Miete erhöhen?

Liebe Leserinnen und Leser, zurzeit sind die Miethöhen in vieler Munde. Nicht nur im Saarland sind die Mieten so niedrig, dass sich Neubauten eigentlich nicht lohnen. Die Existenz bezahlbaren Wohnraums verhindert also die Schaffung bezahlbaren Wohnraums. Das Dilemma lässt sich über Bürokratieabbau und Förderungen lösen. So einfach wäre das.

Im Saarland sind die Mieten sogar so niedrig, dass die Regierung nicht ernsthaft an eine Mietpreisbremse denkt. Das ist gut so und erspart uns viel (juristischen) Ärger.

Wer von Mieteinnahmen lebt, blickt derzeit neidisch auf die Gewerkschaften, die Lohnerhöhungen von über
10 % einfordern, denn auch die Kosten für Reparaturen und Instandsetzungen von Wohnungen sind oft um mehr als 10 % gestiegen. Um Wohnraummieten zu erhöhen, muss man im Saarland meist 3 Vergleichsmieten benennen. Gerade „auf dem Land“ ist das schwierig. Manche Vermieter müssen dazu praktisch „Klingeln putzen“, wenn nicht der örtliche Haus & Grund-Verein helfen kann und man nicht jemanden kennt, der jemanden kennt. Einzig im Saarpfalz-Kreis gibt es einen Mietspiegel, der aber seit Dezember 2022 mangels Fortschreibung nur noch ein einfacher Mietspiegel im Sinne von § 558 c BGB ist. In Saarbrücken wird es ab 2024 einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558 d BGB geben. Mehr dazu erfahren Sie im Laufe des Jahres auch von uns. Andere Mietspiegel gibt es im Saarland nicht. Auf so bezeichnete Mietspiegel aus anderen Quellen, z. B. Maklerverbänden, können Mieterhöhungen leider nicht gestützt werden.

Wer aber Indexmieten vereinbart hat, profitiert nun vom inflationsbedingt steigenden Verbraucherpreisindex und kann z.B. für die letzten 12 Monate eine Mieterhöhung von mehr als 8 % geltend machen. Wer dieses Recht nun gesetzgeberisch begrenzen will, vergisst, dass der Index in den vorausgegangenen Jahren kaum gestiegen war. Solche Forderungen bewirken nachweislich steigende Mitgliedzahlen bei Haus & Grund, denn viele private Wohnungseigentümer investieren zu Recht Geld in die Mitgliedschaft bei uns, um es nicht durch gesetzgeberische Fehlentscheidungen zu verlieren.

Mein Tipp: Die einvernehmliche schriftliche Mieterhöhung gemäß § 557 BGB kann für beide Seiten lohnend sein. Sie schont Nerven und Ressourcen. Und denken Sie daran: Jeder, der derzeit weder Lohn- noch Preis- oder Mieterhöhungen fordert, hilft dabei, dass die Inflation uns nicht dauerhaft erhalten bleibt.

Herzlichst grüßt Sie Ihr Verbandsvorsitzender

Norbert Behle

Verzwickte Verhältnisse

Der Fokus meiner Betrachtung liegt auf einem in
Völklingen gelegenen Grundstück. Es befindet sich im
Außenbereich, also ohne Bebauung. Die Eigentumsverhältnisse
sind verzwickt.

Im Grundbuch sind zwei Eigentümer eingetragen. Der eine hat
einen Anteil zu 2/3 und der andere zu 1/3. Beim ersten Eigentümer
handelt es sich um eine ungeteilte Erbengemeinschaft. Ursprünglich
gehörte der 2/3-Anteil einer Person. Diese verstarb
2007. Es wurde zwar ein Erbschein ausgestellt. Eine Berichtigung
des Grundbuches erfolgte zunächst nicht. Dies geschah
erst im Jahre 2022.

Der Rechtspfl eger des Amtsgerichts Völklingen konnte eine auf
zwischenzeitlich 24 Personen angeschwollene ungeteilte Erbengemeinschaft
feststellen. Die Mitglieder wurden namentlich in
Abt. I des Grundbuches eingetragen. Ob der Stand noch aktuell
ist, kann nicht gesagt werden, möglicherweise hat sich der
Kreis durch weitere Erbfälle vergrößert.

Fest steht, dass ein Mitglied seinen Erbteil übertragen hat. Und
zwar im Oktober 2022 an A. A ist seitdem Mitglied der ungeteilten
Erbengemeinschaft, denen der 2/3-Anteil gehört. Einfacher
sind die Eigentumsverhältnisse bei dem verbliebenen
1/3-Anteil. Denn dieser gehörte ursprünglich der SAARBERGWERKE
AG. Und diese verkaufte ihren Anteil 2021 an den B.
Die Eigentumsumschreibung erfolgt im Oktober 2021.

Die Rechtsvorgängerin von B verpachtete gemäß Vertrag vom
7.6.1983 das Grundstück an C mit dem Pachtzweck landwirtschaftliche
Nutzung. Pachtgegenstand ist der 1/3-Anteil an dem
Grundstück. Nach Umschreibung im Grundbuch wurde B kraft
Gesetzes Verpächter. Und er kündigte den Pachtvertrag unter
Beachtung der vereinbarten Kündigungsfrist.

C ist 2006 verstorben. Gemäß gemeinschaftlichem Erbschein
wurde er von seiner Witwe und den drei gemeinsamen Töchtern
beerbt. Eine Tochter starb 2015. Sie wurde vom Landesamt
für Zentrale Dienste des Saarlandes beerbt, da die gesetzlichen
Erben die Erbschaft ausschlugen. Da die Erben des Pächters –
mit Ausnahme des Landesamtes – die Kündigung nicht akzeptierten
und das Grundstück weder räumten noch herausgaben,
war die Einleitung gerichtlicher Schritte unumgänglich. Das
Amtsgericht Völklingen befasst sich mit diesem Fall.

Wir haben zwei Kläger: A ist Mitglied der ungeteilten Erbengemeinschaft,
der 2/3 des Grundstückes gehört. Es
kann – ohne die anderen Mitglieder der Erbengemeinschaft zu
fragen – die Herausgabe des gesamten Grundstückes verlangen.
Die Herausgabe ist eine unteilbare Leistung. Als Anspruchsgrundlage
dient § 985 BGB. Ob der mit B geschlossene
Pachtvertrag wirksam gekündigt wurde, braucht A nicht zu interessieren.
Mit der 2/3-Gemeinschaft haben die Pächter keinen
Vertrag. A gegenüber haben sie kein Recht zum Besitz. B,
dem 1/3 des Grundstückes gehört. Nach dem Pachtvertrag
ist der Pächter verpflichtet, dem Verpächter die Rechtssache herauszugeben
und zu räumen, wenn der Vertrag beendet ist.
Entgegen dem Einwand des Pächters braucht er keine Einwilligung
der 2/3-Eigentümer, um sein Räumungs- und Herausgabeverlangen
durchzusetzen. Es gilt Schuldrecht. Es bindet nur
diejenigen, die den Vertrag miteinander abgeschlossen haben.
Dem damaligen Pächter wurde 1983 vom früheren Verpächter
der Besitz von dem Grundstück alleine übertragen. Bei Pachtende
geht es umgekehrt. Die Rechtsnachfolger können und
müssen die Rechtsache dem alleinigen Verpächter übertragen.
Die Eigentumsverhältnisse spielen keine Rolle.

Fazit
Die Rechtsnachfolger müssen das landwirtschaftlich genutzte
Grundstück herausgeben – entweder an A oder B. Zusätzlich ist
zu räumen. Das kann B aufgrund des Pachtvertrages verlangen.

Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann

Haus & Grund Saarbrücken
Tel.: 0681/66 83 7-0
Fax: 0681/66 83 7-16
E-Mail: info@hausundgrund-saarbruecken.de

oder

Anwaltskanzlei Hoffmann
Tel.: 0681/68 66 33 40
Fax: 0681/68 89 09 01
E-Mail: info@anwaltskanzlei-hoffmann.com

Die Abschreibung für Immobilien soll unter anderem den privaten Bau und Kauf von Wohnraum fördern. Damit können vermietende Eigentümer einen bestimmten Prozentsatz der Anschaffungs- und Herstellungskosten
jährlich absetzen und somit ihre Steuerlast senken.

Die wichtigsten Fakten im Überblick:
AfA ist die Abkürzung für „Absetzung für Abnutzung“ und wird
auch Abschreibung genannt. Der Fiskus geht davon aus, dass
sich ein Gebäude mit der Zeit abnutzt und somit Jahr für Jahr
ein wenig an Wert verliert. Immobilienkäufer können deshalb
die Anschaff ungs- und Herstellungskosten im Laufe vieler Jahre
von der Steuer absetzen.

Wer profitiert von der AfA?
Die Abschreibung gilt für alle, die eine Immobilie zur Gewinnerzielung
nutzen – also sie vermieten oder verpachten. Dabei
gilt: Abgesetzt werden kann stets nur das Gebäude an sich, nicht
aber das Grundstück, schließlich nutzt sich dieses nicht ab. Umfasst
der Kaufpreis beides, muss also der Grundstückswert abgezogen
werden. Dieser wird in der Regel auf Grundlage der Bodenrichtwert-
Tabelle der jeweiligen Gemeinde ermittelt. Viele
Finanzämter akzeptieren alternativ die Berechnungsgrundlage
von 80 Prozent des Kaufpreises für das Gebäude und 20 Prozent
für das Grundstück. Eine Sonderrolle spielen denkmalgeschützte
Immobilien. Hier gilt eine Sonder-AfA für Eigentümer,
die ihre Gebäude sanieren – wobei es keine Rolle spielt, ob diese
selbst genutzt werden oder vermietet beziehungsweise verpachtet
sind.

Wie viel, wie lange?
Die Absetzung für Abnutzung ist im Einkommensteuergesetz
(EStG) geregelt. Grundsätzlich kommt die lineare Abschreibung
nach § 7 Absatz 4 EStG zum Zuge. Das bedeutet, dass der
Prozentsatz für die Abschreibung über den gesamten Abschreibungszeitraum
gleich hoch bleibt. Dabei kommt es aber auf das
Alter des Gebäudes an: Wurde eine Immobilie vor dem 31. Dezember
1924 erbaut, können die Anschaffungskosten in der Regel
jährlich über einen Zeitraum von 40 Jahren zu 2,5 Prozent
abgesetzt werden. Für alle Immobilien, die nach dem 31. Dezember
1924 gebaut wurden, sind es in der Regel 2 Prozent der
Kosten bei einem Absetzungszeitraum von 50 Jahren.

Für sogenannte Wirtschaftsgebäude, die
zum Betriebsvermögen gehören und keinem
Wohnzweck dienen, gelten höhere
Abschreibungswerte: 3 Prozent,
wenn der Bauantrag des Gebäudes
nach dem 31. März 1985 gestellt
worden ist, und 4 Prozent bei Gebäuden,
die ab dem 1. Januar 2001
angeschafft wurden beziehungsweise
bei denen der Bauantrag ab
diesem Datum gestellt worden ist.

Degressive Abschreibung nur noch für Altfälle
Eine degressive AfA ist seit 2006 (Bauantrag
oder Kaufvertrag) in Neufällen nicht mehr
möglich – daher wird an dieser Stelle nicht weiter
darauf eingegangen. Degressive Abschreibungen aus früheren
Jahren werden aber mit den bei Beginn der Abschreibung jeweils
vorgesehenen Abschreibungssätzen fortgeführt.

Kürzere Restnutzungsdauer, höhere Abschreibung
Weist die Bausubstanz eines Gebäudes starke Mängel auf und
besteht ein Instandhaltungs- und Modernisierungsstau, kann
die Restnutzungsdauer verkürzt und die jährliche Abschreibung
dadurch erhöht werden. Dann kann beim Finanzamt eine
schnellere Abschreibung mit höheren Abschreibungssätzen
nach § 7 Absatz 4 Satz 2 EstG beantragt werden. Die Verkürzung
der tatsächlichen Restnutzungsdauer muss dem Finanzamt
allerdings schlüssig dargelegt werden, zum Beispiel durch
ein Sachverständigengutachten.

3 Prozent Abschreibung bei Mietwohnungsneubau
Der lineare AfA-Satz für neue Wohngebäude wurde ab diesem
Jahr von 2 auf 3 Prozent jährlich angehoben. Die Regelung gilt
für ab dem 1. Januar 2023 fertiggestellte Wohngebäude.

Erst selbst genutzt, dann vermietet
Für selbst genutztes Wohneigentum gibt es keine AfA. Wird
aber zum Beispiel eine Eigentumswohnung zunächst selbst genutzt
und zu einem späteren Zeitpunkt vermietet, so kann die
AfA ab dem Vermietungszeitpunkt in Anspruch genommen
werden. Dabei ist natürlich die verkürzte
Nutzungsdauer zu berücksichtigen.
Wer zum Beispiel vor zehn Jahren
eine neue Wohnung bezogen hat
und diese nun vermietet, muss von
der eigentlichen Abschreibungsdauer
zehn Jahre abziehen – es
verbleiben also je nach Gebäudealter
noch 30 oder 40 Jahre, in
denen die Abschreibung geltend gemacht
werden darf. Wird im selbst
genutzten Haus eine Wohnung vermietet,
besteht eine gemischte Nutzung.
Die vermietete Wohnung kann dann anteilig
abgeschrieben werden.

Wie verhält es sich bei Erbe oder Schenkung mit der
Abschreibung?
Der Erbe beziehungsweise der Beschenkte übernimmt den
Stand der Abschreibung der Immobilie des Erblassers oder des
Schenkenden. Beispiel: Bei einer Immobilie, die bereits 16 Jahre
lang abgeschrieben wurde, kann der neue Eigentümer die
Abschreibung in den nächsten 24 beziehungsweise 34 Jahren
fortführen.
Bei einem teilentgeltlichen Grundstückserwerb – zum Beispiel
infolge einer Schenkung oder Erbauseinandersetzung – tritt
der Erwerber bezüglich des unentgeltlich erworbenen Teils in
die Rechtsstellung des Vorgängers ein. Bezüglich des entgeltlich
erworbenen Teils hat er eigene Anschaff ungskosten, für die
er die lineare AfA nach § 7 Absatz 4 EStG in Anspruch nehmen
kann. In solch einem Fall laufen für den unentgeltlich und den
entgeltlich erworbenen Teil des Gebäudes zwei unterschiedliche
Abschreibungszeiträume

Bei Veräußerung beginnt die AfA
für den Käufer aufs Neue
Endet die Nutzungsdauer und damit der Abschreibungszeitraum,
kann der Eigentümer keine AfA mehr geltend machen.
Wird die Immobilie veräußert, steht die Abschreibung jedoch
dem Käufer wieder zu – und zwar erneut sowie für höchstens
50 Jahre.

Anna Katharina Fricke

Mit der Strom- und Gaspreisbremse werden auch Verbraucher mit anderen Heizungssystemen entlastet –
und zwar rückwirkend. Zum Redaktionsschluss sind nur die aktuellen Rahmenbedingungen bekannt; das Antragsverfahren lässt noch auf sich warten.

Private Haushalte, die mit nicht-leitungsgebundenen Brennstoffen
wie beispielsweise Heizöl, Pellets, Flüssiggas oder Kohle heizen,
können Rechnungen aus dem Zeitraum vom 1. Januar 2022
bis zum 1. Dezember 2022 geltend machen. Es wird ein Entlastungsbetrag
von maximal 2000 Euro pro Privathaushalt gewährt.
Voraussetzung für die Antragstellung ist ein Erstattungsbetrag
von mindestens 100 Euro. Bei Mehrfamilienhäusern soll
der Vermieter eine entsprechende Erklärung abgeben dürfen
und die Weitergabe der Entlastung an die Mieter garantieren.

Antragsverfahren noch nicht geregelt
Zum Redaktionsschluss wird zwischen Bund und Ländern
an einer Verwaltungsvereinbarung gearbeitet, welche die Zuschusskriterien
regelt und Antragsmodalitäten klärt. Wie und
wann also die Antrags- und Auszahlungsverfahren ablaufen
werden, ist derzeit noch nicht bekannt. Für die Umsetzung
sind die Länder verantwortlich.

Matthias zu Eicken

Fazit von Haus & Grund
Allzu große Erwartungen sollten Verbraucher nicht an
den Härtefallfonds knüpfen. Die Entlastungshöhe lehnt
sich an die Systematik der Gas- und Wärmepreisbremse
an. Der Härtefallfonds greift erst ab einer Verdopplung
des tatsächlich gezahlten Brennstoffpreises, und dieser
Preisanstieg wird nur zu 80 Prozent aufgefangen. Da die
betreffenden Brennstoffe im Vergleich zum Gaspreis oft
noch deutlich günstiger waren, werden auch nur wirkliche
Härtefälle den Fonds in Anspruch nehmen können.

Liebe Leserinnen und Leser,

in schwierigen Zeiten reizt die von mir gewählte Überschrift hoffentlich zum Lesen dieses Editorials. Ich meine es wörtlich: Sie brauchen zwar keine Panik haben, aber Sie dürfen sich Sorgen machen, was die CO2-Aufteilung angeht. Lesen Sie dazu unseren Artikel auf Seite 38.

Das neue Bürokratiemonster „CO2-Aufteilung“ betriff t Abrechnungen für Zeiträume ab 1.1.2023 und soll deshalb erst in 2024 bedeutsam werden. Die Bundesregierung will in den nächsten Monaten ein Tool bereitstellen, mit dem wir die Aufteilung berechnen können. Also habe ich mich im Internet umgesehen und eine private Seite gefunden, auf der man schon jetzt die voraussichtliche Kostenaufteilung berechnen kann. Testweise habe ich eine realistische ungünstige Situation berechnet, nämlich ein Dreifamilienhaus mit 180 m² Wohnfläche und 45.000 kWh Erdgas-Verbrauch pro Jahr. Daraus errechnet sich ein CO2-Kostenanteil des Vermieters von 80 % und für 2023 ca. 217 Euro, die der Vermieter zu tragen hat. Die Prognose für 10 Jahre liegt bei immerhin 4000 Euro CO2-Zusatzkosten für den Vermieter. Das sähe anders aus, würde nur die Hälfte an Heizkosten anfallen, weil die Bewohner beispielsweise nicht Rentner oder kinderreiche Familien sind, sondern als kinderlose Doppelverdiener tagsüber nicht im Hause sind. Bei 22.500 kWh Erdgas-Verbrauch im Jahr 2023 braucht der Vermieter für das gleiche Objekt dann nur knapp 41 Euro zu zahlen, sein Kostenanteil beläuft sich dann auf nur 30 % und in den nächsten 10 Jahren braucht er dann nur mit ca. 760 Euro rechnen.

