundstücksteil des A auf Grund eines altdeutschen Wegerechtes zu benutzen.

A gab daraufhin dem B am 15.11.2016 den Schlüssel für das Tor. Korrekt hätte A gehandelt, wenn er nach Ablauf des Mietvertrages den B verklagt hätte, künftig sein Grundstück nicht mehr zu betreten.

Die zum 01.01.2015 von A praktizierte Selbstjustiz dürfte diesen nunmehr teuer zu stehen kommen, denn B verlangt nunmehr von A für die Zeit des Besitzentzuges vom 01.01.2015 bis 15.11.2016 Schadensersatz

für die Beseitigung der Verwilderung 5.970,00 €
für den Ernteausfall 2.334,20 €
für entgangene Freizeitgestaltung 1.600,00 €
vorgerichtliche Anwaltskosten 1.086,23 €
insgesamt 10.990,43 €

Fazit: Ich kann nur dringend warnen, Ansprüche unter Umgehung der staatlichen Organe eigenmächtig zu verfolgen. Wer glaubt, einen Räumungsanspruch im Rahmen der Selbstjustiz durchzusetzen, sieht sich schnell mit Schadensersatzansprüchen obigen Kalibers konfrontiert.

Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann
Geschäftsführender Vorsitzender Haus und Grund Saarbrücken

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Mai 2017

Ausgangspunkt meiner Betrachtungen ist ein Fall. Dieser ist zurzeit vor dem Landgericht Saarbrücken (Az: 12 O 290/16) anhängig.

Die Verkäuferin V veräußerte auf Grund einer notariellen Urkunde vom 17.12.2012 den Käufern K ein in Neunkirchen-Sinnertal gelegenes Hausanwesen.

Der Vertrag enthält nachstehende Klausel:

„An den Käufer werden alle etwa bestehenden Bergschadensersatzansprüche abgetreten. Der Verkäufer versichert, dass eine Endregulierung bisher nicht stattgefunden hat.“

Nach Zahlung des Kaufpreises wurden K als neue Eigentümer der Liegenschaft ins Grundbuch eingetragen. Sie nahmen die Immobilie in Besitz. Bei Übergabe des Hauses waren Schäden sichtbar, die auf den 1992 eingestellten untertägigen Bergbau zurückgeführt werden konnten.

Im Jahre 2015 meldeten K bei der RAG die ihnen abgetretenen Bergschadensersatzansprüche an.

Mit Schreiben vom 25.02.2015 antwortete das Bergbauunternehmen. Es wies darauf hin, dass seit über 22 Jahren kein Abbau mehr stattgefundenen habe.

Außerdem sei mit V im Jahre 2002 die Schlussregulierung durchgeführt worden.

Dies hat zur Konsequenz, dass es K verwehrt ist, sich wegen weiterer Schadensersatzansprüche an den Bergbautreibenden zu wenden.

Entgegen der Zusicherung im Kaufvertrag fand also sehr wohl eine Endabwicklung für Schadensersatzansprüche aus vergangenem Bergbau statt.

Dies führt nun dazu, dass sich K nunmehr unmittelbar an V wandten.

Die Käufer sind so zu stellen, als wenn es die Schlussregulierung nicht gegeben hätte. In unserem Falle machen K gegenüber V die Ansprüche geltend, die sie - falls sie dies noch könnten - von der RAG beanspruchen könnten.

Da sich die Kaufvertragsparteien nicht einigen konnten, kam es zu dem oben erwähnten Prozess.

Neben anderem spielt dort das Verjährungsproblem eine Rolle.

V beruft sich auf die Einrede der Verjährung, und zwar auf die kenntnisunabhängige von 10 Jahren. Solches ist in § 199 Abs. 3 Ziff. 1 BGB geregelt. Dieser Rechtsbehelf dürfte jedoch nicht greifen.

Das Bundesberggesetz (BBergG) regelt in § 117 Abs. 2 die Verjährungsfristen speziell:

• 3 Jahre ab Kenntnis von Schaden und Schädiger;
• 30 Jahre kenntnisunabhängig ab Entstehung plus Senkungszeitraum von 5 Jahren.

In unserem Fall können K nach Ende des Abbaus 1992 noch 30 Jahre verjähren plus 5 Jahre Senkung, also 35, also bis ins Jahr 2027 bergbaubedingte Schäden zur Regulierung anmelden.

Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann
Geschäftsführender Vorsitzender Haus und Grund Saarbrücken

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April 2017

Streitfaktor: Hausgeld-Abrechnung

Haus & Grund-Mitglied Christiane L. gehört eine Dreizimmer-Wohnung. Bei der letzten Eigentümerversammlung ging es um die Hausgeld-Abrechnung des Vorjahres. Darin beschlossen die Miteigentümer, den Verbrauch der Heizkosten für jede Wohneinheit zu schätzen – wie es auch schon in den Jahren zuvor gehandhabt wurde. Denn die Heizkörper, die vor einigen Jahren ausgetauscht wurden, sind nicht mit Ablesegeräten ausgestattet.