Was lehrt uns das? Rentner und Mieter im Homeoffice können für den Vermieter teuer werden und damit eventuell Probleme bei der Wohnungssuche bekommen. Hat der Gesetzgeber daran gedacht, als er diese vermieterfeindliche Regelung geschaffen hat? Mit Erinnerungslücken wird sich unsere Regierung bei der Beantwortung dieser Frage kaum retten können. Für mich ist das ein Fall von Inkompetenz, denn Aufwand und Ärger stehen erkennbar außer Verhältnis zum fragwürdigen Ertrag.

Und keine Panik, falls Sie vergessen haben, zum 31.1.2023 Fristverlängerung für die Grundsteuererklärung zu beantragen. Holen Sie die Erklärung am besten ganz schnell nach. Hinderungsgründe sollten Sie Ihrem Finanzamt sofort schriftlich mitteilen. Vergesslichkeit darf kein Grund sein, nun Sand in den Kopf zu stecken. Oder umgekehrt. Bleiben Sie trotz allem möglichst zuversichtlich.

Herzlichst grüßt Sie Ihr Verbandsvorsitzender
Norbert Behle

Unser Fall spielt sich in einer saarländischen Gemeinde ab.

Das Grundstück unseres Mitgliedes ist an einer innerörtlichen Hauptstraße gelegen.
Auf dem Grundstück befindet sich ein mehrstöckiges Haus.
Im Erdgeschoß wird eine Gaststätte betrieben. die oberen Stockwerke werden als
Wohnungen genutzt. Im Hofbereich ist ein einstöckiges Gebäude gelegen. Dieses ist
für eine gewerbliche Nutzung vorgesehen.

Es herrscht geschlossene Bauweise.

Rechts und links sind ebenfalls mehrstöckige und gemischt genutzte Häuser errichtet.
Die Bausubstanz stammt aus dem 19. bzw. Beginn des 20. Jahrhunderts.

Woraus schließen wir das?
Die Antworten erhalten wir aus Eintragungen in Abteilung II im Grundbuch des linken Nachbargrundstückes.

• Ein Eintrag belastet die Liegenschaft mir einem Geh-, Reit- und Viehtreiberecht für einen Dritten.
  Eingetragen am 15. April 1913

Der andere Vermerk

• Grundstückseinfahrtsrecht für den jeweiligen Eigentümer des Grundstückes, das dem Mitglied gehört.

Und um das geht es in diesem Artikel.

Es entstand durch Eintragung vom 23. Dezember 1911.
Geschützt wurde – der Stand der Technik gemäß – das Befahren der Einfahrt mit Kutsche oder Fuhrwerk.

Im Herbst des Jahres 2022 ist der Nachbar hingegangen und hat seinem Haus einen zweistöckigen Anbau angefügt.
Das geschah zur Erweiterung seiner im Erdgeschoss betriebenen Gastronomie.
Leider hat der Bauherr die Existenz des Grundstückseinfahrtsrechtes missachtet.
Der Neubau befindet sich exakt dort, wo die Einfahrt vorgesehen ist.

Das Ergebnis ist, dass es per heute nicht möglich ist über die Einfahrt auf das Grundstück zu gelangen.
Nach heutigem Verhältnis gilt die Grundstückseinfahrt für solche Fahrzeuge, die nach Vorschriften der Straßenverkehrszulassungsordnung am Straßenverkehr teilnehmen dürfen. Also PKWs und LKWs,
Sonderfahrzeuge wie solche für Feuerwehr, Müllabfuhr, Rettungsdienste u.a.

All das geht – wie oben erwähnt – nicht mehr. Das Recht existiert nur noch auf dem Papier.

Das Grundstück des Mitgliedes ist durch den faktischen Verlust des Zuganges über das Nachbargrundstück stark entwertet. Materialien, die im Hof gelagert werden müssen, jetzt „Hand zu Fuß“ durch das Haus getragen werden.Die Alternative wie Anlieferungen per LKW hinter das Haus sind nicht mehr möglich.

Was ist zu tun?

Das in Abt. II des Grundbuches gewährleistete Grundstückseinfahrtsrecht schützt den jeweiligen Eigentümer
des herrschenden Grundstückes gegenüber dem jeweiligen Eigentümer des dienenden Grundstückes.

Konkret wurde in unserem Fall der Nachbar unter Androhung gerichtlicher Schritte aufgefordert, dass er auf seinem Grundstück diejenigen Maßnahmen ergreift, die es ermöglichen, dass die Grundstückseinfahrt wieder gewährleistet ist. Was wohl Abriss bedeutet. Kommt der Nachbar nicht innerhalb der ihm gesetzten Vornahmepflicht nach, muss er mit kostenintensiven Konsequenzen rechnen.

Er bekommt Post vom Landgericht.

Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann

Haus & Grund Saarbrücken
Tel.: 0681/66 83 7-0
Fax: 0681/66 83 7-16
E-Mail: info@hausundgrund-saarbruecken.de

oder

Anwaltskanzlei Hoffmann
Tel.: 0681/68 66 33 40
Fax: 0681/68 89 09 01
E-Mail: info@anwaltskanzlei-hoffmann.com

Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)

Die Eigentümerversammlung stellt nicht erst seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG-Reform) 2020 einen wichtigen Teil der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) dar. Schon immer wurden in diesen Treffen der Wille der Eigentümer gebildet, Beschlüsse gefasst und Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen beschlossen.

Nach dem Gesetz ist die Eigentümerversammlung mindestens einmal im Jahr durch den Verwalter einzuberufen. Dies soll sicherstellen, dass jeder Eigentümer regelmäßig die Chance hat, Probleme und Anregungen zu diskutieren und sich auszutauschen. Gleichzeitig muss auch über die jährlichen Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen beschlossen werden. Die Teilungserklärung kann jedoch kürzere Intervalle vorsehen; an diese sind die Wohnungseigentümer dann gebunden. Hat die Gemeinschaft keinen Verwalter oder beruft dieser keine Versammlung ein, so kann dies der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Wohnungseigentümer übernehmen. Existiert keines der Ämter, muss die Gemeinschaft dann eine Eigentümerversammlung einberufen, wenn dies in Textform und unter Angabe des Zwecks und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird. Wird die Eigentümerversammlung durch einen Nichtberechtigten einberufen, hat dies Konsequenzen: Das Bayerische Oberlandesgericht entschied bereits 2004 (2 Z BR 113/04), dass ein solcher Einberufungsmangel regelmäßig zwar nicht zur Nichtigkeit der gefassten Beschlüsse führt, diese jedoch anfechtbar sind.

Drei Wochen Ladungsfrist sind einzuhalten

Bei der Einladung zur Eigentümerversammlung ist eine bestimmte Form und Frist einzuhalten. Die Einberufung muss in Textform und seit dem 1. Dezember 2020 mit mindestens dreiwöchiger Frist erfolgen. Ebenso muss der Einladung eine Tagesordnung mit sämtlichen Tagesordnungspunkten beiliegen. Ein Nachschieben weiterer Tagesordnungspunkte ist nur dann möglich, wenn die Dreiwochenfrist noch nicht abgelaufen ist. Die Einhaltung der Frist soll nämlich erreichen, dass sich alle Eigentümer mit sämtlichen Tagesordnungspunkten beschäftigen und darauf vorbereiten können. Werden Themen kurzfristig nachgereicht, würde dieses Ziel verfehlt. Bei einem Verstoß gegen die Einladungsfrist sind die in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse anfechtbar. Der anfechtende Eigentümer muss allerdings darlegen können, dass er wegen der Kurzfristigkeit verhindert gewesen sei, sich vorzubereiten und sich die mangelhafte Einladung auch auf das Beschlussergebnis ausgewirkt habe.

Neben der Einhaltung von Form und Frist muss in der Einladung auch Ort und Zeit der Versammlung angegeben sein.

Wahl eines geeigneten Versammlungsorts notwendig

Der Versammlungsort muss verkehrsüblich zu erreichen und der Raum groß genug sein, um allen Wohnungseigentümern Platz zu bieten. Unlängst hat das Landgericht Frankfurt (2-13 S 4/22) entschieden, dass alle gefassten Beschlüsse, ohne dass es auf die Kausalität ankommt, für ungültig zu erklären sind, wenn aufgrund der begrenzten Größe des Versammlungsortes einem Wohnungseigentümer die Teilnahme verwehrt ist. Auch während erschwerter Umstände wie zum Beispiel in der Pandemiesituation sei es das Recht eines jeden Eigentümers, an der Versammlung teilzunehmen, wenn er dies wolle. Der Verweis auf eine mögliche Vollmachtserteilung sei nicht ausreichend. Denn die Eigentümer haben, so die Richter, nicht nur das Recht, ihren Willen durch Abstimmungsverhalten zum Ausdruck zu bringen, sondern auch durch Wortmeldungen auf der Versammlung die Anwesenden in Richtung der von ihnen gewünschten Willensbildung zu beeinflussen. Die Teilnahme an einer Versammlung sei eines der elementaren Kernrechte der Eigentümer.

Zwar muss der Versammlungsort nicht zwingend wohnlich, gut belüftet und bestuhlt sein. Je umfangreicher aber die Tagesordnung ist, desto „professioneller“ muss auch der Versammlungsort sein. Im Jahr 2018 entschied das Amtsgericht Dortmund (512 C 31/17), dass eine Eigentümerversammlung, die stehend im Waschkeller des Hauses abgehalten wird, nicht mehr ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche. Insbesondere bei strittigen Punkten müsse ein Versammlungsort nämlich eine längere argumentative Auseinandersetzung ermöglichen. Das sei im Stehen im Waschkeller kaum denkbar.

Neben der ausreichenden Größe und der Angemessenheit ist es bei der Ortswahl wichtig, dass der Grundsatz der Nichtöffentlichkeit gewahrt werden kann, da die Eigentümerversammlung unter Ausschluss der Öffentlichkeit stattfindet (Bundesgerichtshof, V ZB 24/92). Die Eigentümer sollen miteinander diskutieren und ungestört ihren Willen bilden können. Ausreichend ist dabei ein abgetrennter Raum; dann kann eine Versammlung zum Beispiel auch in einer Gaststätte stattfinden.

Online-Teilnahme seit 2020 möglich

Eine Besonderheit stellt die Online-Versammlung dar. Seit der WEG-Reform 2020 können die Eigentümer darüber befinden, dass an den Versammlungen auch digital teilgenommen und die Rechte ausgeübt werden können. Soll eine Online-Eigentümerversammlung angeboten werden, bedarf es eines Beschlusses entweder mit einfacher Mehrheit in einer vorangegangenen Eigentümerversammlung oder einstimmig per Umlaufbeschluss.

Neun Stunden Eigentümerversammlung können zumutbar sein

Auch die Zeit der Versammlung muss ortsüblich und für die Eigentümer zumutbar sein. Gesetzlich gibt es dazu zwar keine Vorgabe, die Teilungserklärung kann jedoch Regelungen enthalten. Selbst wenn dies nicht der Fall ist, verbieten sich Versammlungen zum Beispiel zwischen den Jahren. Das hat das Oberlandesgericht Hamm im Jahr 2000 in einem Fall entschieden, als ein Verwalter zwischen Weihnachten und Neujahr zu einer Eigentümerversammlung in seinen Wohnwagen einladen wollte (15 W 109/00). Unterschiedliche Gerichte haben in verschiedenen Einzelfällen abweichend geurteilt. Letztlich hängt es nämlich von diesem ab, ob die Terminierung noch zulässig ist.

Auch beim Umfang der Versammlung kommt es auf den konkreten Einzelfall an. Kürzlich hat das Amtsgericht Oldenburg in Holstein (16 C 32/21) entschieden, dass in einer Großanlage auch eine Eigentümerversammlung über neun Stunden noch ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen könne.

In dem dort verhandelten Fall wurde über eine neunstündige Eigentümerversammlung – die erste nach zweijähriger Corona-Pause – befunden. Die Klägerin rügte diverse Beschlüsse. Diese seien, da sie nach erst fünfstündiger Versammlung gefasst wurden, zur Unzeit erfolgt. Das Gericht urteilte, dass die Dauer der Versammlung nicht zu beanstanden sei. Für sie gebe es keine gesetzliche Regelung; maßgeblich seien vielmehr die besonderen Umstände des Einzelfalles. Diese seien hier in Form der Größe – rund 1.700 Wohneinheiten – zu berücksichtigen. Zudem fiel ins Gewicht, dass coronabedingt in den Vorjahren keine Eigentümerversammlungen stattgefunden hatten.

Julia Wagner
Leiterin Zivilrecht

Betriebs- und Heizkosten: Einmaliger Anspruch auf Beihilfe

Wer im Zuge der Jahresabrechnung Betriebs- oder Heizkosten nachzahlen muss, kann einen Rechtsanspruch auf Beihilfe durch die Jobcenter haben. Dies gilt auch für Arbeitnehmer und Selbstständige, die eigentlich keinen Anspruch auf Grundsicherung beziehungsweise das neue Bürgergeld haben. AC Mietern und Eigentümern hilft dies, die finanzielle Last im Monat der Sonderbelastung zu stemmen, und Vermieter können Zahlungsausfälle minimieren, wenn sie ihre Mieter auf diese Möglichkeit hinweisen.

Angestellte und Selbstständige können bei einer Nachforderung aus der Heizkostenabrechnung oder bei Kosten zur Brennstoffbeschaffung, wie zum Beispiel die Befüllung des Öltanks, einen einmaligen Anspruch auf (aufstockende) Leistungen beim Jobcenter geltend machen.

Leistungsberechtigt für einen Monat

Bei der Grundsicherung (neu: dem Bürgergeld) werden der Leistungsanspruch und das vorhandene Einkommen gegenübergestellt. Liegt das Einkommen unter dem Anspruch, wird die Lücke als Bürgergeld ausgezahlt. Im Falle einer hohen Heizkosten-Nachforderung können auch Personen, deren Einkommen über dem Grundsicherungsniveau liegt, für einen Monat leistungsberechtigt werden. Denn in dem Monat, in dem die Nachforderung bezahlt werden muss, steigt der Leistungsanspruch deutlich – gegebenenfalls über das vorhandene Einkommen.

Beispielrechnung

Einem Paar mit einem Kind und durchschnittlicher Miete steht bei der Grundsicherung monatlich 1.790 Euro zu. Mit einem anrechenbaren Einkommen von 2.000 Euro einschließlich Kindergeld hat das Paar keinen laufenden Anspruch auf Grundsicherung. Muss nun aber eine Heizkosten-Nachforderung von 600 Euro gezahlt werden, dann erhöht sich der Leistungsanspruch im Monat der Fälligkeit von 1.790 auf 2.390 Euro und übersteigt damit das Einkommen deutlich. In diesem Monat besteht ein Leistungsanspruch in Höhe von 390 Euro.

Fristen beachten

Bedingung für eine Erstattung war im Jahr 2022, dass spätestens in dem Monat, in dem die Nachforderung gezahlt werden muss, beim Jobcenter ein Antrag auf Grundsicherung gestellt wird. Mit dem neuen Bürgergeld verlängert sich diese Frist bezogen auf Heizkosten-Nachforderungen um drei Monate. Wird beispielsweise eine Nachforderung im März 2023 fällig, hat man bis Ende Juni Zeit, einen Antrag auf Erstattung zu stellen. Bei Nachforderungen sonstiger Betriebskosten bleibt es bei der Ein-Monats-Regelung.

Diesen einmaligen Erstattungsanspruch haben auch Wohngeldbezieher, da ihr Existenzminimum in dem Monat, in dem die Nachforderung fällig wird, nicht gedeckt ist.

Ein Antragsmuster finden Sie hier:

https://www.energie-hilfe.org/de/infos-fuer-betroffene/angestellte-und-selbststaendige.html#heizkosten

Kurzlink: bit.ly/3hESFI3

Anna Katharina Fricke
Referentin Presse und Kommunikation

Liebe Leserinnen und Leser,

eigentlich wollte ich das Editorial mit den Worten beginnen: „Ich hoffe, Sie sind gut in das neue Jahr gekommen.“ Dann ist mir aber aufgefallen, dass ich damit nicht ganz die Wahrheit schreiben würde, denn ich schreibe dieses Editorial deutlich vor dem Jahreswechsel und kann Ihnen eigentlich nur ankündigen, dass ich das hoffen werde. Wohingegen Sie das Magazin zu einem Zeitpunkt in der Hand halten, zu dem feststeht, ob ich hoffe oder ob ich nicht hoffe. Gehen Sie bitte von Ersterem aus.

Wie komme ich auf derartig philosophische Gedanken?

Wir produzieren das Januar-Magazin im Dezember früher als in anderen Monaten, damit die vielen fleißigen Menschen, die daran beteiligt sind, geruhsame Weihnachten feiern können. Dabei tat sich das Problem auf, dass wichtige Neuerungen im Jahr 2023 noch von kurzfristigen politischen Entscheidungen abhingen, die nach unserem vorgesehenen Redaktionsschluss fallen sollten. Wir mussten also Beiträge verfassen, deren Gültigkeit noch nicht feststand. Das betraf insbesondere die Gaspreisbremse und das Jahressteuergesetz, die dann aber so wie vorgesehen beschlossen wurden. Dadurch wurde der Inhalt unseres blauen Punktes auf Seite 7 relativiert.

Nun aber zum Wesentlichen: Ich wünsche Ihnen ein gutes, gesundes und erfolgreiches Jahr 2023! Bleiben Sie uns treu und empfehlen Sie die Mitgliedschaft bei Haus & Grund weiter.

Auch mit dieser Ausgabe unseres Magazins sollen Sie hilfreiche Tipps in schwierigen Zeiten erhalten. Beachten Sie z. B. unseren Beitrag auf Seite 9. Für jeden, der dort zum ersten Mal erfährt, dass ein Anspruch auf einen Lastenzuschuss möglich ist, hat sich die Mitgliedschaft schon gerechnet.

Auch arbeiten wir mit Nachdruck daran, dass in Anbetracht der Erhöhungen von Erbschafts- und Schenkungssteuer die Freibeträge erhöht werden, damit möglichst viel von dem oft unter großen Entbehrungen erwirtschafteten Immobilieneigentum in den Händen der Familie bleiben kann und nicht die Erben zum Verkauf gezwungen werden. Wer seinen Erben das ersparen will, sorgt möglichst für genügend liquide Mittel, aus denen die Steuern bezahlt werden können. Wer so vorgesorgt hat, muss das nun wohl aktualisieren.

Herzlichst grüßt Sie Ihr Verbandsvorsitzender

Norbert Behle

Oma ihr klein Häuschen

 Während viele Menschen noch mit den Folgen der Pandemie und den explodierten Energiepreisen kämpfen, arbeitet Wirtschaftsminister Robert Habeck im Auftrag der Bundesregierung bei der EU bereits an der nächsten Belastung für Eigentümerinnen und Eigentümer: an MEPS.