Christiane L. akzeptiert diesen Beschluss allerdings nicht. Sie erhebt Klage dagegen, weil sie der Meinung ist, dass die Abrechnung falsch ist. Außerdem sei die jahrelange Handhabung keine Rechtfertigung für die nicht ordnungsgemäße Verbrauchsschätzung.

Die rebellierende Miteigentümerin gewinnt den Prozess in erster Instanz. Doch die übrigen Eigentümer legen gegen das Urteil Berufung ein. Der Fall geht bis in die dritte Instanz zum Bundesgerichtshof. Dieser führt aus, dass das bisherige Verfahren der Eigentümergemeinschaft rechtlich einwandfrei sei und somit auch weiteren Abrechnungen zugrunde gelegt werden kann. Christiane L. verliert also den Rechtsstreit und muss die gesamten Kosten tragen. ROLAND Rechtsschutz übernimmt nach Abzug der Selbstbeteiligung rund 9.000 Euro.

März 2017

FDP Bundesvorsitzender Christian Lindner zu Gast in Saarbrücken

Anlässlich der Eröffnung des Wahlkampfes zur Landtagswahl am 26. März 2017 weilte der FDP Bundesvorsitzende Christian Lindner im Saarland. Er nutzte diese Gelegenheit zu einem persönlichen Gedankenaustausch mit dem Geschäftsführenden Verbandsvorsitzenden Dr. Michael Weiskopf.

Grundlage der Arbeit von Haus & Grund sind Recht und Gesetz. Für die Gesetzgebung sind die Parteien mit ihren Abgeordneten in den Landesparlamenten und dem Bundestag federführend. Wenn der Bundesvorsitzende einer Partei Haus & Grund einen Besuch abstattet, ist dies besonders hervorzuheben. So geschehen am 02. Februar 2017. Der FDP Bundesvorsitzende Christian Lindner besuchte die Geschäftsstelle von Haus & Grund Saarland in Saarbrücken. Mit dabei der FDP Landesvorsitzende Oliver Luksic. Für den Geschäftsführenden Verbandsvorsitzenden Dr. Michael Weiskopf war dies Gelegenheit, die Sorgen und Nöte der privaten Grundeigentümer darzustellen. Der Gedankenaustausch war geprägt von einem grundsätzlich großen Verständnis der FDP Politiker für die privaten Grundeigentümer.

Erwartungsgemäß waren die Mietpreisbremse, die Grunderwerbssteuer, die Kosten der Energiewende und die beabsichtigten Einschränkungen bei der Eigenbedarfskündigung Mittelpunkt des Gespräches. Dr. Michael Weiskopf bezeichnete die von der Bundesregierung beschlossenen Maßnahmen als kontraproduktiv für die Investitionsbereitschaft der privaten Grundeigentümer und verurteilte die Anhebung der Grunderwerbsteuer auf ein Niveau, das vielen jungen Familien das Wohnen in den eigenen vier Wänden unmöglich mache.

Christian Lindner und Oliver Luksic sahen das genau so. Restriktive Maßnahmen wie die Mietpreisbremse lehnten sie grundlegend ab. Aufgrund der dadurch zurück gehenden Investitionsbereitschaft erlahme der Wohnungsbau. Damit werde genau das Gegenteil von dem erreicht, was man wolle. Es würden weniger, statt mehr Wohnungen gebaut. Im Hinblick auf die Grunderwerbssteuer sollte gerade jungen Familien der Erwerb von Wohnungseigentum erleichtert werden, etwa durch einen Freibetrag bei Ersterwerb. Es mache wenig Sinn, den Familien das Geld über eine hohe Grunderwerbssteuer zu nehmen und es ihnen anschließend über andere Kanäle wieder zu geben. Auf Nachfrage befürwortete Christian Lindner eine Verbesserung der steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten für Haus- und Grundeigentümer im Wege der degressiven Abschreibung. Leider seien diese Forderungen der FDP durch die jetzige Bundesregierung nicht weiter verfolgt worden.

Beiden FDP Politikern ist die Unterstützung des liberalen Gedankens wichtig. Liberales Handeln entstehe aus der Erkenntnis, dass der Einzelne die Dinge besser regeln und voranbringen kann als der Staat. Deshalb solle das Eingreifen des Staates in die Privatautonomie die Ausnahme darstellen. Dort wo Gesetze notwendig sind, sollten diese so wenig wie möglich einschränken und wo immer es geht, statt Verboten Erlaubnistatbestände enthalten.