MEPS ist die englische Kurzform für „Mindestenergiestandards für Gebäude“. Habeck fordert solche Mindeststandards für alle Gebäude in den niedrigsten Energieklassen, was nach einem Gutachten mindestens 40 Prozent der Einfamilienhäuser und 15 Prozent der Mehrfamilienhäuser betrifft. Diese müssten bis 2030 modernisiert werden. Das Neue an den MEPS: Es soll völlig unerheblich sein, ob Eigentümerinnen und Eigentümer sich die Modernisierung leisten können oder ob diese mit der Miete finanziert werden kann – mehr noch: Mieter sollen vor Mehrkosten geschützt werden. Und wer nicht modernisiert, darf das Haus möglicherweise ab 2030 weder vermieten noch verkaufen!

Fast in jedes zweite Einfamilienhaus wären Investitionen nötig, regelmäßig in sechsstelliger Höhe. Die Folge: ein dramatischer Wertverlust, wie bereits in Ländern, die MEPS haben, zu beobachten. Dies wäre die größte Vernichtung von Immobilienwerten seit dem Zweiten Weltkrieg und ein Verlust der Altersvorsorge für Millionen von Eigentümerinnen und Eigentümern!

Oma ihr klein Häuschen ist der Ampel-Regierung ganz offensichtlich kein schützenswertes Gut mehr. Im Gegenteil: Dem exakt 100 Jahre alten Gassenhauer droht ein Revival: „Wir versaufen unser Oma ihr klein Häuschen“ – als beste Alternative für Eigentümer. Haus & Grund kämpft dafür, dass das Europäische Parlament die MEPS verhindert und die anderen Mitgliedsstaaten der EU diesen deutschen Irrweg stoppen.

Dr. Kai H. Warnecke
Präsident Haus & Grund Deutschland

Das ist neu im Jahr 2023

Im kommenden Jahr gelten viele neue Regelungen und Gesetze. Die wichtigsten Neuerungen für Eigentümer und Vermieter im Überblick:

• CO₂-Preis

Ab Januar 2023 werden auch die Vermieter zur Kasse gebeten: Die Kosten sollen gemäß eines Stufenmodells zwischen Mietern und Vermietern aufgeteilt werden. Dabei sollen Vermieter bis zu 95 Prozent des CO₂-Preises übernehmen – abhängig von den CO2-Emissionen durch die Warmwasserbereitung und durch das Heizen aller Mieter eines Gebäudes. Mehr dazu lesen Sie auf den Seiten 10 und 11.

• Gaspreisbremse

Ab März 2023 sollen die Preise für leitungsgebundenes Erdgas und die Lieferung von Wärme für ein Kontingent von 80 Prozent des im September 2022 prognostizierten Jahresverbrauchs gedeckelt werden. Im März 2023 erhalten Verbraucher zudem eine einmalige rückwirkende Entlastung für die Monate Januar und Februar. Mehr dazu lesen Sie ab Seite 6.

• Inkrafttreten der Wohngeldreform „Wohngeld Plus“

Das Wohngeld soll sich ab 2023 merklich erhöhen – um 190 Euro auf rund 370 Euro monatlich. Dies ist Teil der Wohngeldreform der Bundesregierung, um einkommensschwache Mieterinnen und Mieter zu unterstützen.

• Onlinezugangsgesetz

Das Onlinezugangsgesetz verpflichtet Bund, Länder und Gemeinden, bis spätestens Ende 2023 ihre Verwaltungsleistungen auch elektronisch anzubieten. Ob Baugenehmigung, Ummeldung nach Umzug oder Wohngeldantrag: Im Themenfeld Bauen & Wohnen sollen über 60 Verwaltungsleistungen digitalisiert werden.

• Mietspiegel

Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern haben einen Mietspiegel zu erstellen. Einfache Mietspiegel müssen ab dem 1. Januar 2023 vorliegen. Entscheiden die Kommunen sich für die Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels, so verlängert sich diese Frist bis zum 1. Januar 2024.

• Gebäudeenergiegesetz (GEG): Neubaustandard Effizienzhaus 55

Ab 1. Januar 2023 gilt das Effizienzhaus 55 (EH 55) als gesetzlicher Neubaustandard. Dazu wird der zulässige Jahres-Primärenergiebedarf für Heizung, Warmwasserbereitung, Lüftung und Kühlung von bisher 75 Prozent (EH 75) des Primärenergiebedarfs eines Referenzgebäudes auf 55 Prozent (EH 55) reduziert. Die Anforderung an den baulichen Wärmeschutz bleibt jedoch unverändert. Vereinfacht wurde die Anrechnung von Strom aus erneuerbaren Energien, beispielsweise von im Haus erzeugtem Solarstrom. Unabhängig von der Wahl des Vergütungsmodells nach dem Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) kann der physikalisch im Gebäude verbrauchte Strom nun bei der Ermittlung des Primärenergiebedarfs angerechnet werden.

• Bundesemissionshandelsgesetz (BEHG): Erhöhung des CO₂-Preises ausgesetzt

Zur Entlastung der Verbraucher bei den Energiekosten hat die Bundesregierung beschlossen, die im BEHG festgelegte jährliche Erhöhung des CO₂-Preises auf fossile Brennstoffe für 2023 auszusetzen. Im Jahr 2023 beträgt der CO₂-Preis 30 anstatt 35 Euro und bleibt damit gegenüber 2022 unverändert; 2024 erhöht sich der CO₂-Preis auf 35 anstatt auf 45 Euro und 2025 auf 45 anstatt 55 Euro. Zudem wurden die Brennstoffe Kohle und Abfälle in das CO₂-Bepreisungssystem aufgenommen.

• Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG): Neue Regeln beim Mieterstrom, mehr Geld für Volleinspeiser

Ab 2023 gelten neue Regelungen für den Mieterstrom. Zudem gibt es höhere Vergütungssätze bei der Volleinspeisung von Solarstrom. Mehr dazu lesen Sie auf Seite 25.

• Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG): Neue Bedingungen für Sanierungsförderungen

Für die Bundesförderung für effiziente Wohngebäude (BEG WG) und Nichtwohngebäude (BEG NWG) gelten ab 1. Januar 2023 neue Regelungen. Zu Redaktionsschluss befanden sich die entsprechenden Richtlinien noch in der Ressortabstimmung. Bei der Förderung von Einzelmaßnahmen über das BAFA sind für 2023 folgende Änderungen geplant:

• Bei Eigenleistung sollen die mit der energetischen Sanierungsmaßnahme verbundenen Materialkosten gefördert werden.
• Der Anschluss an ein Wärmenetz oder an ein Gebäudenetz soll gefördert werden.
• Brennstoffzellen, die mit grünem Wasserstoff betrieben werden, sollen gefördert werden.
• Für die Förderung von Wärmepumpen oder Biomasseheizungen muss das Gebäude zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien beheizt werden.
• Bei Heizungsdefekt können im Zusammenhang mit der Förderung von Wärmeerzeugern die Mietkosten für provisorische Heizgeräte für die Dauer von bis zu einem Jahr mitgefördert werden.
• Die Förderung für die Heizungsoptimierung ist bereits seit September 2022 auf Wohngebäude mit bis zu fünf Wohnungen begrenzt.
• Biomasseheizungen werden nur noch gefördert, wenn sie mit Solarthermie kombiniert werden und strenge Emissionsgrenzwerte für Staub einhalten. Die eingesetzte Biomasse muss zudem Nachhaltigkeitsanforderungen erfüllen.
• Bei der Förderung von Wärmepumpen werden die technischen Mindestanforderungen erhöht: Rechnerisch muss mindestens eine Jahresarbeitszahl von 3 erreicht werden. Bei Luft-Wasser-Wärmepumpen gelten strenge Grenzwerte hinsichtlich der Geräuschemissionen.
• Außerdem werden die Fördersätze neu angepasst.

• Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG): Neubauförderung

Die vom Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK) verantwortete Neubauförderung im Rahmen der BEG wird voraussichtlich zum 1. März 2023 als neues Teilprogramm „Klimafreundlicher Neubau“ in die Verantwortung des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) übergehen. Bis zur Einführung des neuen Teilprogramms „Klimafreundlicher Neubau“ wird die Förderung des Neubaus unverändert in der Bundesförderung für effiziente Wohngebäude (BEG WG) und Nichtwohngebäude (BEG NWG) weitergeführt.

• Jahressteuergesetz

Das Jahressteuergesetz umfasst zahlreiche Einzelregelungen quer durch das Steuerrecht, unter anderem:

• Die Homeoffice-Pauschale wird entfristet und auf sechs Euro pro Tag angehoben. Sie kann für bis zu 210 Tage in Anspruch genommen werden.
• Verbesserte Abschreibungsmöglichkeiten im Wohnungsneubau: Dazu wird der AfA-Satz von 2 auf 3 Prozent erhöht.
• Ein verbesserter steuerlicher Rahmen bei der Anschaffung privater Photovoltaik-Kleinanlagen; dies betrifft die Freistellung von der Einkommen- und der Mehrwertsteuer.
• Bei der Erbschaft- und Schenkungssteuer drohen ab 1. Januar 2023 höhere Steuersätze, da die Bewertungsgrundlagen angepasst wurden. Mehr dazu lesen Sie auf Seite

Anna Katharina Fricke
Referentin Presse und Kommunikation

Kein Jahresrückblick

Liebe Leserinnen und Leser,

wer jetzt im Dezember seine Lieblingszeitschriften aufschlägt, findet in den Editorials Jahresrückblicke mit immer den gleichen Themen. Allen voran der russische Angriffskrieg auf die Ukraine und die daraus resultierende Energiekrise. Corona, Inflation und Klimawandel sind weitere Stichworte, die traurig machen. Nicht zuletzt nun auch die Fußball-WM in Katar. Obwohl nicht zu vergleichen mit dem, was wirklich Leid über die Menschen bringt, trifft mich als Fußballfan diese WM zum Abschluss eines besonderen Jahres ganz besonders, weil der Welt demonstriert wird, wie die Macht und Habgier von Wenigen bewirken kann, dass die ganze Welt auf ein kleines Land blicken muss, das diese Aufmerksam nicht verdient hat. Die WM stört auch die Vorweihnachtszeit. Wie soll man zur Ruhe kommen, wenn täglich Fußball im Fernsehen läuft? Besonders geschmacklos finde ich, dass am 4. Advent ein Finale stattfindet. Also verzichte ich auf die Fußball-WM und verschone Sie auch mit einem Jahresrückblick. Ich wünsche Ihnen, dass auch Sie für sich eine Lösung finden, mit der Sie die Option auf eine besinnliche Vorweihnachtszeit haben.

Ich freue mich stattdessen, dass unser Mitgliedermagazin zu Ihren Lieblingszeitschriften zählt und wünsche Ihnen im Namen aller saarländischen Haus & Grundler eine ruhige und besinnliche Weihnachtszeit.

Denken Sie eine Weile nicht an die Grundsteuererklärung oder an die Energiekrise. Erfreuen Sie sich an positiven Dingen. Ich freue mich und danke dafür, dass viele private Wohnungseigentümer versteckten oder offenen Aufrufen zur Mieterhöhung nicht folgen, weil sie es selbst noch entbehren können und weil sie den Mietern, die von steigenden Energiepreisen betroffen sind, nicht auch noch höhere Kaltmieten antun wollen. Das ist unser Beitrag gegen die Inflation und unterscheidet uns von den auf Profit bedachten Konzernen und Fonds. Herzlichen Dank auch an alle, die den Flüchtlingen helfen, sei es mit Wohnraum, mit Spenden oder auch nur mit warmen Worten. Diese Lichtblicke geben Zuversicht, denn schlimmer geht immer – besser aber auch.

Kommen Sie gut ins Neue Jahr!

Herzlichst grüßt Sie Ihr Verbandsvorsitzender

Norbert Behle

Entlastung von Verbrauchern und kleineren Unternehmen ab März 2023

Ab März 2023 sollen die Preise für leitungsgebundenes Erdgas und die Lieferung von Wärme für ein Kontingent von 80 Prozent des im September 2022 prognostizierten Jahresverbrauchs gedeckelt werden.

Der Brutto-Arbeitspreis beträgt für das Kontingent bei leitungsgebundenem Erdgas 12 Cent pro Kilowattstunde, bei Wärme beträgt er für dieses Kontingent 9,5 Cent pro Kilowattstunde. Im März 2023 erhalten Verbraucher auch eine einmalige rückwirkende Entlastung für die Monate Januar und Februar. Die Preisgarantie gilt bis zum Ende des Jahres 2023.

Wie funktioniert der Gaspreisdeckel?

Die Lieferanten von leitungsgebundenem Erdgas und Wärme werden verpflichtet, den Letztverbrauchern, Vermietern von Mehrfamilienhäusern mit zentraler Heizungsanlage und Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) sowie kleinen Unternehmen, zum Beispiel einem Handwerksbetrieb, den Entlastungsbetrag gutzuschreiben. Diese Gutschrift erfolgt entweder in den Abrechnungen oder bei den Voraus- und Abschlagszahlungen. Der Entlastungsbetrag ist die Differenz zwischen dem aktuell vereinbarten Preis und dem garantierten Preis für das Kontingent von 80 Prozent des prognostizierten Jahresverbrauchs. Für den Verbrauch, der diese 80 überschreitet, erhält der Nutzer keine Gutschrift. Hierfür ist also der aktuell vereinbarte Preis zu zahlen.

Pflichten für Lieferanten von leitungsgebundenem Erdgas und Wärme

Der Lieferant muss dem Verbraucher möglichst bis zum 15. Februar 2023, spätestens jedoch vor dem 1. März 2023 die Höhe der ab dem 1. März zu zahlenden Abschläge in Textform mitteilen. Dabei muss über preisbindende Elemente informiert werden, damit die Berechnung der bisherigen und künftigen Abschlagszahlungen nachvollziehbar ist. Das beinhaltet unter anderem Informationen zum aktuell vereinbarten Brutto-Arbeitspreis, zum Brutto-Grundpreis und zum Referenzpreis. Außerdem muss die Höhe des Entlastungskontingents (80 Prozent des prognostizierten Jahresverbrauchs, wobei die Netzentnahme für den Zeitraum des Kalenderjahres 2021 maßgeblich ist) und die Höhe des Entlastungsbetrages erkenntlich sein. Der Entlastungsbetrag muss gleichmäßig auf die Abschläge verteilt werden.

Der Lieferant ist auch verpflichtet, im Rahmen der Abrechnung die Entlastungsbeträge auszuweisen. Dabei werden Entlastungsbeträge nur auf die tatsächlichen Brutto-Verbrauchskosten gewährt. Sollte der Verbraucher also Rückzahlungsansprüche gegen den Lieferanten haben, sind diese auf die tatsächlich geleisteten Abschlagszahlungen begrenzt.

Informationen dazu finden sich auch auf den Internetseiten der Lieferanten voraussichtlich ab Mitte oder Ende Februar 2023.

Pflichten für Wärmelieferanten

Die Lieferanten sind verpflichtet, ab dem 1. März bis Dezember 2023 ihren Kunden den Entlastungsbetrag monatlich gutzuschreiben. Die Entlastung für Januar und Februar erfolgt ebenfalls in der turnusgemäßen Abrechnung nach dem 28. Februar 2023 als einmaliger Entlastungsbetrag. Die Lieferanten haben ihren Kunden den künftigen gedeckelten Abschlag bis zum 15. Februar 2023 mitzuteilen. Die Mitteilung muss außerdem die bisherige Abschlagshöhe, den aktuell vereinbarten Brutto-Arbeitspreis, den Referenzpreis und den daraus resultierenden Entlastungsbetrag enthalten.

Auch die Wärmelieferanten sind verpflichtet, die Entlastungsbeträge im Rahmen der Abrechnung auszuweisen. Informationen finden sich auch auf den Internetseiten der Lieferanten voraussichtlich ab Mitte oder Ende Februar 2023.

Pflichten für Vermieter mit zentralen Heizungssystemen

• Abrechnung:

Vermieter müssen die Entlastung, die ihnen der Lieferant gewährt, bei der Heizkostenabrechnung für ihre Mieter berücksichtigen und die Entlastungsbeträge gesondert ausweisen.

• Anpassungen der Vorauszahlungen:

Vermieter, die seit dem 1. Januar 2022 eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen aufgrund steigender Kosten für leitungsgebundenes Erdgas oder Wärme vorgenommen haben, müssen die Vorauszahlungen für die Mieter wegen der gedeckelten Preise auf eine angemessene Höhe anpassen. Dies gilt auch für Mietverhältnisse, die seit diesem Zeitpunkt neu begründet wurden. Ausnahme: Macht die Anpassung weniger als 10 Prozent des aktuellen vorauszuzahlenden Betrages aus, ist sie nicht notwendig.

Angepasst werden müssen die Vorauszahlungen, wenn der Vermieter die Mitteilung über die Höhe der Abschlagszahlungen ab März 2023 erhält. Erstellt er bereits in diesem Zeitraum auch die Heizkostenabrechnung für 2022, kann die Anpassung ebenfalls mit der Abrechnung vorgenommen werden.

Vermieter und Mieter können sich aber auch darauf einigen, keine Anpassungen der Betriebskostenvorauszahlungen vorzunehmen und die Entlastung im Rahmen der Betriebskosten- und Heizkostenabrechnung für 2023 anzurechnen. Denn erst zu diesem Zeitpunkt stehen die tatsächlich vom Mieter zu tragenden Kosten fest.

Vermieter, die bisher keine Erhöhung wegen der gestiegenen Gaspreise vorgenommen haben, können die Vorauszahlungen auch anpassen, wenn eine Änderung der Betriebskosten um mindestens 10 Prozent eingetreten ist. Die Anpassung ist aber zu begründen; ferner muss der Vermieter seinem Mieter auf dessen Nachfrage Auskunft erteilen, welche Tatsachen der Kalkulation zugrunde liegen.

• Informationspflichten

Vermieter müssen außerdem ihre Mieter über Ursprung, Höhe und Laufzeit der Entlastungen in Textform informieren, sobald sie die Mitteilung zu den neuen Abschlägen ab März 2023 erhalten haben.

Umsetzung in der WEG

Auch die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist verpflichtet, die Entlastungen in den Einzelabrechnungen auszuweisen. Die WEG kann darüber entscheiden, ob sie die monatlichen Kostenvorschüsse anpassen oder darauf verzichten will. Allerdings erhalten die einzelnen Eigentümer den Anspruch, ihre individuellen Kostenvorschüsse zu senken, wenn die mit dem Haushaltsplan beschlossenen Vorschüsse die tatsächlichen Kosten um mehr als 10 Prozent übersteigen. Dies ist insbesondere für vermietende Eigentümer relevant, wenn sie zur Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung ihres Mieters verpflichtet sind und die Differenz nicht selbst zahlen möchten.

Auch die WEG ist verpflichtet, die Eigentümer über Ursprung, Höhe und Laufzeit der Entlastungen in Textform zu informieren, sobald sie die Mitteilung zu den neuen Abschlägen ab März 2023 erhalten haben.