Das Ergebnis des Gedankenaustausches war aus Sicht des Landesverbandes Haus & Grund mehr als positiv. Der Landesverband und seine Ortsvereine wissen über die Herausforderungen, die derzeit von der Politik an die privaten Haus- und Grundeigentümer gestellt werden, ein Lied zu singen. Es ist deshalb hervorzuheben, dass sich eine Partei erstmals genau dieser Herausforderungen annimmt und die Anliegen der privaten Haus- und Grundeigentümer ernst nimmt. Mit dem Besuch von Christian Lindner und Oliver Luksic wurde jedenfalls die Wahrnehmung und die Bedeutung der privaten Grundeigentümer hervorgehoben. Es bleibt zu hoffen, dass beide ihr Ziel, den Einzug in den Bundestag bzw. den Landtag des Saarlandes, erreichen.

Dr. Michael Weiskopf

März 2017

Der Bundesgerichtshof entscheidet über Betriebskostennachforderungen des Vermieters einer Eigentumswohnung bei verspäteter WEG-Abrechnung, dass der Vermieter einer Eigentumswohnung grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB über die Betriebskosten abzurechnen hat, wenn der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung noch nicht vorliegt.

In dem entschiedenen Fall hatte der Vermieter Ende 2013 die Nebenkosten für die Jahre 2010 und 2011 abgerechnet. Er hatte geltend gemacht, die bis zum 31. Dezember 2012 tätige Hausverwaltung habe die Wohngeldabrechnung der Hauseigentümer für die Jahre 2010 und 2011 nicht ordnungsgemäß erstellt und sei wegen dieser Versäumnisse von der Wohnungseigentümergemeinschaft zum 31. Dezember 2012 abberufen worden. Die neue, ab 1. Januar 2013 tätige Hausverwaltung sei mit Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 20. August 2013 zur Abrechnung der Wohngelder für die Jahre 2010 und 2011 beauftragt worden und habe diese im November 2013 fertig gestellt.

Dem zuständigen Senat zufolge handelte der Vermieter zu spät und nicht ausreichend. Nach Auffassung des BGH habe sich der Vermieter auf das verlassen, was die Eigentümergemeinschaft getan habe. Dies genüge vor allem deshalb nicht, weil ihm bereits im Laufe des Jahres 2010 hätte erkennbar werden müssen, dass die bisherige Hausverwaltung die Wohngeldabrechnung nicht rechtzeitig vorlegen würde. Er habe nicht konkret dargelegt, was er selbst veranlasst habe, um die Abrechnung rechtszeitig vorzulegen und daher die Verspätung zu vertreten.

Was genau der Vermieter im Zweifel hätte tun müssen, legten die obersten Richter in ihrem Urteil allerdings nicht fest. Sie stellten aber klar, dass die Pflicht zur jährlichen Abrechnung der Betriebskosten nicht davon abhängig ist, dass zuvor die Eigentümergemeinschaft die Abrechnung beschlossen habe. Der Mietvertrag darf auch nichts davon Abweichendes regeln.

Urteil vom 25. Januar 2017 - VIII ZR 249/15

Dr. Michael Weiskopf

Februar 2017

Steuerbonus gilt für Eigentümer und Mieter

Während sich die Kinder über den Schnee freuen, ist der Wintereinbruch für die Erwachsenen häufig mit Schneeschieben rund um das Haus verbunden. Wer nicht selbst zur Schaufel greifen mag und einen Räumdienst mit der Schneebeseitigung beauftragt, kann die Kosten steuerlich absetzen, darauf weist der Bund der Steuerzahler hin.

Es handelt sich um sogenannte haushaltsnahe Dienstleistungen, die in der Einkommensteuererklärung geltend gemacht werden können. Lange umstritten war, ob der Steuerbonus auch für die Schneebeseitigungskosten auf dem öffentlichen Gehweg vor dem eigenen Grundstück gilt. Mit Verwaltungsschreiben vom 9. November 2016 bestätigt das Bundesfinanzministerium, dass auch diese Räumkosten vom Finanzamt akzeptiert werden müssen. Den Steuerbonus können sowohl die Eigentümer als auch Mieter in Anspruch nehmen, wenn sie für die Schneebeseitigung zahlen. Gerade Mieter vergessen häufig, die Kosten für die Schneebeseitigung in der Steuererklärung anzusetzen, weiß der Bund der Steuerzahler. Dabei sind diese Aufwendungen oft Bestandteil der Nebenkosten.