Entlastungsbeträge sind steuerpflichtig

Lieferanten, Vermieter und Wohnungseigentümergemeinschaften sind verpflichtet, die Entlastungen in den Abrechnungen auszuweisen sowie die Namen und Anschriften der Letztverbraucher einer noch zu bestimmenden staatlichen Stelle elektronisch zu übermitteln. Der Grund dafür ist, dass die Entlastungsbeträge steuerpflichtig sind. Zu welchem Zeitpunkt die Übermittlung der Daten erfolgen muss, steht derzeit noch nicht fest.

Inka-Marie Storm
Chefjustiziarin

Alle Jahre wieder gibt es in 66265 Heusweiler Stress wegen eines Walnussbaumes.

Diese Pflanze wurde vor über 5 Jahren gesetzt. Vom Nachbargrundstück hat er eine Entfernung von ca. 1,5 m. Im § 48 Saarl.NachG Abs. 1 Ziffer 4 ist von sehr stark wachsenden Bäumen die Rede. Schaut man sich den Walnussbaum an, so kann man unschwer feststellen, dass der Baum zu dieser Kategorie gehört.

Er ist ca. 1 5 m hoch mit voluminös ausgebildeter Krone. Seine Äste ragen mehrere Meter in das Nachbargrundstück.

Mit Folgen: Diese sind auf dem Foto erkennbar. Dieses zeigt die Situation im Oktober 22. Wir sehen auf einem Freisitz mit gediegener Möblierung, die Nüsse, die in kurzfristigen Abständen auf den akkuraten Bodenbelag gefallen sind. Man braucht nicht viel Fantasie, sich vorzustellen, wie es aussieht, wenn das Laub ab November abfällt. Im Frühjahr wirft der Baum seine Blütenreste ab. Sie bedecken die Fläche und das abgebildete Mobiliar.

]

Die Eigentümerin der letztgenannten Liegenschaft ist betagt. Sie ist mit der Beseitigung von Blütenresten, Früchten und abgefallenen Blättern überfordert. Nachdem sie – im Sinne des nachbarlichen Friedens – lange stillgehalten hat, sah sie sich aus gesundheitlichen Gründen gezwungen, aktiv zu werden. Sie sprach den Baumbesitzer auf das Problem an. Dieser verhielt sich hinhaltend und zögerlich. Es passierte nichts Wirkliches.

Daraufhin nahm sie die Dienste eines Rechtsanwaltes in Anspruch.

Mit Anwaltsschreiben wurde der Gegner aufgefordert, wegen erhöhtem und unzumutbaren Aufwand, eine sogenannte Laubrente in Höhe von 450,- €/Jahr zu zahlen.

Diese ist zu zahlen,

• wenn der Baum nicht den gesetzlichen Grenzabstand einhält. In unserem Fall 4 m
• wenn eine Beseitigung des Baumes nicht mehr möglich ist, weil er vor über 5 Jahren gepflanzt wurde und
• wenn ein erhöhter und unzumutbarer Aufwand erforderlich ist, um die Folgen der baumbedingten Immissionen zu beseitigen.

Das anwaltschaftliche Forderungsschreiben hatte den gewünschten Erfolg.
Nach Konsultation eines Rechtsanwaltes nahm der Baumbesitzer das Problem der betagten Dame ernst.
Man einigte sich „zum Zwecke des Weiteren guten nachbarschaftlichen Verhältnisses“

• die überhängenden Äste des Walnussbaumes werden bis Ende 22 zurückgeschnitten
• der Baumbesitzer ist bei der Entsorgung des jetzt abfallenden Laufes behilflich.

Haus & Grund Saarbrücken
Tel.: 0681/66 83 7-0
Fax: 0681/66 83 7-16
E-Mail: info@hausundgrund-saarbruecken.de

oder

Anwaltskanzlei Hoffmann
Tel.: 0681/68 66 33 40
Fax: 0681/68 89 09 01
E-Mail: info@anwaltskanzlei-hoffmann.com

Von der Grundsteuer bis zur Index-Miete

Liebe Leserinnen und Leser, das Thema „Grundsteuererklä­rung“ nervt. Zwar wurde die Frist zur Abgabe bis Ende Januar 2023 verlängert und unser Einsatz für Sie daher mit einem Teil-Erfolg belohnt. Gewonnen haben wir damit aber wenig. Denn die Fristverlängerung ist zu kurz. Außerdem wollte uns das saarländische Finanzministerium sowieso bis dahin verschonen.

Viele, die die Erklärung bis Ende Oktober nicht geschafft haben, schaffen das auch bis Ende Januar nicht, denn es gibt derzeit viel zu tun und wir haben viel größere Sorgen.

Wir haben Stress zum Beginn der Heizperiode. Dabei hatten wir noch fragwürdiges Glück, denn dem Klimawandel geschuldet haben wir einen der wärmsten Oktober aller Zeiten erlebt und konnten Heizenergie sparen. Trotzdem sind wir in diesem Jahr mehr denn je gezwungen, uns um Einsparungen zu kümmern, bis hin zum hydraulischen Abgleich von Heizungsanlagen.

Auch müssen bis Jahresende Nebenkostenabrechnungen erstellt werden. Viele Vermieter erhalten erst im Oktober die letzten erforderlichen Belege, oft sogar noch später. Das Gesetz macht aber keine Ausnahme – wer den Abrechnungszeitraum „Kalenderjahr“ gewählt hat, muss seinen Mietern die Abrechnung für 2021 bis zum Ende des Jahres 2022 zustellen. Sonst geht der Anspruch auf Nachzahlungen unter.

Nach wie vor spielt Corona eine Rolle. Wer nicht selbst betroffen ist, wird durch Erkrankungen anderer zusätzlich belastet.

Trotzdem will die Regierung jährlich 400.000 neue Wohnungen schaffen. Dem Erfolg steht auch das geltende Mietrecht entgegen. Oder denkt z. B. jemand an Inflationsausgleich für uns private Vermieter? Auch wir sind von der hohen Inflation betroffen. Ein Ausgleich ist nur über Index-Mieten denkbar und diese wurden im Saarland bisher nur selten vereinbart. Mieterhöhungen werden nicht genügen, wenn es bei der Kappungsgrenze von 20 Prozent in 3 Jahren bleibt. Denken Sie also bei Neuvermietungen daran, in unserem Mietvertrag bei § 5 Ziffer 2 a) diese Option anzukreuzen.

Und bleiben Sie trotzdem möglichst zuversichtlich.

Herzlichst grüßt Sie Ihr Verbandsvorsitzender

Norbert Behle

Die Frist für die Abgabe der Grundsteuerwerterklärung endete am 31. Oktober 2022. Wer seine Erklärung noch nicht eingereicht hat, sollte dies schnellstmöglich nachholen. Mögliche Wege sind die kostenfreie elektronische Abgabe über das Portal ELSTER der Finanzverwaltung, eine ELSTER-kompatible Software oder – als Härtefall – per Post beziehungsweise persönlich auf Papierformularen, die inzwischen in vielen Finanzämtern und Behörden ausliegen oder aus dem Internet heruntergeladen werden können.

Zentrale Internetadresse mit Verlinkungen zu allen Bundesländern und ihren gegebenenfalls dort bereitgestellten Formularen und Anleitungen ist die Seite www.grundsteuerreform.de. Als Härtefall gilt, wer seine Erklärung nicht elektronisch abgeben kann, weil er zum Beispiel nicht über einen eigenen internetfähigen Computer und die notwendigen PC-Kenntnisse verfügt. Ein entsprechender Antrag auf Behandlung als Härtefall kann sicherheitshalber der Grundsteuerwerterklärung, die auf Papier abgegeben wird, formlos handgeschrieben beigefügt werden. Empfehlenswert ist auch die Versendung der Erklärung als Einschreiben oder die Abgabe beim Finanzamt gegen Erteilung einer Empfangsbestätigung.

Bescheid prüfen

Wichtig: Der erste Bescheid, der vom Finanzamt in Sachen Grundsteuer kommt, muss geprüft werden, auch wenn er noch keine zu zahlende Summe nennt. Denn die darin enthaltene Bewertung bildet die Grundlage für den späteren Zahlbescheid. Diese Bewertung kann aber nur innerhalb eines Monats nach Eingang beim Eigentümer per Einspruch angefochten werden. Der Einspruch ist kostenlos, kann formlos eingelegt und eine Begründung nachgereicht werden.

Zunächst sollten die Angaben zum Grundstück abgeglichen werden. Dann gilt es zu überprüfen, ob die weiteren Angaben korrekt in die Berechnung übernommen wurden, also bei den Ländern mit Bundesmodell vor allem der Bodenrichtwert und das Baujahr der Immobilie, aber auch zum Beispiel die Angaben zu den Flächen oder Garagen.

Steuermesszahl kontrollieren

Wurde bereits ein Steuermessbescheid erlassen, dann sollte die Richtigkeit der auf den Grundsteuerwert angewendeten Steuermesszahlen ebenfalls überprüft werden: Beim Bundesmodell wird auf den Grundsteuerwert die Messzahl 0,031 Prozent auf bebaute Grundstücke beziehungsweise 0,034 Prozent auf unbebaute Grundstücke angewendet. Ausnahmen: In Sachsen gelten 0,036 Prozent für bebaute Wohngrundstücke und unbebaute Grundstücke, im Saarland 0,034 Prozent für bebaute Wohngrundstücke.

Sibylle Barent
Leiterin Steuer- und Finanzpolitik

Musterfälle gesucht

Haus & Grund Deutschland sucht weiterhin geeignete Fälle für Musterverfahren vor dem Bundesverfassungsgericht. Hierfür kommen nur Fälle in Betracht, die nicht aus Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen oder Niedersachsen stammen. Interessant sind vor allem Fälle, bei denen sich der Wert im Vergleich zum Einheitswert sehr deutlich erhöht hat oder bei denen für zwei Grundstücke die vom Finanzamt ermittelten Grundsteuerwerte zum Beispiel aufgrund unterschiedlicher Bodenrichtwerte trotz eigentlicher Vergleichbarkeit der Lagequalität stark voneinander abweichen.

Anlass für diesen Artikel ist die Anfrage eines Mitgliedes.

Dieser hat in Saarbrücken ein Haus mit drei Mietwohnungen. Beheizt werden diese durch eine Zentralheizung. Die Firma X hat in den Wohnungen die Heizkostenverteiler installiert.
Sie hat auch für die Vermieterseite die Durchführung der Heizkostenabrechnung übernommen.

Im September erhielt das Mitglied einen Brief der Abrechnungsfirma.

• mit Heizkostenabrechnung als Einzelabrechnung
• mit Heizkostenabrechnung als Gesamtübersicht sowie nachstehender Mitteilung

Die planmäßige Nutzungszeit der eingesetzten Heizkostenverteiler ist abgelaufen.
Die Zähler müssen daher ausgetauscht werden. Wir freuen uns, Ihnen mitteilen zu können, dass wir hierfür preiswerte und technisch bewährte Funk- und Heizkostenverteiler anbieten können. Damit werden auch die neuen Vorschriften der Heizkostenverordnung erfüllt, wonach den Mietern unaufgefordert die Verbrauchswerte monatlich mitzuteilen sind. Dem Schreiben war ein Angebot bezüglich Anmietung oder Kauf der Heizkostenverteiler beigefügt. Aufwendungen für Kauf rund 4.000,- €.

Im Angesicht eines solchen Betrages wurde unser Mitglied nachdenklich: Muss ich nach inflationären Preiserhöhungen, Explosion von Energiekosten, neuer Grundsteuern auch diese Summe noch stemmen?

Diese Frage wurde an uns gerichtet.Und wir haben sie wie folgt beantwortet:
Maßgebend ist die Novelle 2021 der Heizkostenverordnung.Diese gilt nicht für Gebäude und Wohnungen mit ausschließlicher Ofenbeheizung, Etagen-Heizung oder mit Nachtspeicherheizung. Wohl aber für Wohnungen, die ihre Wärme zentral beziehen.

Dies trifft also in unserem Fall zu. Danach trifft unser Mitglied die Verpflichtung den anteiligen Verbrauch der Nutzer zu erfassen.
Die Messung erfolgt über Wärmezähler, Heizkostenverteiler und Warmwasserzähler.

 
A. Wärmezähler

Die eichpflichtigen Wärmezähler zeigen den Wärmeverbrauch in physikalischen Einheiten, spätesten sechs Wochen nach Einbau der Geräte ist die Inbetriebnahme der zuständigen Behörde mitzuteilen. Dies wird derjenige erledigen, der die Messgeräte einbaut und den Verbrauch künftig überwacht und abrechnet.

B. Heizkostenverteiler

Heizkostenverteiler zeigen nur das Verhältnis zum Gesamtverbrauch an. Für Heizkostenverteiler besteht keine Anzeigepflicht.

Seit dem 1. Dezember 2021 gibt es neue Anforderungen an die Erfassungsgeräte

1. Fernablesbarkeit
2. Ablesung durch Funk
3. Datenschutz
4. monatliche Verbraucherinformationen

Nachdem nun feststeht, dass unser Mitglied die angebotenen technisch bewährte Funk- und Heizkostenverteiler einbauen muss, wird die Frage akut, können die Kosten auf Mieter abgewälzt werden.

Das geht

• bei Kauf über eine Modernisierungserhöhung gem. § 559 BGB
• bei Anmietung über die Nebenkosten.

Haus & Grund Saarbrücken
Telefon 0681/6683-70
oder
Anwaltskanzlei Hoffmann
Telefon 0681/68663340

Auch bei steigenden Gaspreisen müssen Vermieter den Betrieb der Gasheizung sicherstellen und ihre Mieter mit Warmwasser versorgen. Die Warmwasserversorgung ist Teil des üblichen Wohnstandards, den Vermieter bereitstellen müssen. Dies hat das Verwaltungsgericht Frankfurt am Main mit Beschluss vom 22. August 2022 (8 L 1907/22.F) entschieden

Vermieter mit zentralen Anlagen zur Wärme- und Warmwasserversorgung sind regelmäßig verpflichtet, die Anlage mangelfrei zu halten und für die Gaszufuhr – soweit die Anlage mit Gas betrieben wird – zu sorgen. Eine Ausnahme bildet die Gasetagenheizung. Hier muss der Vermieter dafür Sorge tragen, dass die Anlage funktioniert. Um die Gaslieferung kümmert sich der Mieter selbst.

Der Fall: Der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses mit Mietwohnungen in Frankfurt am Main klagte gegen den Bescheid des Amtes für Wohnungswesen, in welchem er verpflichtet wurde, die mit Gas betriebene Heizungsanlage in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen.

Gashahn abgedreht

Der Eigentümer hatte seinen Mietern mit Schreiben vom 10. Juni 2022 angekündigt, dass er ab dem 1. Juli 2022 das Gebäude nicht mehr mit Gas versorgen werde. Am 30. Juni wurde dem Amt für Wohnungsaufsicht gemeldet, dass die Warmwasserversorgung seit diesem Tag unterbrochen sei. Nach Anhörung des Eigentümers und einem Vor-Ort-Termin wurde festgestellt, dass die Gaszufuhr unterbrochen war. Ob die Heizungsanlage darüber hinaus Mängel aufwies, konnte nicht festgestellt werden. Tags darauf erhielt der Eigentümer den Bescheid. Mit der Verpflichtung zur Inbetriebnahme wurde auch die sofortige Vollziehung angeordnet und die Ersatzvornahme – also die Inbetriebnahme durch einen Dritten auf Kosten des Eigentümers – angedroht, sollte der Eigentümer der Verpflichtung nicht umgehend nachkommen.

Einstweiliger Rechtsschutz erfolglos

Der Eigentümer legte Widerspruch beim Amt für Wohnungswesen ein, den er unter anderem mit dem enormen Preisanstieg für Gas begründete. Zugleich beantragte er bei Gericht vorläufigen Rechtsschutz. Sein Gesuch blieb ohne Erfolg, das Gericht wies den Antrag ab.

Die Entscheidung: Das Gericht begründet die Rechtmäßigkeit des Bescheides unter anderem damit, dass der Vermieter die Warmwasserversorgung aufrechterhalten müsse. Sie sei gängiger Mindeststandard in Mietwohnungen. Die Entwicklung der Gaspreise vor dem Hintergrund des Ukraine-Krieges ändere nichts daran, dass der Vermieter die Anlagen betriebsfähig halten muss. Denn schließlich handele es sich bei diesen Kosten um Betriebskosten, die regelmäßig vom Mieter nach individuellem Verbrauch zu zahlen seien.

Inka-Marie Storm
Chefjustiziarin

Zur Information
Fällt die Heizung im Winter längere Zeit aus oder ist die Warmwasserversorgung nicht nur vorübergehend unterbrochen, ruft dies in einigen Bundesländern auch die Behörden auf den Plan. In Bremen, Berlin, Hessen und Sachsen-Anhalt gibt es landeseigene Wohnungsaufsichtsgesetze zur Beseitigung von Wohnungsmissständen. In Nordrhein-Westfalen existiert das Wohnraumstärkungsgesetz. Auch wenn sich bereits die Behörde eingeschaltet hat, können sich betroffene Mieter auch zivilrechtlich gegen die Verletzung vertraglicher Pflichten zur Wehr setzen. So war es auch in diesem Fall. Das Amtsgericht Frankfurt am Main hat auf Antrag der Mieterin den Vermieter im Wege der einstweiligen Anordnung verpflichtet, die Warmwasserversorgung wiederherzustellen (AG Frankfurt am Main, Beschluss vom 5. Juli 2022, 33 C 2065/22 (76)).

Tipp
Haben Vermieter monatliche Vorauszahlungen der Betriebskosten mit ihren Mietern vertraglich vereinbart, können diese Vorauszahlungen nach einer Betriebskostenabrechnung einseitig angepasst werden. Die Anpassung muss nicht unmittelbar nach der Abrechnung erfolgen. Vielmehr können die Vorauszahlungen auch zu einem späteren Zeitpunkt angepasst werden (BGH, Urteil vom 18. Mai 2011, VIII ZR 271/10). Mieter und Vermieter können sich auch jederzeit auf Anpassungen während der Abrechnungsperiode einigen.

Kostenlose Ratschläge in teuren Zeiten

Liebe Leserinnen und Leser,

die Heizperiode beginnt und wir haben teilweise riesige Unterschiede bei den Kosten für Gas und Strom. Viele von uns waren zu neuen Vereinbarungen mit verdoppelten und verdreifachten Preisen gezwungen.

Die Bundesregierung reagiert u. a. mit der allen Ernstes so genannten und auch nur in deutscher Sprache möglichen Kurzfristenergieversorgungssicherungsmaßnahmenverordnung, abgekürzt EnSikuMaV. Damit legt sie uns Vermietern zusätzlich zu allen Sorgen auch noch Informationspflichten auf, die kurzfristig zu erfüllen sind. Mein Rat: Beachten Sie bitte unsere Artikel auf den Seiten 258 bis 260 und informieren Sie Ihre Mieter.