Insgesamt können für solche Dienstleistungen 20 Prozent der Aufwendungen steuerlich berücksichtigt werden. Maximal wird ein Steuerbonus von 4.000 Euro pro Jahr gewährt. Zahlt der Bürger beispielsweise 600 Euro für das Kehren des Gehweges, so lassen sich mit dem Steuerbonus 120 Euro Steuern sparen, rechnet der Bund der Steuerzahler vor. Voraussetzung für den Steuerabzug ist, dass der Räumdienst eine Rechnung ausgestellt hat und der Rechnungsbetrag auf das Konto des Dienstleisters überwiesen wurde. Steuerlich geltend gemacht werden können nur die Arbeits- und Anfahrtskosten des Räumdienstes. Materialkosten z. B. Streusalz u. ä. können nicht bei der Steuer abgezogen werden.

Bund der Steuerzahler Saarland e.V.

Februar 2017

Telefonische Mitgliederbefragung der Ortsvereine Altenkessel, Dillingen, Riegelsberg, Saarbrücken,St. Wendel und Spiesen-Elversberg

Der Vorstand von Haus & Grund Deutschland hat eine bundesweit repräsentative telefonische Mitgliederbefragung in Auftrag gegeben. „Wir wollen die Erwartungen an unsere Arbeit präziser kennenlernen, um uns noch besser an den Wünschen unserer Mitglieder ausrichten zu können“, fasst Dr. Kai H. Warnecke, Präsident von Haus & Grund Deutschland, das Ziel der Mitgliederbefragung zusammen. Die Vorarbeiten für dieses Projekt sind inzwischen abgeschlossen. Projektpartner ist die forum! GmbH. Die Fragen betreffen etwa die Motive für den Beitritt in den Haus & Grund-Verein, die Erwartungen an das Leistungsspektrum der Vereine oder die bevorzugten Informationswege der Mitglieder, von der Mitgliederversammlung über die Verbandspresse bis zur Nutzung des Internets.

Eine Vielzahl von Vereinen wurde in einer Zufallsstichprobe ausgewählt. Aus deren Adressenpool wurden – ebenfalls per Zufallsstichprobe – diejenigen Mitglieder ermittelt, die in den kommenden Wochen mit einem Anruf rechnen dürfen. Sie werden im Vorfeld einen Brief von der forum! GmbH erhalten, der die Befragung erläutert. Das Unternehmen garantiert den datenschutzrechtlich einwandfreien Umgang mit den Adressen der Mitglieder. Die Adressen stehen allein für die Befragung zur Verfügung und werden anschließend vernichtet. „Die Befragung unserer Mitglieder hat eine große Bedeutung für die weitere Entwicklung von Haus & Grund“, hebt Warnecke hervor. „Daher hoffen wir auf eine breite Beteiligung.“ Diese ist für alle Mitglieder selbstverständlich freiwillig!

Der Landesverband Haus & Grund Saarland unterstützt die Mitgliederbefragung und bittet die ausgesuchten Mitglieder aktiv an der Mitgliederbefragung teilzunehmen, damit uns entsprechende Daten für die Verbesserung des Mitgliederservices zur Verfügung gestellt werden können.

Dr. Michael Weiskopf

Oktober 2016

Ein aktueller Fall aus Saarbrücken – Altenkessel. Anlässlich der Vortragsveranstaltung des Vereins Haus & Grund Altenkessel über die Grundwasserhaltung am 08.09.2014 meldete sich ein Mitglied. Es berichtete von Auffälligkeiten an seinem Hause. Es geht um die Regenrinne an der Hausfront. Bei Regen fließt das Wasser nicht in Richtung Fallrohr auf der linken Hausseite. Es fließt nach rechts und läuft über den Rinnenrand in den Vorgarten.

Da sein Haus in einem Gebiet liegt, bei dem bis vor 15 Jahren Kohleabbau betrieben wurde, war die Ursache für die Störung schnell gefunden. Bergbaubedingte Schieflage.

Was ist in einem solchen Falle zu tun?

Die Antwort: zweierlei

1. Der Schaden ist bei der RAG zu melden, mit dem Ziel, eine ordnungsgemäße Entsorgung des Regenwassers zu erreichen. Für gewöhnlich genügt es, dass die Rinne umgehängt wird. Es wird ein Gefälle Richtung Fallrohr geschaffen.

Ist dies aus technischen Gründen nicht möglich, muss an der tiefsten Stelle des Kannels ein neues Fallrohr installiert werden. Dieses Verfahren ist bisweilen mit erheblichem Aufwand verbunden. Denn die neue Ableitung ist an die Kanalisation anzuschließen. In unserem Falle hat der Hauseigentümer folgende Schadensoptionen: er wendet sich an die RAG mit der Bitte, dass diese die Reparatur durchführt. Alternativ kann er eine Entschädigung verlangen, und zwar in Höhe der Kosten, die erforderlich sind, eine Fachfirma mit der Beseitigung der Funktionsstörung zu beauftragen.

2. Weitere Maßnahme: Wenn man schon einmal dabei ist bergbaubedingte Schäden beheben zu lassen, sollte man über den Tellerrand hinwegblicken. 2018 ist es mit dem Kohleabbau in Deutschland endgültig vorbei. Bei uns im Saarland schon seit Jahren. Ob man will oder nicht muss man sich dem Problem der Verjährung von Bergschadensersatzansprüchen stellen. Es gibt eine 3jährige Verjährungsfrist. Diese gilt für Schäden, bei denen Schaden und Schädiger bekannt sind. Ansonsten gilt die 30jährige Verjährungsfrist. Diese endet 3 Dekaden nach Abbauende. Wer nichts tut, bekommt nichts.

Wir raten daher dringend, sich an die RAG zu wenden und eine abschließende Schadensaufnahme zu beantragen. Soweit die Voraussetzungen vorliegen, wird auf Kosten der RAG ein Ingenieurbüro mit der Begutachtung der Schäden beauftragt. Die Eigentümer, die diesen Weg gehen, sind oft verblüfft was hier noch an Schadenspositionen aufgespürt wird. Dem geschädigten Hauseigentümer steht es frei, ob er das Entschädigungsangebot – basierend auf dem Gutachten – ganz oder teilweise annimmt. Sieht er davon ab, ist allein die Erstellung eines Gutachtens für den jeweiligen Hauseigentümer von Vorteil. Wird in naher oder ferner Zukunft durch Ansteigen des Grundwassers das Grundstück geschädigt, so hat der Hauseigentümer bei der Beweisführung einen Vorteil. Er kann durch Vorlage des eingeholten Gutachtens den Nachweis erbringen, dass auftretende Schäden nicht durch vergangenen Abbau, sondern durch die Hebung entstanden sind.

Fazit: Sollten Sie mit einem Problem konfrontiert sein, wie ich es Ihnen geschildert habe, sollten Sie nicht zögern, den von uns vorgeschlagenen Weg zu beschreiten.

Wir sind Ihnen bei Beginn ebenso behilflich wie bei der abschließenden Regulierung.

Kontaktadressen:

1. Haus und Grund Saarbrücken
Tel.: 0681 / 66 83 70
Fax: 0681 / 6 80 35
E-Mail: info@haus-und-grund-saarland.de

2. Anwaltskanzlei Hoffmann
Tel.: 0681 / 68 66 33 40
Fax: 0681 / 68 89 09 01
E-Mail: info@anwaltskanzlei-hoffmann.com

September 2016

Immer häufiger bleibt der Vermieter auf Mietrückständen sitzen. Das ist immer dann besonders ärgerlich oder gar existenzbedrohend, wenn er auf die Mieteinnahmen wirtschaftlich angewiesen ist. Häufig ist das vermietete Objekt über Kredite finanziert. Oftmals sind die Mieteinnahmen zudem wesentlicher Teil der Altersvorsorge der Eigentümer. Durch die unkalkulierbaren Mietausfälle ist dieses Eigentum gefährdet.

In Deutschland sind momentan ca. 3,3 Millionen Haushalte überschuldet, das ist jeder 10. Haushalt. Die Mietschulden betragen zurzeit 411 Millionen Euro. Die Zahl der bei den Amtsgerichten abgegebenen eidesstattlichen Versicherungen und die Zahl der Insolvenzverfahren im privaten und kaufmännischen Bereich sind in den letzten Jahren erschreckend angestiegen. Gleichzeitig verhindern die durch den Gesetzgeber drastisch angehobenen Pfändungsfreigrenzen eine Realisierung der Mietforderungen. Die Folgen hieraus sind nur sehr schwer realisierbare Mietforderungen bzw. es ist auf Jahre hinaus nicht mit einer Forderungsrealisierung zu rechnen.

Neben der Verwendung unseres Haus & Grund Mietvertrages sollten Vermieter deshalb bei der Neuvermietung die Bonität ihres Mietinteressenten überprüfen. Dies spart nicht nur Ärger sondern auch Geld.

Der Landesverband Haus & Grund Saarland hat sich für eine strategische Zusammenarbeit mit der Creditreform Saarbrücken entschieden, um den Mitgliedern den SolvenzCheck als zusätzliche Leistung anzubieten. Dadurch kann dem Vermieter schnell ein klares Bild über Zahlungsfähigkeit bzw. Zahlungsunwilligkeit des Mietinteressenten verschafft werden. Hat der Mietinteressent deutlich zu erkennen gegeben, dass er mietwillig ist, kann eine Bonitätsprüfung vorgenommen werden. Die Auskunft selbst wird direkt von Haus & Grund Saarland über das Internet abgerufen. Der Haus & Grund Saarland SolvenzCheck steht ausschließlich Haus & Grund Mitgliedern zum Preis von 17,85 € pro Anfrage zur Verfügung.