Wenn Ihr Versorger die Abschläge erhöht hat, prüfen Sie bitte, ob die vereinbarten Preise das rechtfertigen. Sollte das nicht so sein, monieren Sie das bei Ihrem Versorger. Gerechtfertigte Erhöhungen teilen Sie bitte unbedingt Ihren Mietern mit. Beachten Sie dazu unseren Artikel auf Seite 257. Auch wenn Sie von Ihren Mietern vielleicht nicht erhöhte Vorauszahlungen erzwingen können, so hindert Sie das im beiderseitigen Interesse nicht an freiwilligen Vereinbarungen.

Meine Ratschläge an die Regierung: Schafft ganz schnell eine gesetzliche Grundlage zur Umlage erhöhter Vorauszahlungen (siehe Seite 256). Und nachdem offenbar – Stand Redaktionsschluss – dem Rat von Haus & Grund gefolgt wird, die Gasumlage nicht einzuführen und über einen Preisdeckel für Strom und Gas nachzudenken, rate ich dringend auch zum Aussetzen der CO₂-Abgaben. Fossile Brennstoffe sind inzwischen teuer genug. Es braucht wahrlich keinen zusätzlichen CO₂-Preis mehr als Anreiz zum Umstieg auf erneuerbare Energien.

Mein vorletzter Rat an Sie: Beantragen Sie rechtzeitig vor dem 31.10. bei Ihrem Finanzamt eine Fristverlängerung zur Abgabe der Grundsteuererklärungen. Aber tun Sie das nicht zu früh, denn vielleicht kommt ja noch die gesetzliche Fristverlängerung.

Mein letzter Rat ist schwierig umzusetzen, aber versuchen Sie es trotzdem: Bleiben Sie zuversichtlich!

Herzlichst grüßt Sie Ihr Verbandsvorsitzender

Norbert Behle        

Die Frist zur Abgabe der Grundsteuerwerterklärung für alle Immobilieneigentümer endet am 31. Oktober 2022. Erklärungspflichtig sind alle, die zum 1. Januar 2022 Eigentümer sind. Angehörige können ihren ELSTER-Zugang zur Verfügung stellen.

Einzelne Bundesländer verschicken bereits die ersten Wertbescheide an Eigentümer, die früh ihre Erklärung abgegeben haben. Wer sich gegen die steuerliche Bewertung wehren will, muss bereits gegen diesen Wertbescheid innerhalb eines Monats vorgehen.

Der Einspruch

Wehren kann man sich mit einem Einspruch. Dieser kann kostenfrei vom Eigentümer selbst beim Finanzamt eingereicht werden. Das Einspruchsschreiben muss an das zuständige Finanzamt gerichtet sein und folgende Angaben enthalten:

• Person des Einspruch einlegenden Eigentümers,
• genaue Bezeichnung, gegen welchen Bescheid der Einspruch eingelegt wird (Datum, Aktenzeichen, Art des Bescheids),
• klare Erkennbarkeit als „Einspruch“.

Die Begründung

Eine Begründung kann nachgereicht werden. Dies sollte im Einspruchsschreiben bereits angekündigt werden und dann auch zeitnah erfolgen. Kosten kommen erst dann auf, wenn es zur Klage vor dem Finanzgericht kommt.

Fristverlängerung

Mit einer automatischen Fristverlängerung, wie Haus & Grund Deutschland sie fordert, ist derzeit leider nicht zu rechnen. Jedoch wird es wohl bei Fristüberschreitungen zunächst Erinnerungsschreiben seitens der Finanzverwaltung geben und damit eine faktische Fristverlängerung. Es bleibt aber die Möglichkeit, einen individuellen Antrag auf Verlängerung der Abgabefrist zu stellen, der allerdings zu begründen ist.

Wer gilt als naher Angehöriger?

Der ELSTER-Zugang naher Angehöriger kann ebenfalls genutzt werden, um die Grundsteuerwert-erklärung auszufüllen und an das Finanzamt zu übermitteln. Folgende Personen gelten aus Sicht des Finanzamtes als nahe Angehörige:

1. Verlobte,
2. Ehegatten oder Lebenspartner,
3. Verwandte und Verschwägerte gerader Linie,
4. Geschwister,
5. Kinder der Geschwister,
6. Ehegatten oder Lebenspartner der Geschwister und Geschwister der Ehegatten oder Lebenspartner,
7. Geschwister der Eltern,
8. Personen, die durch ein auf längere Dauer angelegtes Pflegeverhältnis mit häuslicher Gemeinschaft wie Eltern und Kind miteinander verbunden sind (Pflegeeltern und Pflegekinder).

Angehörige sind die aufgeführten Personen auch dann, wenn

• in den Fällen der Nummern 2., 3. und 6. die die Beziehung begründende Ehe oder Lebenspartnerschaft nicht mehr besteht,
• in den Fällen der Nummern 3. bis 7. die Verwandtschaft oder Schwägerschaft erloschen ist,
• im Fall der Nummer 8. die häusliche Gemeinschaft nicht mehr besteht, sofern die Personen weiterhin wie Eltern und Kind miteinander verbunden sind.

Sibylle Barent
Leiterin Steuer- und Finanzpolitik

Die Energiepreise steigen massiv, die Gaspreise schießen in die Höhe, hinzu kommt die hohe Inflation – keine guten Voraussetzungen für die Energiekosten im bevorstehenden Herbst und Winter.

Nunmehr steht auch die Verpflichtung zur Abrechnung über die im Jahr 2021 angefallenen Betriebskosten an, denn gemäß § 556 Abs. 3 BGB hat der Vermieter über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen und die Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Da als Abrechnungszeitraum in aller Regel das Kalenderjahr anzusehen ist, muss die Abrechnung dem Mieter bis zum Jahresende zugehen.

Es ist absehbar, dass aktuell vereinbarte Betriebskostenvorauszahlungen nicht mehr auskömmlich sein werden, um die Kosten der Energieversorgung im laufenden Wirtschaftsjahr zu decken. Der Regelfall ist, dass der Vermieter die Kosten vorfinanziert und er die tatsächlich angefallenen Kosten erst nach Abrechnung der Betriebskosten, abzüglich der Vorauszahlungen, vom Mieter einfordern kann.

Insbesondere, wenn das vermietete Objekt finanziert ist und keine ausreichenden Rücklagen bestehen, kann eine Unterdeckung bei den Betriebskostenvorauszahlungen empfindliche finanzielle Folgen für den Vermieter haben und unter Umständen auch auf das Kreditverhältnis durchschlagen. Die Betriebskostenabrechnung, die einen Nachzahlungsanspruch begründet, wird in aller Regel zu spät kommen.

In diesem Zusammenhang stellt sich für viele Vermieter die Frage, ob und wie die Vorauszahlungen den aktuellen Gegebenheiten angepasst werden können.

Gemäß § 560 Abs. 4 BGB kann im Wohnraummietverhältnis der Vermieter nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen auf einen angemessenen Höhe vornehmen; das Anpassungsrecht kann also erst nach einer Abrechnung geltend gemacht werden. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) ist die letzte Betriebskostenabrechnung Grundlage für eine Anpassung der Vorauszahlungen. Hat sich anhand  dieser Abrechnung herausgestellt, dass die Summe der monatlichen Vorauszahlungen nicht ausreichend ist und zu einer Nachzahlung führt, so kann der Vermieter die monatlichen Vorauszahlungen um 1/12 des Nachzahlungsbetrages aus der letzten Abrechnung erhöhen.

Die Anpassung der Vorauszahlungen an die jeweils letzte Betriebskostenabrechnung stellt sicher, dass die Vorauszahlungen – im Interesse beider Vertragsparteien – den voraussichtlich tatsächlich entstehenden Kosten möglichst nahe kommen. Allein aus der letzten Betriebskostenabrechnung wird sich in der Regel kein hinreichend konkreter Anpassungsbedarf ergeben, der den aktuellen Preisentwicklungen bei den Energiepreisen ausreichend Rechnung trägt.

Der BGH hat jedoch klargestellt, dass auch eine Erhöhung der Vorauszahlungen über den Betrag hinaus, der sich aus dem Abrechnungsergebnis der letzten Betriebskostenabrechnung errechnen lässt, angemessen sein kann. Dies kann ausdrücklich auch mit steigenden Energiekosten begründet werden.

Die letzte Betriebskostenabrechnung ist damit zwar Ausgangspunkt und Orientierungshilfe für eine Anpassung der Vorauszahlungen, hindert aber nicht die Berücksichtigung anderer - bereits eingetretener oder noch eintretender - Umstände, von denen die im laufenden Jahr entstehenden Kosten voraussichtlich beeinflusst werden, so der BGH. Lassen solche Umstände Vorauszahlungen in anderer Höhe als angemessen erscheinen, als unter Zugrundelegung der Abrechnung des Vorjahres zu erwarten wäre, so können sowohl der Mieter als auch der Vermieter eine entsprechende Anpassung vornehmen.

Beschränkt sich die Anpassung darauf, dass die Vorauszahlungen lediglich rechnerisch an den Jahresbetrag der letzten Betriebskostenabrechnung angepasst werden, so wird ein Hinweis auf das Abrechnungsergebnis genügen. Weicht die beanspruchte Anpassung davon erheblich ab, so sind die dafür maßgeblichen Umstände in dem Schreiben an den Mieter nachvollziehbar darzulegen, wobei der BGH hieran aber auch nicht allzu hohe Anforderungen stellt, denn es geht um eine Prognose über die Höhe der im laufenden Jahr zu erwartenden Betriebskosten. Eine solche Prognose kann naturgemäß nur eine gewisse Wahrscheinlichkeit, aber keine Gewissheit für sich beanspruchen. Die zu erwartende Höhe der Betriebskosten des laufenden Jahres muss nicht bewiesen, sondern nur plausibel gemacht werden. 

Einem „abstrakten Sicherheitszuschlag“ hat der BGH hingegen eine ganz klare Absage erteilt; ein Zuschlag von pauschal 10 % auf die gesamte Betriebskostenvorauszahlung sei unzulässig und kann daher nicht verlangt werden kann.

Unabhängig von obigen Ausführungen kann es sinnvoll sein, bereits vorab zum jetzigen Zeitpunkt mit den Mietern eine (schriftliche) Vereinbarung dahingehend zu treffen, dass die monatlichen Vorauszahlungen um einen gewissen Betrag erhöht werden, denn dies schafft sowohl für die Mieter, als auch für Sie als Vermieter Sicherheit und Transparenz.

Für Rückfragen steht Ihnen Ihr Haus & Grund-Ortsverein gerne zur Verfügung!

Kristina-Marisa Uth
Rechtsanwältin und Fachanwältin für Miet- und WEG-Recht
Rechtsberaterin Haus & Grund Ostsaar/Pfalz und Haus & Grund St. Wendel

Wer sich heutzutage zu einem heiklen Thema in der Öffentlichkeit äußert, muss mit Shirtstorm rechnen.
Der Duden definiert ihn als „Sturm der Entrüstung in einem Kommunikationsmedium des
Internets, der zum Teil mit beleidigenden Äußerungen einhergeht“

Gefährdet sind die, die sich zu politischen oder gesellschaftlichen Inhalten melden.

• da wird eine Islamwissenschaftlerin bedroht, die eine Veranstaltung über das
  Kopftuch der muslimischen Frau organisiert.

• Mit Ungemach wurde eine Biologin überhäuft, die sich wissenschaftlich zu dem
  Thema äußern wollte, dass es nur zwei Geschlechter gibt.

Der Vortrag, der in der Humboldt Universität gehalten werden sollte, musste wegen der drohenden Exzesse abgesagt werden.
Wer meint, nur solche Personen, die sich öffentlich zu gesellschaftlichen und politischen Themen äußern, seien den Einflussnahmen ausgesetzt, irrt.

Auch in den Kreisen, für die wir sprechen, ist die Einmischung im Netz angekommen.

Ich darf folgenden Sachverhalt vortragen:

Im September 2022 bietet ein Vermieter im Saarbrücker Wochenspiegel eine Wohnung an:

 Saarbrücken-Brebach-Neufechingen3 ZKB  75 m²“

Unmittelbar unter dieser Anzeige wird eine weitere Anzeige platziert, die auf die erstgenannte Bezug nimmt.

„Saarbrücken-Brebach-Neufechingen. Wer beabsichtigt dort zur Miete wohnen zu wollen,
kann mich gerne für „interessante“ Infos kontaktieren:warnungvordervermieterin@gmx.de“ 

Eine Annonce dieser Inhalte betrachtete die Vermieterin als unzulässige Einmischung in ihre Angelegenheiten.
Zumal der Text nicht gerade auf eine positive Botschaft schließen lässt.
An wen aber sollte sie sich wenden? Der Absender ist – wie sich aus dem Text ergibt – anonymisiert.
Also schrieb sie unter falschem Namen den Warnenden an und offenbarte sich dort als Interessentin für die Wohnung in Saarbrücken-Brebach-Fechingen. Dieser antwortete dann mit seinem richtigen Namen als Annex zu der Absenderadresse warnungvordervermieterin@gmx.de.

Hinter dem Namenlosen verbarg sich ein Exmieter. Mit diesem hatte die Vermieterin Differenzen.
In seiner Antwort beschrieb er Missstände in der Abwicklung eines Mietvertrages.
Äußerungen, die bei Fragenden keine Lust auf Abschluss eines Mietvertrages machen konnte.

Wie kann man sich gegen solche ungebetenen Einflussnahmen in eigenen Vermögensver- fügungen zur Wehr setzen.

• Man macht gar nichts oder, in der Hoffnung, dass sich der Rechtsfreund irgendwann einmal gibt.
• Man verlangt von dem Exmieter eine Unterlassungserklärung, mit dem Ziel, sich künftig aus Angelegenheiten der Nachvermietung heraus zu halten.

Eine entsprechende rechtsvertragliche Verpflichtung dürfte sich aus dem beendeten Mietvertrag ergeben.
Den Rechtsweg sollte man wählen, wenn Schaden droht.
Man sieht, Nachrichten aus dem Netz verheißen nicht immer Gutes.

Haus & Grund Saarbrücken
Tel.: 0681/66 83 7-0
Fax: 0681/66 83 7-16
E-Mail: info@hausundgrund-saarbruecken.de

oder

Anwaltskanzlei Hoffmann
Tel.: 0681/68 66 33 40
Fax: 0681/68 89 09 01
E-Mail: info@anwaltskanzlei-hoffmann.com

ELSTER – der Vogel des Jahres

Liebe Leserinnen und Leser,

wir alle kennen inzwischen ELSTER und die armen Vögel gleichen Namens wundern sich, warum sie auf einmal so unbeliebt sind. Schuld daran ist der Amtsschimmel, der zum 1.7. durchs Saarland ritt und uns Briefe aus Papier überbrachte, damit wir die dort enthaltenen Daten dem Staat in digitaler Form zeitaufwändig mit Hilfe eines unübersichtlichen Internetauftritts namens ELSTER zurückgeben.

Die Grundsteuererklärungen beschäftigen uns derzeit so massiv, dass wir kaum Zeit finden, uns mit den Auswirkungen der Energiekrise und dem Spannungsverhältnis zwischen Heizkostenersparnis und Schimmel zu befassen. Trotzdem hat Haus & Grund zum Thema „Energiesparend heizen, Schimmelpilz vermeiden“ ein Merkblatt für Sie. Schauen Sie gerne im Internet nach oder sprechen Sie uns an.

Wir werden derzeit gefragt, ob bei der Grundsteuererklärung alle Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft angegeben werden müssen (Nein, bitte nicht!) oder nur etwaige Miteigentümer (Ja, bitte!). Warum soll man eine Erklärung abgeben, wenn der Staat die Daten doch schon kennt, indem er sie uns schickt? Was passiert, wenn man es nicht tut? Braucht man das gar nicht tun, wenn man kein Informationsschreiben bekommen hat? (Doch, doch – das ist gesetzliche Pflicht und wurde öffentlich bekannt gemacht – lesen Sie nicht das Bundessteuerblatt?) Habe ich mein Haus im Sinne der Fragen kernsaniert und warum werde ich das gefragt? Was passiert, wenn ich diese oder eine andere Frage falsch beantworte? Wie erklärt man nun einen Anbau, den man der Bauverwaltung damals nicht angegeben hat?

Die Finanzämter haben schon kaum Kapazität zur Beantwortung der Fragen. Unvorstellbar, wie dort um den 31.10. herum Massen von Fristverlängerungsanträgen bewältigt werden sollen, zuzüglich Nachfragen besorgter Bürger, ob der Antrag eingegangen ist und wann er beschieden wird. Auch deshalb ist die von Haus & Grund seit Langem geforderte Verlängerung der Abgabefrist alternativlos. Diese Erkenntnis scheint gerade noch rechtzeitig auch die politische Spitze zu erreichen. Bleiben Sie zuversichtlich!

Und denken Sie daran, die Heizkostenvorauszahlungen anzupassen, falls erforderlich und möglich. Sie tun nicht nur sich, sondern auch dem rechtschaffenen Mieter oder dem Wohngeldamt einen Gefallen, wenn Sie dadurch Nachzahlungen im kommenden Jahr vermeiden oder wenigstens verringern.

Herzlichst grüßt Sie Ihr Verbandsvorsitzender

Norbert Behle

Die Inflation ist in vollem Gange, die Energiekosten schießen in die Höhe und Solaranlagen als alternative Energiequellen werden demzufolge immer beliebter. Doch muss ein Vermieter die Genehmigung erteilen, wenn ein Mieter mit dem Ansinnen an ihn herantritt, einer Solaranlage auf dem angemieteten Balkon zu installieren?

Mit dieser Frage hatte sich in einem kürzlich entschiedenen Fall das Amtsgericht Stuttgart zu beschäftigen (Urteil vom 30.03.2021 – 37 C 2283/20).

Grundsätzlich ist der Mieter demnach berechtigt, den Balkon für seine Zwecke unter Berücksichtigung des Gebots der gegenseitigen Rücksichtnahme gegenüber Vermieter und Nachbarn zu nutzen. Allerdings, so das Gericht, liegt bei der Installation einer Solaranlage eine bauliche Veränderung mit Substanzeingriffen an der Mietsache vor, weil der aus der Solaranlage gewonnenen Strom über neue Leitungen und den Lichtschalter in das vorhandene Stromnetz eingespeist wird. Der Mieter hat grundsätzlich keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihm gestattet, bauliche Veränderungen an der Wohnung mit dem Ziel einer Modernisierung vorzunehmen. Die Erteilung einer solchen Erlaubnis steht vielmehr im Ermessen des Vermieters.

Hierbei ist zu entscheiden, ob das Ansinnen des Mieters einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache darstellt, oder aber, ob dies als vom vertragsgemäßen Gebrauch umfasst angesehen werden kann.

Das AG München hat bereits mit Urteil vom 04.10.1990 entschieden, dass das Aufstellen einer Solaranlage auf der Terrasse unter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung fällt.

Sowohl das AG München, als auch das AG Stuttgart sehen es als aber als zwingende Voraussetzung der Genehmigung an, dass zur Vermeidung von Gefahren für Dritte und von möglichen Sachschäden eine fachgerechte Installation der Solaranlage erfolgt und nachteilige Folgewirkungen nicht zu befürchten sind.