Und so einfach funktioniert es:

• Haus & Grund Mitglieder wenden sich an ihren Ortsverein oder bestellen den kostenlosen Vordruck beim Landesverband Haus & Grund Saarland unter der Telefonnummer 0681/668370. Es besteht auch die Möglichkeit, den Vordruck von der Webseite des Landesverbandes unter www.haus-und-grund-saarland.de herunterzuladen.
• Das Formular wird ausgefüllt und vom Mietinteressenten unterschreiben.
• Auftrag und Einwilligungserklärung werden per Post, Fax (0681/68035) oder als Email Anhang an die Geschäftsstelle des Landesverbandes übermittelt.
• Das Abfrageergebnis erhalten Sie umgehend telefonisch mitgeteilt.

Das Beraterteam von Haus & Grund Saarland bietet diesen Service ganztägig an und steht den Mitgliedern bei der Interpretation der vorliegenden Informationen zur Verfügung.

Vorteile auch bei der Rechtsschutzversicherung

Für Mitglieder, die unseren Haus & Grund Mietvertrag verwenden und zusätzlich den Solvenzcheck durchführen, entfällt bei unserem Kooperationspartner Roland Rechtsschutzversicherung AG die sonst übliche Wartezeit von drei Monaten.

September 2016

Starkregen und Überflutungen haben im Mai und Juni in Sulzbach und Dirmingen zu dramatischen Schäden an Häusern geführt. Mehrere Häuser sind als Totalschaden nicht mehr zu bewohnen. Viele der betroffenen Eigentümer stehen vor dem wirtschaftlichen Ruin, nachdem eine Versicherung für diese Schäden von ihnen nicht abgeschlossen worden war. Auf Einladung des SPD Ortsvereins Sulzbach konnte Haus & Grund Saarland zusammen mit der Saarland Versicherung vor Ort auf die Notwendigkeit der Elementarschadenversicherung hinweisen. Unsere Positionen sind nachstehend zusammengefasst:

Elementarschadenversicherung

Alle Hauseigentümer verfügen über eine verbundene Gebäudeversicherung, die Schäden durch Brand, Überspannung, Sturm, Hagel und Leitungswasser abdeckt. Sie sind sich allerdings nicht bewusst, dass diese Versicherung keinen Versicherungsschutz bei Überschwemmungen, Starkregen, Rückstau, Schneedruck oder Erdbeben bietet. Dieses Risiko kann nur durch eine Elementarschadenversicherung abgedeckt werden. Nur etwa ein Drittel aller deutschen Haushalte sind gegen Elementarschäden versichert. Infolge des Klimawandels sind seit dem Jahre 2000 in verstärktem Umfang Jahrhunderthochwasser und Jahrhundertüberschwemmungen feststellbar und treten in immer kürzeren Abständen auf. Jeder Hauseigentümer sollte daher darüber nachdenken, ob nicht die Erweiterung der bestehenden Gebäudeversicherung um den Elementarschadensschutz für seine Immobilie in Frage kommt. Das zu versichernde Hausanwesen wird aufgrund seiner geografischen Lage in vier Risikostufen eingeteilt. Die Versicherungsprämien orientieren sich an dieser Einstufung. Je höher das Risiko, desto höher die Prämie. Das Saarland hat bereits gehandelt: Wer sich versichern kann und tut es nicht, der erhält im Schadenfall keine staatliche Unterstützung.

Unterversicherung

Grundsätzlich sollte auch die Höhe des Versicherungsschutzes überprüft und ggf. angepasst werden, damit eine Unterversiche-rung vermieden werden kann. Wertsteigernde Maßnahmen durch Um- oder Anbau, durch die Installation einer Photovoltaikanlage oder durch Modernisierung werden oftmals bei der Wertermittlung der Immobilie nicht berücksichtigt. Im Versicherungsfall droht daher eine Kürzung der Entschädigung. Gleiches gilt für die Hausratversicherung, die Schäden an der Einrichtung, dem Mobiliar und dem Hausrat abdeckt. Sie tritt nicht bei Elementarschäden ein und sollte ebenfalls angepasst werden. Die Prämien für die Elementarschadenversicherung gehören zu den Sachversicherungen und können im Rahmen der Vermietung und entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag auf den Mieter anteilmäßig umgelegt werden.

Keine Pflichtversicherung

Nach den verheerenden Regenfällen im Mai und Juni kam von der Politik die Forderung nach einer Pflichtversicherung gegen Elementarschäden. Es sollte aber jedem Hauseigentümer selbst überlassen bleiben, ob und in welchem Umfang er Risiken versichert. Bei Einführung einer gesetzlichen Versiche-rungspflicht bestünde darüber hinaus die Gefahr, dass sich der Staat aus dem öffentlichen Hochwasserschutz zurückzieht und den Hochwasserschutz den Privaten überlässt. Die Einführung einer staatlichen Pflichtversicherung ist auch deshalb abzulehnen, weil der Verwaltungsaufwand zu hoch ist.

Eigener Hochwasserschutz

Dennoch sollte jeder Eigentümer überlegen, ob er nicht selbst durch oftmals einfache und kostengünstige Maßnahmen an sei-nem Gebäude in den Hochwasserschutz investiert und damit vielleicht größeren Schaden verhindern kann. Das Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau- und Re-aktorsicherheit hat eine Hochwasserschutzfibel herausgegeben, in der private Hochwasserschutzmaßnahmen dargestellt sind. Die Broschüre kann über die Internetseite des Ministeriums www.bmub.bund.de/B1056-0 als Download heruntergeladen werden.

Bei Fragen steht Haus & Grund Saarland unter 0681/68035 gerne zur Verfügung.

RA Dr. Michael Weiskopf
Geschäftsführender Verbandsvorsitzender

September 2016

Wird durch bergbaubedingte Einwirkungen das bebaute Grundstück einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Mitleidenschaft gezogen, so sind bei der Regulierung nachstehende Besonderheiten zu beachten.

Dies wollen wir anhand eines Objektes, das in Merchweiler gelegen ist, demonstrieren. In dem Haus befinden sich 6 Wohnungen. Diese sind von den jeweiligen Eigentümern bewohnt. Die Mitglieder der WEG haben für die Besorgung ihrer Belange einen Fremdverwalter gewählt. Wer sich eine Eigentumswohnung angeschafft hat, muss sich zwangsläufig mit den Begriffen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum auseinander setzen.

Als Abgrenzungskriterium von Sonder- und Gemeinschaftseigentum dient § 1, Abs. 5 WEG. Dort ist geregelt, was dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen ist:

• das Grundstück selbst
• Gebäudeteile, die für den Bestand und Sicherheit der Anlage erforderlich sind
• die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienenden Grundstücks- oder Gebäudeteile (Treppenhaus, Versorgungsleitung u. a.)

Zum Sondereigentum gehört das, was im Gesetz oder der Teilungserklärung nicht als Gemeinschaftseigentum definiert ist. Das sind Tapeten, Bodenfliesen, Innenverputz u. ä..

Reißt die Tapete oder bilden sich Risse an Wand- oder Bodenfliesen, so kann jeder Wohnungseigentümer eigene Schadensersatzansprüche bei der RAG anmelden. Es ist nicht erforderlich, dass die anderen Wohnungseigentümer Schadensersatzansprüche nach § 114 Bundesberggesetz begehren. Bezüglich eines Sondereigentums erfolgt eine separate Regulierung.

Es ist eine Besonderheit der Regulierung von Bergbauschäden, dass für das Sondereigentum auch

• Schieflagenentschädigungen
• Merkantile Minderwerte

bezahlt werden.

Gemeinschaftseigentum

Hier kann nur die Gemeinschaft agieren. Die Initiative zur Anmeldung der Ansprüche sollte - wie in unserem Falle geschehen - vom WEG-Verwalter ausgehen.

Liegt ein Regulierungsangebot vor, so ist es Sache der Wohnungseigentümergemeinschaft, in einer Versammlung darüber zu entscheiden, ob das Angebot angenommen wird.

Wird in Geld entschädigt, so geht die Valuta auf das gemeinsame Konto der Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Einzelne hat hierauf keinen Zugriff.

In dem von mir geschilderten Fall haben sowohl die Sondereigentümer als auch der Verwalter die Schlussregulierung beantragt. Der von der RAG beauftragte Sachverständige hat ein Gutachten für das Gemeinschaftseigentum und jeweils ein Gutachten für die 6 Wohnungen erstellt. Basierend auf den Erkenntnissen des Experten hat die RAG den Berechtigten Regulierungsangebote unterbreitet.

Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann
Geschäftsführender Vorsitzender Haus und Grund Saarbrücken

Kontaktadressen:

1. Haus und Grund Saarbrücken
Tel.: 0681 / 66 83 70
Fax: 0681 / 6 80 35
E-Mail: info@haus-und-grund-saarland.de

2. Anwaltskanzlei Hoffmann
Tel.: 0681 / 68 66 33 40
Fax: 0681 / 68 89 09 01
E-Mail: info@anwaltskanzlei-hoffmann.com

August 2016

BGH stärkt Vermieterrechte und verneint Anwendbarkeit des § 314 Abs. 3 BGB im Wohnraummietrecht (Kündigung wegen älterer Mietrückstände). Kündigung braucht nicht in angemessener Frist zu erfolgen.

Urteil vom 13. Juli 2016 - VIII ZR 296/15

Der Bundesgerichtshof hatte sich ganz aktuell in einer Entscheidung mit der Frage zu befassen, ob eine auf § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB gestützte fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses gemäß § 314 Abs. 3 BGB unwirksam ist, wenn sie aufgrund älterer Mietrückstände erfolgt.