Vor diesem Hintergrund kann der Vermieter nicht ohne triftigen, sachbezogenen Grund dem Mieter die Nutzung einer Solaranlage auf dem Balkon versagen, wenn diese baurechtlich zulässig, optisch nicht störend, leicht zurückbaubar und fachmännisch ohne Verschlechterung der Mietsache installiert ist sowie keine erhöhte Brandgefahr oder sonstige Gefahr von der Anlage ausgeht. Das Vorhandensein dieser Voraussetzungen ist freilich stets eine Frage des Einzelfalls und muss – notfalls durch Hinzuziehung eines Sachverständigen – sorgfältig geprüft werden.

Weitere Rechtsprechung zu dieser Thematik ist bislang nicht veröffentlicht, es kann jedoch davon ausgegangen werden, dass sich in naher Zukunft immer mehr Gerichte hiermit zu beschäftigen haben werden. Es bleibt abzuwarten, ob sich diesbezüglich eine einheitliche Rechtsprechung etablieren wird.

Für Rückfragen steht Ihnen Ihr Haus & Grund-Ortsverein gerne zur Verfügung!

Kristina-Marisa Uth

Rechtsanwältin und Fachanwältin für Miet- und WEG-Recht

Rechtsberaterin Haus & Grund Ostsaar/Pfalz und Haus & Grund St. Wendel

 Zur geopolitischen Lage

„Si vis pacem para bellum“ ist ein lateinisches Sprichwort. Übersetzt bedeutet dies: „Wenn du den Frieden willst, bereite den Krieg vor“.

Eine Weisheit, die ohne Ablaufdatum ist.

Schon bei dem griechischen Philosophen Platon (428 – 348 vor Christus) finden wir die Grundidee.

„Die vornehmste Grundlage eines glückseligen Lebens aber ist die, dass man weder Unrecht tut noch vom anderen Unrecht erleidet.“ Hiervon ist nur das Erstere leicht zu erreichen. Schwierig ist es aber, so viel Macht zu erwerben, dass man sich gegen jedes Unrecht zu sichern vermag.

Und dieses Ziel ist nur zu erreichen, dass man selber tüchtig dasteht.

Und ebenso ergeht es auch einem Staate. Nur wenn er tüchtig ist, wird ihm ein friedliches Leben zuteil. Ist er schwach, bedrängt ihn Fehde von innen und außen.

Will man dies, so muss sich jeder nicht erst im Krieg, sondern schon in Friedenszeiten auf den Krieg einüben. Hierauf muss sich die verständige Bürgerschaft einstellen.“

Einem der Pioniere der modernen Ökonomik Adam Smith (1723 – 1794) wird die Auffassung zugeschrieben, nichts weiter als Selbstsucht sei nötig, um gesellschaftlich wünschenswerte Ziele zu erreichen. Nach Smith kann der Reichtum auf dreierlei Arten gesteigert werden:

• durch Eroberung, Raub und Tribute anderer Nationen
• durch Handel und vorteilhaften Tausch
• durch heimische Arbeit und Innovationen.

Grundsätze, die nicht nur in der Antike, Mittelalter, Neuzeit relevant waren. Sie sind auch in der Gegenwart von Bedeutung. Wann ist das Ziel des Wohlstandes der Nationen erreicht:

Gleichheit im Sinne der Abwesenheit von Diskriminierung und Privilegien, Sicherung der Eigentumsrechte, gesellschaftlicher Wohlstand bis in untere Gesellschaftsschichten, Verfeinerung der Lebensart.

Je weiter eine Gesellschaft hinfort schreitet, um so mehr ist sie gefährdet.

Ein Zivilisationsprozess durchläuft unweigerlich einen langen Transformationsprozess. Die sich selbst überlassene kommerzielle Gesellschaft erringt nicht nur kommerziellen Erfolg. Sie hat auch den Keim zu ihrem Untergang.

Kommerz senkt den Mut. Man gibt sich mit dem zufrieden, wie sich Wohlstand und seine Annehmlichkeiten entwickeln. Und denkt nicht daran, dass diese Position immer gefährdet ist.

Der wirtschaftliche Erfolg eines Landes weckt die Begehrlichkeiten armer Nachbarn. Eine fleißige und daher reiche Nation ist unter allen Nationen diejenige, die am ehesten angegriffen wird.

Vor 30 Jahren wurde der KSZE-Vertrag verabschiedet. In ihm versprechen die Länder Europas, die Grenzen anderer Länder zu respektieren und Differenzen friedlich zu regeln.

Wie die aktuelle geopolitische Situation beweist, kann sich niemand auf eine solche Vereinbarung verlassen. Die bedrohten Nationen müssen von sich aus Vorkehrungen treffen, um der Kriegsgefahr notfalls mit einer Unterwerfung zu begegnen. Und das geht nur, wenn man die Landesverteidigung stärkt.

Sie ist viel wichtiger als Reichtum. Stärkung bedeutet Ausstattung mit dem nötigen Equipment und Aufwertung des gesellschaftlichen Ansehens der Mitglieder der Armee.

Der Ukrainekrieg diente als Weckruf, um der Bundeswehr ein Sondervermögen von 100-Milliarden-Euro zukommen zu lassen und künftig das 2-Prozent-Ziel der Nato zu erfüllen.

Haus & Grund Saarbrücken

Tel.: 0681/66 83 7-0

Fax: 0681/66 83 7-16

E-Mail: info@hausundgrund-saarbruecken.de

oder

Anwaltskanzlei Hoffmann

Tel.: 0681/68 66 33 40

Fax: 0681/68 89 09 01

E-Mail: info@anwaltskanzlei-hoffmann.com

Haus & Grund Saarbrücken

Tel.: 0681/66 83 7-0

Fax: 0681/66 83 7-16

E-Mail: info@hausundgrund-saarbruecken.de

oder

Anwaltskanzlei Hoffmann

Tel.: 0681/68 66 33 40

Fax: 0681/68 89 09 01

E-Mail: info@anwaltskanzlei-hoffmann.com

Herzlichen Glückwunsch zur Wahl!

Liebe Mitglieder,

am 26. Juni haben Ihre Delegierten den neuen Vorstand von

Haus & Grund Saarland gewählt (siehe Seiten 210–211). Alle

Gewählten haben sich gefreut und für die Wahl bedankt.

Niemand musste gezwungen werden oder empfindet es als eine

Last, ehrenamtlich für Sie tätig zu sein. Offenbar haben Sie mit

Ihrer Mitgliedschaft eine gute Wahl getroffen. Dazu gratuliere

ich Ihnen hiermit ganz herzlich, denn in schwierigen Zeiten,

in denen viele Menschen ehrenamtliche Tätigkeiten reduzieren,

ist nicht selbstverständlich, dass unser Vorstand sogar

gewachsen ist.

Für meine Wiederwahl und das damit ausgedrückte Vertrauen

bedanke ich mich hiermit persönlich ganz außerordentlich. Ich

bin froh und auch ein bisschen stolz, dass meine erste Amtszeit

als Vorstandsvorsitzender mit einer Wiederwahl endete. Mir

wird es eine Ehre sein, dieses Amt weiter bekleiden zu dürfen

und mit einem verstärkten Vorstand und fleißigen Mitarbeitern

Ihre Interessen zu vertreten und auf die Erreichung unserer gemeinsamen

Ziele hinzuwirken. Dabei wünsche ich uns allen,

dass das alles nicht mehr von Corona geprägt wird.

Ich wünsche uns weiter steigende Mitgliederzahlen, denn je

stärker wir sind, desto mehr Gewicht hat unser Wort. Die Vergangenheit

hat gezeigt, wie wichtig es ist, dass wir Sie als starke

Organisation vertreten. Das wollen wir weiter ausbauen.

Einen ganz herausragend besonderen Dank richte ich hiermit

an unsere Mitarbeiterin Birgit Bruch, die sich mit Ablauf des

Monats Juli 2022 auf eigenen Wunsch in den wohlverdienten

Ruhestand verabschiedet hat. Dieses Magazin wäre in der Vergangenheit

nicht so gestaltet worden, wie Sie es in den Händen

halten, wenn nicht Frau Bruch mit ihrer Sorgfalt und ihrer

jahrzehntelangen Erfahrung bei der Gestaltung geholfen und

Unmengen von Schreib-, Sinn- oder Satzstellungsfehlern gefunden

und verhindert hätte. Sie wird uns fehlen.

Ich werde selbstverständlich weiterhin als Letztverantwortlicher

dieses Magazins versuchen, Sie rund um Ihr Immobilieneigentum

mit nützlichen Informationen zu versorgen. Wie das

ohne Frau Bruch gelingen wird, kann ich Ihnen noch nicht

sagen, weil ich diese Situation noch nicht kenne. Auch dieses

Mal bleibe ich aber zuversichtlich und wünsche Ihnen von

Herzen das Gleiche.

Ihr alter und neuer Verbandsvorsitzender

Norbert Behle

Die Frist läuft

Seit dem 1. Juli 2022 bis zum 31. Oktober 2022 läuft die Frist für die Abgabe der Steuererklärungen für die neue Grundsteuer. Alle Immobilieneigentümer müssen in diesem Zeitraum Angaben zu ihrer Immobilie an das zuständige Lagefinanzamt übermitteln.

Art und Umfang der Angaben unterscheiden sich je nach Bundesland. Auch wer von seinem Finanzamt kein Informationsschreiben erhalten hat, muss die Frist zur Abgabe der Grundsteuerwert-Erklärung einhalten. Vier Möglichkeiten gibt es, an das Formular zu kommen und es ausgefüllt dem Finanzamt zu übermitteln:

1. Abgabe über ELSTER (eigener Zugang)

Das ist der vorgesehene Regelfall. Das ELSTER-Portal der Finanzverwaltung dient auch für andere Steuererklärungen wie zum Beispiel die Einkommensteuer. Wer bereits einen Zugang hat, kann diesen auch für die Grundsteuer nutzen und findet in ELSTER das für seine Immobilie passende Formular des jeweiligen Bundeslandes. Wer keinen Zugang hat, sollte ihn jetzt schnell beantragen. Dazu sind die Steuer-Identifikationsnummer, ein Internet-Zugang und eine E-Mail-Adresse erforderlich.

2. Abgabe über ELSTER-Zugang naher Angehöriger

Der ELSTER-Zugang naher Angehöriger kann ebenfalls genutzt werden, um die Grundsteuerwert-Erklärung auszufüllen und an das Finanzamt zu übermitteln. Folgende Personen gelten aus Sicht des Finanzamtes als nahe Angehörige:

• Verlobte, Ehegatten und Lebenspartner
• Geschwister
• Nichten und Neffen
• Schwager, Schwägerin
• Pflegeeltern, Pflegekinder.

3. Steuerberater und Co.

Neben Steuerberatern dürfen auch Haus & Grund-Vereine sowie Haus- und Wohnungseigentümerverwaltungen bei der Abgabe der Erklärung unterstützen.

4. Steuer-Software

Zahlreiche Anbieter von Steuer-Software-Produkten bieten auch unterstützende Software für die Grundsteuer an. Wichtig: Die Software muss ELSTER-kompatibel sein.

5. Vereinfachte Erklärung für selbstnutzende Eigentümer

Die Finanzverwaltung hat ein eigenes Portal für Eigentümer, die ihre Immobilie selbst bewohnen, eingerichtet. Die Abgabe der Erklärung soll etwas einfacher und kürzer sein. Sie ist derzeit nur für Eigentümer ohne ELSTER-Konto nutzbar und seit dem

4. Juli 2022 freigeschaltet. Nutzen können dieses Angebot zum Beispiel Ehegatten, die ein selbst bewohntes Einfamilienhaus haben oder nicht verheiratete Paare, die eine Eigentumswohnung haben. Die Adresse des Portals lautet https://www.grundsteuererklaerung-fuer-privateigentum.de/

Kein Steuersparpotenzial

Bei der Grundsteuer gibt es keinen Gestaltungsspielraum. Die Angaben zur Immobilie sind so genau wie möglich zu machen. Belege oder Anlagen werden zunächst nicht mitgeschickt. Das kann aber erforderlich werden, wenn das Finanzamt Rückfragen hat, weil zum Beispiel Flächenangaben nicht plausibel erscheinen.

Sibylle Barent

Leiterin Steuer- und Finanzpolitik

Haus & Grund bereitet Musterklage vor

Vor allem das in allen Bundesländern außer Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen und Niedersachsen geltende Bundesmodell begegnet massiven verfassungsrechtlichen Bedenken. Haus & Grund Deutschland befasst sich daher aktuell mit der Unterstützung von Musterverfahren gegen das Bundesmodell in den elf anderen Bundesländern Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen. Die Verfahren müssen sich gegen den bereits ergangenen Grundsteuerwert-Bescheid richten. Dieser ergeht voraussichtlich im Laufe des Jahres 2023. Besonders geeignet für eine Überprüfung sind Fälle, in denen nahe beieinander liegende, der Größe und Lagequalität nach vergleichbare Grundstücke extrem unterschiedliche Grundsteuerwerte zugewiesen werden, oder in denen der Grundsteuerwert gegenüber dem Einheitswert ganz extrem angestiegen ist. Wichtig ist, dass gegen den Grundsteuerwert-Bescheid fristgerecht innerhalb eines Monats Einspruch eingelegt worden ist. Andernfalls ist er rechtskräftig und die Bewertung nicht mehr rechtlich angreifbar.

Informationen zu solchen Fällen nur aus den genannten Bundesländern richten Sie bitte per E-Mail an: info@hausundgrund.de

Vorsitzender fordert Abschaffung der CO₂-Umlage und erinnert an Auswirkungen explodierender Energie­preise auf Nebenkostenvorauszahlungen – Ortsverein Neunkirchen wieder im Vorstand vertreten

Erste Höhepunkte der Generalversammlung von Haus & Grund Saarland am 26. Juni waren zunächst die Berichte des Vorstandsvorsitzenden Norbert Behle und des Geschäftsführers Michael Schwartner.

Behle berichtete über die Beteiligung von Haus & Grund am Bündnis für bezahlbares Wohnen im Regionalverband Saarbrücken. Er gab die dort erhaltene Information weiter, wonach nicht nur Vermieter und Mieter, sondern auch die Wohngeldämter derzeit kaum die erheblichen Nebenkostennachzahlungen infolge explodierender Energiepreise kalkulieren können. Es müsse in 2023 mit Haushaltslücken von unbekanntem Ausmaß gerechnet werden. Er mahnte, dass von Preissteigerungen betroffene Vermieter auf einvernehmliche Erhöhungen der Nebenkostenvorauszahlungen mit ihren Mietern hinwirken sollten. Das Vermeiden hoher Nachzahlungen liege nicht nur im Interesse der Vermieter und Mieter, sondern sei somit auch für öffentliche Haushaltsplanungen von Bedeutung.

Anhand von aktuellen Zeitungsartikeln, zu denen Haus & Grund Saarland beigetragen hatte, zeigte Behle unter anderem auf, dass die von der Regierung in einem 10-Stufen-Modell vorgesehene Umlage von CO₂-Kosten Landesdelegieruf die Vermieter unnötige Bürokratie und Unsicherheiten bis hin zu Streitigkeiten bewirken dürfte, die eigentlich niemand wollen könne. „Wer soll wann und wie beurteilen, zu welcher Stufe mein Objekt gehört“, fragte Behle. „Gibt es genug Experten dafür?“. Er forderte die Abschaffung der CO₂-Umlage, denn so könne die Regierung leicht und unbürokratisch einen Beitrag zur Senkung der Energiekosten leisten. Durch die geplante Umlage derartiger Wohnkosten des Mieters hingegen würden den Vermietern Gelder genommen, die dann nicht mehr in energetische Sanierungen gesteckt werden könnten.

Behle erklärte und begrüßte Vorschläge, wonach Vermietern erlaubt werden soll, Wohnungen mit geringeren Vorlauftemperaturen zu versorgen. So könne gerade in kleineren Objekten ein Beitrag zum Energiesparen geleistet werden. Er betonte, dass solche Maßnahmen dennoch stets einvernehmlich zwischen Mietern und Vermietern geregelt werden sollten und bezweifelte aber, dass die Regierung dies aufgreifen werde, zumal in größeren Wohnanlagen dann mit Unfrieden zu rechnen sei.

Skeptisch zeigte sich Behle hinsichtlich der Pläne der Bundesbauministerin, jährlich 400.000 Wohnungen bauen zu lassen. Es fehle dazu an Geldern, Architekten, Handwerkern und Baumaterial. Gleiches gab er auch hinsichtlich der Vorgaben zu bedenken, wonach in den nächsten Jahren Millionen von Häusern in der gesamten Bundesrepublik energetisch saniert werden sollen. Auch das sei aus gleichem Grund kaum machbar, zumal nicht jedes Haus überhaupt baulich dazu geeignet sei.

Verbandsgeschäftsführer Michael Schwartner bedankte sich
im Rahmen seines Geschäftsberichtes bei den Mitarbeitern
der Geschäftsstelle, die auch weiterhin in schwierigen Zeiten Großes leisten.

In einem Exkurs zur Grundsteuererklärung zeigte er Hintergründe auf und brachte damit Licht in ein dunkles Thema. Er musste aber kritisieren, dass kurz vor dem Start der Erklärungspflicht am 1. Juli 2022 immer noch wesentliche Informationen von der Finanzverwaltung fehlten. Es sei auch deshalb völlig unrealistisch, dass bis 31. Oktober 2022 alle erforderlichen Erklärungen abgegeben werden können.

Nach dem Bilanzbericht des Steuerberaters Wilhelm Buser wurde der Vorstand für das Geschäftsjahr 2021 entlastet. Die beiden Kassenprüfer Rainer Düpre und Helmut Schirra wurden als Lohn für ihre akribische Arbeit einstimmig wiedergewählt.

Bei der anschließenden Vorstandswahl trat Bernd Kühnemann aus Ottweiler nicht mehr an. Mit den Worten, er sei einfach zu früh geboren worden, hatte er Rechtsanwalt Dierk Schramm als seinen Nachfolger für den Vorstand empfohlen.