Die Klägerin, eine katholische Kirchengemeinde, hatte der Beklagten seit dem Jahr 2006 eine Wohnung in Düsseldorf vermietet. Die Beklagte blieb die Mieten für die Monate Februar und April 2013 schuldig. Nach einer erfolglosen Mahnung vom 14. August 2013 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit Schreiben vom 15. November 2013 wegen der weiterhin offenen Mietrückstände fristlos.

Das Amtsgericht hatte der Räumungsklage zunächst stattgegeben, das Landgericht hatte sie dann aber unter Abänderung der erstinstanzlichen Entscheidung abgewiesen und die Auffassung vertreten, die Kündigung der Klägerin sei gemäß § 314 Abs. 3 BGB unwirksam, weil sie mehr als sieben Monate nach Entstehen des Kündigungsgrundes und damit nicht mehr in angemessener Zeit erfolgt sei. § 314 Abs. 3 BGB besagt, dass der Berechtigte nur innerhalb einer angemessenen Frist kündigen kann, nachdem er vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat. Angesichts des Zeitablaufs habe die Beklagte davon ausgehen dürfen, dass die Klägerin von ihrem Kündigungsrecht keinen Gebrauch mehr machen werde. Für die Beklagte als ehemalige Küsterin der Klägerin habe es durchaus nahe gelegen, dass diese aus sozialen und ethischen Erwägungen nach derart langer Zeit keine Kündigung mehr erklären werde.

Der Bundesgerichtshof hat nun entschieden, dass § 314 Abs. 3 BGB neben den speziell geregelten Vorschriften zur fristlosen außerordentlichen Kündigung im Wohnraummietrecht (§§ 543, 569 BGB) keine Anwendung findet. Diese vom BGH bislang offen gelassene Frage war in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum umstritten.

Der BGH begründet die Entscheidung damit, dass der Wortlaut der §§ 543 und 569 BGB, weder eine Zeitspanne, innerhalb derer die Kündigung auszusprechen sei, noch einen Verweis auf § 314 Abs. 3 BGB vorsehe. Der Gesetzgeber habe bewusst von einer Regelung abgesehen, wonach die außerordentliche Kündigung nach §§ 543, 569 BGB innerhalb einer "angemessenen Zeit" ab Kenntnis des Kündigungsgrundes zu erfolgen habe. Die Gesetzesbegründung verweise auch darauf, dass nach ständiger Rechtsprechung ein Kündigungsrecht verwirkt werden könne und deshalb ein Bedürfnis für eine entsprechende Regelung nicht bestehe, zumal eine einheitliche konkrete Ausschlussfrist angesichts der Vielgestaltigkeit der Mietverhältnisse ohnehin nicht festgelegt werden könne. Hieran habe sich durch die Einführung der allgemein für Dauerschuldverhältnisse geltenden Vorschrift des § 314 BGB nichts geändert, da ausweislich der Gesetzesbegründung die spezialgesetzlichen Einzelbestimmungen weder
aufgehoben noch geändert werden sollten.

Nachdem die fristlose Kündigung von Mietverhältnissen in den §§ 543, 569 BGB abschließend geregelt ist, sei die Anwendung des § 314 Abs. 3 BGB durch das Landgericht rechtsfehlerhaft und seine Annahme, die Kündigung sei nicht in angemessener Frist ausgesprochen worden, als solche nicht berechtigt gewesen. Das Landgericht habe weder berücksichtigt, dass die Zahlungsrückstände trotz Mahnung fortbestanden, noch dass die Klägerin durch das Zuwarten mit der Kündigung sogar Rücksicht auf die Belange der Beklagten genommen hatte. Die vom Landgericht beanstandete "Verzögerung" der Kündigung führe auch nicht zur Verwirkung des Kündigungsrechts, denn tragfähige Anhaltspunkte für ein berechtigtes Vertrauen der Beklagten, dass die Klägerin von ihrem Recht zur fristlosen Kündigung wegen Verzugs mit zwei Monatsmieten keinen Gebrauch machen werde, seien nicht festgestellt worden und waren auch nicht ersichtlich (sog. Umstandsmoment). Sie lägen insbesondere nicht schon darin, dass es sich bei der Klägerin um eine Kirchengemeinde handelt und die Beklagte früher bei ihr als Küsterin beschäftigt war.

Der Senat hat deshalb das Berufungsurteil aufgehoben und das amtsgerichtliche Urteil wiederhergestellt, da die fristlose Kündigung aufgrund des Zahlungsverzugs berechtigt und wirksam war.

Pressemitteilung 120/2016 des Bundesgerichtshofs vom 13.07.2016.