Der wiedergewählte Vorsitzende Behle dankte Kühnemann für seine langjährige Tätigkeit und kündigte eine gesonderte Ehrung für einen späteren Zeitpunkt an. Mit besonderer Freude verriet Behle dann, dass mit Klaus-Bernd Barrois endlich wieder ein Vertreter des wichtigen und mitgliederstarken Ortsvereins Neunkirchen für eine Wahl in den Vorstand gewonnen werden konnte. Dem folgten die Delegierten. Außerdem wurde auch Edgar Revelant neu in den ansonsten unverändert gebliebenen Vorstand von Haus & Grund Saarland gewählt, der sich nun wie folgt zusammensetzt:

Norbert Behle (1. Vorsitzender), Gerold Senz (2. Vorsitzender), Christiane Hoffmann (3. Vorsitzende), Klaus-Bernd Barrois, Kurt Engel, Andreas Gaa, Brigitte Habicht, Willi Klein, Stefan Mathieu, Edgar Revelant, Bernd Schlachter, Dierk Schramm, Hannelore Stier-Kohler und Hans-Joachim Hoffmann (Ehrenvorsitzender).     

neuer Vorstand

Haus & Grund Saarland

So hoch ist die Belastung für private Haushalte

In dem Ranking des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) im Auftrag von Haus & Grund Deutschland wurden 100 Großstädte im Detail analysiert und die Abfallgebühren für einen Vier-Personen-Haushalt errechnet. Erstmalig gibt es auch ein Ranking für 25 kleinere Städte wie Speyer, Dessau-Roßlau oder Wetzlar.

Der Sieger des Abfallgebühren-Rankings 2022 steht fest. Nürnberg schnappt sich die Krone und darf sich die günstigste Großstadt in Deutschland nennen. Auf Nürnberg folgen Flensburg und Wolfsburg. Die rote Laterne trägt Leverkusen. Davor kommen Trier und Bergisch Gladbach. In diesen drei Städten werden die Bürger am meisten zur Kasse gebeten.

Bei den kleineren Städten siegt Brandenburg an der Havel

In dem Ranking der 25 kleineren Städte siegt Brandenburg an der Havel. Auf den Plätzen folgen Stralsund und Norderstedt. Hinten liegen Nordhausen, Celle und Neunkirchen. Dabei sind die kleineren Städte nicht günstiger, aber auch nicht teurer als die Großstädte. Nürnberg ist über alle Städte die günstigste, Leverkusen liegt knapp besser als Nordhausen, aber schlechter als Trier.

Keine grundsätzlichen Muster für hohe oder niedrige Gebühren

Die Aufnahme der 25 kleineren Städte bestätigt einen Befund, der bereits im letzten Abfallranking 2019 formuliert wurde. Es können keine grundsätzlichen Muster wie die Größe einer Stadt, die Einwohnerdichte oder die Haushaltslage als Gründe für hohe oder niedrige Nebenkosten identifiziert werden. Es liegt in der Regel an individuellen Gegebenheiten wie beispielsweise, dass Städte an falsch dimensionierten Müllverbrennungsanlagen gebunden sind, weniger effiziente Services anbieten oder eine ambitioniertere Preispolitik verfolgen.

Anstieg um durchschnittlich acht Prozent

Insgesamt sind die Abfallgebühren über die 100 Städte in den letzten drei Jahren um circa acht Prozent auf 312 Euro gestiegen. 19 Städte senkten die Gebühren im Vergleich der letzten drei Jahre. Das bedeutet, dass die Gebühren in 80 Prozent der Städte gestiegen sind. Während Städte wie Nürnberg oder Wolfsburg die Gebühren in den letzten zwei Jahren um rund ein Drittel beziehungsweise knapp zehn Prozent senken konnten, stiegen sie in Erfurt, Fürth oder Gelsenkirchen um über 20 Prozent.

Abholrhythmus und Teil- und Vollservice

Im häufigsten Modell, in dem der Abfall alle 14 Tage im Teilservice abgeholt wird, muss ein Vier-Personen-Haushalt im Durchschnitt der 100 Städte rund 258 Euro zahlen. Die Zahlen variieren in diesem Modell zwischen 128 Euro in Wolfsburg und 444 Euro in Trier. 67 der 100 größten Städte bieten dieses Modell an. Beim letztplatzierten Leverkusen ist der vierzehntägige Teilservice mit rund 372 Euro sogar günstiger als in Trier. Leverkusen bietet aber einen sehr unflexiblen und damit sehr teuren siebentägigen Teilservice an, der die Stadt an das Ende des Gesamtrankings katapultiert.

Die Vielfalt ist überraschend: Während 67 Städte den vierzehntägigen Teilservice (die Tonnen müssen an den Straßenrand gestellt werden) anbieten, haben 31 Städte einen siebentägigen Teilservice im Angebot. In 35 Städten kann ein siebentägiger Vollservice (die Tonnen werden im Haus oder davor abgeholt) gebucht werden, 53 Städte bieten ihren Bürgern einen vierzehntägigen Vollservice.

Die 25 kleineren Städte haben einen Standard: Fast alle bieten einen vierzehntägigen Teilservice an, nur Bad Homburg und Aschaffenburg haben einen vierzehntägigen Vollservice. Nur vier der 25 Städte bieten zwei Modelle an, zwischen denen sich die Bürger entscheiden können. Dies trägt zur Transparenz und Nachvollziehbarkeit der Gebühren bei.

Mehr Transparenz nötig

Komplizierte Gebührenordnungen konterkarieren Transparenzwünsche der Bürger und erschweren die Nachvollziehbarkeit der Gebühren erheblich. In Saarbrücken werden die Gebühren beispielsweise aufgefächert in Grundgebühr, Leistungsgebühr, Basisgebühr sowie eine Gewichtsgebühr mit Mindestgewichtsgebühr. Dazu kann es noch weitere komplizierte Regelungen zum Biomüll, Sperrmüll und unterschiedlichsten Bring- und Holsystemen geben. Es gibt aber auch gute Beispiele für einfache, gut verständliche Abfallordnungen wie diejenige von Ingolstadt.

Insgesamt wäre eine stärkere Standardisierung der Ordnungen wünschenswert. 83 der Städte haben keinen Gebührenrechner, der erheblich zur Transparenz beitragen könnte. Nur 17 der großen Städte bieten einen solchen Rechner an. Zudem sollten die guten Beispiele als Vorbild dienen, damit auch ie Städte mit aktuell hohen Kosten und einem relativ geringen Servicegrad sich weiterentwickeln können.

Hanno Kempermann

Geschäftsführer IW Köln Consult

Die gesamte Studie finden Sie unter

www.hausundgrund.de/politik/daten-und-fakten/rankings

Haus & Grund Saarland e.V. sucht ab sofort in Saarbrücken

eine/n Mitarbeiter*in für die Anzeigenverwaltung (m/w/d)
in Teilzeit (8 Stunden wöchentlich) für unser Mitgliedermagazin.

Ihre Aufgaben:

Sie übernehmen das Korrekturlesen und Formatieren von Anzeigentexten.
Ihre Stärken liegen in Ihrem eigenverantwortlichen, strukturierten und zielorientierten Arbeitsstil. Sie sind vertraut in der Anwendung von MS-Office-Programmen. Als Teamplayer verfügen Sie über profunde Kenntnisse der deutschen Rechtschreibung und Grammatik.

Ihre aussagekräftige Bewerbung richten Sie bitte an:

bewerbung@hug-saarland.de

Krieg

„Si vis pacem para bellum“ ist ein lateinisches Sprichwort. Übersetzt bedeutet dies: „Wenn du den Frieden willst, bereite den Krieg vor“.

Eine Weisheit, die ohne Ablaufdatum ist.

Schon bei dem griechischen Philosophen Platon (428 – 348 vor Christus) finden wir die Grundidee.

„Die vornehmste Grundlage eines glückseligen Lebens aber ist die, dass man weder Unrecht tut noch vom anderen Unrecht erleidet.“ Hiervon ist nur das Erstere leicht zu erreichen. Schwierig ist es aber, so viel Macht zu erwerben, dass man sich gegen jedes Unrecht zu sichern vermag.

Und dieses Ziel ist nur zu erreichen, dass man selber tüchtig dasteht.

Und ebenso ergeht es auch einem Staate. Nur wenn er tüchtig ist, wird ihm ein friedliches Leben zuteil. Ist er schwach, bedrängt ihn Fehde von innen und außen.

Will man dies, so muss sich jeder nicht erst im Krieg, sondern schon in Friedenszeiten auf den Krieg einüben. Hierauf muss sich die verständige Bürgerschaft einstellen.“

Einem der Pioniere der modernen Ökonomik Adam Smith (1723 – 1794) wird die Auffassung zugeschrieben, nichts weiter als Selbstsucht sei nötig, um gesellschaftlich wünschenswerte Ziele zu erreichen. Nach Smith kann der Reichtum auf dreierlei Arten gesteigert werden:

• durch Eroberung, Raub und Tribute anderer Nationen
• durch Handel und vorteilhaften Tausch
• durch heimische Arbeit und Innovationen.

Grundsätze, die nicht nur in der Antike, Mittelalter, Neuzeit relevant waren. Sie sind auch in der Gegenwart von Bedeutung. Wann ist das Ziel des Wohlstandes der Nationen erreicht:

Gleichheit im Sinne der Abwesenheit von Diskriminierung und Privilegien, Sicherung der Eigentumsrechte, gesellschaftlicher Wohlstand bis in untere Gesellschaftsschichten, Verfeinerung der Lebensart.

Je weiter eine Gesellschaft hinfort schreitet, um so mehr ist sie gefährdet.

Ein Zivilisationsprozess durchläuft unweigerlich einen langen Transformationsprozess. Die sich selbst überlassene kommerzielle Gesellschaft erringt nicht nur kommerziellen Erfolg. Sie hat auch den Keim zu ihrem Untergang.

Kommerz senkt den Mut. Man gibt sich mit dem zufrieden, wie sich Wohlstand und seine Annehmlichkeiten entwickeln. Und denkt nicht daran, dass diese Position immer gefährdet ist.

Der wirtschaftliche Erfolg eines Landes weckt die Begehrlichkeiten armer Nachbarn. Eine fleißige und daher reiche Nation ist unter allen Nationen diejenige, die am ehesten angegriffen wird.

Vor 30 Jahren wurde der KSZE-Vertrag verabschiedet. In ihm versprechen die Länder Europas, die Grenzen anderer Länder zu respektieren und Differenzen friedlich zu regeln.

Wie die aktuelle geopolitische Situation beweist, kann sich niemand auf eine solche Vereinbarung verlassen. Die bedrohten Nationen müssen von sich aus Vorkehrungen treffen, um der Kriegsgefahr notfalls mit einer Unterwerfung zu begegnen. Und das geht nur, wenn man die Landesverteidigung stärkt.

Sie ist viel wichtiger als Reichtum. Stärkung bedeutet Ausstattung mit dem nötigen Equipment und Aufwertung des gesellschaftlichen Ansehens der Mitglieder der Armee.

Der Ukrainekrieg diente als Weckruf, um der Bundeswehr ein Sondervermögen von 100-Milliarden-Euro zukommen zu lassen und künftig das 2-Prozent-Ziel der Nato zu erfüllen.

Haus & Grund Saarbrücken

Tel.: 0681/66 83 7-0

Fax: 0681/66 83 7-16

E-Mail: info@hausundgrund-saarbruecken.de

oder

Anwaltskanzlei Hoffmann

Tel.: 0681/68 66 33 40

Fax: 0681/68 89 09 01

E-Mail: info@anwaltskanzlei-hoffmann.com

Haus & Grund Saarbrücken

Tel.: 0681/66 83 7-0

Fax: 0681/66 83 7-16

E-Mail: info@hausundgrund-saarbruecken.de

oder

Anwaltskanzlei Hoffmann

Tel.: 0681/68 66 33 40

Fax: 0681/68 89 09 01

E-Mail: info@anwaltskanzlei-hoffmann.com

Grundsteuer, Zensus und Selbstexperimente

Liebe Leserinnen und Leser,

in dieser Ausgabe können wir endlich mit Informationen zur Grundsteuer dienen. Vielleicht haben Sie auch schon die von der Finanzverwaltung bis Ende Juni angekündigte Post mit weiteren Informationen erhalten. Zum Redaktionsschluss liegt sie mir leider noch nicht vor.

Dafür habe ich in einem selbstlosen Experiment ein erstes Schreiben des Statistischen Amtes Saarland zum Zensus 2022 ernst genommen und den Fragebogen noch nicht online ausgefüllt, da – anders als offenbar in anderen Bundesländern – angekündigt war, dass man bei unterlassener Online-Meldung einen Papier-Fragebogen erhält. Tatsächlich ist dieser nun rechtzeitig vor Redaktionsschluss bei mir eingegangen. Nun muss und werde ich die dort gesetzte Frist wahren, denn sonst droht ein Bußgeld. Dass uns Saarländern ungefragt die Papierform ermöglicht wird, ist lobenswert. Bitte beachten Sie aber, dass sich das nur auf den Zensus 2022 bezieht. Bei der Datenerfassung zur Grundsteuerreform wird solches vermutlich nicht für alle, sondern nur für Härtefälle angeboten werden. Falls sich die Finanzverwaltung nicht ein gutes Beispiel am Statistischen Landesamt nimmt, werden deshalb alle saarländischen Grundstückseigentümer bis Ende Oktober 2022 wissen, dass der Begriff „Elster“ nicht nur für einen Vogel steht.

Mein Experiment mit dem 9-Euro-Ticket funktioniert leidlich. Die Busse und Züge sind voller geworden, aber es ist noch Platz für weitere potentielle Klimaschützer mit Zeit und guten Nerven, die man manchmal im ÖPNV braucht.

Ein weiteres Selbstexperiment wurde zur aufgezwungenen Erfahrung. Nach meinem Kommentar im Mai-Editorial zu Reibachleitungen habe ich durch die zweite Heizöllieferung meines Lebens gelernt, dass es noch mehr Tricks gibt, um Abnehmer zu prellen. Ein Billig-Lieferant aus NRW hat mich ungefragt zum Klimaschützer gemacht, denn Heizöl, das ich zwar bezahle, aber nicht geliefert wird, kann ich nicht verbrauchen. Auf derartigen Klimaschutz kann man verzichten und hoffentlich wird mein Lieferant dafür noch bestraft. Bei anschließender Recherche habe ich nun festgestellt, dass offenbar viele Eigentümer ihren Ölstand unzureichend kontrollieren und eventuell gar nicht merken, wenn weniger eingefüllt wird, als abgerechnet wird. Seien Sie lieber wachsam!

Herzlichst grüßt Sie Ihr Verbandsvorsitzender

Norbert Behle

Ausgangspunkt meiner Betrachtungen ist ein Streit zwischen Nachbarn. Der Fall landete beim Landgericht Saarbrücken. Er ist zwischenzeitlich rechtskräftig entschieden.

Dem A gehört ein in St. Ingbert gelegenes Grundstück. Auf diesem sind zwei Scheinzypressen gepflanzt. Laut Gutachten, das im Prozess vorgelegt wurde, werden die beiden Pflanzen wie folgt beschrieben:

1. Scheinzypresse: Baumhöhe ca. 13 Meter

                                         Kronendurchmesser: 4 Meter

                                         eine Kappstelle in 5 Meter Höhe

                                         von der Grundstücksgrenze ca. 4 Meter entfernt

2. Scheinzypresse: Baumhöhe ca. 12 Meter

                              Kronendurchmesser 5 Meter

                              Eine Kappstelle in 5 Meter Höhe

                              Tiefzwiesel (aus dem Stammfuß wachsen 2 Triebe)

                               von der Grundstücksgrenze ca. 4 Meter entfernt

Dem B gehört das Nachbargrundstück. Er fühlt sich durch die Bäume in seinen Rechten als Grundstückseigentümer belästigt.

Seine Argumentation:

• Scheinzypressen gehören in den Wald und nicht in den Garten
• durch die Höhe der beiden Bäume bestünde bei Umsturz eine große Gefahr

für Leib und Leben der Bewohner seiner Liegenschaft. Ein Abstand von nur vier Meter von der Grundstücksgrenze könnte großen Schaden an seinem Wohnhaus anrichten, wenn er fällt

• Die Pflanzen seien durch Alter, Aufwuchs (Zwiesel) und künstliche Eingriffe (Kappung) instabil.

Zunächst verlangt B von A den Rückschnitt der beiden Scheinzypressen auf 6 Meter. A lehnt dies aus nachstehenden Motiven ab:

• Die gewünschte Kürzung der 13 bzw. 12 Meter hohen Bäume stelle ein Frevel an der Natur dar
• Durch den Rückschnitt nehme man den in den Baumkronen lebenden Tieren den Lebensraum.

Ein von B in die Wege geleitetes Schiedsverfahren endete ergebnislos. Folgerichtig landete die Angelegenheit beim Landgericht Saarbrücken (AZ 8.0 16/21).

Der Klageantrag lautete zunächst:

• Rückschnitt der beiden ca. 4 Meter von der Grundstücksgrenze entfernten Scheinzypressen auf 6 Meter.
• Später wurde der Klageantrag geändert. Nunmehr forderte der B nicht nur die Kürzung sondern das Fällen der Bäume.

Das Gericht hat die Einholung eines Sachverständigengutachtens angeordnet. Es sollte geklärt werden, ob die beiden Bäume umzustürzen drohen.

Der Experte kam zu dem Ergebnis, dass die vor Jahren auf 5 Meter vorgenommenen Kürzungen der Bäume zu einer Instabilität der Gewächse führte. Auch der Aufwuchs als Zwiesel ist statisch bedenklich.

Ob die Gefährdung akut oder latent ist, brauchte nicht mehr geklärt zu werden.

Sinngemäß heißt es in der Entscheidung: „Der Eigentümer, dessen Eigentum beeinträchtigt wird, kann von dem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen. Sind weitere Beeinträchtigungen zu besorgen, kann dann der Eigentümer auf Unterlassung klagen. Für den zuletzt genannten Unterlassungsanspruch muss die Beeinträchtigung nicht etwa bereits eingetreten sein. Bildet sich auf einem Grundstück eine konkrete Gefahrenquelle für die Nachbargrundstücke, die ein Einschreiten geboten erscheinen lässt, dann muss der Eigentümer des gefährdeten Grundstücks nicht etwa zuwarten, bis sich die Gefahr verwirklicht hat. Vielmehr kann er dann im Wege der vorhergehenden Unterlassungsklage gegen den Nachbarn vorgehen.

Trotz dieser Vorgaben blieb B der Erfolg seiner Klage versagt. Denn grundsätzlich ist es dem Störer überlassen, wie er eine bereits eingetretene Eigentumsbeeinträchtigung beseitigt oder eine drohende Beeinträchtigung verhindert.

Eine Ergreifung einer konkreten Maßnahme kann der Eigentümer nur verlangen, wenn sich die Eigentumsstörung nur auf diese Weise beseitigen oder verhindern lässt.

Der zuvor zitierte Experte hat vorgeschlagen, die Baumkrone zu stabilisieren, um der Einhaltung der Verkehrssicherungspflicht Genüge zu tun.

Sind mehrere Sanierungsvarianten gegeben, können die bedrohten Eigentümer dem Störer nicht vorschreiben, was er zu tun hat.

Folgerichtig hat das Landgericht Saarbrücken die Klageanträge

• Fällen der Bäume
• Kürzen der Bäume auf 6 Meter

zurückgewiesen.

Haus & Grund Saarbrücken

Tel.: 0681/66 83 7-0

Fax: 0681/66 83 7-16

E-Mail: info@hausundgrund-saarbruecken.de

oder

Anwaltskanzlei Hoffmann

Tel.: 0681/68 66 33 40

Fax: 0681/68 89 09 01

E-Mail: info@anwaltskanzlei-hoffmann.com

STEUERN UND FINANZEN

Seit 1. Juli läuft die Abgabefrist!

Von 1. Juli bis 31. Oktober 2022 sind alle Grundstückseigentümer verpflichtet, umfassende Angaben zu Ihrem Grundstück gegenüber dem zuständigen Finanzamt in elektronischer Form, nur ausnahmsweise in Papierform, abzugeben zum Zwecke der Neufestsetzung Grundsteuer ab 2025.

Alle Grundstückseigentümer sollten mittlerweile sowohl Post vom Statistischen Landesamt als auch ihrem zuständigen Finanzamt erhalten haben. Es handelt sich um zwei verschiedene Briefe, von denen keiner ungelesen im Papierkorb landen sollte. Denn der eine Brief betrifft den derzeit stattfindenden Zensus 2022, in dessen Rahmen Gebäude- und Wohnungen gezählt werden mit dem Ziel alle am Stichtag 15. Mai bestehenden Gebäude mit Wohnraum, bewohnten Unterkünften sowie Wohnungen zu erfassen. Der andere Brief des Finanzamtes hingegen betrifft die Grundsteuerreform aufgrund des Gesetzes zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts.

Ziel des Gesetzes ist die neue Ermittlung der Grundsteuerwerte zum Stichtag 1. Januar 2022. Wer an diesem Tag Eigentümer eines unbebauten oder bebauten Grundstücks war, muss aufgrund dieses Gesetzes nunmehr eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts für den Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022 (Feststellungserklärung) abgeben. Diese Feststellungserklärung gegenüber dem Finanzamt ist von der Gebäude- und Wohnungszählung im Rahmen des Zensus 2022 vollkommen unabhängig, das eine hat mit dem anderen nichts zu tun!

Die Abgabefrist für die Feststellungserklärung der Grundsteuer läuft vom 1. Juli bis zum 31. Oktober 2022. Die Erklärung ist von dem grundsteuerpflichtigen Eigentümer abzugeben. Soweit Wohnungseigentum betroffen ist muss der jeweilige Wohnungseigentümer die Erklärung abgeben, der Wohnungseigentumsverwalter hat keinerlei diesbezüglichen Verpflichtungen und ist auch datenschutzrechtlich nicht befugt, anstelle des Eigentümers eine solche Erklärung abzugeben.

Die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts ist grundsätzlich verpflichtend elektronisch an das Finanzamt zu übermitteln. Die elektronischen Formulare werden voraussichtlich ab 1. Juli 2022 im Portal „Mein ELSTER“ bereitgestellt. Hierbei handelt es sich um ein Internetportal das von den Finanzverwaltungen zur elektronischen Abwicklung der meisten steuerlichen Angelegenheiten unterhalten wird und auf dem sich jeder Steuerpflichtige registrieren kann, um das Portal sodann papierlos zur Abwicklung beispielsweise der Einkommensteuer zu benutzen. Die Internetadresse lautet: www.elster.de.

Über diese Internetadresse kann jeder Grundeigentümer auch ein Benutzerkonto anlegen, dass es ihm sodann ermöglicht, die Feststellungserklärung abzugeben. Hat bereits ein naher Angehöriger des Grundeigentümers ein solches Konto registriert, besteht auch die Möglichkeit, dass dieser nahe Angehörige für den Grundeigentümer über sein Konto die Erklärung abgibt. Ausnahmsweise kann in Härtefällen auch bei dem zuständigen Finanzamt beantragt werden, die Feststellungserklärung als Papierformular einreichen zu können.

Insgesamt bestehen fünf verschiedene Möglichkeiten, die Feststellungserklärung abzugeben:

1. Vorhandene Registrierung in ELSTER nutzen (die z. B. für die Einkommensteuer schon existiert)
2. ELSTER-Registrierung eines nahen Angehörigen (z. B. Ehepartner, Lebenspartner, Eltern, Schwiegereltern, Geschwister, Kinder, Nichten, Neffen, Ehegatten oder Lebenspartner der Geschwister) für die Abgabe der Erklärung verwenden.
3. Neue Registrierung bei ELSTER durchführen (Vorlauf für postalische Registrierungsunterlagen etwa 10 Tage).
4. Kauf einer Steuersoftwarelösung, die ELSTER unterstützt, Beispiele unter www.elster.de/elsterweb/softwareprodukt
5. Härtefallantrag beim zuständigen Finanzamt mit Bitte um Papier-Formulare.

Hat ein Eigentümer mehrere Grundstücke in mehreren Bundesländern, muss er bei dem jeweils zuständigen Finanzamt für jedes Grundstück eine eigene Erklärung abgeben.

Ist die Erklärung fristgerecht eingegangen – eine Fristverlängerung kann bei dem zuständigen Finanzamt beantragt werden, allerdings natürlich nur vor Ablauf der Frist am 31. Oktober 2022 –, ergehen voraussichtlich bis Ende 2023 neue Grundsteuerbescheide auf der Basis der abgegebenen Erklärung. Im Laufe des Jahres 2024 werden die Kommunen sodann ihre Steuermesszahlen und Hebesätze anpassen, sodass im Laufe des zweiten Halbjahres 2024 dann neue Grundsteuerbescheide ergehen werden. Ab dem 1. Januar 2025 darf die Grundsteuer nur noch auf der Grundlage der neuen Berechnung festgesetzt werden. 

Um sich einen ersten Eindruck über die Auswirkungen der Grundsteuerreformen zu verschaffen, hat Haus & Grund Deutschland einen Online-Rechner installiert, den Sie unter www.hausundgrund.de/grundsteuerrechner aufrufen können. Ausführliche weitere Informationen erhalten Sie beispielsweise über den von Haus & Grund herausgegebenen aktuellen „Ratgeber zum Grundsteuerwertbescheid“, der Sie ausführlich über die näheren Einzelheiten informiert.

Dr. Ralf Heydrich

Geschäftsführender Vorstand

Haus & Grund Ostsaar/Pfalz und

Haus & Grund St. Wendel

Nur wer sich Ziele setzt, kann sie erreichen

Liebe Leserinnen und Leser,

in dieser Ausgabe gibt es leider noch keine Informationen zum Umgang mit der Feststellungserklärung zur Grundsteuer, denn zum Redaktionsschluss dieser Ausgabe liegen uns noch keine hinreichenden Vorgaben vor. Wie das Ziel der Landesregierung erreicht werden soll, dass in nur 4 Monaten zwischen dem 01.07. und dem 31.10.2022 alle Erklärungen abgegeben werden, bleibt also fraglich und spannend. Besonders die Frage, wie Eigentümer ohne Computer und/oder ohne Internetanschluss behandelt werden, ist völlig offen.

Immerhin können wir aber seit Ende Mai für 9 Euro monatlich das verbilligte ÖPNV-Ticket erwerben. Ziel ist die Entlastung der Bürger von hohen Energie-Kosten. Außerdem dient es dem Klimaschutz. Ich finde die Idee gut, denn im innerstädtischen Bereich kann kostengünstiger ÖPNV die Stadt vom Straßenverkehr entlasten und das Wohnklima und damit auch den Wohnwert verbessern. Ebenso kann mit kostengünstiger Anbindung ländlicher Regionen an die Städte das Leben auf dem Land lebenswerter werden. Ich wünsche uns, dass die Vorlage von möglichst vielen Bürgern angenommen wird. Nur so können die Verkehrsbetriebe den Bedarf erkennen und sich anpassen. Das wird sicher nötig sein, denn das günstigste Ticket nutzt nichts, wenn man es nicht nutzen kann.

Wie bedeutungsvoll der Klimaschutz für uns alle geworden ist, erfahren wir auch durch die Zunahme der Elementarschäden in den vergangenen Jahren. Dennoch sind derzeit nur 44 Prozent der Gebäude im Saarland gegen Elementarschäden versichert. Das ist zwar ein erheblicher Anstieg von 12 Prozent seit 2013. Ziel sollte aber sein, möglichst alle Gebäude im Saarland dagegen abzusichern, denn die Vergangenheit hat gezeigt, dass sich niemand mehr vor den Unwettern und verheerenden Schäden sicher fühlen kann. Daher wird inzwischen über Pflichtversicherungen und Versicherungspflichten im Zusammenhang mit Elementarschäden diskutiert. Das zeigt deren Bedeutung. Möge jeder für sich hinterfragen, ob er darauf verzichten kann.

Herzlichst grüßt Sie

Ihr Verbandsvorsitzender

Norbert Behle        

Ab 2024 soll jede neu eingebaute Heizung zu 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen. So will es die neue Bundesregierung. Das Ziel: Die Energiewende im Gebäudebestand soll beschleunigt werden. Das Ziel ist zu begrüßen, gerade in diesen Tagen, in denen uns der Krieg in der Ukraine zeigt, wie sehr wir von fossilen Brennstoffen abhängig sind.

Leider lässt die Bundesregierung offen, wie diese 65 Prozent zu erreichen sein sollen. Es gibt viele Gebäude, für die man mit Fernwärme und dank guter Förderung mit Wärmepumpen oder Pelletheizungen schon heute eine bezahlbare technische Lösung finden kann. Aber es gibt auch zahlreiche Gebäude, bei denen der Einsatz erneuerbarer Energien mit den vorhandenen Technologien unmöglich oder nicht bezahlbar ist.

Daher auch die 65 Prozent als Vorgabe, denn auch die Bundesregierung weiß, 100 Prozent sind ab 2024 noch nicht möglich. Die Heizungsindustrie freut das und bietet hybride Heizungen mit Wärmepumpe und Gastherme an. Der gravierende Nachteil: Sie kosten das Doppelte bis Dreifache einer herkömmlichen Heizung, brauchen die doppelte Wartung und müssen bis 2045 erneut getauscht werden, um dann zu 100 Prozent klimaneutral zu sein.

Zahlen muss das alles der Eigentümer. Das überzeugt nicht. Für eine erfolgreiche Energiewende müssen alle Investitionen zielführend sein. Wir brauchen keine 65 Prozent als politisches Ziel, wir brauchen 100 Prozent bezahlbare und klimaneutrale Technologien und 100 Prozent saubere Energien in den Netzen. Das wäre ein sinnvolles Ziel für die Bundesregierung!

Kai H. Warnecke

Präsident

Unsere Geschichte beginnt am 01. November 1985, also vor 37 Jahren.

A ist Eigentümer eines Mehrfamilienhauses in Saarbrücken. Aufgrund eines schriftlichen Mietvertrages überließ er B die im Parterre gelegene Wohnung, mit vermietet wurde eine Garage.

Von Anfang an stand die Verbindung nicht unter einem guten Stern. Immer wieder kam es zwischen den Mietvertragsparteien zu mietrechtlichen Auseinandersetzungen, wegen Hausordnung, Mietminderung, Abrechnungen der Betriebskosten. Mal zwischen den Kontrahenten unmittelbar, mal über Rechtsanwälte. Es kam auch zu gerichtlichen Auseinandersetzungen vor dem Amtsgericht Saarbrücken.

A hätte den Mietvertrag gerne gekündigt. Er empfand den Dauerstreit als sehr belastend. Der dadurch entstehende negative Stress berechtigt den Vermieter nicht, das Mietverhältnis zu kündigen. Also konnte A nichts machen.

B war offensichtlich belastungsresistenter. Die Schmerzgrenze, das Zusammenleben zu beenden, wurde nicht überschritten. Es war die Biologie, die eine Trennung herbeiführte.

1. erkrankte schwer. Sie musste zur stationären Behandlung ein Krankenhaus aufsuchen. Von dort wurde sie in ein Hospiz verlegt. Zum einen wegen der Schwere ihrer Erkrankung. Zum anderen, weil sie kein soziales Umfeld hatte, in dem eine Krankenversorgung gewährleistet wäre.

Noch im Krankenhaus wurde von Amts wegen beim Amtsgericht Saarbrücken eine Betreuung beantragt. Was bedeutet dies für den Vermieter?

Im Augenblick hat er keinen Ansprechpartner. Die Mieterin ist schwer erkrankt. Derzeit muss sich der Vermieter in Geduld üben. Zunächst hat er sich an das Betreuungsgericht zu wenden, mit folgenden Anträgen:

- die Betreuung auf Wohnungsangelegenheiten zu erweitern

- Namen und Adresse der Betreuung bekannt zu geben.

Erst wenn diese Fragen geklärt sind, kann die Angelegenheit fortgeführt werden.

Nämlich: Die Mietwohnung ist komplett verwahrlost. Durch zurückgebliebene Essensreste und Katzenkot dringt infernalischer Gestank in das Treppenhaus. Die Wohnung muss geöffnet werden, um Reinigungsarbeiten auszuführen. Dafür benötigt man die Mithilfe des Betreuers. Selbsthilfe erfüllt den Tatbestand des Hausfriedensbruchs. Das bringt Ärger. Der Vermieter braucht auch einen Ansprechpartner für die weitere Abwicklung des Mietvertrages. Dieser muss, falls die Mieterin nicht mehr heimkommt, gekündigt werden. Die Wohnung ist dann zu räumen. Schönheitsreparaturen stehen im Raum.

Alles umfangreiche Verwaltungsdinge, die aber nur zu bewerkstelligen sind, wenn eine Betreuung für Wohnungsangelegenheiten durch das Amtsgericht Saarbrücken angeordnet wird.

Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann
Geschäftsführer von Haus & Grund Saarbrücken

Haus & Grund Saarbrücken
Tel.: 0681/66 83 7-0
Fax: 0681/66 83 7-16
E-Mail: info@hausundgrund-saarbruecken.de

oder

Anwaltskanzlei Hoffmann
Tel.: 0681/68 66 33 40
Fax: 0681/68 89 09 01
E-Mail: info@anwaltskanzlei-hoffmann.com

Erbschaft und Finanzamt

Erben haben eine Mitteilungspflicht gegenüber dem Finanzamt. Doch was muss man wie und bis wann melden?

Das Wichtigste zuerst – die Frist: Ab dem Moment, in dem man von der Erbschaft erfährt, läuft eine Frist von drei Monaten. Innerhalb dieses Zeitraums muss das Finanzamt über den Erbfall informiert werden. Ein besonderes Formular muss dafür nicht benutzt werden. Folgende Informationen müssen dem Finanzamt übermittelt werden:

• Name, Vorname, Steuer-Identifikationsnummer, Anschrift und Beruf des Erblassers und des Erben
• Todestag und Sterbeort des Erblassers
• Gegenstand und Wert des Erbes
• Rechtsgrund des Erwerbs wie zum Beispiel die gesetzliche Erbfolge
• Persönliches Verhältnis des Erben zum Erblasser wie zum Beispiel der Verwandtschaftsgrad
• Frühere Zuwendungen des Erblassers

Welches Finanzamt ist zuständig?

Zuständig ist das Finanzamt, in dessen Zuständigkeitsbereich der Erblasser im Todeszeitpunkt seinen Erstwohnsitz oder den gewöhnlichen Aufenthalt hatte. Zusätzlich muss aber geprüft werden, ob dieses Finanzamt überhaupt Erbschaftsteuer-Angelegenheiten bearbeitet. Denn vielfach haben mehrere Finanzamtsbezirke ihre Erbfälle bei jeweils einem zentralen Erbschaftsteuer-Finanzamt zusammengefasst. Bearbeitet das Wohnsitz-Finanzamt des Erblassers keine Erbschaftsteuer-Fälle, so muss gegebenfalls durch eigene Recherche im Internet oder Anruf beim Wohnsitz-Finanzamt das nächstgelegene Erbschaftsteuer-Finanzamt ermittelt werden. Im Zweifelsfall sollte man im Anschreiben um Weiterleitung an das zuständige Finanzamt bitten.

Wann kann ich auf die Meldung verzichten?

Handelt es sich um einen Erbfall auf Grundlage eines vom Amtsgericht oder notariell eröffneten Testaments oder Erbvertrags, kann auf die Meldung des Erbfalls verzichtet werden, wenn in der Erbmasse weder Grundbesitz noch Betriebsvermögen, Anteile an Kapitalgesellschaften oder Vermögenswerte im Auslandsvermögen vorhanden sind. In allen anderen Fällen bleibt die Meldepflicht bestehen. Das gilt auch, obwohl das Standesamt, bei dem der Erbe die Sterbeurkunde beantragt, die gleiche Meldepflicht gegenüber dem Finanzamt hat.

Auch Banken sind von Gesetzes wegen als Vermögensverwalter verpflichtet, dem Finanzamt Kontoguthaben, Einlagen, Wertpapiere und Forderungen des Erblassers sowie weitere Vermögensgegenstände, die sie für den Erblasser verwahrt haben, an das Finanzamt mitzuteilen. Die Kenntnis über den Erbfall erhält die Bank dabei regelmäßig vom Erben selbst, wenn er zum Beispiel die Auflösung von Konten unter Hinweis auf den Erbfall unter Vorlage eines Erbscheins verlangt. Dennoch sind sowohl Bank als auch Erbe jeweils separat zur Meldung an das Finanzamt verpflichtet. Wann und mit welchem Inhalt die Bank dem Finanzamt Mitteilungen über das Erbe macht, ist ihre Sache. Die Bank ist nicht dazu verpflichtet, den Erben von Zeitpunkt oder Inhalt ihrer Meldung an das Finanzamt zu informieren und tut dies in aller Regel auch nicht.

Was passiert nach der Meldung des Erbfalls?

Grundsätzlich kann das Finanzamt von jedem am Erbfall Beteiligten ohne Rücksicht darauf, ob er selbst steuerpflichtig ist, die Abgabe einer Steuererklärung verlangen. Das Finanzamt wird auf der Grundlage der zuvor eingegangenen Meldung den Fall prüfen. Je nach Ergebnis wird es den Erben oder sonstige Beteiligte zur Abgabe einer Steuererklärung auffordern.

Ist offensichtlich, dass keine Erbschaftsteuer anfallen wird, ist nicht mit einer Aufforderung zu rechnen. In allen anderen Fällen versendet das Finanzamt die entsprechenden Steuererklärungsvordrucke und setzt eine Frist für die Abgabe der Steuererklärung. Diese Frist muss mindestens einen Monat betragen. In komplizierteren Fällen kann ein frühzeitiger Antrag auf Fristverlängerung sinnvoll sein. Dies gilt noch aus einem anderen Grund: Bei der Erbschaftsteuer muss der Steuerpflichtige selbst zum Taschenrechner greifen. Denn das Finanzamt kann nicht nur verlangen, die Steuererklärung auf einem Vordruck nach amtlich bestimmtem Muster abzugeben. Der Steuerschuldner hat mithilfe der Formulare die Steuer auch selbst zu berechnen. Die selbst berechnete Steuer ist innerhalb eines Monats nach Abgabe der Steuererklärung zu entrichten.

Sibylle Barent
Leiterin Steuer- und Finanzpolitik